CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w praktyce – głosowanie

Wszystkie tryby podejmowania uchwał, a więc zarówno na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz tryb mieszany są przez ustawodawcę traktowane jednakowo...
Wszystkie tryby podejmowania uchwał, a więc zarówno na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz tryb mieszany są przez ustawodawcę traktowane jednakowo...
arch redakcji

Rozważania przedstawione w poprzedniej części niniejszej publikacji dotyczyły głównie wymogów formalnych stawianych samej treści uchwały. Jednak nie tylko poprawne sformułowanie treści uchwały staje się wyzwaniem dla członków wspólnot mieszkaniowych. Właściwe przeprowadzenie procesu głosowania takie nie zawsze jest oczywiste.

Analizując poglądy prezentowane w najnowszym orzecznictwie sądowym, można dojść do wniosku, że nie tylko nieprecyzyjna treść samej uchwały, lecz także wadliwie przeprowadzone głosowanie może skutkować nawet jej uchyleniem, a więc wyeliminowaniem z obiegu, i to pomimo uzyskania akceptacji większości właścicieli.

Głosowanie podczas zebrań

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku – a konkretnie regulacja art. 23 ust. 1 tej ustawy – wskazuje, że uchwała właścicieli lokali może zapaść w trzech trybach, a mianowicie:

  • na skutek głosów oddanych na zebraniu właścicieli,
  • w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd wspólnoty
  • lub w wyniku oddania głosów częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, a więc w trybie mieszanym.

W tym miejscu warto wskazać na pogląd sformułowany m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31 stycznia 2013 roku, wydany w sprawie o sygn. akt I ACa 1380/12, który nie jest dotychczas kwestionowany w doktrynie i orzecznictwie.

Zgodnie z nim, wszystkie tryby podejmowania uchwał, a więc zarówno na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz tryb mieszany są przez ustawodawcę traktowane jednakowo, w tym znaczeniu, że dla ważności uchwały wyrażającej zgodę na podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd, niezależnie od tego, czego ona dotyczy, każdy z wskazanych trybów podejmowania uchwał jest dopuszczalny.

Już więc na wstępie niniejszych rozważań należy wskazać, że wybór trybu głosowania nie zależy od tematyki czy też doniosłości głosowanej uchwały i nie podlega gradacji w zależności od jej istotności dla właścicieli tworzących daną wspólnotę. We wszystkich więc sprawach, które wymagają podjęcia uchwały, może ona zostać podjęta – przynajmniej co do zasady – w każdym ze znanych ustawie trybów.

Właściciele mogą więc głosować nad uchwałami podczas zebrań. To najczęściej ma miejsce w przypadku uchwał, o których wprost jest mowa w treści art. 30 ust. 2 ustawy o własności lokali, a więc tych w sprawie:

  • uchwalenia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • oceny pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono
  • oraz sprawozdania zarządu i podjęcia uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Oddawanie głosów nad tymi właśnie uchwałami podczas zebrania wynika wprost z treści cytowanej regulacji i wiąże się z innym określonym tam obowiązkiem, a mianowicie – obowiązkiem zebrania rocznego.

W trybie mieszanym

Nie należą przy tym do rzadkości sytuacje, w których – choćby na skutek znikomego zainteresowania właścicieli – również wspomniane uchwały są głosowane w trybie mieszanym. Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej reprezentowana przez właścicieli wyodrębnionych lokali, nawet podczas zebrań zwoływanych raz do roku, nie pozwala bowiem na uzyskanie podczas tych zebrań większości głosów.

W cytowanym już wyżej orzeczeniu Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wskazał przy tym, że sama ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu bowiem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Konsekwentnie trzeba więc przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je. Warto o tym pamiętać.

W przeciwieństwie do regulacji odnoszących się choćby do funkcjonowania takich osób prawnych, jak spółki kapitałowe – uczestniczący w zebraniu właściciele lokali mogą w zasadzie dowolnie i w sposób nieograniczony kreować porządek zebrania oraz tworzyć treść oczekiwanych uchwał.

Nawet więc w sytuacji, w której właściciel nie jest w sposób wyjątkowy zainteresowany porządkiem zebrania wskazanym w przesłanym mu zawiadomieniu, a chciałby uzyskać akceptację większości dla innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, powinien w takim zebraniu uczestniczyć i wykorzystać możliwość wprowadzenia do porządku obrad kwestii szczególnie dla niego istotnych.

Czytaj też: Kilka zasad podejmowania uchwał we wspólnocie >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.
Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz bezpłatny pilot do bramy w Twojej komórce »

otwórz bramę telefonem

Wszechobecne telefony komórkowe realizują wiele funkcjonalności w naszym życiu. Tym razem telefon to BEZPŁATNY, o zasięgu globalnym (...) czytaj dalej»


Wyjaśniamy, jak wybrać odpowiedni wodomierz »

Jaki licznik wody?

Przedstawiamy zalety i wady poszczególnych rozwiązań, a także pokazujemy, gdzie szukać pomocy i doradztwa przy wyborze urządzenia pomiarowego (...) czytaj dalej»


Jak ubezpieczenia grupowe sprawdzają się w życiu » Gdzie są spółdzielnie, które powstały w ramach transformacji ustrojowej »
Ubezpieczenia grupowe jak je wybrać? Spóldzielnie zmieniają się na lepsze
Chronią nas w najbardziej dramatycznych momentach życia i gwarantują pomoc finansową, kiedy jest ona najbardziej potrzebna (...) czytaj dalej » Powołane do życia w porozumieniu ze Związkami Zawodowymi restrukturyzowanych kopalń jako organizacje mające na celu zabezpieczenie (...) czytaj dalej»

Co warto wiedzieć o cesjach do umów ubezpieczenia wspólnot mieszkaniowych?

cesje do umów ubezpieczenia

Cesja praw jest popularną formą zabezpieczenia wierzytelności, stosowaną w obrocie gospodarczym (...) czytaj dalej»


 

Zobacz platformy schodowe do transportu niepełnosprawnych w przystępnej cenie »
Pojemniki półpodziemne i podziemne - czy warto?
windy dla niepełnosprawnych Pojemniki podziemne i półpodziemne
Jak niedrogo sprawić, aby budynek stał się dostępny i przyjazny dla nas wszystkich (...) czytaj dalej » Od czasu wprowadzenia nowej ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wielu z nas ciągle zastanawia się, jak sprostać jej wymaganiom. czytaj dalej »

Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych »
Jak walczyć z problemem psich odchodów »
Przegląd systemow przeciwpożarowych Problem psich odchodów na osiedlu
Właściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą (...) czytaj dalej » Zaniczyszczone przez psy chodniki i trawniki dają się we znaki mieszkańcom na co dzień (...) czytaj dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

6/2017

Aktualny numer:

Administrator 6/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Echa walnych zgromadzeń
  • - Dostęp do informacji publicznej
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl