CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Ustalanie opłat przez organy spółdzielni mieszkaniowych a regulacje prawne

Uczestnictwo w pokrywaniu kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni realizowane jest przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu, a uchwalanie w nim zmian to wyłączne prawo walnego zgromadzenia.
Uczestnictwo w pokrywaniu kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni realizowane jest przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu, a uchwalanie w nim zmian to wyłączne prawo walnego zgromadzenia.
arch. redakcji

Obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości przez prawnego użytkownika lokalu jest powszechnie znany i przez spółdzielnie mieszkaniowe skutecznie egzekwowany. To jednak tylko jedna strona zagadnienia. Druga natomiast to obowiązki spółdzielni oraz jej organów ustawowych i statutowych, czyli walnego zgromadzenia, zarządu i rady nadzorczej, w zakresie przysługujących każdemu z nich kompetencji.

Co mówi prawo?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 ust. 1 i ust. 2 jednoznacznie stanowi, że uczestnictwo w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni realizowane jest przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast uchwalanie zmian w statucie to wyłączna właściwość walnego zgromadzenia (art. 38 §1 pkt 10 ustawy – Prawo spółdzielcze).

Ustawa – Prawo spółdzielcze w art. 38 § 2 stanowi, że „statut może zastrzec do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał również w innych sprawach”.

Ustawa ta nie zakłada, by przy pomocy statutu można było ograniczyć wyłączne kompetencje walnego zgromadzenia i przenieść je na inny organ spółdzielni, np. na radę nadzorczą czy zarząd. Tę normę prawną odnosić należy także do regulacji dotyczących uczestnictwa prawnych użytkowników lokali w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości.

Kompetencje rady nadzorczej są określone w art. 46 ustawy – Prawo spółdzielcze.

§ 1 pkt. 1) tego artykułu stanowi, że „do zakresu działania rady należy, uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej”.

Natomiast w § 2 art. 46 zdanie drugie ustaw mówi, że „statut może również przekazać do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał we wszystkich lub niektórych sprawach wymienionych w § 1 pkt.1, 3 oraz 5 (…)”. Dotyczy to:

  • pkt. 1) uchwalania planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej;
  • pkt. 3) podejmowania uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości oraz nabycia zakładu lub innej jednostki organizacyjnej;
  • pkt. 5) zatwierdzenia struktury organizacyjnej spółdzielni.

Z powyższych regulacji jednoznacznie wynika, że nie można przenieść wyłącznych kompetencji walnego zgromadzenia na inny organ spółdzielni, można natomiast przenieść kompetencje rady nadzorczej – w wyszczególnionym ustawą zakresie – na walne zgromadzenie.

Co to jest plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej?

Encyklopedia ekonomiczna definiuje plan gospodarczy jako program określający cele działalności gospodarczej i środki ich realizacji zatwierdzony przez odpowiednie organa i stanowiący dyrektywę działania dla organów wykonawczych.

Z punktu widzenia treści przedmiotowej wyodrębnia się poszczególne części składowe planu gospodarczego nazywane również planami np. plan inwestycyjny, plan finansowy, plan zatrudnienia i płac itp.

Czytaj też: Opłaty na pokrycie kosztów w spółdzielniach mieszkaniowych a regulacje prawne >>>

Podstawowym planem gospodarczym jest plan roczny. Dla potrzeb swojej działalności jednostki opracowują plany operatywne na jeszcze krótsze okresy, np. plany kwartalno-miesięczne. W spółdzielniach mieszkaniowych jest to na ogół roczny plan finansowy i plan remontowy.

Proces tworzenia planu gospodarczego

Co do zasady ogólnej można wymienić dwie komórki, które zajmują się procesem tworzenia planu gospodarczego jako decyzji. Jedna komórka jest odpowiedzialna za przygotowanie projektu planu gospodarczego jako decyzji, a druga jest odpowiedzialna za jej podjęcie. Praca obydwu komórek wymaga odpowiedniej wiedzy fachowej z danej branży oraz umiejętności stosowania fachowych procedur.

Założeniem każdego planu gospodarczego jest osiągnięcie określonych celów przy zoptymalizowanym nakładzie środków finansowych, pracy i czasu. O profesjonalizacji procesu tworzenia planu gospodarczego zaświadczają wewnętrznie spójne koncepcje.

Odnosząc powyższe ogólne zasady tworzenia planu gospodarczego i planu finansowego do spółdzielni mieszkaniowej, wskazać należy, że w procesie tworzenia planu gospodarczego i planu finansowego podstawowa rola przypada zarządowi spółdzielni, a podjęcie decyzji, czyli uchwalenie planu, należy do rady nadzorczej.

W spółdzielniach mieszkaniowych, w których poza organami ustawowymi funkcjonują także organy wyłącznie statutowe, takie jak: rada osiedla, komitet budynkowy czy rada nieruchomości, one także mogą uczestniczyć w procesie tworzenia planu gospodarczego. Kompetencje tych organów wynikają z postanowień statutu spółdzielni.

Plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej to budżet poszczególnych nieruchomości w zakresie nieruchomości wspólnej, kosztów utrzymania lokali, budżet mienia spółdzielni i budżety innych działalności, jeśli spółdzielnia takie działalności prowadzi. To informacja o planowanych zadaniach, które mają być sfinansowane przez prawnych użytkowników lokali w danym roku obrachunkowym.

Plan gospodarczy to również harmonogram przychodów na pokrycie planowanych kosztów – a w szczególności wysokość opłat – od prawnych użytkowników lokali, a także harmonogram przychodów z innych źródeł, takich jak pożytki z nieruchomości wspólnej czy wpływy z najmu mienia spółdzielni.

W planach finansowych ujęte są zadania dotyczące przepływów strumieni pieniężnych. Określona jest tam zarówno wielkość, kierunek, jak i salda na początek oraz koniec okresu planowanego.

Uchwalony roczny plan gospodarczy stanowi podstawę obciążeń poszczególnych prawnych użytkowników lokali opłatami:

  • na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości,
  • na pokrycie kosztów utrzymania mienia spółdzielni,
  • na opłaty na fundusz remontowy.

Obostrzenia

Podkreślić należy, że, na mocy art. 4 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd spółdzielni ma obowiązek prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję oraz rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1–2 i 4 art. 4 USM, czyli kosztów:

  • związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale członków spółdzielni,
  • związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
  • związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali,
  • związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 ust. 6³ nakazuje, że opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach, a art. 6 ust. 1 stanowi, że różnica między kosztami eksploatacji i utrzymaniem danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

Co stanowi istotę tych regulacji ustawowych? - Obligowanie autorów planu gospodarczego, czyli zarządu spółdzielni do stosowania w praktyce zarówno podwyższania opłat na koszty, jeśli koszty przewyższają wpływy oraz do obniżania opłat, jeśli przychody przewyższają koszty w danej nieruchomości.

Przy stosowaniu w praktyce regulacji zawartych w art. 4 ust. 4¹, art. 4 ust. 6³ i art. 6 ust. 1 opłaty na pokrycie kosztów w poszczególnych nieruchomościach mogą się różnić i to nawet znacznie.

Mało prawdopodobnym jest, by koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości były takie same dla różnych obiektów.

Zdarza się, że plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej uchwalany jest w połowie roku, którego dotyczy, a wynikające z niego stawki opłat dla poszczególnych nieruchomości nie są przenoszone na poszczególnych prawnych użytkowników lokali.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17565|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10948|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10527|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl