CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Polowanie na zyski z najmu

Redakcja Administratora  |  27.04.2017
Skoro jednak tak dynamicznie zwiększa się podaż mieszkań w celach inwestycyjnych, w tym głównie z przeznaczeniem na wynajem, warunkiem utrzymania się atrakcyjnej stopy zwrotu jest podobna tendencja po stronie popytu na oferowane lokale.
Skoro jednak tak dynamicznie zwiększa się podaż mieszkań w celach inwestycyjnych, w tym głównie z przeznaczeniem na wynajem, warunkiem utrzymania się atrakcyjnej stopy zwrotu jest podobna tendencja po stronie popytu na oferowane lokale.
fot. archiwum

Statystyki dotyczące rynku nieruchomości od kilkunastu miesięcy sygnalizują wysoką dynamikę wszystkich jego parametrów, za wyjątkiem cen. Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się zakupy mieszkań w celach inwestycyjnych. Nabywcy liczą głównie na korzyści z najmu, ale im takich transakcji więcej, tym o wysokie zyski może być trudniej.

Ubiegły rok był rekordowy w historii pod względem liczby mieszkań w budowie oraz oddanych do użytkowania przez deweloperów. W 2016 r. wydano najwięcej pozwoleń na budowę od 2008 r. i najwyższa od tamtego czasu była liczba rozpoczętych budów. Dane za pierwszy kwartał obecnego roku wskazują na kontynuację tendencji wzrostowej w niemal wszystkich z tych kategorii i na bardzo wysoką dynamikę w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy 2016 r. Wszystko więc wskazuje na to, że ubiegłoroczne rekordy zostaną pobite.

Im dłużej trwa ten boom, tym częściej pojawia się pytanie, kiedy i w jaki sposób się zakończy. Odpowiedź na nie jest szczególnie istotna dla tych, którzy kupili mieszkania w celach inwestycyjnych oraz tych, którzy nad taką decyzją się zastanawiają. Choć trudno o dokładne dane, szacuje się, że około jedna trzecia transakcji ma na celu nie zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a korzystne ulokowanie kapitału. Oznaczałoby to, że w ubiegłym roku było to około 24 tys. mieszkań. Skoro zaś ceny nieruchomości od kilku lat pozostają na stabilnym poziomie i nie wykazują tendencji wzrostowej, można sądzić, że nabywcy zamierzają zarabiać na wynajmie kupionych lokali.

Sięgająca 4-5 proc. rentowność najmu jest głównym magnesem, przyciągającym kapitał na rynek nieruchomości już od dłuższego czasu. Przyciągającym tym silniej, im dłużej stopy procentowe utrzymują się na rekordowo niskim poziomie, a co za tym idzie, odsetki na bankowych lokatach topnieją do symbolicznych wartości, sięgających średnio 1,5-1,6 proc. Ostatnio siłę przyciągania potęguje dodatkowo powrót inflacji, która powoduje, że pieniądze trzymane w banku tracą na wartości w ujęciu realnym i nie zanosi się na rychłą zmianę tego stanu rzeczy.

Skoro jednak tak dynamicznie zwiększa się podaż mieszkań w celach inwestycyjnych, w tym głównie z przeznaczeniem na wynajem, warunkiem utrzymania się atrakcyjnej stopy zwrotu jest podobna tendencja po stronie popytu na oferowane lokale. Z jej oceną jest jednak pewien problem. W Polsce udział najmu w zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych wynosi zaledwie kilka procent, podczas gdy w niektórych krajach europejskich sięga on nawet 50 proc.

Optymiści z tego porównania wyciągną wniosek o dużym potencjale wzrostu na naszym rynku, zaś pesymiści będą powątpiewać w jego wzrost, posiłkując się argumentem dotyczącym preferencji Polaków do posiadania lokum na własność. Sytuację mogłoby zmienić zmniejszenie się możliwości dokonania zakupu, czyli wzrost cen mieszkań lub obniżenie się dostępności kredytu oraz zmiana preferencji, polegająca na wzroście popularności najmu, szczególnie wśród przedstawicieli młodszego pokolenia.

Kolejne dwa czynniki, mogące mieć wpływ na sytuację na rynku, to rządowy program budowy mieszkań na wynajem oraz procesy migracyjne. Program Mieszkanie Plus z jednej strony zwiększy podaż lokali oraz może wywrzeć pewną presję na obniżenie stawek najmu, ale z drugiej strony przyczyni się do popularyzacji tej formy zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, czyli pozytywnie wpłynie na rozwój rynku najmu. Jego oddziaływanie ograniczone jednak będzie przede wszystkim do mniejszych miejscowości oraz do osób o mniejszych możliwościach finansowych, a podaż będzie się koncentrować na mniej atrakcyjnych lokalizacjach, a więc wpływ ten będzie odczuwalny tylko w niektórych segmentach rynku. Pojawienie się kilkuset dodatkowych mieszkań w niewielkiej miejscowości może istotnie zaburzyć rynek najmu, natomiast w większym mieście wpływ będzie niedostrzegalny.

Procesy demograficzne oraz sytuacja na rynku pracy będą wzmacniały już widoczną tendencję do napływu do Polski obywateli innych państw, głównie ościennych. Obecnie liczbę pracowników z Ukrainy i Białorusi szacuje się na 1,2-1,5 mln osób. Ta rosnąca rzesza będzie poszukiwać mieszkań na wynajem. Nie należy również zapominać o konsekwencjach wyjścia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej oraz przyciągania inwestycji zagranicznych. Proces ten także będzie powodował wzrost zapotrzebowania na lokale do wynajęcia, częściowo ze strony osób powracających do Polski, a częściowo ze strony pracowników przenoszonych do naszego kraju zagranicznych firm.

Przede wszystkim pamiętać trzeba, że na efektywność inwestycji w nieruchomości decydujący wpływ mają czynniki specyficzne, a więc przede wszystkim lokalizacja i standard dostosowany do potrzeb lokalnego rynku. Dobre rozpoznanie tych czynników gwarantuje sukces, czyli możliwość osiągnięcia atrakcyjnych stawek oraz zapewnienie ciągłego wykorzystania posiadanego lokalu.

Coraz większego znaczenia nabiera korzystanie ze zorganizowanych form inwestycji w lokale na wynajem, pozwalających nie tylko na zwiększenie stóp zwrotu i efektywności inwestycji poprzez optymalne wykorzystanie jej potencjału, ale także na minimalizację bezpośredniego zaangażowania inwestora w obsługę z tym związaną. Ma to istotne znaczenie przede wszystkim w przypadku najmu krótkoterminowego, pozwalającego osiągać ponadprzeciętne stopy zwrotu, zwiększając także geograficzny zasięg działalności inwestora, który korzystając z tej formy nie musi ograniczać się do wyboru inwestycji zlokalizowanych w pobliżu jego miejsca zamieszkania.

Tomasz Bocian
Dyrektor ds. Nieruchomości GERDA BROKER

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Pobierz Książkę Obiektu Budowlanego »

Księga Obiektu Budowlanego

Prawa i obowiązki zarządców i administratorów w kwestii prowadzenia Książki Obiektu Budowlanego (...) czytaj dalej»


Pielęgnacja terenów zielonych, jak obniżyć koszty i czas »

Pielęgnacja terenów zielonych

W przypadku obsługi zieleni liczą się niskie koszty, wysoka jakość i możliwe najkrótszy czas wykonania prac. Coraz istotniejsze (...) czytaj dalej»


Gospodarka, rachunkowość, podatki oraz rozrachunki wspólnoty mieszkaniowej» Likwidacja barier - pomoc osobie niepełnosprawnej w miejscu jej zamieszkania»
Gospodarka rachunkowość podatki oraz rozrachunki wspólnoty mieszkaniowej Likwidacja barier
Książka stanowi przewodnik opisujący funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej - jej gospodarkę finansową, rachunkowość, sprawozdawczość, rozrachunki, (...) czytaj dalej » Schody, będące trudną do pokonania barierą architektoniczną skazują osoby niepełnosprawne na samotność i izolację, a w najlepszym przypadku na uzależnienie się od pomocy innej osoby(...) czytaj dalej»

Pakiety medyczne – czy warto ubezpieczyć nasze zdrowie?
Duże oszczędności dzięki opomiarowaniu mieszkań- modernizacja budynków mieszkalnych w Zawierciu»
Pakiety medyczne – czy warto ubezpieczyć nasze zdrowie Modernizacja budynków mieszkalnych
Motywowanie pracowników świadczeniami pozafinansowymi staje się w Polsce coraz bardziej popularne (...) czytaj dalej » Realizacja ambitnych planów techniczno-ekonomicznych jest efektem mądrego, racjonalnego zarządzania, dyscypliny i doświadczenia zarządu wrażliwego na potrzeby (...) czytaj dalej »

Zobacz platformy schodowe do transportu niepełnosprawnych w przystępnej cenie »

windy schodowe dla niepełnosprawnych

Jak niedrogo sprawić, aby budynek stał się dostępny i przyjazny dla nas wszystkich czytaj dalej»


Jak pozbyć się jesiennych liści z trawników i chodników»
Polskie systemy domofonowe - zobacz czy warto»
Problem liści na trawnikach Polskie domofony - systemy domofonowe
Jesień to czas opadania liści z drzew, które porwane wiatrem, zalegają na chodnikach i trawnikach.
Zobacz, jak się ich pozbyć w łatwy sposób»
Przeznaczone przede wszystkim do nowoczesnego budownictwa wielorodzinnego - wykorzystuje się je głównie w systemach z wejściami głównymi oraz (...) czytaj dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

9/2017

Aktualny numer:

Administrator 9/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - UWAGA! Niepełnosprawni w niebezpieczeństwie
  • - Postanowienie sądu zastępujące uchwałę
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl