CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Fikcja wstrzymania się od głosu we wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 5/2017  |  07.06.2017  |  10
Właściciel lokalu musi mieć świadomość, że wstrzymując się od głosu, oddaje głos przeciw podjęciu uchwały.
Właściciel lokalu musi mieć świadomość, że wstrzymując się od głosu, oddaje głos przeciw podjęciu uchwały.
Fot. J. Sawicki

Wprowadzanie na listach do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej rubryki „wtrzymał się od głosu” jest niczym innym jak wprowadzaniem właścicieli w błąd.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Odbywa się to przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Informacja o wielkości udziału zawarta jest w tym akcie oraz w księdze wieczystej lokalu i nieruchomości wspólnej.

Jeżeli z różnych przyczyn udziały te są błędnie określone, konieczne jest przeprowadzenie we wspólnocie mieszkaniowej procedury zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, a dopóki to nie nastąpi, dla zarządu i całej wspólnoty wiążące są zapisy w księdze wieczystej.

We wspólnocie mieszkaniowej uchwały są podejmowane większością głosów liczoną według wielkości udziałów spośród wszystkich właścicieli. Zatem uchwała zostaje podjęta wówczas, gdy opowie się za nią ponad połowa udziałów.

Przy matematyce głosowania we wspólnocie mieszkaniowej trzeba jednak pamiętać o wyjątkach od tej zasady, zgodnie z którą siła głosu właściciela zależy od wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali przewiduje bowiem, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos, niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z takim głosowaniem możemy mieć do czynienia:

  • w uchwale podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, lub w umowie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 pkt 2 ustawy o własności lokali),
  • jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a ustawy o własności lokali),
  • gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a ustawy o własności lokali).

Lista do głosowania

Uchwała właścicieli lokali w najprostszej postaci może zawierać jedynie jej treść oraz podpisy właścicieli lokali, którzy ją poparli, bez żadnych innych informacji – wielkości udziałów czy numerów lokali. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej po zliczeniu podpisów przyporządkowuje do nich udziały i umieszcza podpisany komentarz – ile udziałów głosowało za uchwałą i czy w związku z tym została ona podjęta.

W celu ułatwienia liczenia głosów oraz określenia, kto je oddał, wspólnoty mieszkaniowe praktykują imienne listy do głosowania zamiast podpisów pod uchwałą. Mają one z reguły postać tabeli z rubrykami na numer lokalu, imię i nazwisko właściciela, wysokość jego udziału, oraz rubryki „za” i „przeciw”, w których właściciele umieszczają podpis w zależności od tego, czy głosują za uchwałą, czy przeciw jej podjęciu.

Wstrzymanie się od głosu

W związku z tym, że we wspólnocie mieszkaniowej liczy się tylko to, aby za uchwałą opowiedziała się większość właścicieli, czy to przy głosowaniu według wielkości udziałów, czy przy głosowaniu jeden właściciel jeden głos, nie jest możliwe inne potraktowanie wstrzymania się od głosu jak tylko uznanie go za głos przeciw uchwale.

Zatem na listach do głosowania taka rubryka nie powinna się znaleźć. Nie powinno się bowiem tworzyć fikcji wstrzymania się od głosu. Głos osoby, która wstrzymała się od głosu, nie zostanie odjęty od sumy głosów, ale będzie zaliczony do tych, którzy nie głosują za uchwałą a zatem są przeciwni jej podjęciu. Wprowadzanie na listach do głosowania rubryki, „wtrzymał się od głosu” jest więc niczym innym jak wprowadzaniem właścicieli w błąd.

Bardzo często właściciele pod wpływem braku przemyślenia sprawy, czy w sytuacji gdy uchwalana sprawa ich bezpośrednio nie dotyczy, widząc taką rubrykę, wstrzymują się od głosu, mimo że wcale nie są przeciwko uchwale. Dla wielu bowiem wstrzymanie się od głosu jest formą oddania decyzji w sprawie innym członkom wspólnoty.

Tymczasem właściciel musi mieć świadomość, że wstrzymując się od głosu, oddaje głos przeciw podjęciu uchwały. Zatem albo jest za uchwałą, albo jest jej przeciwny, i wówczas tak głosuje. Bardzo często okazuje się, że jeżeli zarząd poprawnie przeprowadziłby głosowanie, to właściciel, nie będąc przeciwnym podjęciu uchwały, zagłosowałby za jej podjęciem.

Zatem rubryka „wstrzymuje się od głosu” nie powinna widnieć na listach do głosowania, to będzie powodować bardziej przemyślane oddawanie głosów. Brak takiej rubryki odda też faktyczny rozkład głosów w sprawie danej uchwały. Właściciel, który podczas zebrania nie będzie jeszcze zdecydowany, jak głosować, mając świadomość, co oznacza we wspólnocie mieszkaniowej wstrzymanie się od głosu, odda glos po zebraniu, gdy zarząd przejdzie do indywidualnego zbierania głosów, a on temat przeanalizuje i zdecyduje, czy opowiedzieć się za, czy przeciw uchwale.  

Czytaj też: Sukcesywne wyodrębnianie lokali – wybrane zagadnienia >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(10)
desperac | 12.06.2017, 16:10
Dzień dobry,

Powyższy pogląd prawny jest sprzeczny z treścią art. 23 pkt 2, zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów.

Ustawa nie zastrzega większości bezwzględnej ani kwalifikowanej, być może powinna, ale tak nie jest.
Ustawa wymaga tylko zwykłej większości!!!

Przy ustalaniu zwykłej większości głosy wstrzymujące się nie są brane pod uwagę, zatem głosy wstrzymujące mają takie samo znaczenie prawne jak głosy za lub przeciw, a nie tylko przeciw.

Powtarzam, w ustawie nie ma zastrzeżenia, że uchwały zapadają większością głosów liczoną spośród wszystkich właścicieli, tylko większością spośród tych którzy nie wstrzymali się od głosu.

Rubryka "wstrzymuję się" musi być w uchwałach.

Pozdrawiam
TD
admin | 12.06.2017, 16:57
Coś kolega desperac bredzi. Na wstępie, poproszę o wskazanie podstawy na jakiej się opierasz, stwierdzając, że w uchwałach musi być rubryka "wstrzymuję się".
Po drugie, proszę wskazać, gdzie w ustawie jest wskazane, że większość jest liczona spośród tych, którzy nie wstrzymali się od głosu?

Pod odpowiedzi na powyższe pytania, możemy kontynuować dyskusję.
Praszczur | 13.06.2017, 17:33
Zgadzam się z autorem tekstu pod dwoma warunkami:
1. Chęci głosowania, za lub przeciw, w danym dniu przez właściciela lokalu.
2. Obecności właściciela , w miejscu głosowania, podczas procedury nad głosowaniem .

Ale w sytuacji kiedy właściciel nie ma zamiaru brać czynnego udziału w glosowaniu w danym dniu, nad projektami wszystkich lub wybranych uchwał, zamiar swój zgłasza przewodniczącemu zebrania. Prosząc o odnotowanie faktu jego wstrzymanie się od głosowania. Opuszcza salę na czas głosowania żeby nie mieszać. Pozostaje mu jednak szansa brania udziału później w głosowaniu w trybie mieszanym, jeżeli do takiego rodzaju zbierania głosów dojdzie. J.
Paweł Puch | 14.06.2017, 19:28
Przykład wspólnota składa się z 20 lokali udział wynosi 56789/56789 części. Zatem uchwała zostanie podjęta tylko jeżeli za nią w trybie zwykłym uzyska łącznie 28395/56789 cześci a w trybie indywidualnego zbierania głosów poparcie 11 właścicieli. Wstrzymanie się od głosu jakie stosuje część wspólnot polega na tym że daje się możliwość właścicielowi umieszczenia swojego podpisu ani za uchwałą ani przeciw uchwale tylko pod pozycją wstrzymuje się od głosu. Tymczasem wystarczy mieć wykształcenie podstawowe z matematyki aby wiedzieć, że w takiej sytuacji oznacza to oddanie głosu przeciw uchwale. W naszym przykładzie 20 właścicieli 9 było za 10 się wstrzymało 1 był przeciw uchwała nie została podjęta bo tych 10 właścicieli którzy się teoretycznie wstrzymało nie da się inaczej policzyć jak że zagłosowali przeciw uchwale. ZATEM UMOŻLIWIANIE GŁOSOWANIA POPRZEZ WSTRZYMANIE SIĘ OD GŁOSU JEST FIKCJĄ PRAWNĄ Pozdrawiam Paweł Puch autor artykułu
Praszczur | 16.06.2017, 08:51
Artykuł ,,Fikcja... . ", może bardziej zamieszać niż pomóc. W praktyce zarządzania czasami bardzo trudno zebrać właściwą, dla ważności uchwały, wystarczającą ilość głosów. Właściciel lokalu oddając głos; za, przeciw lub wstrzymuje się, składa oświadczenie woli i oświadczenia tego, w tej sprawie, nie może on już zmienić. Ale nikt nie może zmusić właściciela do głosowania. Powiadomienie skuteczne przez niego zarządu/zarządcy o wpisaniu do protokołu zebrania - dziś wstrzymuję się od głosowania- wyłącza go z głosowania co daje też zarządowi/zarządcy czas na przekonanie takich wstrzymujących się do oddania głosu ,,za", w miarę konieczności, w dalszym głosowaniu w trybie mieszanym. Sugestia autorytetu, przy niestarannym przeczytaniu tekstu artykułu, może utrudniać procedurę zdobywania niezbędnej ilości ważnych głosów dla ważności uchwały.Pozdrawiam. J.
Paweł Puch | 17.06.2017, 13:28
Praszczur jesteś w błędzie co do skutku wstrzymania się od głosu bo nie odróżniasz wstrzymania się od głosu od sytuacji gdy właściciel nie oddaje głosu. Co innego jest jeżeli właściciel przychodzi na zebranie i nie głosuje a co innego gdy umieszcza swój głos w rubryce wstrzymał się od głosu. Wstrzymanie się od głosu jest oddaniem głosu i nie ma możliwości późniejszego przekonywania osób które się wstrzymały bo one już głos oddały i nie ma możliwości jego zmiany. To tak jakbyś twierdził że można podpisać umowę kredytową a później z bankiem negocjować warunki. Jak zrozumiesz różnicę sprawa ci się wyjaśni. Sam słusznie piszesz że wstrzymanie się od głosu jest złożeniem oświadczenia woli i oświadczenia tego w tej sprawie nie da się zmienić.
Praszczur | 17.06.2017, 23:19
Panie Pawle ! Dziękuję za podpowiedź .,, Właściciel przychodzi na zebranie i nie głosuje". Szukałem tego zwrotu do wpisania do protokołu z zebrania właścicieli i opisu dokumentacji głosowania. Pozdrawiam.J
P.s.
Mnie już nic nie denerwuje ale na przyszłość proszę, jeżeli będzie Pan używał zwrotów w rodzaju ,,Praszczur jesteś w błędzie", zasadnie czy niezasadnie w stosunku do komentujących, będzie mi przykro. J.
Paweł Puch | 18.06.2017, 10:51
nie widzę powodu do zdenerwowania moją rolą jako autora jest wyjaśniać ja jakoś się nie denerwuje że mimo że tekst dokładnie wyjaśnia czym jest wstrzymanie się od głosu wymaga to kolejnego wyjaśniania. Uważałem za słuszne nakierować Pana że czymś innym pod względem prawnym jest wstrzymanie się od głosu" a czym innym "nie oddanie głosu". Kontynuując w protokole moim zdaniem dokładnie to powinien Pan zapisać obecnych było 30 właścicieli reprezentujący.łącznie ... udziałów za głosowało ....... przeciw głosowało ........ właściciele ................................... obecni na zebraniu nie oddali swojego głosu
Praszczur | 18.06.2017, 13:09
Ok ! Z małą korektą, we Wspólnotach gdzie tradycja będzie miała przewagę nad myśleniem, żeby nie stracić roboty, w protokole z głosowania będzie informacja o właścicielach którzy wstrzymali się od głosowania. Pozdrawiam i dziękuję raz jeszcze. J.
gogojewicz | 20.06.2017, 15:33
Zasadą jest, że uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Od takiego systemu głosowania można odstąpić - w drodze umowy lub w podjętej specjalnie w tym celu uchwale - na rzecz zasady, według której na każdego właściciela przypada jeden głos. Wspomniana zasada obowiązuje - przy spełnieniu dodatkowego warunku - także wtedy, gdy z żądaniem takim wystąpią właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to możliwe wówczas, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17315|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10803|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10378|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl