CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sukcesywne wyodrębnianie lokali – wybrane zagadnienia

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 12/2016  |  11.01.2017
Zdaniem SN, przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe
Zdaniem SN, przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe
Rys. redakcja Administratora

W numerze „Administratora” 12/2016 omówione zostały wybrane zagadnienia dotyczące problematyki wzajemnych stosunków właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela budynku, istniejących do czasu wyodrębnienia w tym budynku własności wszystkich lokali. Portal www.administrator24.info publikuje ten artykuł.

Uprawnienia – dotychczasowy właściciel nieruchomości i właściciele wyodrębnionych lokali

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 4 ust. 1 UWL[1], w razie wyodrębnienia lokali w budynku (skutkującego powstaniem wspólnoty mieszkaniowej), dotychczasowy właściciel nieruchomości zarówno co do lokali jeszcze niewyodrębnionych, jak i co do nieruchomości wspólnej zachowuje takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali, które zostały już wyodrębnione.

Jak podkreśla się w tym miejscu w literaturze prawniczej, zawarte w komentowanym przepisie stwierdzenie, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych, należy rozpatrywać w połączeniu z treścią tych przepisów UWL, które odnoszą się do zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności zaś chodzi tu o regulacje zawarte odpowiednio w art. 19, 20 i 23 UWL.

Zgodnie bowiem z art. 19 UWL, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jak stwierdził przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 1999 r., do lokali „należących nadal do dotychczasowego właściciela”, w rozumieniu art. 19 UWL, zalicza się wszystkie te lokale, które mogą w myśl art. 2 ust. 1 UWL[2], stanowić odrębne nieruchomości.

Powyższe dotyczy również lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej, przysługujących członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu[3].

Powyższa uchwała SN podjęta została na skutek skierowanego do tegoż Sądu zapytania prawnego, w którym to sąd pytający uznał za niejasne, czy za lokal należący do dotychczasowego właściciela – w rozumieniu art. 19 UWL – należy uznawać każdy samodzielny lokal spełniający warunki techniczne umożliwiające jego wyodrębnienie, czy też tylko te lokale, które zostały już prawnie wyodrębnione.

Uzasadniając podjętą uchwałę, Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiedzi na tak postawione i rozumiane pytanie dostarcza już sama tylko treść przepisów art. 19 i 20 ust. 1 UWL.

Z treści wskazanych regulacji wynika bowiem, że na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami, oraz te, które należą nadal do dotychczasowego właściciela, czyli lokale jeszcze niewyodrębnione, które (stosownie do treści art. 2 ust. 1 UWL) mogą stać się odrębnymi nieruchomościami w przyszłości.

Jak dalej wyjaśnił to Sąd Najwyższy, liczbę lokali, od której zależy sposób wykonywania zarządu, tworzą zatem wszystkie samodzielne – w rozumieniu art. 2 UWL – lokale znajdujące się w budynku będącym nieruchomością wspólną. Mając zaś na względzie, że zarówno w art. 19 UWL, jak i w art. 20 UWL, w odniesieniu do lokali niewyodrębnionych, a więc tej części budynku, która należy do dotychczasowego właściciela, użyto liczby mnogiej, wykluczyć należy dopuszczalność traktowania tej części jako jednego lokalu w sytuacji, gdy składa się ona z pomieszczeń mogących stanowić większą liczbę samodzielnych lokali, a tym samym odrębnych nieruchomości.

Zdaniem SN, stwierdzić w tym zakresie można zatem, że przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe na rzecz kryterium faktycznego.

Tożsamość uprawnień, jakie przysługują od chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej – zarówno dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, jak i właścicielom lokali wyodrębnionych – dotyczy również ich udziału w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej, w części przekraczającej wydatki związane z jej utrzymaniem. Udział w pożytkach lub innych przychodach z nieruchomości wspólnej liczony jest bowiem z uwzględnieniem kryterium wielkości udziału posiadanego w samej nieruchomości wspólnej.

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2003 r., w którym to orzeczeniu, SN stwierdził, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości, zatem to jemu przypadają pożytki z tych lokali[4].

W uzasadnieniu powyższego stanowiska SN wyjaśnił, że zaistniała wątpliwość, czy lokale niewyodrębnione stanowią element nieruchomości wspólnej – poprzez odwołanie się do treści art. 3 ust. 2 UWL[5] – została już dawno wyjaśniona w orzecznictwie. Już bowiem w wyroku tegoż Sądu z dnia 2 grudnia 1998 r., stwierdzono jednoznacznie, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale[6].

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z 21 lutego 2002 r., w którym wskazano, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych[7]

Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 4 ust. 1 UWL, w którym wyróżnia się wyraźnie uprawnienie dotychczasowego właściciela co do niewyodrębnionych lokali (co do których jest wyłącznym właścicielem) oraz co do nieruchomości wspólnej (której jest współwłaścicielem), SN stanowczo uznał, że lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL (zarówno wyodrębniony, jak i niewyodrębniony) nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że jest objęty współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela[8].

Odwołując się zaś do przepisu art. 4 ust. 2 UWL, SN podniósł dodatkowo, że gdyby nawet przyjąć – choć niesłusznie – że lokale niewyodrębnione są objęte współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela (stanowią zatem element nieruchomości wspólnej), to wówczas wyłączenie udziału właścicieli lokali wyodrębnionych w umowach dotyczących wyodrębnienia dalszych lokali zgodnie z art. 4 ust. 2 UWL, byłoby nie tylko niezrozumiałe, lecz wręcz naruszałoby ich prawo własności w ramach udziału we współwłasności.

Za uzasadnioną należy zatem uznać tezę, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, nie są objęte współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, a więc nie stanowią one elementu nieruchomości wspólnej, zaś wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości. Jemu zatem wyłącznie przypadają pożytki i przychody z tych lokali.


[1] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej: UWL.
[2]
Zgodnie z art. 2 ust. 1 UWL, „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami, mogą stanowić odrębne nieruchomości”.
[3]
Sygn. akt III CZP 32/99.
[4]
Sygn. akt I CK 156/02.
[5]
Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
[6]
Sygn. akt I CKN 903/97.
[7]
Sygn. akt IV CKN 751/00.
[8]
Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10, w którym to orzeczeniu sąd ten stwierdził, że „podziela ten (pogląd), zgodnie z którym lokale niewyodrębnione (tu: garaże) są odrębnym przedmiotem własności tego właściciela, który z nieruchomości wyodrębnił pierwszy z lokali, ustanawiając jego odrębną własność”.

Czytaj też: Głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przez pełnomocnika substytucyjnego na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16941|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10546|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10117|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl