Zasady naliczania zaległości we wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli właściciel staje się dłużnikiem, to zarząd ma obowiązek egzekwować zaległości i nie powinien zwlekać z sądowym ich dochodzeniem. Dochodzić można wszystkich zaległości, jednak po upływie trzech lat od daty wymagalności roszczenia okresowe przedawniają się. Przedawnienie dotyczy każdej wpłaty zaliczki z osobna.

Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa.

Istotą przedawnienia jest więc to, że aby nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie zarzutu przedawnienia. Bez zgłoszenia tego zarzutu sąd rozpatrzy powództwo tak, jakby przedawnienie nie nastąpiło.

Przedawnienie nie powoduje więc wygaśniecie roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia. Zatem to, czy doszło do przedawnienia doszło w stosunku do zaliczek, przy których upłynął okres przedawnienia, można ustalić tylko przez wniesienie powództwa do sądu.

Odsetki od zaległości

Termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (do 10. dnia każdego miesiąca), jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek.

Możliwość tę daje art. 481 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Prawo naliczania odsetek wynika wprost z ustawy i nie wymaga dodatkowych czynności, czyli w przypadku wspólnot mieszkaniowych podjęcia uchwały.

Podobnie jak bez uchwały wspólnoty dochodzi się zaległości w zaliczkach na koszty zarządu, tak samo można bez uchwały naliczać odsetki i dochodzić ich zapłaty.

Wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 grudnia 2008 roku w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych.

Wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości niż odsetki ustawowe. Jednak w takim wypadku musi już podjąć uchwałę. Nie może jednak określić odsetek w dowolnej wysokości. Musi bowiem pamiętać, że maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne).

Zaliczanie wpłat dłużnika

W sytuacji, kiedy dłużnik wpłaca na rzecz wierzyciela kwotę pokrywającą całość zadłużenia (należności główne i odsetki), problem sposobu zaliczenia wpłat nie istnieje.

Wątpliwości w zakresie zaliczenia wpłat dłużnika powstają tylko wtedy, gdy dokonywana przez dłużnika wpłata nie pokrywa całości jego zobowiązań. Zgodnie z art. 450 Kodeksu cywilnego, wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia częściowego, chociażby cała wierzytelność była już wymagalna, chyba że przyjęcie takiego świadczenia narusza jego uzasadniony interes.

Zasady zaliczania wpłat dłużnika określa art. 451 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeśli nie ma oświadczenia dłużnika, to spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych – na poczet wymagalnego najdawniej.

Dłużnik, który ma względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju, przy spełnieniu świadczenia może wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne (np. odsetki) oraz na zalegające świadczenie główne.

Konieczna jest zatem analiza wpłat dokonanych przez właściciela pod kątem tytułu przelewu, aby ustalić stan zadłużenia za poszczególne okresy.

Ściąganie zaległości

Zarząd/zarządca ma nie prawo, a obowiązek na bieżąco egzekwować zaległości. Podstawą jest jednak prawidłowe ich obliczanie, z uwzględnieniem odsetek od zaległości oraz w oparciu o powyższe zasady zaliczenia wpłat dłużnika.

W fazie przedsądowej powinno poczynić się kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. Czyni się to głównie poprzez pisemne ponaglenia z przedstawioną wysokością zadłużenia i jej analizą oraz poprzez osobiste rozmowy z dłużnikiem. Rozmowy te są zasadne zwłaszcza wtedy, gdy zadłużenie wynika nie ze złej kondycji finansowej właściciela, a z rozbieżności co do zasadności zaliczenia zadłużenia.

Jeśli te zabiegi są nieskuteczne, to należności tych należy dochodzić przed sądem. Najprościej czynić to w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 4971–505 Kodeksu postępowania cywilnego.

Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat, które ogranicza się w zasadzie do wydania nakazu zapłaty. Dłużnik może wnieść sprzeciw i wówczas sprawa jest rozpatrywana w zwykłym trybie.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie egzekucji.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!