CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przez pełnomocnika substytucyjnego na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 11/2016  |  02.12.2016
Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że w rozpoznawanej sprawie nie doszło do skutecznego ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego do głosowania w imieniu gminy miejskiej nad uchwałami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej
Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że w rozpoznawanej sprawie nie doszło do skutecznego ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego do głosowania w imieniu gminy miejskiej nad uchwałami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej
Rys. redakcja Administratora

W niniejszym numerze „Administratora” przybliżone zostanie stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2016 r. (III CSK 256/15), które zwraca uwagę (w mojej ocenie: przede wszystkim zarządcom lub administratorom nieruchomości wspólnot mieszkaniowych) na konieczność wnikliwej analizy i oceny treści pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli lokali do reprezentowania ich na zebraniu wspólnoty, na którym podejmowane są uchwały obowiązujące wszystkich jej członków. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy ocenie musi zostać poddany ciąg udzielonych pełnomocnictw.

Stan faktyczny. Postępowanie przed sądem I instancji

Powódka, będąca właścicielem lokalu w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej, wystąpiła do sądu okręgowego [1] z powództwem o ustalenie nieistnienia uchwały pozwanej wspólnoty. Wskazała, że zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonych według większości udziałów, z uwagi na wadliwe pełnomocnictwo udzielone przez jednego z właścicieli, czyli gminę miejską, do uczestnictwa i głosowania na zebraniu pozwanej wspólnoty.

W toku postępowania toczącego się przed sądem I instancji ustalono, że powódka decyzją Prezydenta Miasta z 1991 r. uzyskała pozwolenie na adaptację części sieni w budynku stanowiącym nieruchomość wspólną, do której prawo współwłasności przysługiwało właścicielom lokali tworzącym pozwaną wspólnotę. Po zakończeniu adaptacji powódka przystąpiła do korzystania z tej części nieruchomości na cele handlowe.

Sąd okręgowy ustalił dalej, że współwłaścicielem nieruchomości wspólnej pozwanej wspólnoty była m.in. gmina miejska. Przysługujący zaś gminie miejskiej udział w prawie własności nieruchomości wspólnej objęty był użytkowaniem, ustanowionym na rzecz Agencji Rozwoju Miasta. Uchwałą z 1999 r. zarząd miasta upoważnił z kolei Agencję do składania oświadczeń woli i podejmowania czynności prawnych we wszystkich stosunkach związanych z wykonywaniem uprawnień wynikających z prawa własności wyżej opisanej nieruchomości.

Natomiast w 2009 r. gmina miejska ustanowiła swoim pełnomocnikiem Prezesa Zarządu Agencji na czas pełnienia przez niego tej funkcji. Pełnomocnictwo obejmowało umocowanie członka zarządu Agencji do działania w imieniu gminy miejskiej w zakresie wykonywania wszelkich praw i obowiązków związanych z własnością przedmiotowej nieruchomości (z wyjątkiem jej zbywania i obciążania), w tym dokonywania czynności dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokali. Pełnomocnictwo uprawniało również do udzielania dalszych pełnomocnictw.

W dalszej kolejności, w 2012 r., Agencja, reprezentowana przez prezesa i wiceprezesa zarządu, udzieliła radcy prawnemu pełnomocnictwa do uczestnictwa w zebraniu rocznym pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, które miało odbyć się 13 lutego 2012 roku, i głosowania na nim.

W ww. dniu pozwana wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której zdecydowała o likwidacji punktu handlowego prowadzonego przez powódkę, a zlokalizowanego w częściach wspólnych nieruchomości, i zobligowała powódkę do przywrócenia części wspólnych budynku do stanu poprzedniego w ciągu 21 dni od dnia przyjęcia uchwały.

Za podjęciem uchwały głosowała Agencja (64,6%) oraz pozostali właściciele lokali (30,9%). Przeciwko przyjęciu uchwały była zaś wyłącznie powódka (4,5%).

W protokole powyższego zebrania odnotowano następnie, że na zebraniu Agencja była reprezentowana przez wiceprezesa zarządu, radcę prawnego oraz główną księgową. Pełnomocnictwo udzielone radcy prawnemu dołączono jednocześnie do listy obecności osób uczestniczących w zebraniu.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy, sąd okręgowy uznał, że – wbrew twierdzeniom powódki – nie było podstaw do przyjęcia, by zaskarżona przez nią uchwała została podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonych według większości udziałów, z uwagi na oddanie głosu przez osobę nieumocowaną do złożenia takiego oświadczenia woli w imieniu jednego z właścicieli, czyli gminy miejskiej.

  • Po pierwsze, w ocenie sądu okręgowego – wbrew twierdzeniom powódki podniesionym w uzasadnieniu wniesionego w sprawie powództwa – miała ona pełną świadomość, że Agencja, występując na zebraniu wspólnoty, działała w imieniu gminy miejskiej. Wynikało to z faktu, że powódka zwracała się bezpośrednio do Agencji w sprawach związanych z zarządem nieruchomością, nigdy też nie kwestionowała jej uprawnień w tym zakresie i nie żądała okazania stosownego pełnomocnictwa.
  • Po drugie, analiza treści pełnomocnictwa udzielonego Agencji przez zarząd miasta skłoniła sąd I instancji do uznania, że umocowanie to uprawniało Agencję do głosowania w imieniu mocodawcy, tzn. gminy miejskiej będącej właścicielem nieruchomości, na zebraniach pozwanej wspólnoty oraz do udzielenia w jej imieniu dalszego pełnomocnictwa z powołaniem się na art. 106 kc [2]. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, pełnomocnik może ustanowić dla mocodawcy innych pełnomocników tylko wtedy, gdy umocowanie takie wynika z treści pełnomocnictwa, z ustawy lub ze stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

W ocenie sądu okręgowego za przyjęciem zaprezentowanego wyżej stanowiska przemawiało zaś zawarte w pełnomocnictwie sformułowanie: „do składania oświadczeń woli i podejmowania czynności prawnych we wszystkich stosunkach związanych z wykonywaniem uprawnień wynikających z prawa własności nieruchomości”, które było na tyle szerokie i ogólne, że należało je interpretować również jako obejmujące umocowanie do udzielenia dalszego pełnomocnictwa.

Zdaniem sądu I instancji, przemawiała za tym również łącząca Agencję z mocodawcą, czyli gminą miejską, umowa użytkowania udziałów, wskazująca na istnienie szczególnego stosunku zaufania między oboma podmiotami.

Jak dalej wyjaśniał sąd okręgowy, nawet gdyby przyjąć pogląd odmienny, to pełnomocnictwo uprawniające do udzielenia substytucji miał choćby sam prezes zarządu Agencji, który wraz z wiceprezesem zarządu podpisał pełnomocnictwo dla radcy prawnego.

W konsekwencji zatem Agencja była uprawniona – w oparciu o pełnomocnictwo z 1999 r. (ewentualnie zaś z 2009 r.) – do ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego w osobie radcy prawnego, który, działając w ramach umocowania, głosował w imieniu gminy miejskiej na zebraniu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej 13 lutego 2012 r.

Wprawdzie – jak podkreślił sąd okręgowy – w treści uchwały odnotowano, że głos został oddany za Agencję, a nie za gminę miejską, lecz dla osób uczestniczących w zebraniu było jasne, że pełnomocnik głosował w imieniu współwłaściciela nieruchomości wspólnej, nie zaś użytkownika udziałów, którym była właśnie Agencja.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, sąd okręgowy, nie uznając zasadności zaprezentowanego w sprawie stanowiska powódki, wyrokiem oddalił powództwo skierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, o ustalenie nieistnienia uchwały podjętej na zebraniu 13 lutego 2012 r.


[1] Przypomnieć w tym miejscu należy bowiem, że – zgodnie z art. 17 pkt 42) ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.) – dalej jako kpc, sądy okręgowe są właściwe jako sądy I instancji w sprawach o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.
[
2]
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej jako kc.

Czytaj też: Sposób zwołania zebrania we wspólnocie >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.
Ten artykuł jest PŁATNY. Aby go przeczytać, wykup dostęp.
DOSTĘP ABONAMENTOWY
DOSTĘP SMS
W celu uzyskania dostępu do pełnego tekstu
niniejszego artykułu wyślij SMS o treści:
AP.ADMIN6ZL na nr 76068
Opłata za wysłanie SMS-a: 6 zł + VAT (7,38 zł brutto)
Serwis SMS obsługiwany przez Dotpay
Usługa dostępna jest w sieciach: T-mobile, Orange, Plus GSM, Play, Heyah, Sami Swoi. Usługę Premium SMS obsługuje Dotpay.
Właścicielem portalu jest Grupa MEDIUM Sp. z o.o. S.K.A., z siedzibą w Warszawie, przy ul. Karczewskiej 18.
Zwrotnym sms-em otrzymasz Kod Dostępu, który wpisz w poniższe okienko. Kod będzie aktywny przez 24 godziny od pierwszego zalogowania.
Reklamacje usługi prosimy zgłaszać przez formularz reklamacyjny
Masz już abonament - zaloguj się:
:
:
zapomniałem hasła
Nie posiadasz konta - kliknij i załóż »
Nie masz abonamentu - wykup dostęp:
Abonament umożliwia zalogowanym użytkownikom dostęp do wszystkich płatnych treści na naszym portalu.
Dostępne opcje abonamentowe:
Darmowy dostęp dla prenumeratorów - 0,00 zł
Jeśli zakupiłeś roczną prenumeratę papierową, masz możliwość uzyskania darmowego dostępu do wszystkich płatnych treści portalu (prosimy o podanie nr faktury lub nr klienta w uwagach do zamówienia. Po weryfikacji danych skontaktujemy się z Tobą). Dostęp na czas trwania prenumeraty papierowej!
Pakiet: dwuletnia prenumerata papierowa (20 numerów) + dwuletni dostęp do treści portalu - 355,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Pakiet: roczna prenumerata papierowa (10 numerów) + roczny dostęp do treści portalu - 195,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Pakiet: półroczna prenumerata papierowa (5 numerów) + półroczny dostęp do treści portalu - 115,00 zł
Prenumerata + prenumerata elektroniczna
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (365 dni) - 185,00 zł
Roczny dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Dostęp internetowy: Prenumerata elektroniczna (30 dni) - 30,00 zł
30-dniowy dostęp do wszystkich płatnych treści portalu
Regulamin korzystania z portalu Administrator24.info - zobacz regulamin
Uwagi prosimy zgłaszać na adres:

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Dowiedz się, co należy zrobić aby nie dopuścić do strat ciepła w budynkach »

Jak wykorzystać wodę deszczową.

Nowa generacja kamer termowizyjnych to wyższa czułość termiczna (...) czytaj dalej »



Jak wykorzystać wodę deszczową »

Jak wykorzystać wodę deszczową.

Podlewanie ogrodu lub mycie miejsc takich jak taras czy ścieżki ogrodowe z użyciem wody deszczowej jest niedrogie i przyjazne (...) czytaj dalej »


Pobierz program, który wystawi charakterystykę świadectwa energetycznego » Jaki sterownik umożliwi bezpłatne otwieranie bram dla ponad 2000 użytkowników »
Wady i błędy budowlane w nieruchomościach? Jak otworzyć bramę telefonem »
Wystawi świadectwo charakterystyki energetycznej także dla lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej(...) czytaj dalej » Wszechobecny telefon komórkowy realizuje wiele funkcjonalności w naszym życiu. Teraz możesz go użyć jako bezpłatnego pilota do (...) czytaj »

Dlaczego powinieneś wykonać przegląd zestawów hydroforowych?

Zapewnij mieszkańcom ciągłość w dostawie wody, a sobie spokojny weekend bez telefonów o awarii od rozżalonych mieszkańców (...) czytaj dalej»


Jak i czym osuszać mury » Jak obniżyć koszty odczytu wody »
Uważaj na zakup mieszkania z rynku wtórnego nawiewniki okienne - skuteczna wentylacja w domu

Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi uwzględniać ich grubość rodzaj materiału, z którego powstały (...) czytaj dalej »

Jak wiele może się jeszcze zmienić w zakresie monitorowania i zarządzania pracą instalacji oraz obróbki danych, tak na poziomie administratora budynków, jak dostawcy mediów (...) czytaj dalej »

Jakie warunki musisz spełnić, by zamontować platformę schodową u siebie w bloku?

Dobierz odpowiedni rodzaj platformy schodowej

  Jakie czynności wiążą się z zakupem, montażem i eksploatacją takiego urządzenia? Wszystkie te informacje szczegółowo opisujemy w artykule (...) czytaj dalej»


 

Ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami » Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości »
Jaka izolacja przeciwwodna budynku? Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości
Sprawdź ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami. czytaj dalej » Obsługa i regularna kontrola, przeglądy i próby technicznych urządzeń i budynków to tylko niektóre rzeczy, o których trzeba (...) czytaj dalej »

Jak dobrać oprawy oświetleniowe LED?
Dodatkowe korzyści dla prenumeratorów Administratora »
Prenumerata promocja administrator
O tym, że energooszczędne oświetlenie LED-owe w budynkach i na ulicach pozwala na duże oszczędności finansowe (...) czytaj dalej » Prenumerata to także dostęp do treści portalu oraz atrakcyjne zniżki na szkolenia organizowane przez redakcję Administratora czytaj dalej »

 


 



Pokonujemy bariery architektoniczne zarówno w budynkach użyteczności publicznej jak i w budynkach prywatnych (...)

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

5/2017

Aktualny numer:

Administrator 5/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Zarządcą lub pośrednikiem wyłącznie przedsiębiorca
  • - Echa wspólnotowych zebrań
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 13270|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl