• #GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum
  • Uchwały można głosować drogą elektroniczną
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych
  • E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych
  • Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Polecane Artykuły (prawo)

#GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum

05.05.2020
Czytelnik pyta: jak ustanowić uchwałę wspólnoty mimo braku kworum?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Uchwały można głosować drogą elektroniczną

06.05.2020
Ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych wskazówek, dotyczących technicznego sposobu głosowania uchwał. Nie zawiera też wymogów, takich jak np. własnoręczne złożenie podpisu, czy sporządzenie listy obecności i listy biorących udział w głosowaniu. W zakresie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie...

30.04.2020
Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” inicjuje cykl e-kursów szkoleniem na temat „Wykorzystania narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych”, przygotowanym przez Andrzeja Rajkiewicza – wiceprezesa Narodowej...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Jeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie od pogody mieszkańcy mogli...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Problemy z ostatnią nowelizacją ustawy o własności lokali

Paweł Puch  |  Administrator 5/2016  |  07.06.2016
Zgodnie z art. 195 kc, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”
Zgodnie z art. 195 kc, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”
arch. redakcji

Problemem w zakresie podejmowania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych okazały się lokale garażowe, będące współwłasnością kilkudziesięciu, a nieraz i większej liczby osób.

Z takim garażem, jak i z innymi lokalami we wspólnocie mieszkaniowej, wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, który jest – z uwagi na powierzchnię garażu – dość duży (równy udziałom kilku lokali mieszkalnych w budynku). Współwłaściciele takiego garażu w każdej sprawie przekraczającej zwykły zarząd, zgodnie z kodeksem cywilnym, musieli działać jednomyślnie, aby głos związany z garażem był uwzględniony w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. W większości przypadków graniczyło to z cudem. W związku z tym niejedna wspólnota mieszkaniowa miała problem z uzyskaniem większości głosów pod uchwałami. Brak możliwości oddania głosu ze strony współwłaścicieli garażu, połączony z sprzeciwem nawet niewielkiej grupy pozostałych właścicieli, niejednokrotnie doprowadzał do braku możliwości podjęcia we wspólnocie mieszkaniowej nawet bardzo istotnych decyzji. W związku z tym od lat postulowano o wprowadzenie przepisów, które zmieniłyby tę sytuację.

Podział głosu między współwłaścicieli

Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku, początkowo miała dotyczyć jedynie podziału głosu z garażu pomiędzy jego współwłaścicieli tak, aby każdy z nich mógł głosować samodzielnie. Wprowadzono w niej zapis mówiący, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Przyjęto zatem, że udział w nieruchomości wspólnej będzie można podzielić między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w lokalu, a to oznacza, że każdy współwłaściciel będzie miał prawo oddzielnie głosować na zebraniu właścicieli swoją częścią udziału. Powyższe zasady nie mają zastosowania w przypadku głosowania systemem „jeden właściciel – jeden głos”. Współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal muszą wówczas w formie pisemnej, większością głosów współwłaścicieli lokalu liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności lokalu, ustanowić pełnomocnika.

Nowe zasady współwłasności

Jednak ustawodawca poszedł dalej i – oprócz podziału głosu między współwłaścicieli lokali – wprowadził nowe rozwiązania w zakresie rozumienia współwłasności. Już niebawem spowodują one szereg niekorzystnych dla wspólnot mieszkaniowych skutków. Nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali stanowi, iż na potrzeby jej stosowania przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Jak wynika z przepisu, treść tej regulacji nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej, będącym jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu, a współwłaścicielem innych lokali w budynku. Każdy ze współwłaścicieli lokalu więc, zarówno współwłaściciel garażu, jak i współwłaściciel lokalu mieszkalnego, będzie identyfikowany w swoich relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość „podzielonego udziału” w nieruchomości wspólnej. Skoro zaś ustawodawca wyraźnie wskazał, że udział ten będzie obliczany jednakowo na wszystkie potrzeby stosowania ustawy, oczywistym jest, że zasady te znajdą zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, lecz przede wszystkim z określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na rzeczone koszty zarządu. Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane w utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku proporcjonalnym do swoich udziałów w tej nieruchomości.

Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota będzie musiała teraz na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli będzie odpowiadał wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę zaliczek na koszty zarządu tylko w zakresie swojego udziału. W przypadku zaległości we wnoszeniu zaliczek wspólnota mieszkaniowa będzie musiała dochodzić ich odrębnie od każdego z współwłaścicieli, a każdy z nich będzie odpowiadał tylko za zaliczkę związaną ze swoim udziałem w lokalu.

Nowe zasady tylko do współwłasności ułamkowej

Zgodnie z art. 195 kodeksu cywilnego, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. Z tej definicji wynikają trzy podstawowe elementy, bez których nie może istnieć współwłasność: jeden przedmiot (nieruchomość), wiele podmiotów (przynajmniej dwóch właścicieli tej samej rzeczy) i niepodzielność wspólnego prawa. Pierwsze dwa elementy nie wymagają specjalnego komentarza, natomiast trzeci, czyli niepodzielność wspólnego prawa, polega na tym, że rzecz nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy. Wręcz odwrotnie, każdy ze współwłaścicieli – niezależnie od wysokości udziału – ma prawo do całości rzeczy.

W ramach współwłasności można wyodrębnić współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną. Współwłasność w częściach ułamkowych jest samodzielnym stosunkiem prawnym. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli dysponuje określonym, wyrażonym ułamkiem, udziałem i może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty i obciążony. W przypadku jego zbycia nabywca zajmuje miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Natomiast współwłasność łączna jest szczególnym rodzajem współwłasności, powstaje tylko w przypadkach określonych przez prawo, ma zupełnie inne znaczenie i pełni rolę pomocniczą wobec innego stosunku prawnego. Istnieje w zasadzie tylko po to, by ten stosunek mógł odgrywać swoją rolę społeczną czy prawną. Współwłasnością łączną jest na przykład małżeńska wspólność majątkowa (współwłasność małżonków), która istnieje tylko po to, aby regulować stosunki majątkowe między nimi. Powstaje ona z chwilą powstania małżeństwa, o ile małżonkowie nie postanowią inaczej, i określa ich wzajemne prawa do ich wspólnych rzeczy. Taką współwłasnością jest też wspólność majątku wspólników spółki cywilnej. We współwłasności łącznej, w odróżnieniu od ułamkowej, nie ma określonych udziałów, a każdy ze współwłaścicieli nie może zbyć ani obciążyć rzeczy bez zgody pozostałych.

Zatem nowe zasady nie dotyczą współwłasności małżeńskiej, bo nie jest to współwłasność ułamkowa, tylko łączna, a nowy art. 3 ust 3a ustawy o własności lokali wyraźnie odnosi się tylko do współwłasności ułamkowej. W przypadku współwłasności małżeńskiej udział związany z lokalem nie będzie więc dzielony między małżonków. Będą oni zatem głosować na poprzednich zasadach i ponosić odpowiedzialność za zaliczki.

Przypomnijmy więc, że – zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym – jeżeli mieszkanie stanowi majątek wspólny małżonków, oboje oni są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym. Każde z nich może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Jednak małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym, zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności dotyczącej bieżących spraw życia codziennego, zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej.

Zwróćmy zatem uwagę, że z wyżej przedstawionych zasad zarządzania majątkiem wspólnym małżonków, określonym przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, wynika, że jeżeli mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej stanowi majątek wspólny małżonków, do wykonywania praw we wspólnocie mieszkaniowej, czyli np. głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, jeden małżonek nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego. Zatem dla ważności głosu wystarczy podpis na uchwale złożony przez jednego z małżonków, co oczywiście nie wyklucza sytuacji, w której obydwoje małżonkowie uczestniczą w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i razem głosują nad uchwałą. Każdy z małżonków może sam wykonywać prawo głosu, chyba że drugi małżonek sprzeciwił się wykonaniu prawa głosu i zawiadomił o tym wcześniej zarząd. Wówczas zarząd nie powinien uwzględnić głosu drugiego małżonka. Tak samo jeżeli małżonkowie oboje oddaliby przeciwne głosy w sprawie uchwały: wówczas głosu małżonka, który głosował za uchwałą, nie można zaliczyć, gdyż należy uznać, że drugi z małżonków się sprzeciwił. W takim wypadku głos związany z lokalem, w związku z sprzeciwem jednego z małżonków, trzeba pominąć.                

Czytaj też: Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (wykonywania prawa głosu) >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18989|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12221|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11563|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl