CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sukcesywne wyodrębnianie lokali – wybrane zagadnienia

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 12/2016  |  11.01.2017
Zdaniem SN, przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe
Zdaniem SN, przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe
Rys. redakcja Administratora

W numerze „Administratora” 12/2016 omówione zostały wybrane zagadnienia dotyczące problematyki wzajemnych stosunków właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela budynku, istniejących do czasu wyodrębnienia w tym budynku własności wszystkich lokali. Portal www.administrator24.info publikuje ten artykuł.

Uprawnienia – dotychczasowy właściciel nieruchomości i właściciele wyodrębnionych lokali

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 4 ust. 1 UWL[1], w razie wyodrębnienia lokali w budynku (skutkującego powstaniem wspólnoty mieszkaniowej), dotychczasowy właściciel nieruchomości zarówno co do lokali jeszcze niewyodrębnionych, jak i co do nieruchomości wspólnej zachowuje takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali, które zostały już wyodrębnione.

Jak podkreśla się w tym miejscu w literaturze prawniczej, zawarte w komentowanym przepisie stwierdzenie, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych, należy rozpatrywać w połączeniu z treścią tych przepisów UWL, które odnoszą się do zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności zaś chodzi tu o regulacje zawarte odpowiednio w art. 19, 20 i 23 UWL.

Zgodnie bowiem z art. 19 UWL, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jak stwierdził przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 1999 r., do lokali „należących nadal do dotychczasowego właściciela”, w rozumieniu art. 19 UWL, zalicza się wszystkie te lokale, które mogą w myśl art. 2 ust. 1 UWL[2], stanowić odrębne nieruchomości.

Powyższe dotyczy również lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej, przysługujących członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu[3].

Powyższa uchwała SN podjęta została na skutek skierowanego do tegoż Sądu zapytania prawnego, w którym to sąd pytający uznał za niejasne, czy za lokal należący do dotychczasowego właściciela – w rozumieniu art. 19 UWL – należy uznawać każdy samodzielny lokal spełniający warunki techniczne umożliwiające jego wyodrębnienie, czy też tylko te lokale, które zostały już prawnie wyodrębnione.

Uzasadniając podjętą uchwałę, Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiedzi na tak postawione i rozumiane pytanie dostarcza już sama tylko treść przepisów art. 19 i 20 ust. 1 UWL.

Z treści wskazanych regulacji wynika bowiem, że na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami, oraz te, które należą nadal do dotychczasowego właściciela, czyli lokale jeszcze niewyodrębnione, które (stosownie do treści art. 2 ust. 1 UWL) mogą stać się odrębnymi nieruchomościami w przyszłości.

Jak dalej wyjaśnił to Sąd Najwyższy, liczbę lokali, od której zależy sposób wykonywania zarządu, tworzą zatem wszystkie samodzielne – w rozumieniu art. 2 UWL – lokale znajdujące się w budynku będącym nieruchomością wspólną. Mając zaś na względzie, że zarówno w art. 19 UWL, jak i w art. 20 UWL, w odniesieniu do lokali niewyodrębnionych, a więc tej części budynku, która należy do dotychczasowego właściciela, użyto liczby mnogiej, wykluczyć należy dopuszczalność traktowania tej części jako jednego lokalu w sytuacji, gdy składa się ona z pomieszczeń mogących stanowić większą liczbę samodzielnych lokali, a tym samym odrębnych nieruchomości.

Zdaniem SN, stwierdzić w tym zakresie można zatem, że przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe na rzecz kryterium faktycznego.

Tożsamość uprawnień, jakie przysługują od chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej – zarówno dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, jak i właścicielom lokali wyodrębnionych – dotyczy również ich udziału w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej, w części przekraczającej wydatki związane z jej utrzymaniem. Udział w pożytkach lub innych przychodach z nieruchomości wspólnej liczony jest bowiem z uwzględnieniem kryterium wielkości udziału posiadanego w samej nieruchomości wspólnej.

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2003 r., w którym to orzeczeniu, SN stwierdził, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości, zatem to jemu przypadają pożytki z tych lokali[4].

W uzasadnieniu powyższego stanowiska SN wyjaśnił, że zaistniała wątpliwość, czy lokale niewyodrębnione stanowią element nieruchomości wspólnej – poprzez odwołanie się do treści art. 3 ust. 2 UWL[5] – została już dawno wyjaśniona w orzecznictwie. Już bowiem w wyroku tegoż Sądu z dnia 2 grudnia 1998 r., stwierdzono jednoznacznie, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale[6].

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z 21 lutego 2002 r., w którym wskazano, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych[7]

Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 4 ust. 1 UWL, w którym wyróżnia się wyraźnie uprawnienie dotychczasowego właściciela co do niewyodrębnionych lokali (co do których jest wyłącznym właścicielem) oraz co do nieruchomości wspólnej (której jest współwłaścicielem), SN stanowczo uznał, że lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL (zarówno wyodrębniony, jak i niewyodrębniony) nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że jest objęty współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela[8].

Odwołując się zaś do przepisu art. 4 ust. 2 UWL, SN podniósł dodatkowo, że gdyby nawet przyjąć – choć niesłusznie – że lokale niewyodrębnione są objęte współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela (stanowią zatem element nieruchomości wspólnej), to wówczas wyłączenie udziału właścicieli lokali wyodrębnionych w umowach dotyczących wyodrębnienia dalszych lokali zgodnie z art. 4 ust. 2 UWL, byłoby nie tylko niezrozumiałe, lecz wręcz naruszałoby ich prawo własności w ramach udziału we współwłasności.

Za uzasadnioną należy zatem uznać tezę, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, nie są objęte współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, a więc nie stanowią one elementu nieruchomości wspólnej, zaś wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości. Jemu zatem wyłącznie przypadają pożytki i przychody z tych lokali.


[1] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej: UWL.
[2]
Zgodnie z art. 2 ust. 1 UWL, „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami, mogą stanowić odrębne nieruchomości”.
[3]
Sygn. akt III CZP 32/99.
[4]
Sygn. akt I CK 156/02.
[5]
Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
[6]
Sygn. akt I CKN 903/97.
[7]
Sygn. akt IV CKN 751/00.
[8]
Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10, w którym to orzeczeniu sąd ten stwierdził, że „podziela ten (pogląd), zgodnie z którym lokale niewyodrębnione (tu: garaże) są odrębnym przedmiotem własności tego właściciela, który z nieruchomości wyodrębnił pierwszy z lokali, ustanawiając jego odrębną własność”.

Czytaj też: Głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przez pełnomocnika substytucyjnego na przykładzie wyroku Sądu Najwyższego >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17596|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10971|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10546|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl