CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Koszty ciepła – temat wciąż gorący

 Redakcja  |  Administrator 5/2017  |  20.06.2017  |  1
Koszty ciepła można rozliczyć metodą tzw. komfortu cieplnego lub metodą MP-2010.
Koszty ciepła można rozliczyć metodą tzw. komfortu cieplnego lub metodą MP-2010.
Fot. sxc.hu

Rozliczanie kosztów zużycia mediów budzi wśród mieszkańców budynków wielolokalowych wiele emocji. Często mają oni zastrzeżenia co do prawidłowości dokonanych wyliczeń, mimo że wynikają one bezpośrednio z wartości odczytów wskazań urządzeń pomiarowych.

W rozliczeniach kosztów zużycia mediów w przypadkach ogrzewania korzysta się z podzielników kosztów ciepła. Ich konstrukcja określona jest tylko ogólnymi przepisami zawartymi w normie PN-EN 834.

Podzielniki kosztów ciepła:

  • nie rejestrują ilości zużytego na ogrzewanie ciepła, ale służą do podziału kosztu energii cieplnej dostarczonej do budynku na poszczególnych użytkowników lokali, którzy powinni być wyposażeni w jeden ich typ;
  • nie mierzą żadnej wielkości fizycznej, a przyrost ich wskazań (niemianowane działki) zależy od temperatury powierzchni grzejnika w miejscu instalacji podzielnika i czasu oddawania ciepła przez grzejnik,
  • nie uwzględniają też ciepła dostarczanego przez piony grzewcze oraz przenikającego z sąsiednich lokali, co może powodować zaniżone odczyty zużycia ciepła w jednych lokalach, a zawyżone w pozostałych.

Niestety sposób naliczenia należności za ogrzewanie może być wadliwy, pomimo prawidłowego montażu i rozmieszczenia podzielników, jeśli nie odpowiada rzeczywistemu zużyciu ciepła na ogrzewanie.

W budynkach po termomodernizacji obserwuje się czasem znaczne nierównomierności wyznaczonych opłat za ogrzewanie poszczególnych mieszkań. Mieszkańcy porównują należności, posługując się wskaźnikiem wyrażonym w zł/m2 (jest to iloraz wyznaczonej należności za ogrzewanie do powierzchni mieszkania).

 

Zdarza się, że w mieszkaniach o podobnych standardach mieszczących się w tym samym budynku wartość maksymalna tego wskaźnika do wartości minimalnej ma się jak 1 do 4, a nawet 1 do 7 lub więcej.

 

Ocena prawidłowości przyjętych do rozliczeń jednostek ciepła oraz ewentualna ich korekta, a także ocena wysokości uzyskanych naliczeń pozwoliłyby na uniknięcie wielu konfliktów między mieszkańcami a zarządcą budynku. Wysokość opłat ryczałtowych za centralne ogrzewanie określają regulaminy spółdzielni mieszkaniowych. Zwykle jest to podwójna wartość kosztów ogrzewania odniesionych do 1 m2 powierzchni mieszkań w budynku, a to bardzo dużo.

Zużycie energii cieplnej na poziomie przekraczającym wartości średnie można tłumaczyć np. faktem utrzymywania w mieszkaniu zbyt wysokich temperatur, ale za duże wskaźniki mogą świadczyć o błędnym wyznaczaniu opłat za ciepło. Zdarza się, że niskie zużycie energii cieplnej dla niektórych lokali jest kompensowane zbyt dużymi wartościami w lokalach o skrajnych wartościach. Naliczona należność za ogrzewanie nie odpowiada zatem zużyciu ciepła na ogrzewanie poszczególnych mieszkań.

Obowiązki zarządcy

Zgodnie z ust. 9 ustawy Prawo energetyczne (PE) obowiązkiem właściciela/zarządcy jest wybranie metody rozliczeń i wdrożenie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła dostarczanego centralnie, a przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowanie c.w.u.

  • Regulamin musi zostać zaakceptowany przez właścicieli w podjętej uchwale. Powinien pozwalać na zamienne rozliczanie opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni bądź kubatury, a także określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.
  • Prawidłową podstawą do rozliczeń kosztów energii między jej dostawcą a spółdzielnią czy wspólnotą mieszkaniową są wskazania ciepłomierza zainstalowanego w węźle cieplnym.
  • Należność za ciepło ma uwzględniać faktyczne zużycie, co wynika z art. 45a pkt 9 PE. Dlatego metoda obliczeń musi odzwierciedlać stan faktycznych obciążeń cieplnych budynku w sezonie grzewczym.

Zapis art. 45a pkt 9 PE wprowadza obowiązek uwzględnienia w rozliczeniu alternatywnie zjawiska ciepła emitowanego przez piony lub jego transmisji pomiędzy lokalami. Nie występuje więc obowiązek uwzględniania w rozliczeniu obydwu wymagań równocześnie.

Ustawa nie określa też szczegółowo metody uwzględniania tych zjawisk w indywidualnym rozliczeniu.

Wprowadzono natomiast przepis, że w rozliczaniu kosztów ogrzewania lokali należy wprowadzić parametr temperatury uwzględniający średnią temperaturę lokalu z sezonu grzewczego (ust. 9 pkt 2a). Narusza to zasadę, że użytkownik płaci za ciepło dostarczone do jego lokalu przez system grzewczy, gdyż temperatura w lokalu zależy także od ciepła pochodzącego z innych źródeł (oświetlenie, sprzęt RTV, gotowanie itp.), a za energię z tych źródeł (szacowaną na 15–30%) opłacane są odrębne rachunki.

W dodanym ust. 11a (art. 45a ust. 11a pkt 1) zapisano, że użytkownik lokalu, który nie udostępni urządzeń pomiarowych do odczytu ich wskazań lub dokona ingerencji w takie urządzenie w celu zafałszowania pomiarów albo je uszkodzi, może zostać obciążony kosztami ogrzewania jedynie w wysokości nie wyższej niż średnia iloczynu kubatury (powierzchni) budynku i jego lokalu.

Jeśli na przykład użytkownik takiego lokalu zużyje w okresie rozliczeniowym maksymalną ilość ciepła (w przeliczeniu na m2 powierzchni ogrzewanych) w danym budynku, oznacza to, że zgodnie z zapisem ustawy zapłaci tylko część kosztów, a resztą zostaną obciążeni pozostali użytkownicy lokali w budynku.

Taki przepis jest też zagrożeniem dla funkcjonujących systemów rozliczeń, albowiem:

  • może spowodować powszechne odstępowanie od wszelkich urządzeń rozliczeniowych w lokalach, a niekiedy wręcz ich dewastację celem uniemożliwienia odczytu zużycia ciepła;
  • może też powodować brak zainteresowania mieszkańców korzystaniem z urządzeń do indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania i przygotowania c.w.u.

Metody rozliczania kosztów ciepła

Jednym ze sposobów rozliczania kosztów ciepła jest metoda tzw. komfortu cieplnego, wyznaczająca koszty zużycia energii jako iloczyn powierzchni lokalu i różnicy średnich temperatur lokalu i powietrza dla danego okresu rozliczeniowego.

Innym, pozostającym w zgodzie z PN-EN ISO 13790 i z Prawem energetycznym – jest metoda MP-2010, według której całkowite koszty ogrzewania budynku dzieli się na stałe, proporcjonalne do powierzchni poszczególnych lokali, i zmienne, wynikające z jednostek zużycia ciepła i iloczynu różnicy średniej temperatury zewnętrznej w sezonie grzewczym oraz powierzchni rozliczanego lokalu.
Wskaźnik EK (energii końcowej) uwzględnia średnią sezonową sprawność całkowitą systemu ogrzewania obiektu i odnosi się do powierzchni użytkowej. W przeciwieństwie do obiektu, w którym wartości wskaźników wyznaczane są metodą opartą na standardowym sposobie użytkowania budynku lub jego części (kiedy m.in. przyjmuje się standardowy sezon grzewczy, normowe temperatury pomieszczeń czy normowy strumień powietrza wentylacyjnego) – w przypadku budynków opomiarowanych, w których ilość energii cieplnej rozlicza się na podstawie wskazań licznika energii cieplnej – możliwe jest określenie rzeczywistego wskaźnika EK.        

Bibliografia:

1. K. Dudziński, Co i jak należy zmienić?, „Opomiarowanie i rozliczanie mediów po nowelizacji prawa energetycznego”, Teczka Administratora 1/2017.
2. K. Cichowski, O ułomnościach zapisów art. 45a Prawa energetycznego, „Administrator” 7–8/2016.
3. M. Adamski, P. Rynkowski, Należność za ogrzewanie mieszkania odpowiadająca zużyciu ciepła, „Administrator” 11/2014.
4. J. Słowińska, Opomiarować dobrze, „Administrator” 1–2/2014.

Czytaj też: Kulawe prawo i brak świadomości ekologicznej - debata redakcyjna >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(1)
Rafał | 07.03.2018, 08:36
Rozliczanie w oparciu o wskazania podzielników jest obarczone grzechem pierworodnym w postaci założenia racjonalnego wykorzystywania ciepła przez mieszkańców. Tymczasem te metoda prowadzi do hiperoszczędnego zachowania mieszkańców, którzy często przestają korzystać z grzejników z opomiarowaniem. Wtedy ciepło do lokalu jest dostarczane poprzez grzejniki nieopomiarowane w łazienkach oraz piony CO. Dla uniknięcia strat mieszkańcy gremialnie zaklejają wentylacje, doszczelniają okna, co przy junkersach prowadzić może do tragedii. Dodatkowo szybko pojawiają się problemy z zawilgoceniami w niedogrzanych mieszkaniach, pojawia się grzyb i problemy zdrowotne. Rozliczałem kilka dużych budynków wielorodzinnych, gdzie na 60-120 mieszkań pobór ciepła na podzielnikach wykazały 3 - słownie trzy. I nie było to grzanie, ale sytuacja losowa, dziecko z zapaleniem płuc, gdzie matka "pękła" i odkręciła na kilka dni kaloryfer. w efekcie dostała kilka tysięcy dopłaty.

System podzielnikowy, aby odpowiadał rzeczywistości, musi uwzględniać podział faktyczny ilości coepła dostarczanego przez grzejniki opomiarowane oraz pozostałą część instalacji CO - nieopomiarowaną. Zazwyczaj w regulaminach jest to 60 do 40, czasem 50-50, a w rzeczywistości bywa 10-90. To wywraca do góry nogami cały sens rozliczania podzielnikowego. Jeżeli na początek całkowite koszty dzieli się na stałe i zmienne, zwykle w proporcji pół na pół, a potem koszty zmienne dzieli się na rozliczane w oparciu o podzielniki i tzw.stałe, to tak naprawdę ok.5-25% kosztów ciepła rozlicza się w oparciu o podzielniki.
Czy to ma sens?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16486|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10156|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl