CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Cel – budowa i zwinięcie żagli

Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych boryka się z nieprawidłowo wykonaną inwestycją.
Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych boryka się z nieprawidłowo wykonaną inwestycją.
Rys. redakcja Administratora

Deweloperskie spółki celowe powołane do budowy konkretnej nieruchomości stanowią często pułapkę dla nabywców lokali.

Po wejściu w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską, coraz mniej wnikliwie potencjalni nabywcy lokali analizują sytuację prawno-organizacyjną i finansową deweloperów.

Niestety praktyka pokazuje, że wspomniana powyżej regulacja wprawdzie chroni nabywców nieruchomości, jednak de facto w przeważającej większości nie reguluje sytuacji już po wybudowaniu inwestycji, oddaniu jej do użytkowania oraz sprzedaży poszczególnych lokali w niej się znajdujących.

Tymczasem decydując się na zakup lokalu w danej inwestycji, warto zastanowić się, czy w tym konkretnym przypadku deweloper nie działa w ramach tzw. spółki celowej, utworzonej jedynie na potrzeby danej inwestycji. Rozwiązanie takie wiąże się bowiem z ryzykiem znacznych utrudnień na etapie realizacji roszczeń z tytułu rękojmi co do wad nieruchomości wspólnej oraz poszczególnych lokali.

Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych, powstałych przecież z mocy prawa w chwili wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości, boryka się z problemem związanym z nieprawidłowo wykonaną inwestycją, wadami części wspólnych nieruchomości, niekiedy wręcz rozsypującymi się elementami elewacji, balkonów czy dachu.

Do rzadkości należą bowiem sytuacje, gdy naprawy wad w nieruchomości wspólnej żądają poszczególni właściciele, korzystając z uprawnienia wynikającego z art. 209 kc. W zdecydowanej większości cedują oni – po podjęciu uprzednio przez wspólnotę uchwały w tym zakresie – swoje prawa jako strony umów sprzedaży na wspólnotę, uprawniając jednocześnie zarząd wspólnoty do występowania przeciwko deweloperom z roszczeniami z tytułu rękojmi i gwarancji.

Tylko co w sytuacji, gdy po drugiej stronie sporu wspólnota ma dewelopera działającego w ramach wspomnianej spółki celowej? Podmiot taki, sukcesywnie zbywając lokale w danej nieruchomości, wyzbywa się jednocześnie swojego majątku, który związany jest stricte z daną inwestycją i konkretną nieruchomością.

Także wady nieruchomości stwierdzone w toku ewentualnego procesu przeciwko deweloperowi, często wiążące się z koniecznością przeprowadzenia prac naprawczych o wartości sięgającej kilku milionów złotych, nawet przy korzystnym dla wspólnot i właścicieli rozstrzygnięciu sądu, mogą pozostać dalej problemem wspólnoty i jej członków. Dzieje się tak w sytuacji, gdy po trwającym kilka lat procesie oraz uzyskaniu korzystnego wyroku nie będzie możliwe skuteczne przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego przeciwko deweloperowi lub podmiot taki w ogóle przestanie istnieć.

W pierwszym przypadku – z powodu braku majątku po stronie spółki celowej, z której mogłoby dojść do zaspokojenia roszczeń wspólnoty – uzyskamy zapewne postanowienie o bezskuteczności egzekucji, a wspólnota pozostanie dodatkowo z obciążającymi ją kosztami postępowania i sądowego, i egzekucyjnego. W takim przypadku istnieje jeszcze możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności członków zarządu spółki celowej w oparciu o regulację art. 299 Kodeksu spółek handlowych (KSH).

Zgodnie z powołaną regulacją art. 299 § 1 KSH, jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, członkowie zarządu odpowiadają solidarnie za jej zobowiązania. Nie jest to odpowiedzialność solidarna członków zarządu ze spółką, a jedynie odpowiedzialność solidarna członków zarządu.

Co istotne, w jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt: V CSK 55/07, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 24, zwrócono uwagę na fakt, że zgodnie z art. 299 § 1 KSH wierzyciel musi udowodnić jedynie przesłankę bezskuteczności egzekucji prowadzonej przez niego przeciwko spółce. Zdaniem sądu nie musi więc wykazywać powstania szkody i jej wysokości.

Zaznaczyć należy, że powyższa koncepcja spotyka się z coraz częstszą krytyką, co rodzi dodatkowe problemy proceduralne.

Dodatkowo, powołana powyżej regulacja również może okazać się niewystarczająca dla zapewnienia ochrony interesów wspólnoty w omawianym przypadku. Wskazać bowiem należy, że członkowie zarządu spółek celowych mogą po prostu nie posiadać majątku, z którego będzie możliwa egzekucja, nawet po uznaniu ich odpowiedzialności z art. 299 § 1 KSH.

 

Co więcej, członek zarządu może uwolnić się od odpowiedzialności w tym zakresie, w przypadku:

  • gdy wykaże, że we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości, 
  • lub w tym samym czasie wydano postanowienie o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo o zatwierdzeniu układu w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia układu,
  • albo że niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiło nie z jego winy,
  • albo że pomimo niezgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości oraz niewydania postanowienia o otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego albo niezatwierdzenia układu w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia układu wierzyciel nie poniósł szkody.

W sytuacji zaś gdy członkowie zarządu zgłoszą w/w wniosek o postawienie spółki w stan likwidacji, a w zdecydowanej większości będą starali się zgłosić taki wniosek, gdy spółka ma jeszcze pewien majątek niezbędny na zabezpieczenie kosztów postępowania, sąd ogłosi jej upadłość.

Zarząd nad spółką i jej majątkiem przechodzi w ręce syndyka, którego zadaniem jest prowadzenie upadłości w sposób umożliwiający zaspokojenie jak największej liczby wierzycieli w jak najszerszym stopniu. Wierzytelność wspólnoty mieszkaniowej należy wówczas zgłosić do masy upadłościowej. Zwyczajowo realne szanse zaspokojenia takich wierzytelności są niewielkie.      

Czytaj też: Gdy deweloper wynajmuje lokal >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16636|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10292|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl