CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Sukcesywne wyodrębnianie lokali – wybrane zagadnienia

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 12/2016  |  11.01.2017
Zdaniem SN, przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe
Zdaniem SN, przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe
Rys. redakcja Administratora

W numerze „Administratora” 12/2016 omówione zostały wybrane zagadnienia dotyczące problematyki wzajemnych stosunków właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela budynku, istniejących do czasu wyodrębnienia w tym budynku własności wszystkich lokali. Portal www.administrator24.info publikuje ten artykuł.

Uprawnienia – dotychczasowy właściciel nieruchomości i właściciele wyodrębnionych lokali

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 4 ust. 1 UWL[1], w razie wyodrębnienia lokali w budynku (skutkującego powstaniem wspólnoty mieszkaniowej), dotychczasowy właściciel nieruchomości zarówno co do lokali jeszcze niewyodrębnionych, jak i co do nieruchomości wspólnej zachowuje takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali, które zostały już wyodrębnione.

Jak podkreśla się w tym miejscu w literaturze prawniczej, zawarte w komentowanym przepisie stwierdzenie, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych, należy rozpatrywać w połączeniu z treścią tych przepisów UWL, które odnoszą się do zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności zaś chodzi tu o regulacje zawarte odpowiednio w art. 19, 20 i 23 UWL.

Zgodnie bowiem z art. 19 UWL, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jak stwierdził przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 1999 r., do lokali „należących nadal do dotychczasowego właściciela”, w rozumieniu art. 19 UWL, zalicza się wszystkie te lokale, które mogą w myśl art. 2 ust. 1 UWL[2], stanowić odrębne nieruchomości.

Powyższe dotyczy również lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej, przysługujących członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu[3].

Powyższa uchwała SN podjęta została na skutek skierowanego do tegoż Sądu zapytania prawnego, w którym to sąd pytający uznał za niejasne, czy za lokal należący do dotychczasowego właściciela – w rozumieniu art. 19 UWL – należy uznawać każdy samodzielny lokal spełniający warunki techniczne umożliwiające jego wyodrębnienie, czy też tylko te lokale, które zostały już prawnie wyodrębnione.

Uzasadniając podjętą uchwałę, Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiedzi na tak postawione i rozumiane pytanie dostarcza już sama tylko treść przepisów art. 19 i 20 ust. 1 UWL.

Z treści wskazanych regulacji wynika bowiem, że na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami, oraz te, które należą nadal do dotychczasowego właściciela, czyli lokale jeszcze niewyodrębnione, które (stosownie do treści art. 2 ust. 1 UWL) mogą stać się odrębnymi nieruchomościami w przyszłości.

Jak dalej wyjaśnił to Sąd Najwyższy, liczbę lokali, od której zależy sposób wykonywania zarządu, tworzą zatem wszystkie samodzielne – w rozumieniu art. 2 UWL – lokale znajdujące się w budynku będącym nieruchomością wspólną. Mając zaś na względzie, że zarówno w art. 19 UWL, jak i w art. 20 UWL, w odniesieniu do lokali niewyodrębnionych, a więc tej części budynku, która należy do dotychczasowego właściciela, użyto liczby mnogiej, wykluczyć należy dopuszczalność traktowania tej części jako jednego lokalu w sytuacji, gdy składa się ona z pomieszczeń mogących stanowić większą liczbę samodzielnych lokali, a tym samym odrębnych nieruchomości.

Zdaniem SN, stwierdzić w tym zakresie można zatem, że przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe na rzecz kryterium faktycznego.

Tożsamość uprawnień, jakie przysługują od chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej – zarówno dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, jak i właścicielom lokali wyodrębnionych – dotyczy również ich udziału w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej, w części przekraczającej wydatki związane z jej utrzymaniem. Udział w pożytkach lub innych przychodach z nieruchomości wspólnej liczony jest bowiem z uwzględnieniem kryterium wielkości udziału posiadanego w samej nieruchomości wspólnej.

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2003 r., w którym to orzeczeniu, SN stwierdził, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości, zatem to jemu przypadają pożytki z tych lokali[4].

W uzasadnieniu powyższego stanowiska SN wyjaśnił, że zaistniała wątpliwość, czy lokale niewyodrębnione stanowią element nieruchomości wspólnej – poprzez odwołanie się do treści art. 3 ust. 2 UWL[5] – została już dawno wyjaśniona w orzecznictwie. Już bowiem w wyroku tegoż Sądu z dnia 2 grudnia 1998 r., stwierdzono jednoznacznie, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale[6].

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z 21 lutego 2002 r., w którym wskazano, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych[7]

Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 4 ust. 1 UWL, w którym wyróżnia się wyraźnie uprawnienie dotychczasowego właściciela co do niewyodrębnionych lokali (co do których jest wyłącznym właścicielem) oraz co do nieruchomości wspólnej (której jest współwłaścicielem), SN stanowczo uznał, że lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL (zarówno wyodrębniony, jak i niewyodrębniony) nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że jest objęty współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela[8].

Odwołując się zaś do przepisu art. 4 ust. 2 UWL, SN podniósł dodatkowo, że gdyby nawet przyjąć – choć niesłusznie – że lokale niewyodrębnione są objęte współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela (stanowią zatem element nieruchomości wspólnej), to wówczas wyłączenie udziału właścicieli lokali wyodrębnionych w umowach dotyczących wyodrębnienia dalszych lokali zgodnie z art. 4 ust. 2 UWL, byłoby nie tylko niezrozumiałe, lecz wręcz naruszałoby ich prawo własności w ramach udziału we współwłasności.

Za uzasadnioną należy zatem uznać tezę, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, nie są objęte współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, a więc nie stanowią one elementu nieruchomości wspólnej, zaś wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości. Jemu zatem wyłącznie przypadają pożytki i przychody z tych lokali.


[1] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej: UWL.
[2]
Zgodnie z art. 2 ust. 1 UWL, „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami, mogą stanowić odrębne nieruchomości”.
[3]
Sygn. akt III CZP 32/99.
[4]
Sygn. akt I CK 156/02.
[5]
Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
[6]
Sygn. akt I CKN 903/97.
[7]
Sygn. akt IV CKN 751/00.
[8]
Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10, w którym to orzeczeniu sąd ten stwierdził, że „podziela ten (pogląd), zgodnie z którym lokale niewyodrębnione (tu: garaże) są odrębnym przedmiotem własności tego właściciela, który z nieruchomości wyodrębnił pierwszy z lokali, ustanawiając jego odrębną własność”.

Czytaj też: Głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przez pełnomocnika substytucyjnego na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Standardy rozrachunków finansowych spółdzielni mieszkaniowej pod rządem nowego prawa »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniSzkolenie przeznaczone jest dla kadry zarządzającej i finansowo-księgowej spółdzielni mieszkaniowych oraz dla .... Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Gdzie wykonać audyt energetyczny budynku?
efektywność energetyczna Audyt energetyczny budynku
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Wiele słyszy się w ostatnim czasie o audytach energetycznych budynków i termomodernizacji. Jedno i drugie ściśle się ze sobą wiąże. Audyt to swoista ekspertyza, która powinna(...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18186|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11415|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10991|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl