• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Cel – budowa i zwinięcie żagli

Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych boryka się z nieprawidłowo wykonaną inwestycją.
Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych boryka się z nieprawidłowo wykonaną inwestycją.
Rys. redakcja Administratora

Deweloperskie spółki celowe powołane do budowy konkretnej nieruchomości stanowią często pułapkę dla nabywców lokali.

Po wejściu w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską, coraz mniej wnikliwie potencjalni nabywcy lokali analizują sytuację prawno-organizacyjną i finansową deweloperów.

Niestety praktyka pokazuje, że wspomniana powyżej regulacja wprawdzie chroni nabywców nieruchomości, jednak de facto w przeważającej większości nie reguluje sytuacji już po wybudowaniu inwestycji, oddaniu jej do użytkowania oraz sprzedaży poszczególnych lokali w niej się znajdujących.

Tymczasem decydując się na zakup lokalu w danej inwestycji, warto zastanowić się, czy w tym konkretnym przypadku deweloper nie działa w ramach tzw. spółki celowej, utworzonej jedynie na potrzeby danej inwestycji. Rozwiązanie takie wiąże się bowiem z ryzykiem znacznych utrudnień na etapie realizacji roszczeń z tytułu rękojmi co do wad nieruchomości wspólnej oraz poszczególnych lokali.

Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych, powstałych przecież z mocy prawa w chwili wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości, boryka się z problemem związanym z nieprawidłowo wykonaną inwestycją, wadami części wspólnych nieruchomości, niekiedy wręcz rozsypującymi się elementami elewacji, balkonów czy dachu.

Do rzadkości należą bowiem sytuacje, gdy naprawy wad w nieruchomości wspólnej żądają poszczególni właściciele, korzystając z uprawnienia wynikającego z art. 209 kc. W zdecydowanej większości cedują oni – po podjęciu uprzednio przez wspólnotę uchwały w tym zakresie – swoje prawa jako strony umów sprzedaży na wspólnotę, uprawniając jednocześnie zarząd wspólnoty do występowania przeciwko deweloperom z roszczeniami z tytułu rękojmi i gwarancji.

Tylko co w sytuacji, gdy po drugiej stronie sporu wspólnota ma dewelopera działającego w ramach wspomnianej spółki celowej? Podmiot taki, sukcesywnie zbywając lokale w danej nieruchomości, wyzbywa się jednocześnie swojego majątku, który związany jest stricte z daną inwestycją i konkretną nieruchomością.

Także wady nieruchomości stwierdzone w toku ewentualnego procesu przeciwko deweloperowi, często wiążące się z koniecznością przeprowadzenia prac naprawczych o wartości sięgającej kilku milionów złotych, nawet przy korzystnym dla wspólnot i właścicieli rozstrzygnięciu sądu, mogą pozostać dalej problemem wspólnoty i jej członków. Dzieje się tak w sytuacji, gdy po trwającym kilka lat procesie oraz uzyskaniu korzystnego wyroku nie będzie możliwe skuteczne przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi lub podmiot taki w ogóle przestanie istnieć.

W pierwszym przypadku – z powodu braku majątku po stronie spółki celowej, z której mogłoby dojść do zaspokojenia roszczeń wspólnoty – uzyskamy zapewne postanowienie o bezskuteczności egzekucji, a wspólnota pozostanie dodatkowo z obciążającymi ją kosztami postępowania i sądowego, i egzekucyjnego. W takim przypadku istnieje jeszcze możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności członków zarządu spółki celowej w oparciu o regulację art. 299 Kodeksu spółek handlowych (KSH).

Zgodnie z powołaną regulacją art. 299 § 1 KSH, jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, członkowie zarządu odpowiadają solidarnie za jej zobowiązania. Nie jest to odpowiedzialność solidarna członków zarządu ze spółką, a jedynie odpowiedzialność solidarna członków zarządu.

Co istotne, w jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt: V CSK 55/07, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 24, zwrócono uwagę na fakt, że zgodnie z art. 299 § 1 KSH wierzyciel musi udowodnić jedynie przesłankę bezskuteczności egzekucji prowadzonej przez niego przeciwko spółce. Zdaniem sądu nie musi więc wykazywać powstania szkody i jej wysokości.

Zaznaczyć należy, że powyższa koncepcja spotyka się z coraz częstszą krytyką, co rodzi dodatkowe problemy proceduralne.

Dodatkowo, powołana powyżej regulacja również może okazać się niewystarczająca dla zapewnienia ochrony interesów wspólnoty w omawianym przypadku. Wskazać bowiem należy, że członkowie zarządu spółek celowych mogą po prostu nie posiadać majątku, z którego będzie możliwa egzekucja, nawet po uznaniu ich odpowiedzialności z art. 299 § 1 KSH.

 

Co więcej, członek zarządu może uwolnić się od odpowiedzialności w tym zakresie, w przypadku:

  • gdy wykaże, że we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości, 
  • lub w tym samym czasie wydano postanowienie o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo o zatwierdzeniu układu w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia układu,
  • albo że niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiło nie z jego winy,
  • albo że pomimo niezgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości oraz niewydania postanowienia o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo niezatwierdzenia układu w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia układu wierzyciel nie poniósł szkody.

W sytuacji zaś gdy członkowie zarządu zgłoszą w/w wniosek o postawienie spółki w stan likwidacji, a w zdecydowanej większości będą starali się zgłosić taki wniosek, gdy spółka ma jeszcze pewien majątek niezbędny na zabezpieczenie kosztów postępowania, sąd ogłosi jej upadłość.

Zarząd nad spółką i jej majątkiem przechodzi w ręce syndyka, którego zadaniem jest prowadzenie upadłości w sposób umożliwiający zaspokojenie jak największej liczby wierzycieli w jak najszerszym stopniu. Wierzytelność wspólnoty mieszkaniowej należy wówczas zgłosić do masy upadłościowej. Zwyczajowo realne szanse zaspokojenia takich wierzytelności są niewielkie.      

Czytaj też: Gdy deweloper wynajmuje lokal >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19209|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12563|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11717|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl