CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Wynajmowanie pokoi

Stella Brzeszczyńska  |  Administrator 10/2016  |  08.11.2016  |  1
Wynajęcie lokalu lub budynku mieszkalnego wymaga gruntownej analizy planowanego przedsięwzięcia; przede wszystkim pod względem zgodności z dotychczasowym sposobem użytkowania oraz zgodności z planem miejscowym.
Wynajęcie lokalu lub budynku mieszkalnego wymaga gruntownej analizy planowanego przedsięwzięcia; przede wszystkim pod względem zgodności z dotychczasowym sposobem użytkowania oraz zgodności z planem miejscowym.
Rys. J. Sawicki

Wynajmowanie mieszkania „na pokoje” daje większą stopę zysku niż wynajęcie całego mieszkania jednej lub dwóm osobom. Zdarzają się mieszkania o powierzchni ok. 40 m2, w których tworzy się za pomocą płyt gipsowo-kartonowych cztery pokoje, byle tylko wyodrębnić prywatną przestrzeń dla każdego najemcy. Taka forma najmu może zostać potraktowana przez urząd skarbowy jak działalność gospodarcza. Ponadto wydzielenie zbyt wielu „pomieszczeń” w lokalu może być przyczyna konfliktu z nadzorem budowlanym lub zarządcą budynku. Powstaje także ryzyko uznania, że taki najem nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Działalność gospodarcza czy prywatny najem?

Granica między działalnością gospodarczą a prywatnym najmem jest niezwykle trudna do określenia. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność gospodarcza jest rozumiana m.in. jako usługowa działalność zarobkowa, w tym polegająca na wykorzystywaniu rzeczy w celach zarobkowych, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów (w tym przychodów z najmu).

Z tej ogólnej definicji, niestety, nie wynikają żadne wskazówki, które mogłyby pomóc w ustaleniu, czy najem w znacznym rozmiarze (np. wynajęcie ośmiu pokoi dziesięciu osobom) jest już działalnością gospodarczą. Organy podatkowe dotychczas stały na stanowisku, że o kwalifikacji takich działań decyduje podatnik, jednak w ciągu ostatniego roku doszło do wyraźnej zmiany poglądów.

O tym, że najem jest działalnością gospodarczą, decyduje jego „rozmiar”, czyli liczba lokali albo liczba zawartych umów najmu.

Bezpieczniej jest przyjąć, że wynajęcie budynku mieszkalnego albo np. dwóch lokali mieszkalnych znacznej liczbie osób należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą. Pozwoli to uniknąć przykrych skutków po kilku latach, np. wskutek kontroli podatkowej.

Najem czy usługi hotelarskie?

Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych, usługi hotelarskie to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

W przypadku wynajęcia pokoi studentom lub pracownikom nie mamy do czynienia z usługami hotelowymi, ponieważ z założenia są to umowy długoterminowe, dzięki czemu budynek lub lokal mieszkalny nie podlega rygorom stawianym hotelom. Zgodnie bowiem z art. 35 tej ustawy, usługi hotelarskie mogą być świadczone w obiektach hotelarskich, do których ustawodawca zaliczył hotele, motele i pensjonaty oraz inne obiekty.

Jednak podstawową cechą tych wszystkich obiektów jest ich przeznaczenie – krótkotrwałe wynajmowanie, co zdecydowanie odróżnia je od innych budynków przeznaczonych do wynajmowania.

Jak zauważył NSA w wyroku z 30 stycznia 2014 r. (sygn. akt: II OSK 2069/12), „nie jest uprawnione przyjmowanie, iż podnajem pokoi mieszkalnych w domu jednorodzinnym w oparciu o zawarte umowy cywilnoprawne mieści się w pojęciu usług hotelarskich zdefiniowanych w art. 3 pkt 8 cyt. ustawy o usługach turystycznych. Usługi hotelarskie powinny być bowiem ogólnie dostępne, a ich świadczenie nie ogranicza się tylko do najmu, obejmują one także inne usługi świadczone w obrębie obiektu”.

Najem czy usługi zakwaterowania?

W Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) wyróżnia się dwie grupy działalności, które mogą obejmować świadczenie usług najmu pokoi np. studentom lub pracownikom:

  • działalność związana z zakwaterowaniem (sekcja I) albo
  • działalność związana z obsługą rynku nieruchomości (sekcja L).

Ustalenie rodzaju działalności jest istotne z punktu widzenia VAT, ponieważ usługi zakwaterowania są zwolnione od tego podatku w bardzo wąskim zakresie (który w tym wypadku nie miałby zastosowania), natomiast usługi wynajmowania na cele mieszkaniowe są całkowicie zwolnione od podatku.

Usługi zakwaterowania w zasadzie odnoszą się do wynajmu krótkoterminowego i tak są definiowane w PKD.

Jednak obok typowych usług hotelowych w Dziale 55 PKD „Zakwaterowanie” wymienia się także usługi zakwaterowania na dłuższy okres studentom, osobom pracującym i pozostałym osobom.

Dział ten nie obejmuje zapewnienia długotrwałego zakwaterowania jako głównego miejsca pobytu w takich obiektach, jak apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach Sekcji L. Podklasa 55.90.Z „Pozostałe zakwaterowanie”, lecz obejmuje zapewnienie tymczasowego lub długoterminowego zakwaterowania w pojedynczych lub wspólnych pokojach lub domach dla studentów, pracowników sezonowych lub innych osób. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach robotniczych, blokach mieszkalnych.

Sekcja L w PKD obejmuje m.in. działalność wynajmowania nieruchomości, która może być prowadzona na własnej lub dzierżawionej nieruchomości. Podklasa 68.20.Z – „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” obejmuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak: budynki mieszkalne i mieszkania, wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym.

W obu sekcjach PKD mowa jest o długim okresie korzystania z nieruchomości, z tym, że w sekcji I (55.90.Z) mowa jest o „zakwaterowaniu”, a w sekcji L (68.20.Z) o „wynajmie na dłuższy okres użytkowania”.

Warto jednak zauważyć, że „działalność związana z zakwaterowaniem” to działalność w zakresie „zapewnienia zakwaterowania”, a nie „usługi zakwaterowania”.

Z objaśnień dla podklasy 55.90.Z „Pozostałe zakwaterowanie” wynika, że obejmuje ono zapewnienie zakwaterowania (tymczasowego lub długoterminowego) w konkretnych obiektach, takich jak domy studenckie, internaty i bursy szkolne, hotele robotnicze, bloki mieszkalne.

Pojęcia te obejmują budynki wznoszone wyłącznie w tym konkretnym celu, na podstawie odpowiednich przepisów o funkcjonowaniu takich obiektów.

Przykładowo, domy studenckie to pojęcie zawarte w ustawie o szkolnictwie wyższym.

Natomiast pojęcie hotelu robotniczego występuje w wielu aktach normatywnych, jednak obecnie nie jest nigdzie zdefiniowane.

Można się jedynie posiłkować uchylonymi już przepisami z zakresu prawa pracy.

Przykładowo, w Rozporządzeniu Ministra Pracy, Płac i Spraw Socjalnych z 21 czerwca 1976 r. w sprawie zasad zajmowania i opróżniania lokali położonych w hotelach pracowniczych mowa jest o hotelu pracowniczym jako miejscu zakwaterowania pracowników.

Hotele robotnicze lub pracownicze są przeznaczone do „zakwaterowania” pracowników (zleceniobiorców), których zakwaterowanie wiąże się ze świadczeniem pracy na rzecz konkretnego podmiotu. Świadczy o tym także nazwa usług zakwaterowania, użyta w odniesieniu do działu 55 PKD; mowa jest w nim o „zapewnieniu zakwaterowania” na dłuższy okres studentom, osobom pracującym i pozostałym osobom.

Pojęcie usługi zakwaterowania należy więc raczej łączyć z innymi aktywnościami podmiotu, który „zapewnia” studentom lub pracownikom „zakwaterowanie”, takimi np. jak wymiana pościeli, sprzątanie lub nawet dostarczenie posiłków.

Z opinii statystycznych wydawanych na potrzeby klasyfikacji usług najmu wynika, że wynajmowanie lokali lub budynków mieszkalnych na podstawie umów cywilnoprawnych bez względu na charakter najemcy, tzn. niezależnie od tego, czy jest to osoba fizyczna, czy podmiot gospodarczy – jeżeli celem wynajmu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, to mieści się z grupie PKD 68.20.Z. czyli w usługach wynajmowania, a nie w usługach zakwaterowania.

Reasumując, w mojej ocenie zawieranie umów najmu pokoju w lokalu mieszkalnym nie mieści się w ogóle w usługach „zapewnienia zakwaterowania”, sklasyfikowanych w PKD 55. To usługi sklasyfikowane w podklasie 68.20.Z – „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.

Czytaj też: Jak się zmieni rynek najmu? >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.
Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(1)
frank | 19.01.2017, 11:32

Innym sposobem żeby więcej zarobić na mieszkaniu jest wynajmowanie go na zasadzie aparthotelu. Chodzi o najem krótkoterminowy, na doby. Oferta jest skierowana dla turystów, dlatego trzeba mieć mieszkanie w miejscowości turystycznej, np. nad morzem. Znajomy kupił taki apartament i planuje go właśnie w ten sposób wynajmować.

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej»


Uzyskaj bezpłatnie oferty na zarządzanie nieruchomością od zarządców »

Porównaj oferty na zarządzanie nieruchomościami

Możesz bezpłatnie otrzymać oferty na zarządzanie nieruchomości od zarządców w okolicy (...) czytaj dalej»


Gospodarka, rachunkowość, podatki oraz rozrachunki wspólnoty mieszkaniowej» Jakim warunkom technicznym powinny odpowiadać budynki?
Gospodarka rachunkowość podatki oraz rozrachunki wspólnoty mieszkaniowej Kiedy dostosować nieruchomość do osób niepełnosprawnych
Książka stanowi przewodnik opisujący funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej - jej gospodarkę finansową, rachunkowość, sprawozdawczość, rozrachunki, (...) czytaj dalej » Kwestie tę uregulowało dopiero Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.(...) czytaj dalej»

Wentylacja mechaniczna w garażach - to warto wiedzieć »

wentylacja mechaniczna w garażach

W garażach powyżej 10 stanowisk musi być stosowana wentylacja mechaniczna sterowana czujkami (detektorami) niedopuszczalnego stężenia tlenku węgla (CO) czytaj dalej»


Jak dobrze wybrać ubezpieczenie » Jak poprawnie rozliczyć zużycie ciepła i wody w budownictwie wielorodzinnym»
Pakiety medyczne – czy warto ubezpieczyć nasze zdrowie rozliczenie ciepła i wody w budownictwie wielorodzinnym
Motywowanie pracowników świadczeniami pozafinansowymi staje się w Polsce coraz bardziej popularne (...) czytaj dalej » Prawidłowe rozliczenie indywidualnego zużycia wody i ciepła w budynkach wielorodzinnych często stanowi duże wyzwanie (...) czytaj dalej »

Zobacz spółdzielnię, w której mieszkańcy mają realny wpływ na to, co się dzieje»

Spóldzielnia mieszkaniowa Nadodrze opinie

Spółdzielnia od lat czynnie uczestniczy w życiu Głogowa. Prowadzi stałą współpracę z Urzędem Miejskim w zakresie poprawy bezpieczeństwa i warunków zamieszkiwania – budowa nowych parkingów, dróg i chodników. czytaj dalej»


Czy warto wybrać kompleksową opiekę nad nieruchomościami?
Dlaczego mam zaparowane okna i jak mogę temu zapobiec?
Zobacz model zarządzania aktywnego, który charakteryzuje się inicjatywą w obsłudze nieruchomości, wskazywaniem możliwości i konsekwencją w realizacji podjętych działań. Zobacz jak pozbyć się zaparowanych okien w zimę
Zobacz model zarządzania aktywnego, który charakteryzuje się inicjatywą w obsłudze nieruchomości, wskazywaniem możliwości i konsekwencją w realizacji podjętych działań czytaj dalej » Długotrwale zaparowane okna są sygnałem alarmującym. Zdrowie mieszkańców może być zagrożone, zobacz dlaczego(...) czytaj dalej »

Co warto wiedzieć o detektorach gazu?

detektoryory gazu

Sercem detektora gazu jest sensor gazu – element reagujący na gaz. W wyniku oddziaływania gazów sensory zmieniają swoje parametry elektryczne, które łatwo zmierzyć. czytaj dalej»


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

10/2017

Aktualny numer:

Administrator 10/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Krajowy Zasób Nieruchomości
  • - Akceleracja zmian w przepisach o spółdzielniach
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl