Umowa partycypacji zawierana z TBS-em

Istota umowy w sprawie partycypacji

• Umowa w sprawie partycypacji zawierana pomiędzy towarzystwem budownictwa społecznego a określoną osobą fizyczną lub prawną (bądź ewentualnie jednostką organizacyjną) ma na celu ustalenie zasad udziału ww. osoby, zwanej też często „partycypującym” lub „partycypantem”, w kosztach budowy przez towarzystwo lokalu mieszkalnego, który następnie zostanie wynajęty partycypującemu lub wskazanej przez niego osobie.
• Realizacja przez towarzystwo ww. lokalu mieszkalnego następuje zwykle przy wykorzystaniu środków własnych towarzystwa, środków partycypującego oraz (często) środków zewnętrznych (w szczególności finansowanie udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego).
• Szczegółowe warunki realizacji inwestycji przez towarzystwo oraz prawa i obowiązki stron wynikające z uczestnictwa w pokrywaniu jej kosztów przez partycypującego określają pozostałe postanowienia umowy (np. termin rozpoczęcia i realizacji przedsięwzięcia, standard realizacji lokalu, cena lokalu, zasady i skutki rozwiązania umowy).
• W odniesieniu do osób fizycznych zawierających umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będą one następnie najemcą, ustawodawca zawarł szereg regulacji zawierających korzystniejsze dla tej kategorii partycypujących rozwiązania. Tak też kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od ww. osób (w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego) nie może przekroczyć 25% kosztów budowy tegoż lokalu.
• Finansowanie zwrotne, o którym mowa powyżej, udzielane jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego poprzez udzielanie kredytów oraz organizację emisji obligacji i gwarantowanie ich nabycia w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego.
• Wysokość finansowania zwrotnego jest nie większa niż 75% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego.
• Okres finansowania nie może być z kolei dłuższy niż 30 lat. W przypadku zaś kredytu do okresu kredytowania wlicza się również okres karencji w spłacie kapitału^[10].
• W sprawach nieuregulowanych w ustawie o TBS do praw i obowiązków stron umowy w sprawie partycypacji odpowiednie zastosowanie znajdują m.in. przepisy ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie^[11].

Zgodnie z art. 29a ust. 3 ustawy o TBS, w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego (o którym mowa była wyżej) kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 5 grudnia 2012 r.^[12], „kwota partycypacji” w dniu jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Trudno jest przy tym przypisać jej charakter prawa majątkowego.

Uzasadniając zajęte stanowisko, WSA w Gdańsku wskazał zaś dalej, że: „kwota partycypacji nie jest prawem, na podstawie którego osobie uprawnionej przysługują korzyści majątkowe. Stanowi ona warunek zawarcia przez osobę fizyczną z TBS umowy najmu. Zakończenie umowy najmu powoduje zwrot wspomnianej kwoty, lecz z uwagi na szczególny sposób wyliczenia jej wartości – powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu – to kwota ta może być wyższa od kwoty wpłacanej. Powstałą różnicę z uwagi na brak możliwości kwalifikacji do źródeł przychodu wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1–8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. DzU nr 51/2010, poz. 307, ze zm.) należy zakwalifikować jako przychód z innych źródeł”.

Zwrot kwoty partycypacji najemcy będącemu osobą fizyczną, który zawarł umowę dotyczącą partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego stał się najemcą, następuje nie później niż w terminie 12 miesięcy, liczonych od dnia opróżnienia lokalu. Kwotę zwracanej partycypacji wylicza się jednocześnie według wzoru zawartego w przepisach ustawy o TBS i według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

W przypadku jednakże gdy w umowie najmu zawartej pomiędzy towarzystwem a najemcą strony uzależniły termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje dopiero z dniem zawarcia tejże umowy. Termin ten nie może jednakże nastąpić później niż z upływem 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez obecnego najemcę.

Wspomnieć jedynie można dodatkowo w tym miejscu, że zgodnie z art. 29a ust. 5 ustawy o TBS towarzystwo może dodatkowo uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.

Jak stanowi art. 33e ust. 1 ustawy o TBS: „lokale mieszkalne w zasobach towarzystw, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność wyłącznie na zasadach określonych w niniejszym rozdziale”.

Powyższe unormowanie stanowi zatem wyjątek od ogólnej zasady mającej zastosowanie do istoty funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego, a mianowicie wskazującej, że lokale mieszkalne wynajmowane przez tzw. TBS-y nie podlegają wyodrębnieniu i przeniesieniu ich na własność osób trzecich (zwłaszcza najemców).
Warto wspomnieć chociażby w tym miejscu, że zgodnie z art. 15e ust. 2 ustawy o TBS: „lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność”.

Wyjątek przewidziany w art. 33e ust. 1 ustawy o TBS dotyczy przy tym wyłącznie możliwości wyodrębnienia własności tych lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach towarzystw, które wybudowane zostały z udziałem finansowania Banku Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r.

Dodatkowym ograniczeniem wyodrębniania ww. lokali jest wprowadzony przez ustawodawcę warunek, zgodnie z którym przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie (warunek łączny):

• najemcą tegoż lokalu mieszkalnego, oraz
• stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.

Wyodrębnienie własności lokalu, o którym mowa wyżej, nie może przy tym nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest położony^[13].

Decyzję o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot najmu na własność podejmuje zgromadzenie wspólników towarzystwa, walne zgromadzenie jego akcjonariuszy albo walne zgromadzenie (w zależności od formy organizacyjno-prawnej, w której działa dane towarzystwo). Na poczet ceny sprzedaży takiego lokalu zaliczeniu podlega jednocześnie kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu, ustalona zgodnie z przepisami ustawy o TBS^[14].

Przepisy ustawy o TBS nie zawierają szczególnych regulacji dotyczących skutków dla bytu prawnego umowy o partycypacji czy też możliwości wyodrębnienia na własność lokalu mieszkalnego stanowiącego dotychczasowy przedmiot najmu w razie śmierci partycypującego.

Z uwagi na powyższe, zastosowanie znajdą w tej sytuacji reguły spadkobrania określone przepisami k.c.^[15]

Zgodnie zatem z ogólną zasadą wyrażoną w art. 922 § 1 k.c. wskazać należy, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów k.c.

Prawo partycypacji podlega z kolei dziedziczeniu.

Mając powyższe na uwadze, wskazać można jedynie w charakterze ciekawostki, że za niedozwoloną, wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, uznana została klauzula umowna, która znalazła się w umowie zawartej pomiędzy partycypującym (osobą fizyczną – konsumentem) oraz pewnym towarzystwem z siedzibą w Krakowie i wskazująca, że: „w razie śmierci partycypanta umowa niniejsza ulega wygaśnięciu, a prawo do wskazywania najemców przechodzi na wskazanego wcześniej towarzystwu następcy partycypanta z tytułu niniejszej umowy. Jeżeli partycypant nie wskazał swojego następcy, wówczas prawo do wskazywania najemców przechodzi na towarzystwo”^[16].

Klauzula powyższa uznana została bowiem za niezgodną z art. 385³ pkt 5 k.c. oraz art. 385³ pkt 13 k.c. Zabronione jest zatem posługiwanie się podobnymi klauzulami w umowach zawieranych przez towarzystwa z konsumentami.

Czytaj też: Czy TBS-y mogą budować? >>>