CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Termin do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały podjętej w trybie mieszanym

Obowiązek powiadomienia na piśmie o treści uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali, zarówno tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w zebraniu i nie głosowali na nim.
Obowiązek powiadomienia na piśmie o treści uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali, zarówno tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w zebraniu i nie głosowali na nim.
Rys. redakcja Administratora

Uchwała w trybie mieszanym podjęta zostaje z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów (udziałów), o czym na piśmie powinni być powiadomieni wszyscy właściciele, niezależnie od tego, czy głosowali na zebraniu, czy w ramach indywidualnego zbierania głosów. Od momentu powiadomienia wszystkich o wynikach głosowania zaczyna biec termin do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie.

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w trybie indywidualnego zbierania głosów, w której zobowiązuje jedną z mieszkanek do uiszczania opłaty w kwocie 400 zł za dodatkowe sprzątanie klatki schodowej, zanieczyszczanej – w opinii zarządu – przez zwierzęta należące do tej mieszkanki, która uchwałę tę zaskarżyła do sądu.

Zdaniem powódki uchwała była podjęta niezgodnie z prawem i naruszyła jej interesy. Przed podjęciem uchwały bowiem powódce nie postawiono żadnych konkretnych zarzutów i nie umożliwiono odniesienia się do ich treści. Tym samym odebrano jej możliwość wyjaśnienia sytuacji, co mogło mieć wpływ na wynik głosowania i treść uchwały, tym bardziej, że uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Ponadto treść uchwały sformułowano w tak ogólny sposób, że osoby oddające głos nie miały możliwości zapoznania się z sytuacją i wyrobienia sobie zdania na jej temat.

Zarzut zanieczyszczania klatki schodowej przez zwierzęta – zdaniem powódki – był pozbawiony podstaw.

Ponadto nie wykazano, że usługa polegająca na dodatkowym sprzątaniu klatki ma wartość 400 zł, a kwotę przyjęto dowolnie, jeszcze przed identyfikacją osoby, która miałaby wykonywać tę usługę oraz przed zapoznaniem się z przedstawioną przez nią wyceną. Nie sprecyzowano także, na czym ma polegać „dodatkowe sprzątanie”.

Natomiast pozwana wspólnota w uzasadnieniu uchwały podkreśliła, że powódka, zamieszkując w budynku wielorodzinnym, zobowiązana jest do przestrzegania zasad higieny i czystości w taki sposób, aby nie oddziaływać negatywnie na sąsiednie lokale, co wynika zarówno z ogólnie obowiązujących zasad, jak i z regulaminu porządku domowego oraz statutu wspólnoty.

W opinii wspólnoty powódka jednak nie przyjmuje do wiadomości, że jej zachowanie jest nieprawidłowe, mimo wielokrotnych interwencji ze strony innych lokatorów. W efekcie nagminnie zdarza się, iż klatka schodowa zanieczyszczona jest psimi odchodami, a w okresie letnim sąsiedzi nie są w stanie otworzyć okien z uwagi na fetor wydobywający się z mieszkania powódki.

W ocenie sądu

Sprawa ostatecznie trafiła do Sądu Apelacyjnego w Krakowie, a apelacja powódki musiała odnieść skutek. Materialnoprawną podstawą roszczenia powódki był bowiem przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi, iż właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Artykuł 25 ust. 1a UWL ogranicza jednak w czasie prawo do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej do 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli lokali, albo od dnia powiadomienia skarżącego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Treść tego przepisu prowadzi do oczywistego wniosku, iż konieczną przesłanką zaskarżenia uchwały jest jej uprzednie podjęcie w trybie art. 23 ust. 1 UWL, to jest na zebraniu właścicieli lokali, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, bądź w tzw. trybie mieszanym, to jest częściowo przez oddanie głosów na zebraniu, a częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania.

Porównanie treści dwóch przytoczonych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że ustawodawca w art. 25 ust. 1a UWL nie przewidział rozpoczęcia biegu 6-tygodniowego terminu dla uchwał podejmowanych w trybie mieszanym, czyli głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Należy przyjąć, że mamy do czynienia z luką w prawie, która powinna być usunięta.

Podobnie jak w przypadku uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin do wniesienia powództwa powinien w tym przypadku biec od dnia powiadomienia na piśmie członków wspólnoty mieszkaniowej o treści podjętej uchwały. Uchwała w trybie mieszanym podjęta zostaje z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów (udziałów).

Obowiązek powiadomienia na piśmie o treści takiej uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali, zarówno tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w zebraniu. W konsekwencji należy uznać, że termin 6 tygodni biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu.

Konkluzja

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 14 lutego 2017 r. (I ACa 1289/16) stwierdził, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Ustawodawca w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali (UWL) nie przewidział jednak rozpoczęcia biegu 6-tygodniowego terminu dla uchwał podejmowanych w trybie mieszanym, czyli głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Warto tu jednak dodać, że – jak stanowi art. 25 w punkcie 2 – zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.      

Podstawa prawna:

1. Ustawa o własności lokali (DzU z 2015, poz. 1892 ze zm.).
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 lutego 2017 r. (I ACa 1289/16).

Czytaj też: Tryb zaskarżenia „uchwały” w małej wspólnocie mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy odpowiednio dbasz o bezpieczeństwo mieszkańców?

Stacja do dezynkecjiPrzepisy prawne regulują odpowiedzialność prawną Administratorów, Zarządców i Użytkowników systemów detekcji gazów oraz wskazują częstotliwość wykonywania przeglądów...



Sprawdź dostępne rozwiązania:
794 505 555 »


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19386|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16515|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11824|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl