Absolutorium tylko dla zarządu, który przestrzega przepisów
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą przede wszystkim pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem
Rys. redakcja Administratora
Wspólnota mieszkaniowa nie może uchwalić absolutorium dla zarządu, który narusza przepisy ustawy o własności lokali – orzekł Sąd Apelacyjny w Krakowie.
Zobacz także
Marta Chmielewska Czy wspólnota mieszkaniowa może przestać istnieć?
Na tak zadane pytanie automatyczną odpowiedzią jest zaprzeczenie, niemniej istnieją sytuacje, w których rzeczywiście wspólnota mieszkaniowa może zakończyć swój byt.
Na tak zadane pytanie automatyczną odpowiedzią jest zaprzeczenie, niemniej istnieją sytuacje, w których rzeczywiście wspólnota mieszkaniowa może zakończyć swój byt.
Paweł Puch Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
We wspólnocie mieszkaniowej w sprawach przekraczających zwykły zarząd, podstawowym sposobem podejmowania decyzji jest uchwała właścicieli lokali. Decyduje większość właścicieli liczona według większości...
We wspólnocie mieszkaniowej w sprawach przekraczających zwykły zarząd, podstawowym sposobem podejmowania decyzji jest uchwała właścicieli lokali. Decyduje większość właścicieli liczona według większości udziałów. Jeżeli pojedynczy właściciele nie zgadzają się z decyzją większości, mają prawo zaskarżyć uchwałę do sądu.
Redakcja news Czy to koniec patodeweloperki? Co zmieni się od 1 sierpnia 2024?
Od 1 sierpnia wejdą w życie dwie nowelizacje rozporządzeń z zakresu przepisów budowlanych, które mają na celu m.in. walkę z patodeweloperką.
Od 1 sierpnia wejdą w życie dwie nowelizacje rozporządzeń z zakresu przepisów budowlanych, które mają na celu m.in. walkę z patodeweloperką.
Wspólnota mieszkaniowa na zebraniu podjęła dwie uchwały: w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi sprawowanemu przez jednego z jej członków oraz w sprawie remontu wschodniej elewacji budynku. Kosztem tych prac została obciążona tylko część właścicieli mieszkań znajdujących się w budynku.
Treść uchwały odnosiła się do istniejącego we wspólnocie podziału budynku na część wschodnią i zachodnią, z których każda obejmowała po cztery lokale mieszkalne. Wraz z podziałem budynku przyjęto także podział działki, na której stoi i obowiązek utrzymania każdej z części nieruchomości przez zamieszkujących ją mieszkańców.
Powódka zaskarżyła przedmiotowe uchwały podnosząc, że obie naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i stanowią akceptację dla działań zarządu, które wprost naruszają przepisy ustawy o własności lokali (UWL).
Z przepisów ustawy
Przepis art. 12 ust. 2 tej ustawy, stanowiący o ponoszeniu przez właścicieli lokali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do ich udziałów, ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a jedyne odstępstwo od tej zasady jest przewidziane odnośnie lokali użytkowych, których w pozwanej wspólnocie nie było.
Sąd stwierdził zatem, że doszło w ten sposób do sytuacji, w której część właścicieli lokali w sposób nieuprawniony została zwolniona z ponoszenia kosztów remontu elewacji wschodniej, na innych zaś nałożony został ten obowiązek w części przenoszącej ich udziały.
Uchwała Wspólnoty jako sprzeczna z powołanym przepisem, podlegała uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Na zmianę oceny uchwały nie może mieć wpływu okoliczność, że jej podjęcie było konsekwencją wcześniejszej, niezgodnej z prawem z tej samej przyczyny, uchwały, na podstawie, której przeprowadzono już remont elewacji zachodniej.
W opinii sądu
Sąd Apelacyjny w Krakowie uwzględnił powództwo w całości.
Odnosząc się do istniejącego we wspólnocie podziału nieruchomości wspólnej podkreślił, że podział może dotyczyć jedynie tych części nieruchomości wspólnej, które nie są konieczne dla funkcjonowania nieruchomości wspólnej, a jednocześnie istnieje możliwość, aby bez szkody dla niej korzystali z nich tylko niektórzy właściciele lokali.
Podział może zatem objąć miejsca parkingowe lub miejsca służące do rekreacji, czy też niektóre pomieszczenia w części wspólnej budynku. Sprzeczne z prawem jest natomiast dokonywanie takiego podziału w odniesieniu do tych elementów, które są konieczne dla istnienia budynku w określonym kształcie i funkcji, czy też dla prawidłowego korzystania z niego, jak np. klatek schodowych, ścian budynku, dachu.
Sąd doszedł jednak do wniosku, że w pozwanej Wspólnocie, w odniesieniu do ścian budynku, w ogóle nie chodziło o podział do używania, gdyż ściany konstrukcyjne z istoty służą całemu budynkowi. Nie ma, zatem możliwości takiego ich wydzielenia, aby zapewnić wyłączne korzystanie tylko niektórym właścicielom lokali.
W przyjętym we Wspólnocie podziale chodziło, zatem o określenie w odmienny, niż to wynika z art. 12 ustawy o własności lokali, sposób ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Uwaga! Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Ważne! Badając w ramach zarzutu naruszenia prawa materialnego (art. 5 k.c.), czy jego zgłoszenie może być uznane za nadużycie prawa podmiotowego, należy podzielić zapatrywanie Sądu Okręgowego, że opisana czynność nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Podstawa prawna
- Ustawa o własności lokali (Dz. U. z 2015 poz. 1892 ze zm.)
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie (sygn. akt. I ACa 796/16)