CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Odpowiedzialność cywilna i karna zarządcy

Paweł Puch  |  Administrator 12/2016  |  23.01.2017
Zarządca nieruchomości może ponosić odpowiedzialność cywilną lub karną z tytułu zaniedbań czynności, przewidzianych umową
Zarządca nieruchomości może ponosić odpowiedzialność cywilną lub karną z tytułu zaniedbań czynności, przewidzianych umową
Rys. redakcja Administratora

Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z właścicielem. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie wszystkie jednak obowiązki zarządcy wynikają z umowy o zarządzanie.

Przepisy prawa nakładają wprost obowiązki na zarządcę danej nieruchomości.

Na przykład art. 62 prawa budowlanego obowiązkiem przeprowadzania kontroli okresowej obciąża „właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego”, podobnie jak obowiązkiem przechowywania dokumentacji (art. 63). Mamy więc w przepisie formułę alternatywy nierozłącznej „lub”, co wskazywałoby na to, że nie wyłącza się ani odpowiedzialności właściciela, ani zarządcy. Jednak, zgodnie z art. 429 kodeksu cywilnego, „kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu jej, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności”.

Zarządcy nieruchomości należą właśnie do takich profesjonalistów i dlatego w świetle art. 62 i 63 prawa budowlanego, odczytywanych łącznie z art. 429 kodeksu cywilnego, to oni, a nie właściciel, który powierzył im kontrolę stanu technicznego, odpowiadają za szkodę. Podobnie będzie w przypadku innych przepisów, które nakładają na zarządcę danej nieruchomości określone zobowiązania.

Zarządca nieruchomości może ponosić odpowiedzialność cywilną lub karną.

  • Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (to tzw. odpowiedzialność deliktowa), ale również z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa).
  • Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody osobowej, bądź materialnej.
  • Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy pomiędzy zarządcą nieruchomości a jej właścicielem.

O ile właściciel ponosi głównie odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają przede wszystkim wskutek zaniedbań czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie.

Zgodnie z art. 355 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność).

Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

W przypadku zarządzania nieruchomościami ta staranność traktowana jest w sposób szczególny. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie zobowiązania wobec właścicieli nieruchomości będzie zaostrzona, gdyż z powodu zawodowego charakteru działalności, którą prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności (wyrok SN z 5 lutego 2002 r. sygn. akt II CKN 894/99).

Odpowiedzialność cywilna zarządcy z tytułu wykonywania czynności zawodowej wynika z kilku różnych dziedzin jego aktywności:

  • uzasadnionego inwestowania w nieruchomość,
  • zapewnienia nieruchomości właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej,
  • utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym,
  • zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania.

W procesie profesjonalnego zarządzania, zgodnego ze standardami zawodowymi, każda inwestycja powinna być uzasadniona, czyli taka, którą można umotywować obiektywnymi przesłankami umotywować. Taką przesłanką może być np. wskaźnik ekonomiczny. Jednak nawet kontrowersyjne działanie może zostać uznane za właściwe wykonanie zobowiązania, jeśli właściciel zostanie rzetelnie poinformowany o stanie sprawy, stopniu ryzyka, możliwych konsekwencjach i szansach powodzenia.

Z kolei właściwa gospodarka to taka, która w sposób zgodny z przepisami księguje wszystkie wpływy i wydatki, odprowadza należne podatki i składa wymagane przepisami prawa deklaracje.

W pojęciu tym mieści się także staranność w regulowaniu zobowiązań i ściąganiu należności, a brak szybkiego dochodzenia należności może zostać uznany za niewłaściwą gospodarkę finansową. W grę wchodzi również utrzymanie płynności finansowej, czyli co najmniej uzyskanie bilansu wpływów i zobowiązań finansowych. Właściwa w tym rozumieniu jest taka gospodarka, która nie prowadzi do powstawania zadłużenia nieruchomości i wykonywana jest w ramach ustalonego budżetu.

Czytaj też: Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.
Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz bezpłatny pilot do bramy w Twojej komórce »

otwórz bramę telefonem

Wszechobecne telefony komórkowe realizują wiele funkcjonalności w naszym życiu. Tym razem telefon to BEZPŁATNY, o zasięgu globalnym (...) czytaj dalej»


Wyjaśniamy, jak wybrać odpowiedni wodomierz »

Jaki licznik wody?

Przedstawiamy zalety i wady poszczególnych rozwiązań, a także pokazujemy, gdzie szukać pomocy i doradztwa przy wyborze urządzenia pomiarowego (...) czytaj dalej»


Jak ubezpieczenia grupowe sprawdzają się w życiu » Gdzie są spółdzielnie, które powstały w ramach transformacji ustrojowej »
Ubezpieczenia grupowe jak je wybrać? Spóldzielnie zmieniają się na lepsze
Chronią nas w najbardziej dramatycznych momentach życia i gwarantują pomoc finansową, kiedy jest ona najbardziej potrzebna (...) czytaj dalej » Powołane do życia w porozumieniu ze Związkami Zawodowymi restrukturyzowanych kopalń jako organizacje mające na celu zabezpieczenie (...) czytaj dalej»

Co warto wiedzieć o cesjach do umów ubezpieczenia wspólnot mieszkaniowych?

cesje do umów ubezpieczenia

Cesja praw jest popularną formą zabezpieczenia wierzytelności, stosowaną w obrocie gospodarczym (...) czytaj dalej»


 

Zobacz platformy schodowe do transportu niepełnosprawnych w przystępnej cenie »
Pojemniki półpodziemne i podziemne - czy warto?
windy dla niepełnosprawnych Pojemniki podziemne i półpodziemne
Jak niedrogo sprawić, aby budynek stał się dostępny i przyjazny dla nas wszystkich (...) czytaj dalej » Od czasu wprowadzenia nowej ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wielu z nas ciągle zastanawia się, jak sprostać jej wymaganiom. czytaj dalej »

Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych »
Jak walczyć z problemem psich odchodów »
Przegląd systemow przeciwpożarowych Problem psich odchodów na osiedlu
Właściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą (...) czytaj dalej » Zaniczyszczone przez psy chodniki i trawniki dają się we znaki mieszkańcom na co dzień (...) czytaj dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

6/2017

Aktualny numer:

Administrator 6/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Echa walnych zgromadzeń
  • - Dostęp do informacji publicznej
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 13476|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl