CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Zasady rozliczeń w spółdzielniach mieszkaniowych

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 4/2017  |  16.05.2017  |  3
Partycypacja w kosztach i wydatkach polega na uiszczaniu stosownych opłat zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni mieszkaniowej.
Partycypacja w kosztach i wydatkach polega na uiszczaniu stosownych opłat zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni mieszkaniowej.
Rys. redakcja Administratora

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (USM) nakładają zarówno na członków spółdzielni mieszkaniowych, jak też na osoby niebędące członkami, którym jednak przysługują prawa do lokali w zasobach spółdzielni, obowiązek partycypacji w kosztach i wydatkach związanych z utrzymaniem szeroko pojętego „mienia wspólnego”.

Zasady uczestnictwa we wspomnianych kosztach i wydatkach nie zostały przy tym uregulowane przez ustawodawcę w sposób jednolity dla wszystkich kategorii podmiotów, lecz zawierają odmienne postanowienia lub zakres obowiązkowej partycypacji, uwzględniające charakter przysługującego danej osobie prawa do lokalu w zasobach spółdzielni. [1]

Osoby będące członkami spółdzielni, którym jednocześnie przysługują spółdzielcze prawa do lokali, obowiązane są w drodze wnoszenia stosownych opłat, zgodnie z art. 4 ust. 1 USM, do uczestnictwa w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, zobowiązane do partycypowania w w/w kosztach są również osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują jednakże spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Z powyższego wynika zatem, iż osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mają, po pierwsze, obowiązek pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, po drugie, pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Osoby te mają zatem uczestniczyć w pokrywaniu tylko tych kosztów, o których mowa w art. 4 ust. 11 USM. Wskazany przepis nie obejmuje zatem kosztów, które nie są związane bezpośrednio z nieruchomościami w nim wymienionymi[2].

 

Do zasad uczestnictwa wskazanych wyżej osób w wyszczególnionych kosztach znajduje przy tym zastosowanie osobne zastrzeżenie, wyrażone w art. 5 USM (dotyczące zasad przeznaczania i rozliczenia pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej).

 

Sytuacja uczestnictwa w kosztach i wydatkach nieco odmiennie przedstawia się zaś w odniesieniu do tych członków spółdzielni, którym przysługuje prawo własności lokali znajdujących się w jej zasobach. Zobowiązani są oni bowiem uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem tylko tych lokali, których prawo własności im przysługuje, jak też eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Partycypacja we wspomnianych kosztach i wydatkach polega również, w odniesieniu do tej kategorii osób, na uiszczaniu stosownych opłat zgodnie z postanowieniami statutu danej spółdzielni mieszkaniowej.

Z kolei, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Niezależnie od powyższego obowiązku, są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które z kolei są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Powyższe obowiązki wykonywane są w drodze uiszczania stosownych opłat na takich samych zasadach, jakie obowiązują członków spółdzielni, z zastrzeżeniem jednakże również postanowień art. 5 USM.

Inne obowiązki, dotyczące uczestnictwa w pokrywaniu kosztów i wydatków na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, obowiązują zaś tych członków spółdzielni, którzy dopiero oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu. Do chwili bowiem postawienia im lokali do dyspozycji, obowiązani są jedynie uczestniczyć w pokrywaniu kosztów ich budowy przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Po tej zaś chwili, wnoszą oni opłaty na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali lub też (w zależności od charakteru nabytego prawa do lokalu) członkowie spółdzielni, będący właścicielami lokali.

 

Czytaj też: Jakie opłaty ponoszą mieszkańcy lokali? >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[1] ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) – dalej: „USM”.
[2] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 08.02.2013 r., sygn. akt V ACa 192/11.

Dostęp do pełnej treści tego artykułu jest BEZPŁATNY, wymaga jednak zalogowania.
Logowanie
zapomniałem hasła
Załóż konto
Jeśli nie masz jeszcze Konta Użytkownika - prosimy o wypełnienie formularza rejestracyjnego. Czas potrzebny na założenie Konta Użytkownika to max. 1 minuta.
Chcę założyć konto użytkownika
Dlaczego warto założyć konto użytkownika?
otrzymujesz bezpłatny dostęp do wielu przydatnych informacji: artykułów znanych ekspertów, przeglądów produktów, porad i raportów
co tydzień otrzymasz bezpłatny Newsletter informujący o nowych artykułach, produktach i wydarzeniach związanych z administrowaniem nieruchomościami, zarządzaniem i rynkiem mieszkaniowym
będziesz miał możliość brania udziału w konkursach z cennymi nagrodami
utworzysz swój Profil, dzięki któremu będziesz mógł brać udział w dyskusjach na Forum, wymieniać się poglądami z innymi użytkownikami oraz pisać opinie i komentarze
będziesz otrzymywać powiadomienia o promocjach i rabatach w naszej Księgarni Technicznej oraz zniżkach w sklepach naszych partnerów biznesowych.
Jednocześnie zapewniamy Cię, iż podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możesz zmienić swoje dane lub zażądać usunięcia konta.
Przed założeniem Konta sugerujemy zapoznać się z regulaminem.

Komentarze

(3)
eugeniusz | 27.07.2017, 10:27
Cytat: Z kolei, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Niezależnie od powyższego obowiązku, są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które z kolei są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Powyższe obowiązki wykonywane są w drodze uiszczania stosownych opłat na takich samych zasadach, jakie obowiązują członków spółdzielni, z zastrzeżeniem jednakże również postanowień art. 5 USM.... koniec cytatu

Oczywiście jest wiele kontrowersji w artykule, ale chciałbym, aby Autorka dokonała reasumpcji powyższego swojego zapisu, a przepisy ustawy właściwe temu przeczytał "literalnie i znaczeniowo"
Moje zdanie jest takie:
Na jednym z budynków sądowych jest takie zdanie: umów należy dotrzymywać...
Zatem, jeśli zgadzamy się z taką zasadą (a trudno nie...) to niewątpliwie Akty Prawne Umowy ustanowienia odrębnej własności i jej przeniesienia (np. z osoby prawnej na osobę fizyczną), niewątpliwie są dokumentami, których... należy dotrzymywać.
Zatem... jeśli w ww. UMOWIE mamy określone części wspólne, a są to (realizując normę przewidzianą dla tej sytuacji z ustawy o własności lokali), to nie ulega najmniejszej wątpliwości, że CZĘŚCI WSPÓLNE mogą pochodzić wyłącznie z obszaru formalno-prawnego tej nieruchomości (odrębnej).
Skutkuje to brakiem podstaw do obciążania nabywcy prawidłowo ustanowionej odrębnej nieruchomości, innymi kosztami niż koszt tychże części wspólnych, co obejmuje także koszty zarządu częściami wspólnymi, ale to już domena Kodeksu Cywilnego...
Mając na uwadze powyższe, w polskim systemie prawnym, nie powinno być żadnej zasadności obciążania osoby której przysługuje własność odrębnego lokalu, wszystkimi kosztami osoby prawnej, która była "posiadaczem" własności nieruchomości, przed zawarciem ww. umowy.
Zresztą SN już wypowiedział się na ten temat bardzo dawno, na pewno dalej iż przywołane w artykule orzeczenia, a sprowadza się ona do podstawowej kwestii: osoba prawna wykonująca zarząd nieruchomością wspólną, nie może przerzucać wprost na właścicieli, WSZYSTKICH KOSZTÓW SWOJEGO FUNKCJONOWANIA.
Mamy jednak, jak to w Kraju Naszym nierzadkie, tendencję ku temu, aby, szczególnie polskie spółdzielnie mieszkaniowe, umocować na ścieżce "zarządzania nieruchomościami" takie, które by konsumowało możliwość przerzucania wszystkich kosztów SM nawet na osoby fizyczne, nie będące jej członkami...
Dlatego, weryfikacja głównych tez artykułu, wydaje się... konieczna, albowiem: wprowadza w błąd.
A tak na marginesie.
Czy ja coś przeoczyłem?
Pojawia się ponownie w dokumentach prawnych, pojęcie: zarządzanie nieruchomościami...
To ciekawe, bowiem znamy okoliczność wyrygowania tego terminu z UGN
radca prawny Agnieszka Żelazna | 28.07.2017, 08:56
Artykuł stanowi omówienie i przedstawienie obowiązujących przepisów prawa w zakresie zagadnień nim poruszonych, w tym również przybliżenie wybranych, aktualnych również obecnie poglądów orzecznictwa.

Wskazać zatem należy, iż zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych [t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.; dalej: SpółdzMieszkU]: „właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.”

Zacytowany fragment artykułu nie jest stanowi zatem wyrażenia poglądu Autorki na zagadnienie partycypacji właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni w pokrywaniu wskazanych kosztów i wydatków, lecz dosłownie powtarza treść art. 4 ust. 4 SpółdzMieszkU. Brak jest zatem błędu merytorycznego w przytoczonym fragmencie publikacji. Zważyć bowiem należy, iż przedmiotem publikacji nie uczyniono rozważań de lege lata oraz de lege ferenda, a więc rozważań o kształcie obowiązujących przepisów, jak też ewentualnych propozycjach ich zmian.

W zakresie natomiast praktycznego zastosowania art. 4 ust. 4 SpółdzMieszkU polecam zapoznanie się z aktualnym orzecznictwem sądowym, w tym m.in. uzasadnieniem postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30.11.2016 r. (III CZP 78/16).

Z kolei, odnośnie pojęcia „zarządzania nieruchomościami”, wyjaśnić należy, iż w związku z wejściem w życie w dniu 01.01.2014 r. ustawy z dnia 13.06.2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów [Dz. U. z 2013 r. poz. 829 ze zm.] uchylono poprzednio obowiązujące przepisy art. 184 i art. 185 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami [t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.; dalej: GospNierU], objaśniające wskazany termin. Nie mniej jednak, samo pojęcie „zarządzania nieruchomościami”, którego zakres pojęciowy definiowany jest w bogatym orzecznictwie sądowym oraz doktrynie prawniczej, w dalszym ciągu obecne jest w niektórym innych aktach prawnych rangi ustawowej (vide: ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.). Warto w tym miejscu dodać jedynie, iż zgodnie z obecną propozycją zmian do GospNierU, autorstwa Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, przewiduje się przywrócenie w GospNierU pojęcia „zarządzania nieruchomościami”, poprzez ponowne wprowadzenie definicji legalnej powyższego terminu do przepisów wskazanej ustawy.

Odniesienie się z kolei do pozostałej części komentarza do artykułu wchodziłoby już w zakres porady prawnej.
Z pozdrowieniami,
radca prawny Agnieszka Żelazna
eugeniusz | 28.07.2017, 12:42
Serdecznie dziękuję za odpowiedź.
Myślę, że nie będzie Pani zaskoczona tym, że nie jest ona, przynajmniej dla mnie, nazbyt cenna.
Tytuł artykułu brzmi "zasady rozliczeń...", a zatem jeśli otrzymujemy suchą treść zapisu ustawowego, to zasadnym jest dopytać o dość ewidentny "dysonas" pomiędzy CZĘŚCIAMI WSPÓLNYMI nieruchomości, a NIERUCHMOŚCIAMI SM przeznaczonymi do "wspólnego korzystania", mając również na uwadze dość niedookreślone hasło: mienie wspólne.
Niewątpliwie, jest z powyższą terminologią bardzo poważny problem, który jak widzimy (min. przywołane postanowienie SN z 30-11-2016) jest również dylematem dla wymiaru sprawiedliwości, przy czym zaznaczam, że nie udzieliła mi się jeszcze "narodowa histeria sądownicza".
W tej kwestii (zasad rozliczeń i ich ocen poprawności prawnych), zauważam swoistą niechęć ww. "wymiaru" do wyjaśniania kwestii (przyp.: odmowa podjęcia uchwały), który specyficznie oddaje uwaga SN do mniejszego brata SO, wskazując, że "młodszy brat" nie wyjaśnił dlaczego uważa je za poważne...
Mogę tylko dodać, że w mojej ocenie, przywołane orzeczenia, wcale nie zbliża nas do wspólnego mianownika w ocenie "kosztów" właściwych wskazanemu artykułowi ustawy, właśnie przez brak interpretacji na wstępie wymienionych określeń.
W mojej ocenie, czas najwyższy przejść na stosowanie określeń prawidłowych, w tym przypadku CZĘŚCI WSPÓLNYCH NIERUCHOMOŚCI. Nie oznacza to, że mogą być uwzględnione inne nieruchomości, ale... muszą (powinny) być one oznaczone BARDZO DOKŁADNIE, najlepiej w formie pisemnej (notarialnej). Pamiętać bowiem należy, że znakomita większość polskich spółdzielni mieszkaniowych majątek w postaci gruntów, dostała od Skarbu Państwa nieodpłatnie, w celu realizowania "polityki mieszkaniowej" (cokolwiek to oznacza). Zatem, można zasadnie domniemywać, że całość tychże nieruchomości powinna być do zrealizowanej mieszkaniówki przypisana, ajk tego wymagają zasady gospodarki nieruchomościami, oraz ustanawiania odrębnych własności lokali mieszkalnych. To oczywiście może nie być możliwe, z wielu względów, lecz na pewno nie można przechodzić obojętnie od przykładów drastycznych (np. budynki z gruntem po obrysie) lub żądania uczestnictwa w określonych kosztach nieruchomości NIEDOOKRESLONYCH.
Szanowna Pani Agnieszko!
Jak Pani wie, ten temat, w tym miejscu, był poruszany już kilkakrotnie.
Wątpliwości... jest, przynajmniej kilka.
Adminisratora czyta wielu co pozytywnym jest, ale nie możemy (przepraszam za familiarność), a nawet nie powinniśmy, kierować kogokolwiek do "kwestionowania na drodze sądowej", sytuacji i zagadnieć powyżej poruszonych. Te bowiem mogą być załatwione w procesach poprawnie prowadzonej gospodarki nieruchomościami, czytaj: dobrze ustanowionych odrębnych własności.
Czasami jednak wydaje mi się, że na linii stosunków pomiędzy spółdzielniami mieszkaniowymi (osobami prawnymi), a ich członkami (głównie osoby fizyczne) dochodzi do... wielce niezrozumiałych dla mnie, a na pewno niepotrzebnych spięć.
A przecież, podpisując Akt Notarialny, działamy (podobno) jako strony autonomiczne?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie

Jak zmniejszyć koszty wysyłania listów i paczek »

Wyślij list przez internet

Zobacz jak to możliwe - poczta tradycyjna przez internet? Teraz to możliwe napiszesz list, kupisz spersonalizowane znaczki i wyślesz  (...) czytaj dalej »


Dowiedz się, jak przygotować nieruchomość na zimę » Poznaj aplikację, która ułatwi prace księgowe »
Pierwsze dni jesieni to idealny czas na dokładny przegląd nieruchomości (...) czytaj dalej » Rozwiązania dla zarządców, w tym zintegrowanego systemu do zarządzania nieruchomościami oraz usług księgowych (...) czytaj dalej »

Chcesz kupić lub sprzedać mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość »

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość

Kupno mieszkania to bez wątpienia jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego też warto dobrze przemyśleć...... czytaj dalej »


Od czego zależy wysokość ubezpieczenia samochodu? Warsztaty + konsultacje dla inwestorów, projektantów, kierowników budowy oraz inspektorów nadzoru inwestorskiego»
Od czego zależy wysokość ubezpieczenia samochodu Zadania i odpowiedzialność uczestników procesu budowlanego w kontekście nowego Kodeksu urbanistyczno-budowlanego 2018
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) pojazdów mechanicznych jest obowiązkowym typem polisy(...) czytaj dalej » Zadania i odpowiedzialność uczestników procesu budowlanego w kontekście nowego Kodeksu urbanistyczno-budowlanego 2018 (...) czytaj dalej »

 


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej »


Jak prawidłowo opomiarować i rozliczyć media»
Jaki wybrać ciepłomierz - przegląd ciepłomierzy »
Opomiarowanie i rozliczenie mediów Ciepłomierze mieszkaniowe - cena
Pobierz darmowego ebooka i dowiedz się m.in.  o obowiązkach opomiarowania budynków, o prawidłowym wyborze metody rozliczeń i jak zmniejszyć koszty...
czytaj dalej »
Goroący temat. Sprawdź, jaki wybrać ciepłomierz. Obecnie w nowych budynkach jest  już standardem opomiarowanie zużycia ciepła i ciepłej wody użytkowej… czytaj dalej »

Stwórz plan higieny dla firm sprzątających – w czym pomaga?

Harmonogram sprzątania klatki schodowej

Zarządzanie firmą sprzątającą to połączenie czasu pracy, skalkulowanego adekwatnie do kosztów, ze sprostaniem wymaganiom... czytaj dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

11/2017

Aktualny numer:

Administrator 11/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - O zmianie ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego
  • - Podatek od miejsca postojowego w garażu
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14297|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl