Mechanizm skali, czyli niższe ceny za gospodarowanie nieruchomością
Wciąż obecne jest przekonanie, że nikt tak nie zatroszczy się o interes wspólnoty, jak własny zarząd, wybrany z grona właścicieli lokali. Co więcej, wiele osób skłonnych jest twierdzić, że zarząd wspólnoty działa całkowicie za darmo. Tymczasem jest to po prostu mit. Płacimy nie tylko za prowadzenie księgowości, ale i wsparcie prawne dla tych osób, często przecież nie mających najmniejszego doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami.
Wyspecjalizowanemu w zarządzaniu nieruchomościami podmiotowi zewnętrznemu łatwiej negocjować niższe stawki za wszelkie usługi - począwszy od wywozu śmieci, a na ochronie obiektu kończąc. Wynika to z prostej zasady, a mianowicie efektu skali - tłumaczy Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości: Zawodowi zarządcy nieruchomości to profesjonalne firmy gospodarujące wieloma wspólnotami mieszkaniowymi. A im liczba wspólnot pod skrzydłami zarządcy jest większa - tym niższe koszty świadczonych w nich usług. Co więcej, zarządcy działający w branży od wielu lat wypracowali sobie liczne kontakty z podmiotami zewnętrznymi.
Jednak nawet sieć kontaktów i największa liczba wspólnot mieszkaniowych nie jest jednoznaczna z tym, że wynajęty przez wspólnotę zarządca będzie wykorzystywał je dla ich, a nie swojego interesu. Styl zarządzania wielu zarządców pozostawia wciąż wiele do życzenia, a stając się top tematem licznych dyskusji na forach internetowych psuje opinię wszystkim firmom świadczącym tego typu usługi.
Zarządca w roli negocjatora
Każda wspólnota mieszkaniowa jest inna, a jej mieszkańcy mogą mieć różne a nierzadko rozbieżne oczekiwania. Profesjonalny zarządca, działając w interesie wspólnoty, w takich sytuacjach staje w roli negocjatora, wskazując korzyści z podjętych działań dla wszystkich stron. Nie może to być jednak czcza mowa, nie przystająca do rzeczywistości, maskująca rzeczywiste cele zarządcy, które są sprzeczne z interesem całej wspólnoty.
Sytuacja, w której zarządca zbywa zgłaszane przez wspólnotę problemy, tylko dlatego, żeby nie podpaść deweloperowi, z którym ma umowę, nie jest wcale rzadką. Wiele firm, licząc, że dzięki działaniom w interesie dewelopera, ten odwdzięczy im się przydzieleniem zarządu nad kolejną nowooddaną nieruchomością, popada w konflikt interesów.
Zarządca ma realizować przede wszystkim cele powierzonej mu wspólnoty. I nawet jeśli wiele oczekiwań mieszkańców może być różnych, to z pewnością każdy właściciel lokalu chce płacić jak najmniej.
A tutaj zarządca ma spore pole do popisu. Od jego sprawności oraz operatywności zależy wysokość wszelkich opłat - od tych za wywóz nieczystości przez opłaty konserwacyjne i fundusz remontowy po opłaty za ogrzewanie budynku czy jego ubezpieczenie. To w jego gestii leży wybór najlepszych firm podwykonawczych, negocjacja stawek i rabatów.
Ale nie tylko to. Rzetelny zarządca podejmuje też adekwatne i przemyślane działania termo modernizacyjne. A myśląc lokalnie - działa globalnie i proekologicznie.
Nieruchomość, której cena stale wzrasta
Na barkach zarządcy nieruchomości spoczywa sporo obowiązków i wcale nie kończą się one na ewidencji zaliczek czynszowych i dbaniu o utrzymanie porządku wewnątrz administrowanej wspólnoty. Tylko gruntowna wiedza i lata praktyki zarządcy to gwarancja stworzenia nieruchomości atrakcyjnej wizualnie, z której mieszkańcy czerpią profity. Profesjonalne zarządzanie nieruchomością może skutecznie podnieść jej wartość, a przy tym umilić życie jej mieszkańcom.
Aktywny zarządca nieruchomości analizuje i ocenia wszelkie czynniki mające wpływ na wizerunek nieruchomości. Potrafi też zaktywizować społeczność do działań wizerunkowych - wiele zdziałać w tym zakresie może inwestycja w tzw. małą architekturę. Zadbany trawnik i wydzielony, uporządkowany śmietnik to podstawa. Sprawny zarządca w interesie wspólnoty mieszkaniowej zorganizuje architekta krajobrazu, by ten zaplanował przestrzeń wspólną.
Projektujemy obecnie zieleń wokół kilku bloków na jednym z nowych krakowskich osiedli. Po kilku latach życia w nowym miejscu mieszkańcy zdecydowali się na inwestycję w zieleń - tradycyjny zestaw „chodniki + trawniki" przestał im wystarczać- mówi Katarzyna Mucha, Architekt Krajobrazu.
Zadbana mała architektura pełni nie tylko rolę estetyczną, ale i socjotwórczą. Dbając o wizerunek nieruchomości zarządca kształtuje tym samym jej wartość. A wraz z rosnącą ceną nieruchomości, w której mieszkamy, rośnie nasze zadowolenie.
Inwestycja w innowacje z korzyścią dla wspólnoty mieszkaniowej
W dobie kryzysu ostatnich lat, wiele firm, celem konkurencyjności oferowanych usług, podjęło politykę cięcia kosztów. Na koszty zarządzania wspólnotami składają się przede wszystkim koszty zatrudnienia pracowników, administracji nieruchomości oraz inwestycji w innowacje. Jednak bez nakładów na te ostatnie niemożliwa staje się poprawa efektywności zarządzania.
Dziś zarządcy nieruchomości muszą iść z duchem czasu, bo klienci mają coraz wyższe oczekiwania - uważa Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości. Decydując się na zarządcę nieruchomości, który nie inwestuje w rozwój technologii informatycznych tylko z pozoru oszczędzamy. Zwiększają się wówczas koszty obsługi - a więc koszty za korespondencję pocztową, rozmowy telefoniczne, zakup papieru do drukarek, zakup tonerów i wreszcie paliwo.
Koszty te można ograniczyć poprzez programy, które umożliwiają dotarcie z elektroniczną informacją do wszystkich klientów. Przykładem takiego programu jest e-kartoteka - mówi Marcin Sodo. Umożliwia ona wgląd do treści uchwał i przepisów, wykazu opłat miesięcznych mieszkańców oraz 24-godzinnej informacji dotyczącej administrowanego obiektu - wylicza Marcin Sodo.
Takie innowacyjne rozwiązania jak e-kartoteka to ogromne wsparcie, tak dla zarządców, jak i samych mieszkańców. Dzięki nim zarządzanie obiektem jest nie tylko nowoczesne, ale i bardziej efektywne - mieszkańcy mają pełną kontrolę nad swoim lokalem, a zarządca na bieżąco monitoruje odzew mieszkańców wspólnoty - oszczędzając przede wszystkim swój czas i koszty, a mając ich więcej może te korzyści dzielić ze swoimi klientami.
Zarządca nieruchomości w interesie wspólnoty mieszkaniowej to przede wszystkim szczypta pomysłu i dobre chęci oraz umiejętność korzystania z tego, co daje dzisiejszy rynek.
Czytaj też:
Facility Management
Strategie zarządzania nieruchomościami
Kształcenie i doskonalenie zawodowe zarządców nieruchomości
Zarządca - tani czy drogi?
Zamiast licencji certyfikaty
Zarządy oczami zarządców
Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości
2
