CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Problemy z ostatnią nowelizacją ustawy o własności lokali

Paweł Puch  |  Administrator 5/2016  |  07.06.2016
Zgodnie z art. 195 kc, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”
Zgodnie z art. 195 kc, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”
arch. redakcji

Problemem w zakresie podejmowania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych okazały się lokale garażowe, będące współwłasnością kilkudziesięciu, a nieraz i większej liczby osób.

Z takim garażem, jak i z innymi lokalami we wspólnocie mieszkaniowej, wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, który jest – z uwagi na powierzchnię garażu – dość duży (równy udziałom kilku lokali mieszkalnych w budynku). Współwłaściciele takiego garażu w każdej sprawie przekraczającej zwykły zarząd, zgodnie z kodeksem cywilnym, musieli działać jednomyślnie, aby głos związany z garażem był uwzględniony w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. W większości przypadków graniczyło to z cudem. W związku z tym niejedna wspólnota mieszkaniowa miała problem z uzyskaniem większości głosów pod uchwałami. Brak możliwości oddania głosu ze strony współwłaścicieli garażu, połączony z sprzeciwem nawet niewielkiej grupy pozostałych właścicieli, niejednokrotnie doprowadzał do braku możliwości podjęcia we wspólnocie mieszkaniowej nawet bardzo istotnych decyzji. W związku z tym od lat postulowano o wprowadzenie przepisów, które zmieniłyby tę sytuację.

Podział głosu między współwłaścicieli

Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku, początkowo miała dotyczyć jedynie podziału głosu z garażu pomiędzy jego współwłaścicieli tak, aby każdy z nich mógł głosować samodzielnie. Wprowadzono w niej zapis mówiący, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Przyjęto zatem, że udział w nieruchomości wspólnej będzie można podzielić między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w lokalu, a to oznacza, że każdy współwłaściciel będzie miał prawo oddzielnie głosować na zebraniu właścicieli swoją częścią udziału. Powyższe zasady nie mają zastosowania w przypadku głosowania systemem „jeden właściciel – jeden głos”. Współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal muszą wówczas w formie pisemnej, większością głosów współwłaścicieli lokalu liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności lokalu, ustanowić pełnomocnika.

Nowe zasady współwłasności

Jednak ustawodawca poszedł dalej i – oprócz podziału głosu między współwłaścicieli lokali – wprowadził nowe rozwiązania w zakresie rozumienia współwłasności. Już niebawem spowodują one szereg niekorzystnych dla wspólnot mieszkaniowych skutków. Nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali stanowi, iż na potrzeby jej stosowania przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Jak wynika z przepisu, treść tej regulacji nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej, będącym jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu, a współwłaścicielem innych lokali w budynku. Każdy ze współwłaścicieli lokalu więc, zarówno współwłaściciel garażu, jak i współwłaściciel lokalu mieszkalnego, będzie identyfikowany w swoich relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość „podzielonego udziału” w nieruchomości wspólnej. Skoro zaś ustawodawca wyraźnie wskazał, że udział ten będzie obliczany jednakowo na wszystkie potrzeby stosowania ustawy, oczywistym jest, że zasady te znajdą zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, lecz przede wszystkim z określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na rzeczone koszty zarządu. Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane w utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku proporcjonalnym do swoich udziałów w tej nieruchomości.

Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota będzie musiała teraz na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli będzie odpowiadał wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę zaliczek na koszty zarządu tylko w zakresie swojego udziału. W przypadku zaległości we wnoszeniu zaliczek wspólnota mieszkaniowa będzie musiała dochodzić ich odrębnie od każdego z współwłaścicieli, a każdy z nich będzie odpowiadał tylko za zaliczkę związaną ze swoim udziałem w lokalu.

Nowe zasady tylko do współwłasności ułamkowej

Zgodnie z art. 195 kodeksu cywilnego, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. Z tej definicji wynikają trzy podstawowe elementy, bez których nie może istnieć współwłasność: jeden przedmiot (nieruchomość), wiele podmiotów (przynajmniej dwóch właścicieli tej samej rzeczy) i niepodzielność wspólnego prawa. Pierwsze dwa elementy nie wymagają specjalnego komentarza, natomiast trzeci, czyli niepodzielność wspólnego prawa, polega na tym, że rzecz nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy. Wręcz odwrotnie, każdy ze współwłaścicieli – niezależnie od wysokości udziału – ma prawo do całości rzeczy.

W ramach współwłasności można wyodrębnić współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną. Współwłasność w częściach ułamkowych jest samodzielnym stosunkiem prawnym. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli dysponuje określonym, wyrażonym ułamkiem, udziałem i może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty i obciążony. W przypadku jego zbycia nabywca zajmuje miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Natomiast współwłasność łączna jest szczególnym rodzajem współwłasności, powstaje tylko w przypadkach określonych przez prawo, ma zupełnie inne znaczenie i pełni rolę pomocniczą wobec innego stosunku prawnego. Istnieje w zasadzie tylko po to, by ten stosunek mógł odgrywać swoją rolę społeczną czy prawną. Współwłasnością łączną jest na przykład małżeńska wspólność majątkowa (współwłasność małżonków), która istnieje tylko po to, aby regulować stosunki majątkowe między nimi. Powstaje ona z chwilą powstania małżeństwa, o ile małżonkowie nie postanowią inaczej, i określa ich wzajemne prawa do ich wspólnych rzeczy. Taką współwłasnością jest też wspólność majątku wspólników spółki cywilnej. We współwłasności łącznej, w odróżnieniu od ułamkowej, nie ma określonych udziałów, a każdy ze współwłaścicieli nie może zbyć ani obciążyć rzeczy bez zgody pozostałych.

Zatem nowe zasady nie dotyczą współwłasności małżeńskiej, bo nie jest to współwłasność ułamkowa, tylko łączna, a nowy art. 3 ust 3a ustawy o własności lokali wyraźnie odnosi się tylko do współwłasności ułamkowej. W przypadku współwłasności małżeńskiej udział związany z lokalem nie będzie więc dzielony między małżonków. Będą oni zatem głosować na poprzednich zasadach i ponosić odpowiedzialność za zaliczki.

Przypomnijmy więc, że – zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym – jeżeli mieszkanie stanowi majątek wspólny małżonków, oboje oni są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym. Każde z nich może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Jednak małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym, zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności dotyczącej bieżących spraw życia codziennego, zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej.

Zwróćmy zatem uwagę, że z wyżej przedstawionych zasad zarządzania majątkiem wspólnym małżonków, określonym przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, wynika, że jeżeli mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej stanowi majątek wspólny małżonków, do wykonywania praw we wspólnocie mieszkaniowej, czyli np. głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, jeden małżonek nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego. Zatem dla ważności głosu wystarczy podpis na uchwale złożony przez jednego z małżonków, co oczywiście nie wyklucza sytuacji, w której obydwoje małżonkowie uczestniczą w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i razem głosują nad uchwałą. Każdy z małżonków może sam wykonywać prawo głosu, chyba że drugi małżonek sprzeciwił się wykonaniu prawa głosu i zawiadomił o tym wcześniej zarząd. Wówczas zarząd nie powinien uwzględnić głosu drugiego małżonka. Tak samo jeżeli małżonkowie oboje oddaliby przeciwne głosy w sprawie uchwały: wówczas głosu małżonka, który głosował za uchwałą, nie można zaliczyć, gdyż należy uznać, że drugi z małżonków się sprzeciwił. W takim wypadku głos związany z lokalem, w związku z sprzeciwem jednego z małżonków, trzeba pominąć.                

Czytaj też: Nowelizacja ustawy o własności lokali – zagadnienia praktyczne (wykonywania prawa głosu) >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17327|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10817|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10390|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl