CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Dochodzenie wierzytelności

Paweł Puch  |  Administrator 4/2017  |  16.05.2017
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie).
Rys. redakcja Administratora

Jeśli właściciel nie płaci obciążających go zaliczek na koszty zarządu, staje się dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd/zarządca ma nie tylko prawo, ale obowiązek na bieżąco egzekwować te zaległości.

Niby prosta zasada, a w praktyce sprawia wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom wiele problemów. W fazie przedsądowej zarząd powinien poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. Ten etap nie powinien jednak trwać dłużej niż kilka miesięcy. 

W sytuacji bezskuteczności takich zabiegów należności należy dochodzić przed sądem.

Najprościej dochodzić ich w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 4971–505 kodeksu postępowania cywilnego.

Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat, co ogranicza się w zasadzie do wydania nakazu zapłaty. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie egzekucji.

Należy pamiętać, że obecnie postępowanie to można przeprowadzić „bez wychodzenia z biura”. Sąd Rejonowy w Lublinie XVI Wydział Cywilny rozpoznaje bowiem pozwy wnoszone elektronicznie. Elektroniczne postępowanie upominawcze (e-Sąd) swoją właściwością obejmuje cały kraj. Korzyści – to uproszczenie i przyspieszenie postępowania, obniżenie kosztów i skrócenie czasu do wydania nakazu.

Formularze elektroniczne ułatwiają konstruowanie pism procesowych i znacznie eliminują niebezpieczeństwo zaistnienia braków formalnych. Poza tym termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek. Prawo to wynika wprost z ustawy i nie wymaga dodatkowych czynności, czyli w przypadku wspólnot mieszkaniowych podjęcia uchwały.

Wprawdzie wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4.12.2008 roku w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych, jednak wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości niż ustawowe. W takim wypadku wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę.

Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne). Odsetki mają zrekompensować wspólnocie późniejsze odzyskanie zaległości.

Przedawnienie wierzytelności

Zarząd i zarządca muszą pamiętać, że po upływie trzech lat od daty wymagalności roszczenia okresowe się przedawniają. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenia powództwa.

Istotą przedawnienia jest więc to, że aby nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie zarzutu przedawnienia. Bez zgłoszenia tego zarzutu sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło.

Przedawnienie nie powoduje wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

W wyroku Sąd Okręgowy w Toruniu (sygn. akt VIII Ca 190/13) potwierdził, że roszczenia co do zapłaty podlegają trzyletniemu przedawnieniu jako roszczenia o świadczenia okresowe, a początek biegu tego terminu należy liczyć dla każdej zaliczki oddzielnie od 10. dnia danego miesiąca, kiedy stała się wymagalna.

Zarządca odpowiada za brak dochodzenia wierzytelności

Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy (w zależności od podziału obowiązków we wspólnocie), a doprowadzenie do przedawnienia długu jest zaniedbaniem, które może skutkować odpowiedzialnością także odszkodowawczą wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Dochodzenie długu wobec właściciela lokalu jest bowiem traktowane jako czynność zwykłego zarządu, a zatem do wytoczenia powództwa zarząd/zarządca nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali. Potwierdza to orzecznictwo sądowe.

W wyroku Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt I ACa 1117/12) uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu.

W postanowieniu z dnia 30.10.2013 roku (sygn. akt IV Cz 603/13) Sąd Okręgowy w Słupsku również uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie, są czynnościami zwykłego zarządu, a zatem wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu kosztów obciążających takiego członka na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

Powyższe stanowisko podzielił także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18.10.2013 roku (sygn. III CZP 42/13), który w odpowiedzi na pytanie prawne uznał, że wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

Zarząd i zarządca podlegają odpowiedzialności w przypadku niewypełnienia swoich obowiązków. Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (tzw. odpowiedzialność deliktowa), a w przypadku zarządcy także z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa).

  • Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody.
  • Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy, jaka istnieje pomiędzy zarządcą a wspólnotą.

O ile zarząd ponosi odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie.

Zgodnie z art. 355 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Natomiast w przypadku zarządcy należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie obowiązków wobec właścicieli nieruchomości będzie więc zaostrzona, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności w wykonywaniu obowiązków (wyrok SN z 5 lutego 2002 roku, sygn. akt II CKN 894/99).

Należy jednak zwrócić uwagę, że zarząd czy zarządca odpowiadają za podejmowanie czynności, które mają doprowadzić do celu, a nie za sam skutek tych działań, który może być od nich niezależny.

Czytaj też: Dochodzenie należności przed sądem >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy wiesz, jak naprawić lub odnowić posadzki z lastryko w budynku? »

uszkodzona posadzka z lastrykoRemont posadzek może obejmować różne czynności – od renowacji, przez szlifowanie, czyszczenie i impregnację, aż po krystalizację. Wybór konkretnej operacji... Czytam więcej »


Co zrobić gdy Twój budynek nie ma dostępu do gazu? To nie problem »

Gaz ziemny dla osiedli i budynkówSieć gazowa LPG  to wygodny i tańszy sposób korzystania z instalacji gazu płynnego. Z jednego zbiornika lub parku zbiornikowego korzysta jednocześnie wielu odbiorców. To rozwiązanie może być zastosowane na osiedlu domów jednorodzinnych jak i w budynkach wielorodzinnych. W zależności od możliwości technicznych ... Zobacz ile to kosztuje »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Odpady - czy są korzyści ze stosowania pojemników półpodziemnych? »

mieszkańcy spółdzielni pojemniki podziemne
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Rzadko się zdarza, aby miejsce, w którym znajdują się śmietniki, nie budziły odrazy – przykry widok i zapach. Ponadto powierzchnia, na której znajdują się wiaty śmietnikowe, zwykle... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę telefonem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi? Możesz... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18242|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11458|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11028|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl