CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Ustalanie opłat przez organy spółdzielni mieszkaniowych a regulacje prawne

Uczestnictwo w pokrywaniu kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni realizowane jest przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu, a uchwalanie w nim zmian to wyłączne prawo walnego zgromadzenia.
Uczestnictwo w pokrywaniu kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni realizowane jest przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu, a uchwalanie w nim zmian to wyłączne prawo walnego zgromadzenia.
arch. redakcji

Obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości przez prawnego użytkownika lokalu jest powszechnie znany i przez spółdzielnie mieszkaniowe skutecznie egzekwowany. To jednak tylko jedna strona zagadnienia. Druga natomiast to obowiązki spółdzielni oraz jej organów ustawowych i statutowych, czyli walnego zgromadzenia, zarządu i rady nadzorczej, w zakresie przysługujących każdemu z nich kompetencji.

Co mówi prawo?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 ust. 1 i ust. 2 jednoznacznie stanowi, że uczestnictwo w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni realizowane jest przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast uchwalanie zmian w statucie to wyłączna właściwość walnego zgromadzenia (art. 38 §1 pkt 10 ustawy – Prawo spółdzielcze).

Ustawa – Prawo spółdzielcze w art. 38 § 2 stanowi, że „statut może zastrzec do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał również w innych sprawach”.

Ustawa ta nie zakłada, by przy pomocy statutu można było ograniczyć wyłączne kompetencje walnego zgromadzenia i przenieść je na inny organ spółdzielni, np. na radę nadzorczą czy zarząd. Tę normę prawną odnosić należy także do regulacji dotyczących uczestnictwa prawnych użytkowników lokali w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości.

Kompetencje rady nadzorczej są określone w art. 46 ustawy – Prawo spółdzielcze.

§ 1 pkt. 1) tego artykułu stanowi, że „do zakresu działania rady należy, uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej”.

Natomiast w § 2 art. 46 zdanie drugie ustaw mówi, że „statut może również przekazać do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał we wszystkich lub niektórych sprawach wymienionych w § 1 pkt.1, 3 oraz 5 (…)”. Dotyczy to:

  • pkt. 1) uchwalania planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej;
  • pkt. 3) podejmowania uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości oraz nabycia zakładu lub innej jednostki organizacyjnej;
  • pkt. 5) zatwierdzenia struktury organizacyjnej spółdzielni.

Z powyższych regulacji jednoznacznie wynika, że nie można przenieść wyłącznych kompetencji walnego zgromadzenia na inny organ spółdzielni, można natomiast przenieść kompetencje rady nadzorczej – w wyszczególnionym ustawą zakresie – na walne zgromadzenie.

Co to jest plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej?

Encyklopedia ekonomiczna definiuje plan gospodarczy jako program określający cele działalności gospodarczej i środki ich realizacji zatwierdzony przez odpowiednie organa i stanowiący dyrektywę działania dla organów wykonawczych.

Z punktu widzenia treści przedmiotowej wyodrębnia się poszczególne części składowe planu gospodarczego nazywane również planami np. plan inwestycyjny, plan finansowy, plan zatrudnienia i płac itp.

Czytaj też: Opłaty na pokrycie kosztów w spółdzielniach mieszkaniowych a regulacje prawne >>>

Podstawowym planem gospodarczym jest plan roczny. Dla potrzeb swojej działalności jednostki opracowują plany operatywne na jeszcze krótsze okresy, np. plany kwartalno-miesięczne. W spółdzielniach mieszkaniowych jest to na ogół roczny plan finansowy i plan remontowy.

Proces tworzenia planu gospodarczego

Co do zasady ogólnej można wymienić dwie komórki, które zajmują się procesem tworzenia planu gospodarczego jako decyzji. Jedna komórka jest odpowiedzialna za przygotowanie projektu planu gospodarczego jako decyzji, a druga jest odpowiedzialna za jej podjęcie. Praca obydwu komórek wymaga odpowiedniej wiedzy fachowej z danej branży oraz umiejętności stosowania fachowych procedur.

Założeniem każdego planu gospodarczego jest osiągnięcie określonych celów przy zoptymalizowanym nakładzie środków finansowych, pracy i czasu. O profesjonalizacji procesu tworzenia planu gospodarczego zaświadczają wewnętrznie spójne koncepcje.

Odnosząc powyższe ogólne zasady tworzenia planu gospodarczego i planu finansowego do spółdzielni mieszkaniowej, wskazać należy, że w procesie tworzenia planu gospodarczego i planu finansowego podstawowa rola przypada zarządowi spółdzielni, a podjęcie decyzji, czyli uchwalenie planu, należy do rady nadzorczej.

W spółdzielniach mieszkaniowych, w których poza organami ustawowymi funkcjonują także organy wyłącznie statutowe, takie jak: rada osiedla, komitet budynkowy czy rada nieruchomości, one także mogą uczestniczyć w procesie tworzenia planu gospodarczego. Kompetencje tych organów wynikają z postanowień statutu spółdzielni.

Plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej to budżet poszczególnych nieruchomości w zakresie nieruchomości wspólnej, kosztów utrzymania lokali, budżet mienia spółdzielni i budżety innych działalności, jeśli spółdzielnia takie działalności prowadzi. To informacja o planowanych zadaniach, które mają być sfinansowane przez prawnych użytkowników lokali w danym roku obrachunkowym.

Plan gospodarczy to również harmonogram przychodów na pokrycie planowanych kosztów – a w szczególności wysokość opłat – od prawnych użytkowników lokali, a także harmonogram przychodów z innych źródeł, takich jak pożytki z nieruchomości wspólnej czy wpływy z najmu mienia spółdzielni.

W planach finansowych ujęte są zadania dotyczące przepływów strumieni pieniężnych. Określona jest tam zarówno wielkość, kierunek, jak i salda na początek oraz koniec okresu planowanego.

Uchwalony roczny plan gospodarczy stanowi podstawę obciążeń poszczególnych prawnych użytkowników lokali opłatami:

  • na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości,
  • na pokrycie kosztów utrzymania mienia spółdzielni,
  • na opłaty na fundusz remontowy.

Obostrzenia

Podkreślić należy, że, na mocy art. 4 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd spółdzielni ma obowiązek prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję oraz rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1–2 i 4 art. 4 USM, czyli kosztów:

  • związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale członków spółdzielni,
  • związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
  • związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali,
  • związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 ust. 6³ nakazuje, że opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach, a art. 6 ust. 1 stanowi, że różnica między kosztami eksploatacji i utrzymaniem danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

Co stanowi istotę tych regulacji ustawowych? - Obligowanie autorów planu gospodarczego, czyli zarządu spółdzielni do stosowania w praktyce zarówno podwyższania opłat na koszty, jeśli koszty przewyższają wpływy oraz do obniżania opłat, jeśli przychody przewyższają koszty w danej nieruchomości.

Przy stosowaniu w praktyce regulacji zawartych w art. 4 ust. 4¹, art. 4 ust. 6³ i art. 6 ust. 1 opłaty na pokrycie kosztów w poszczególnych nieruchomościach mogą się różnić i to nawet znacznie.

Mało prawdopodobnym jest, by koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości były takie same dla różnych obiektów.

Zdarza się, że plan gospodarczy spółdzielni mieszkaniowej uchwalany jest w połowie roku, którego dotyczy, a wynikające z niego stawki opłat dla poszczególnych nieruchomości nie są przenoszone na poszczególnych prawnych użytkowników lokali.

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Studia dla zarządców Nieprzyjemny zapach z kanalizacji
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Neprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... czytam więcej»


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić (...) ... Czytam więcej »

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17083|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10653|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10225|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl