Wynajmowanie pokoi

Działalność gospodarcza czy prywatny najem?

Granica między działalnością gospodarczą a prywatnym najmem jest niezwykle trudna do określenia. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność gospodarcza jest rozumiana m.in. jako usługowa działalność zarobkowa, w tym polegająca na wykorzystywaniu rzeczy w celach zarobkowych, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów (w tym przychodów z najmu).

Z tej ogólnej definicji, niestety, nie wynikają żadne wskazówki, które mogłyby pomóc w ustaleniu, czy najem w znacznym rozmiarze (np. wynajęcie ośmiu pokoi dziesięciu osobom) jest już działalnością gospodarczą. Organy podatkowe dotychczas stały na stanowisku, że o kwalifikacji takich działań decyduje podatnik, jednak w ciągu ostatniego roku doszło do wyraźnej zmiany poglądów.

O tym, że najem jest działalnością gospodarczą, decyduje jego „rozmiar”, czyli liczba lokali albo liczba zawartych umów najmu.

Bezpieczniej jest przyjąć, że wynajęcie budynku mieszkalnego albo np. dwóch lokali mieszkalnych znacznej liczbie osób należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą. Pozwoli to uniknąć przykrych skutków po kilku latach, np. wskutek kontroli podatkowej.

Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych, usługi hotelarskie to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

W przypadku wynajęcia pokoi studentom lub pracownikom nie mamy do czynienia z usługami hotelowymi, ponieważ z założenia są to umowy długoterminowe, dzięki czemu budynek lub lokal mieszkalny nie podlega rygorom stawianym hotelom. Zgodnie bowiem z art. 35 tej ustawy, usługi hotelarskie mogą być świadczone w obiektach hotelarskich, do których ustawodawca zaliczył hotele, motele i pensjonaty oraz inne obiekty.

Jednak podstawową cechą tych wszystkich obiektów jest ich przeznaczenie – krótkotrwałe wynajmowanie, co zdecydowanie odróżnia je od innych budynków przeznaczonych do wynajmowania.

Jak zauważył NSA w wyroku z 30 stycznia 2014 r. (sygn. akt: II OSK 2069/12), „nie jest uprawnione przyjmowanie, iż podnajem pokoi mieszkalnych w domu jednorodzinnym w oparciu o zawarte umowy cywilnoprawne mieści się w pojęciu usług hotelarskich zdefiniowanych w art. 3 pkt 8 cyt. ustawy o usługach turystycznych. Usługi hotelarskie powinny być bowiem ogólnie dostępne, a ich świadczenie nie ogranicza się tylko do najmu, obejmują one także inne usługi świadczone w obrębie obiektu”.

W Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) wyróżnia się dwie grupy działalności, które mogą obejmować świadczenie usług najmu pokoi np. studentom lub pracownikom:

• działalność związana z zakwaterowaniem (sekcja I) albo
• działalność związana z obsługą rynku nieruchomości (sekcja L).

Ustalenie rodzaju działalności jest istotne z punktu widzenia VAT, ponieważ usługi zakwaterowania są zwolnione od tego podatku w bardzo wąskim zakresie (który w tym wypadku nie miałby zastosowania), natomiast usługi wynajmowania na cele mieszkaniowe są całkowicie zwolnione od podatku.

Usługi zakwaterowania w zasadzie odnoszą się do wynajmu krótkoterminowego i tak są definiowane w PKD.

Jednak obok typowych usług hotelowych w Dziale 55 PKD „Zakwaterowanie” wymienia się także usługi zakwaterowania na dłuższy okres studentom, osobom pracującym i pozostałym osobom.

Dział ten nie obejmuje zapewnienia długotrwałego zakwaterowania jako głównego miejsca pobytu w takich obiektach, jak apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach Sekcji L. Podklasa 55.90.Z „Pozostałe zakwaterowanie”, lecz obejmuje zapewnienie tymczasowego lub długoterminowego zakwaterowania w pojedynczych lub wspólnych pokojach lub domach dla studentów, pracowników sezonowych lub innych osób. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach robotniczych, blokach mieszkalnych.

Sekcja L w PKD obejmuje m.in. działalność wynajmowania nieruchomości, która może być prowadzona na własnej lub dzierżawionej nieruchomości. Podklasa 68.20.Z – „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” obejmuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak: budynki mieszkalne i mieszkania, wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym.

W obu sekcjach PKD mowa jest o długim okresie korzystania z nieruchomości, z tym, że w sekcji I (55.90.Z) mowa jest o „zakwaterowaniu”, a w sekcji L (68.20.Z) o „wynajmie na dłuższy okres użytkowania”.

Warto jednak zauważyć, że „działalność związana z zakwaterowaniem” to działalność w zakresie „zapewnienia zakwaterowania”, a nie „usługi zakwaterowania”.

Z objaśnień dla podklasy 55.90.Z „Pozostałe zakwaterowanie” wynika, że obejmuje ono zapewnienie zakwaterowania (tymczasowego lub długoterminowego) w konkretnych obiektach, takich jak domy studenckie, internaty i bursy szkolne, hotele robotnicze, bloki mieszkalne.

Pojęcia te obejmują budynki wznoszone wyłącznie w tym konkretnym celu, na podstawie odpowiednich przepisów o funkcjonowaniu takich obiektów.

Przykładowo, domy studenckie to pojęcie zawarte w ustawie o szkolnictwie wyższym.

Natomiast pojęcie hotelu robotniczego występuje w wielu aktach normatywnych, jednak obecnie nie jest nigdzie zdefiniowane.

Można się jedynie posiłkować uchylonymi już przepisami z zakresu prawa pracy.

Przykładowo, w Rozporządzeniu Ministra Pracy, Płac i Spraw Socjalnych z 21 czerwca 1976 r. w sprawie zasad zajmowania i opróżniania lokali położonych w hotelach pracowniczych mowa jest o hotelu pracowniczym jako miejscu zakwaterowania pracowników.

Hotele robotnicze lub pracownicze są przeznaczone do „zakwaterowania” pracowników (zleceniobiorców), których zakwaterowanie wiąże się ze świadczeniem pracy na rzecz konkretnego podmiotu. Świadczy o tym także nazwa usług zakwaterowania, użyta w odniesieniu do działu 55 PKD; mowa jest w nim o „zapewnieniu zakwaterowania” na dłuższy okres studentom, osobom pracującym i pozostałym osobom.

Pojęcie usługi zakwaterowania należy więc raczej łączyć z innymi aktywnościami podmiotu, który „zapewnia” studentom lub pracownikom „zakwaterowanie”, takimi np. jak wymiana pościeli, sprzątanie lub nawet dostarczenie posiłków.

Z opinii statystycznych wydawanych na potrzeby klasyfikacji usług najmu wynika, że wynajmowanie lokali lub budynków mieszkalnych na podstawie umów cywilnoprawnych bez względu na charakter najemcy, tzn. niezależnie od tego, czy jest to osoba fizyczna, czy podmiot gospodarczy – jeżeli celem wynajmu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, to mieści się z grupie PKD 68.20.Z. czyli w usługach wynajmowania, a nie w usługach zakwaterowania.

Reasumując, w mojej ocenie zawieranie umów najmu pokoju w lokalu mieszkalnym nie mieści się w ogóle w usługach „zapewnienia zakwaterowania”, sklasyfikowanych w PKD 55. To usługi sklasyfikowane w podklasie 68.20.Z – „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.