Udział w prawie własności a udział w użytkowaniu wieczystym

Jednocześnie ustawodawca przewidział wyłączenie możliwości ustanowienia własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym. Projektowana ustawa już w art. 1 definiuje takie grunty jako pokryte budynkami, w których wyodrębniono co najmniej jeden lokal mieszkalny i za które wnoszona jest opłata za użytkowanie wieczyste w stawce właściwej dla lokali mieszkalnych, czyli 1% wartości, przy czym decydować miałby stan na 1 stycznia 2017 roku.

Ustawa rozwiązałyby problemy tysięcy właścicieli

"Niewątpliwie istotę i cel projektowanych przepisów należy ocenić pozytywnie. Ustawa rozwiązałyby problemy tysięcy właścicieli lokali mieszkalnych lub członków spółdzielni mieszkaniowych, wynikające z regulacji prawa użytkowania wieczystego, w szczególności długotrwałych sporów dotyczących aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste oraz niepewności wynikającej z terminowego charakteru prawa użytkowania wieczystego" - podkreślają adwokat i wspólnik Marcin W. Cieśliński oraz aplikant adwokacki Piotr Grabarek z kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy.

Eksperci podkreślają, że warto poruszyć kwestię redakcji jednego z projektowanych przepisów, czyli art. 20, który - z powodu nieprecyzyjnych postanowień - może bardzo szybko spowodować poważne perturbacje dla deweloperów i nabywców lokali w inwestycjach realizowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, na których nie ukończono inwestycji mieszkaniowych przed 1 stycznia 2017 roku.

Przepis ten ma za zadanie zapewnić spójność systemu prawnego, bowiem reguluje "opóźnione prawo do normatywnego przekształcenia", zapewniając, że jeżeli na dzień 1 stycznia 2017 r. żaden lokal w budynku nie był wyodrębniony, a grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego to przekształcenie prawa do gruntu następuje z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Dodatkowo w przepisie opisano szczegóły procedury prowadzącej do potwierdzenia prawa własności.

Przekształcenie dla wszystkich?

Wbrew woli ustawodawcy w praktyce może się okazać, że nie wszystkie inwestycje, które powinny być objęte zakresem regulacji, będą wypełniały przesłanki z omawianego przepisu.

"Przyjmijmy, że aktualnie trwa budowa budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w latach 90., a deweloper prowadzi sprzedaż mieszkań zawierając umowy deweloperskie. Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione na rzecz przedsiębiorstwa państwowego na cele prowadzenia jego zakładu. Jednocześnie na dzień dzisiejszy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dla takiego terenu, przewidziano zabudowę mieszkaniowo-usługową i deweloper uzyskał pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowego. Biorąc pod uwagę aktualnie realizowane inwestycje na terenie dużych miast w Polsce, w naszej ocenie, nie będą to jednostkowe przypadki" - twierdzą adwokat i wspólnik Marcin W. Cieśliński oraz aplikant adwokacki Piotr Grabarek z kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy.

W takiej sytuacji powstaje istotne pytanie, czy grunt ten spełnia warunek oddania na cele budownictwa mieszkaniowego. Już dzisiaj w praktyce prawa istnieją spory, czy przeznaczenie gruntu w takiej sytuacji determinuje treść umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, czy też aktualny plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Te wątpliwości, zdaniem ekspertów, prawdopodobnie, ujawnią się również w sprawach dotyczących przewłaszczenia i mogą skutkować wykluczeniem niektórych inwestycji z zakresu zastosowania projektowanych przepisów.

Problem z definicją

Kolejny problem to jednoczesny brak odniesienia do definicji gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe zawartej w art. 1 ustawy oraz brak doprecyzowania odrębnego pojęcia budownictwa mieszkaniowego. Problem ten zawiera się w pytaniu, czy zakres stosowania nowych przepisów obejmuje budynki, w których np. 20% lokali ma charakter użytkowy.

"Gdyby starosta lub sąd wieczystoksięgowy uznał, że decyduje przeznaczenie z umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste lub istnienie lokali użytkowych wyłączałoby możliwość przekształcenia, wówczas sytuacja nabywców mieszkań i dewelopera byłaby niekorzystna" - zauważają adwokat i wspólnik Marcin W. Cieśliński oraz aplikant adwokacki Piotr Grabarek z kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy.

Co z opłatą przekształceniową?

Zgodnie z założeniem ustawodawcy, w przypadku już istniejących budynków kwoty opłat przekształceniowych za lokale mieszkaniowe oraz lokale użytkowe będą różne. Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej będzie różna (równa zasadniczo ostatniej opłacie za użytkowanie wieczyste), a dodatkowo w przypadku lokali mieszkalnych płatność następować będzie przez 20 lat, w odróżnieniu od lokali użytkowych, dla których płatność będzie następować przez cały okres na jaki zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, tym samym w niektórych przypadkach może to być nawet ponad 70 lat dłużej.

Tymczasem w inwestycji wskazanej jak powyżej, z racji pierwotnego przemysłowego wykorzystywania, aktualna opłata za użytkowanie wieczyste jest wnoszona od całej nieruchomości w wysokości 3% jej wartości, jak dla lokali użytkowych. Tym samym, biorąc pod uwagę literalną treść przepisu, o ile deweloper przed zawarciem pierwszej umowy wyodrębnienia lokalu nie zapewni zmiany stawki, właściciele lokali mieszkalnych mogą być zobowiązani do płacenia nie tylko wyższej corocznej opłaty przekształceniowej, ale także o wiele lat dłużej niż właściciele lokali w już istniejących budynkach.

Opóźnienie realizacji umów deweloperskich

Ważkim problemem, który wpłynie na termin wykonania umów deweloperskich oraz zawarcia umów ostatecznych, co może spowodować odstępowanie od nich przez strony, będzie fakt, że zgodnie z przytoczonym przepisem, dla nieukończonych inwestycji prawo użytkowania wieczystego przekształci się we własność z dniem wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego.

"Biorąc pod uwagę dzisiejsze terminy rozpatrywania wniosków w sądach wieczystoksięgowych, wpływ takiej regulacji na terminy realizacji umów deweloperskich nie byłby istotny. Jednakże, możliwe jest iż w okresie sześciu miesięcy od wejścia w życie ustawy właściciele lokali lub starostowie (gdy właściciele będą bierni) wniosą, jak można ostrożnie szacować, setki tysięcy wniosków o ujawnienie udziału we własności gruntów, zatem oczekiwanie na dokonanie wpisu odrębnej własności pierwszego lokalu, może trwać nawet kilka miesięcy" - twierdzą adwokat i wspólnik Marcin W. Cieśliński oraz aplikant adwokacki Piotr Grabarek z kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy.

Jednakże ustawa nie reguluje kwestii istnienia możliwości zawierania umów wyodrębnienia własności odnośnie do kolejnych lokali bez dokonania wpisu wyodrębnienia pierwszego lokalu. Zakładając, że starosta ma obowiązek wydać tylko jedno zaświadczenie dla pierwszego lokalu, to wydaje się, że kolejni nabywcy będą musieli poczekać i to nawet kilka miesięcy na ujawnienie prawa własności w wyniku rozpoznania wniosku co do pierwszego lokalu.

Pytanie tylko, jak na tę sytuację zareagują strony umów deweloperskich oraz banki kredytujące inwestycje.

Kłopotliwe zaświadczenia

Dodatkowo harmonogramy inwestycji oraz zawierania umów ostatecznych założone przez deweloperów może spowolnić fakt, że zanim dojdzie do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, użytkownik wieczysty (deweloper) będzie musiał uzyskać od starosty zaświadczenie o warunkach przekształcenia. Zgodnie z projektem ustawy w odniesieniu do lokali wyodrębnionych przed dniem 1 stycznia 2017 r. starosta będzie miał na to 14 dni.

"W wyniku, prawdopodobnie, omyłki na skutek niepełnego odwołania w ustępie 2 art. 20 projektowanej ustawy, przepis ustalający powyższy termin nie znajduje zastosowania do trwających inwestycji. Nie jest zatem oczywiste, czy stosować termin 14-dniowy czy też może terminy dla wydawania zaświadczeń przewidziane w kodeksie postępowania administracyjnego lub jeszcze inne. Jest to o tyle istotna okoliczność, że dodatkowo zwiększa ryzyko niezachowania przez deweloperów terminu do ustanowienia odrębnej własności lokalu określonego w umowie deweloperskiej" - twierdzą adwokat i wspólnik Marcin W. Cieśliński oraz aplikant adwokacki Piotr Grabarek z kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy.

źródło: housemarket.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!