CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Cel – budowa i zwinięcie żagli

Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych boryka się z nieprawidłowo wykonaną inwestycją.
Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych boryka się z nieprawidłowo wykonaną inwestycją.
Rys. redakcja Administratora

Deweloperskie spółki celowe powołane do budowy konkretnej nieruchomości stanowią często pułapkę dla nabywców lokali.

Po wejściu w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską, coraz mniej wnikliwie potencjalni nabywcy lokali analizują sytuację prawno-organizacyjną i finansową deweloperów.

Niestety praktyka pokazuje, że wspomniana powyżej regulacja wprawdzie chroni nabywców nieruchomości, jednak de facto w przeważającej większości nie reguluje sytuacji już po wybudowaniu inwestycji, oddaniu jej do użytkowania oraz sprzedaży poszczególnych lokali w niej się znajdujących.

Tymczasem decydując się na zakup lokalu w danej inwestycji, warto zastanowić się, czy w tym konkretnym przypadku deweloper nie działa w ramach tzw. spółki celowej, utworzonej jedynie na potrzeby danej inwestycji. Rozwiązanie takie wiąże się bowiem z ryzykiem znacznych utrudnień na etapie realizacji roszczeń z tytułu rękojmi co do wad nieruchomości wspólnej oraz poszczególnych lokali.

Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych, powstałych przecież z mocy prawa w chwili wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości, boryka się z problemem związanym z nieprawidłowo wykonaną inwestycją, wadami części wspólnych nieruchomości, niekiedy wręcz rozsypującymi się elementami elewacji, balkonów czy dachu.

Do rzadkości należą bowiem sytuacje, gdy naprawy wad w nieruchomości wspólnej żądają poszczególni właściciele, korzystając z uprawnienia wynikającego z art. 209 kc. W zdecydowanej większości cedują oni – po podjęciu uprzednio przez wspólnotę uchwały w tym zakresie – swoje prawa jako strony umów sprzedaży na wspólnotę, uprawniając jednocześnie zarząd wspólnoty do występowania przeciwko deweloperom z roszczeniami z tytułu rękojmi i gwarancji.

Tylko co w sytuacji, gdy po drugiej stronie sporu wspólnota ma dewelopera działającego w ramach wspomnianej spółki celowej? Podmiot taki, sukcesywnie zbywając lokale w danej nieruchomości, wyzbywa się jednocześnie swojego majątku, który związany jest stricte z daną inwestycją i konkretną nieruchomością.

Także wady nieruchomości stwierdzone w toku ewentualnego procesu przeciwko deweloperowi, często wiążące się z koniecznością przeprowadzenia prac naprawczych o wartości sięgającej kilku milionów złotych, nawet przy korzystnym dla wspólnot i właścicieli rozstrzygnięciu sądu, mogą pozostać dalej problemem wspólnoty i jej członków. Dzieje się tak w sytuacji, gdy po trwającym kilka lat procesie oraz uzyskaniu korzystnego wyroku nie będzie możliwe skuteczne przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi lub podmiot taki w ogóle przestanie istnieć.

W pierwszym przypadku – z powodu braku majątku po stronie spółki celowej, z której mogłoby dojść do zaspokojenia roszczeń wspólnoty – uzyskamy zapewne postanowienie o bezskuteczności egzekucji, a wspólnota pozostanie dodatkowo z obciążającymi ją kosztami postępowania i sądowego, i egzekucyjnego. W takim przypadku istnieje jeszcze możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności członków zarządu spółki celowej w oparciu o regulację art. 299 Kodeksu spółek handlowych (KSH).

Zgodnie z powołaną regulacją art. 299 § 1 KSH, jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, członkowie zarządu odpowiadają solidarnie za jej zobowiązania. Nie jest to odpowiedzialność solidarna członków zarządu ze spółką, a jedynie odpowiedzialność solidarna członków zarządu.

Co istotne, w jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt: V CSK 55/07, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 24, zwrócono uwagę na fakt, że zgodnie z art. 299 § 1 KSH wierzyciel musi udowodnić jedynie przesłankę bezskuteczności egzekucji prowadzonej przez niego przeciwko spółce. Zdaniem sądu nie musi więc wykazywać powstania szkody i jej wysokości.

Zaznaczyć należy, że powyższa koncepcja spotyka się z coraz częstszą krytyką, co rodzi dodatkowe problemy proceduralne.

Dodatkowo, powołana powyżej regulacja również może okazać się niewystarczająca dla zapewnienia ochrony interesów wspólnoty w omawianym przypadku. Wskazać bowiem należy, że członkowie zarządu spółek celowych mogą po prostu nie posiadać majątku, z którego będzie możliwa egzekucja, nawet po uznaniu ich odpowiedzialności z art. 299 § 1 KSH.

 

Co więcej, członek zarządu może uwolnić się od odpowiedzialności w tym zakresie, w przypadku:

  • gdy wykaże, że we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości, 
  • lub w tym samym czasie wydano postanowienie o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo o zatwierdzeniu układu w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia układu,
  • albo że niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiło nie z jego winy,
  • albo że pomimo niezgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości oraz niewydania postanowienia o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo niezatwierdzenia układu w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia układu wierzyciel nie poniósł szkody.

W sytuacji zaś gdy członkowie zarządu zgłoszą w/w wniosek o postawienie spółki w stan likwidacji, a w zdecydowanej większości będą starali się zgłosić taki wniosek, gdy spółka ma jeszcze pewien majątek niezbędny na zabezpieczenie kosztów postępowania, sąd ogłosi jej upadłość.

Zarząd nad spółką i jej majątkiem przechodzi w ręce syndyka, którego zadaniem jest prowadzenie upadłości w sposób umożliwiający zaspokojenie jak największej liczby wierzycieli w jak najszerszym stopniu. Wierzytelność wspólnoty mieszkaniowej należy wówczas zgłosić do masy upadłościowej. Zwyczajowo realne szanse zaspokojenia takich wierzytelności są niewielkie.      

Czytaj też: Gdy deweloper wynajmuje lokal >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17710|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11056|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10635|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl