Nieruchomość z bonifikatą

Każda nieruchomość ma określoną wartość, którą można rozpatrywać w różnych aspektach, np. pod kątem funkcjonalnym, ekonomicznym, w tym bytowym, emocjonalnym, historycznym, przyrodniczym, krajobrazowym itp. Jedne aspekty są łatwiej mierzalne, łatwiejsze do określenia, inne zaś są kwestią oceny, tym samym trudniej jest wycenić wartość nieruchomości.

Co więcej, niektóre z tych wartości są prawnie chronione, np. wartość historyczna czy też wartość przyrodnicza i krajobrazowa [vide art. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2014 r. o ochronie przyrody (DzU 2016, poz. 2134, ze zm.), a także art. 1 i 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (DzU 2014, poz. 1446, ze zm.)].

Cena nieruchomości

Najczęstszym kryterium, poprzez które ocenia się wartość nieruchomości, jest kryterium ekonomiczne. Oznaczając wartość ekonomiczną nieruchomości, ustala się najczęściej jej cenę.

Pojęcie ceny zostało zdefiniowane w art. 3 ust. 1 pkt 1 z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (DzU 2014, poz. 915, ze zm.), zgodnie z którym cena stanowi wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Stosownie do ust. 2 tegoż artykułu w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym.

Obliczenie ceny nieruchomości

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU 2016, poz. 2147), zwanej dalej UGN, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Wartość nieruchomości nie jest tym samym co jej cena. Cena nieruchomości, tj. wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić za nią, może bowiem różnić się od jej wartości.

Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w wyniku przeprowadzenia jej wyceny.

„Dla celów zbywania jest to, co do zasady, wartość rynkowa, a w wyjątkowych przypadkach wartość odtworzeniowa.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, zaś wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość rynkową stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na wolnym rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem jej stopnia zużycia. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości”

[Jaworski J. i in., Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz, C.H. Beck, Warszawa 2015, s. 222].

Sprzedaż nieruchomości

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU 2017, poz. 459), zwanej dalej k.c., przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Sama czynność sprzedaży ma zatem charakter zobowiązujący i wcale nie musi przenieść własności, choć w większości przypadków własność rzeczy zostaje przeniesiona, a zatem wywołuje skutki rozporządzające [por. Bieniek G. i in., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 2, LexisNexis, Warszawa 2009, s. 14]. Stosownie bowiem do art. 155 § 1 k.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli zaś przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe [art. 155 § 2 k.c.]. Do ważności przeniesienia nieruchomości potrzebna jest forma szczególna, czyli umowa zawarta w formie aktu notarialnego [vide art. 158 k.c.].

Sprzedaż nieruchomości ma zatem cywilistyczny charakter i odbywa się w sferze tzw. dominium [por. też: uchwała składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000 r., sygn. akt OPK 15/00 (ONSA 2001, nr 1, poz. 18)]. Oznacza to, że zarówno Skarb Państwa, jak i jednostka samorządu terytorialnego podczas zawierania umowy mają formalnie taką samą pozycję jak np. osoba fizyczna.

W praktyce skutkuje to tym, że np. osobie fizycznej, co do zasady, nie przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Innymi słowy sprzedaż nieruchomości będzie w większości przypadków uzależniona od dobrej woli jej właściciela.

Zasadniczo, zgodnie z art. 37 ust. 1 UGN, nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego sprzedawane są lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Wyjątki od tej zasady określone są w art. 37 ust. 2 i 3 UGN.

Do najczęściej spotykanych wyjątków należy sytuacja, w której sprzedawane są lokale mieszkalne na rzecz ich najemców, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony [vide art. 37 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 1 pkt. 3 UGN]. Podkreślić jednak w tym miejscu należy, że w tego typu sprawach sprzedaż lokalu jest czynnością dobrowolną, a zatem najemcy lokalu nie przysługuje roszczenie o nabycie jego własności. Poniekąd odrębną kwestią jest, że jeżeli już dochodzi do sprzedaży takiego lokalu, to rzeczonemu najemcy przysługuje pierwszeństwo w jego nabyciu.

Bonifikata

Podczas sprzedaży nieruchomości możliwe jest postąpienie z ceny. Jest to co do zasady czynność dobrowolna, zależna od właściciela nieruchomości, który zamierza ją sprzedać.

W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego postąpienie z ceny nazywa się bonifikatą. Zauważyć w tym miejscu należy, że w przepisach brak jest definicji pojęcia „bonifikata”. Definicję tego pojęcia można natomiast odnaleźć w słowniku języka polskiego, gdzie „bonifikata” oznacza przede wszystkim „odstępstwo od ustalonej ceny towaru na rzecz nabywcy” [Drabik L. i in., Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN SA, Warszawa 2006, s. 65].

Wydaje się jednak, że pojęcie słownikowe bonifikaty nie obejmuje wszystkich przypadków jej zastosowania, o których mowa w UGN. W przepisach tejże ustawy jest bowiem mowa nie tylko o udzielaniu bonifikaty przy sprzedaży nieruchomości, ale także w przypadku opłat za użytkowanie wieczyste.

Bonifikata fakultatywna

Jak już zostało wspomniane, udzielenie bonifikaty jest co do zasady fakultatywne, także w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego, na co wskazuje treść art. 68 ust. 1 UGN [por. też: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 czerwca 2014 r., I OSK 326/14, Lex]. Zgodnie z tym przepisem właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny z zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in.:

• na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;
• osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
• stowarzyszeniom ogrodowym w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych z przeznaczeniem na rodzinne ogrody działkowe;
• poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
• na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;
• kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
• jako lokal mieszkalny;
• w wyniku uwzględnienia roszczeń, o których mowa w art. 209a ust. 1 i ust. 2 UGN;
• spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych.

Bonifikata obligatoryjna

O ile w większości przypadków udzielenie bonifikaty jest czynnością dobrowolną, zależną od woli właściciela nieruchomości, sprzedającego, to w niektórych przypadkach dotyczących sprzedaży nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego udzielenie bonifikaty jest obligatoryjne. Tak też jest w przypadku, w którym opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków.
Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę [vide art. 73 ust. 4 UGN].

Zwrot bonifikaty

Stosownie do art. 68 ust. 2 UGN, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Przy czym podkreślić w tym miejscu należy, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nie ma obowiązku informować „o możliwości żądania zwrotu bonifikaty i o okolicznościach, od których to zależy, gdyż wobec równości stron stosunku cywilnoprawnego, jakim jest wskazana umowa sprzedaży, taki obowiązek nie spoczywa na żadnym z kontrahentów i każdy z nich powinien we własnym interesie sam zapoznać się z odpowiednimi przepisami kształtującymi jego sytuację prawną wynikającą z zawartej umowy” [wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2015 r., II CSK 763/14, Lex].

Przepis ten stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia [art. 68 ust. 2b UGN].

Zgodnie z art. 68 ust. 2a UGN, przepisu art. 68 ust. 2 UGN nie stosuje się w przypadku:

• zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;
• zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
• zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
• zamiany lokalu mieszkalnego na:
  — inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
  — nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;
• sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:
  — innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
  — nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

„Z art. 68 ust. 2a pkt 1 UGN nie wynika, że ustawodawca zrównuje zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych nabywcy lokalu z bonifikatą i jego bliskich. Przepis ten daje tylko nabywcy lokalu z bonifikatą możliwość zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Zawsze chodzi o jeden lokal i wybór sposobu, w jaki będą zaspokajane potrzeby nabywcy lokalu z bonifikatą i jego bliskich.

To nabywca lokalu decyduje, czy zbędzie lokal na wolnym rynku i za uzyskane środki nabędzie lokal, w którym będzie mieszkał sam lub, gdy spoczywa na nim taki obowiązek, także z bliskim, albo czy zbywając lokal osobie bliskiej będzie oczekiwał, że to ona zaspokoi jego potrzeby mieszkaniowe, bądź ma na uwadze, iż swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoi w inny sposób.

Zawsze jednak warunkiem, od którego ustawodawca uzależnia możliwość zatrzymania przez nabywcę bonifikaty, jest zbycie jednego lokalu osobie bliskiej lub nabycie przez nabywcę mieszkania z bonifikatą za uzyskane od osoby trzeciej środki” [wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2016 r., III CSK 57/15, Lex].

Roszczenie o zwrot bonifikaty ma zatem charakter cywilnoprawny, znajduje swoje oparcie w przepisach rangi ustawowej i do jego przedawnienia nie ma zastosowania skrócony termin odnoszący się do zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży. Co więcej, nie jest to roszczenie o zwrot części ceny sprzedanego lokalu, ale jest to roszczenie samodzielne [por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2016 r., I CSK 1100/14, Lex].

W pewnych przypadkach można wystąpić o wyrażenie zgody na odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty. Właściwy organ może jednak dokonać tego tylko za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Odmowa udzielenia bonifikaty, np. wyrażona w formie uchwały rady gminy (miasta), jest aktem cywilnoprawnym, a skarga na nią nie należy do właściwości sądu administracyjnego [por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2010 r., I OSK 1338/10, Lex].

Prawidłowe postępowanie

Udzielenie przez właściwy organ Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego bonifikaty od ceny nieruchomości (odpowiednio od opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości) nie może mieć charakteru uznaniowego. Jest to czynność, która powinna mieć oparcie w przepisach.

Bez wyraźnej przyczyny i podstawy prawnej nie powinno się postępować z ceny nieruchomości. Przepisy pozwalające na udzielenie bonifikaty należy interpretować ściśle, z uwagi na wynikającą z różnych innych przepisów konieczność należytego zabezpieczenia interesów majątkowych Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego.

W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Poznaniu, gdy stwierdził, że przepisy UGN „ustanowione w celu zabezpieczenia interesu ogólnospołecznego, tj. ochrony mienia Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, mają charakter ius cogens i stanowią ustawową formę ograniczenia własności (art. 140 k.c.) przez wprowadzenie reglamentacji czynności związanych ze zbyciem oraz obciążaniem nieruchomości państwowych i samorządowych” [wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 23 marca 2019 r., I ACa 66/09, LexPolonica nr 2060552].

Dlatego też w przypadku braku zabezpieczenia interesów majątkowych Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, np. poprzez nienależne udzielenie bonifikaty, można rozważać zastosowanie w stosunku do osób, które się tego dopuściły, różną odpowiedzialność: służbową, cywilną, a nawet karną.

W tego typu sprawach mógłby np. mieć zastosowanie art. 231 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (DzU nr 88/1997, poz. 553, ze zm.), zgodnie z którym funkcjonariusz publiczny, który, przekraczając swoje uprawnienia lub nie dopełniając obowiązków, działa na szkodę interesu publicznego lub prywatnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Oczywiście nie zakładam tutaj występowania czynów, które mogłyby wyczerpywać znamiona innych przestępstw [por. 231 § 4 k.k.].

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!