CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przez pełnomocnika substytucyjnego na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 11/2016  |  02.12.2016
Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że w rozpoznawanej sprawie nie doszło do skutecznego ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego do głosowania w imieniu gminy miejskiej nad uchwałami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej
Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że w rozpoznawanej sprawie nie doszło do skutecznego ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego do głosowania w imieniu gminy miejskiej nad uchwałami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej
Rys. redakcja Administratora

W niniejszym numerze „Administratora” przybliżone zostanie stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2016 r. (III CSK 256/15), które zwraca uwagę (w mojej ocenie: przede wszystkim zarządcom lub administratorom nieruchomości wspólnot mieszkaniowych) na konieczność wnikliwej analizy i oceny treści pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli lokali do reprezentowania ich na zebraniu wspólnoty, na którym podejmowane są uchwały obowiązujące wszystkich jej członków. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy ocenie musi zostać poddany ciąg udzielonych pełnomocnictw.

Stan faktyczny. Postępowanie przed sądem I instancji

Powódka, będąca właścicielem lokalu w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej, wystąpiła do sądu okręgowego [1] z powództwem o ustalenie nieistnienia uchwały pozwanej wspólnoty. Wskazała, że zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonych według większości udziałów, z uwagi na wadliwe pełnomocnictwo udzielone przez jednego z właścicieli, czyli gminę miejską, do uczestnictwa i głosowania na zebraniu pozwanej wspólnoty.

W toku postępowania toczącego się przed sądem I instancji ustalono, że powódka decyzją Prezydenta Miasta z 1991 r. uzyskała pozwolenie na adaptację części sieni w budynku stanowiącym nieruchomość wspólną, do której prawo współwłasności przysługiwało właścicielom lokali tworzącym pozwaną wspólnotę. Po zakończeniu adaptacji powódka przystąpiła do korzystania z tej części nieruchomości na cele handlowe.

Sąd okręgowy ustalił dalej, że współwłaścicielem nieruchomości wspólnej pozwanej wspólnoty była m.in. gmina miejska. Przysługujący zaś gminie miejskiej udział w prawie własności nieruchomości wspólnej objęty był użytkowaniem, ustanowionym na rzecz Agencji Rozwoju Miasta. Uchwałą z 1999 r. zarząd miasta upoważnił z kolei Agencję do składania oświadczeń woli i podejmowania czynności prawnych we wszystkich stosunkach związanych z wykonywaniem uprawnień wynikających z prawa własności wyżej opisanej nieruchomości.

Natomiast w 2009 r. gmina miejska ustanowiła swoim pełnomocnikiem Prezesa Zarządu Agencji na czas pełnienia przez niego tej funkcji. Pełnomocnictwo obejmowało umocowanie członka zarządu Agencji do działania w imieniu gminy miejskiej w zakresie wykonywania wszelkich praw i obowiązków związanych z własnością przedmiotowej nieruchomości (z wyjątkiem jej zbywania i obciążania), w tym dokonywania czynności dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokali. Pełnomocnictwo uprawniało również do udzielania dalszych pełnomocnictw.

W dalszej kolejności, w 2012 r., Agencja, reprezentowana przez prezesa i wiceprezesa zarządu, udzieliła radcy prawnemu pełnomocnictwa do uczestnictwa w zebraniu rocznym pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, które miało odbyć się 13 lutego 2012 roku, i głosowania na nim.

W ww. dniu pozwana wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której zdecydowała o likwidacji punktu handlowego prowadzonego przez powódkę, a zlokalizowanego w częściach wspólnych nieruchomości, i zobligowała powódkę do przywrócenia części wspólnych budynku do stanu poprzedniego w ciągu 21 dni od dnia przyjęcia uchwały.

Za podjęciem uchwały głosowała Agencja (64,6%) oraz pozostali właściciele lokali (30,9%). Przeciwko przyjęciu uchwały była zaś wyłącznie powódka (4,5%).

W protokole powyższego zebrania odnotowano następnie, że na zebraniu Agencja była reprezentowana przez wiceprezesa zarządu, radcę prawnego oraz główną księgową. Pełnomocnictwo udzielone radcy prawnemu dołączono jednocześnie do listy obecności osób uczestniczących w zebraniu.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy, sąd okręgowy uznał, że – wbrew twierdzeniom powódki – nie było podstaw do przyjęcia, by zaskarżona przez nią uchwała została podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonych według większości udziałów, z uwagi na oddanie głosu przez osobę nieumocowaną do złożenia takiego oświadczenia woli w imieniu jednego z właścicieli, czyli gminy miejskiej.

  • Po pierwsze, w ocenie sądu okręgowego – wbrew twierdzeniom powódki podniesionym w uzasadnieniu wniesionego w sprawie powództwa – miała ona pełną świadomość, że Agencja, występując na zebraniu wspólnoty, działała w imieniu gminy miejskiej. Wynikało to z faktu, że powódka zwracała się bezpośrednio do Agencji w sprawach związanych z zarządem nieruchomością, nigdy też nie kwestionowała jej uprawnień w tym zakresie i nie żądała okazania stosownego pełnomocnictwa.
  • Po drugie, analiza treści pełnomocnictwa udzielonego Agencji przez zarząd miasta skłoniła sąd I instancji do uznania, że umocowanie to uprawniało Agencję do głosowania w imieniu mocodawcy, tzn. gminy miejskiej będącej właścicielem nieruchomości, na zebraniach pozwanej wspólnoty oraz do udzielenia w jej imieniu dalszego pełnomocnictwa z powołaniem się na art. 106 kc [2]. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, pełnomocnik może ustanowić dla mocodawcy innych pełnomocników tylko wtedy, gdy umocowanie takie wynika z treści pełnomocnictwa, z ustawy lub ze stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

W ocenie sądu okręgowego za przyjęciem zaprezentowanego wyżej stanowiska przemawiało zaś zawarte w pełnomocnictwie sformułowanie: „do składania oświadczeń woli i podejmowania czynności prawnych we wszystkich stosunkach związanych z wykonywaniem uprawnień wynikających z prawa własności nieruchomości”, które było na tyle szerokie i ogólne, że należało je interpretować również jako obejmujące umocowanie do udzielenia dalszego pełnomocnictwa.

Zdaniem sądu I instancji, przemawiała za tym również łącząca Agencję z mocodawcą, czyli gminą miejską, umowa użytkowania udziałów, wskazująca na istnienie szczególnego stosunku zaufania między oboma podmiotami.

Jak dalej wyjaśniał sąd okręgowy, nawet gdyby przyjąć pogląd odmienny, to pełnomocnictwo uprawniające do udzielenia substytucji miał choćby sam prezes zarządu Agencji, który wraz z wiceprezesem zarządu podpisał pełnomocnictwo dla radcy prawnego.

W konsekwencji zatem Agencja była uprawniona – w oparciu o pełnomocnictwo z 1999 r. (ewentualnie zaś z 2009 r.) – do ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego w osobie radcy prawnego, który, działając w ramach umocowania, głosował w imieniu gminy miejskiej na zebraniu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej 13 lutego 2012 r.

Wprawdzie – jak podkreślił sąd okręgowy – w treści uchwały odnotowano, że głos został oddany za Agencję, a nie za gminę miejską, lecz dla osób uczestniczących w zebraniu było jasne, że pełnomocnik głosował w imieniu współwłaściciela nieruchomości wspólnej, nie zaś użytkownika udziałów, którym była właśnie Agencja.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, sąd okręgowy, nie uznając zasadności zaprezentowanego w sprawie stanowiska powódki, wyrokiem oddalił powództwo skierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, o ustalenie nieistnienia uchwały podjętej na zebraniu 13 lutego 2012 r.


[1] Przypomnieć w tym miejscu należy bowiem, że – zgodnie z art. 17 pkt 42) ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.) – dalej jako kpc, sądy okręgowe są właściwe jako sądy I instancji w sprawach o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.
[
2]
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej jako kc.

Czytaj też: Sposób zwołania zebrania we wspólnocie >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.
Ten artykuł jest PŁATNY. Aby go przeczytać, wykup dostęp.
DOSTĘP ABONAMENTOWY
DOSTĘP SMS
Dostęp za pomocą SMS czasowo zawieszony







Reklamacje usługi prosimy zgłaszać przez formularz reklamacyjny
Masz już abonament - zaloguj się:
:
:
zapomniałem hasła
Nie posiadasz konta - kliknij i załóż »
Nie masz abonamentu - wykup dostęp:
Abonament umożliwia zalogowanym użytkownikom dostęp do wszystkich płatnych treści na naszym portalu.
Dostępne opcje abonamentowe:
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś roczną prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś dwuletnią prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Pakiet: dwuletnia prenumerata papierowa (20 numerów) + dwuletni dostęp do treści portalu - 398,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Pakiet: roczna prenumerata papierowa (10 numerów) + roczny dostęp do treści portalu - 219,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Pakiet: półroczna prenumerata papierowa (5 numerów) + półroczny dostęp do treści portalu - 131,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna ► ZAMÓW
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (365 dni) - 164,00 zł
Roczny dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (30 dni) - 23,00 zł
30-dniowy dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (730 dni) - 298,00 zł
Dwuletni dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Darmowy dostęp na 30 dni - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś 30 dniowy dostęp, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą).
Regulamin korzystania z portalu Administrator24.info - zobacz regulamin
Uwagi prosimy zgłaszać na adres:

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17704|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11051|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10631|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl