CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wspólnota nabywa i zbywa lokal – rozliczenie podatkowe

Wspólnoty mieszkaniowe dysponują własnym majątkiem jedynie w zakresie wyznaczonym ustawą o własności lokali, tj. majątkiem niezbędnym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Wspólnoty mieszkaniowe dysponują własnym majątkiem jedynie w zakresie wyznaczonym ustawą o własności lokali, tj. majątkiem niezbędnym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Rys. redakcja Administratora

Do napisania tego artykułu skłoniło mnie pytanie wspólnoty mieszkaniowej, która nabyła na licytacji lokal mieszkalny, a następnie go sprzedała na wolnym rynku. Pytanie dotyczyło rozliczenia podatkowego związanego z tą operacją. Było ono ciekawe także z tego powodu, że środki na zakup lokalu wspólnota uzyskała od swoich członków – właścicieli lokali w budynku wspólnoty.

***

Punktem wyjścia do oceny prawno-podatkowej przeprowadzonej transakcji powinna być uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), której nadano rangę zasady prawnej.

Spór, który został rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy, dotyczył możliwości nabywania nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową.

SN uznał, że:

„Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.”

Istotą tej uchwały było nie tylko przecięcie sporów dotyczących odrębności prawnej wspólnot od jej członków – właścicieli mieszkań, ale także wskazanie, że wspólnoty mieszkaniowe – jako ułomne osoby prawne – dysponują własnym majątkiem jedynie w zakresie wyznaczonym ustawą o własności lokali, tj. majątkiem niezbędnym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. W tym zakresie mogą także nabywać nieruchomości, co wprost wynika z treści art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy o własności lokali (UWL).

Warto w tym miejscu przywołać rozważania SN dotyczące kontekstu prawnego tego przepisu. Sąd stwierdził, że

„(…) wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331 kc), zarząd wspólnoty powinien być zatem postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków np. wynajęcie lokalu lub nabycie jego własności, to po uzyskaniu uchwały podjętej na podstawie art. 23 UWL i wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa, zarząd dokonuje czynności, w wyniku której wspólnota staje się uprawniona z tytułu najmu lub własności lokalu. (..) Należy jednoczenie podkreślić, że ostatecznie to właściciele lokali decydują, czy wspólnota ma nabyć prawo dla siebie, czy na współwłasność właścicieli lokali. Nie ma przeszkód prawnych, aby właściciele, obok zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, udzielili organowi wspólnoty pełnomocnictwa do nabycia prawa do ich majątków, a nie do majątku wspólnoty. Obecny stan prawny pozwala na przyjęcie rozwiązania gwarantującego wspólnocie nabywanie praw do własnego majątku, stwarzając jednoczenie właścicielom lokali możliwość dokonywania czynności ze skutkiem bezpośrednio dla ich majątków”.

 

Jednocześnie SN podkreślił, że:  

„Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. (…) Wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej”.

W końcowej konkluzji SN uznał, że w przypadku własności nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6a UWL) w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.

Z treści tej uchwały (mającej moc zasady prawnej) płynie wyraźny wniosek niezbędny na użytek zadanego na wstępie pytania – wspólnota mieszkaniowa nie mogła nabyć na licytacji lokalu znajdującego się w jej budynku wyłącznie w celu zarobkowym.

Podobny pogląd wyraził Wojciech Jan Katner, w glosie do cyt. wyżej uchwały SN stwierdzając, że:

„Wspólnota nie może więc udawać ani spółdzielni, ani spółki. Jeżeli takową członkowie wspólnoty zechcą stworzyć, np. po to, aby realizować jakieś cele gospodarcze – inne niż samo zarządzanie wspólną substancją mieszkaniową albo prowadzić wspólne przedsiębiorstwo – to mogą to uczynić jako właściciele mieszkań, ale już poza wspólnotą, bez jej udziału podmiotowego i z odrębną podmiotowością prawną takiego organizmu. Sama wspólnota jako niepełna osoba prawna nie może np. skupywać mieszkań w nieruchomości, w której funkcjonuje, jeżeli jacyś właściciele mieszkań przedstawiliby je do zbycia. To pozostaje poza zdolnością prawną i zdolnością do czynności prawnych wspólnoty w rozumieniu art. 331 kc” (Glosa 2009/2/34-43).

Zakup i sprzedaż nieruchomości przez wspólnotę

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Pomijając w tym miejscu problemy interpretacyjne związane z pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi, do tego źródła dochodów organy podatkowe zaliczają sprzedaż części nieruchomości wspólnej, np. strychu lub piwnicy.

Jeżeli lokal, który powstaje po wyodrębnieniu z tej nieruchomości wspólnej, jest lokalem mieszkalnym, to organy pozwalają na zastosowanie zwolnienia od podatku, pod warunkiem przeznaczenia dochodu z tego tytułu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Jeżeli zaś wskutek wyodrębnienia powstanie lokal niemieszkalny – dochód (wg organów) powinien zostać opodatkowany (zob. np. interpretację DIS w Bydgoszczy z 21.12.2016 r., 0461-ITPB3.4510.581.2016.1.JG).

W opisanej wyżej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nabyła lokal już wyodrębniony; z pewnością więc nie stanowił on części nieruchomości wspólnej.

Ponadto od początku wiadomo było, że lokal nie będzie wykorzystywany przez wspólnotę (jej zarząd) do celów wynikających z ustawy o własności lokali, tj. do zarządzania (administrowania) nieruchomością wspólną. Tak naprawdę to opisana transakcja nie powinna mieć miejsca.

Jak wskazano wyżej, SN nie miał wątpliwości, że wspólnota może nabyć nieruchomość wyłącznie w jednym celu. I na pewno nie jest to jej natychmiastowa sprzedaż.

Skoro jednak doszło do takiej transakcji, to trzeba się zastanowić, czy mieści się ona w pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Organy podatkowe dość bezmyślnie, metodą „kopiuj-wklej”, powtarzają w każdej interpretacji frazy z interpretacji Ministra Finansów w sprawie stosowania przywołanego wyżej zwolnienia od podatku. Wywodził on, że przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć m.in.:

  • budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
  • pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych.

Jak mantra powtarzany jest następujący pogląd:

„Tylko dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (w tym ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy powierzchni nieruchomości wspólnej, takich jak strychy czy sutereny) zwolnione są z opodatkowania w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia tego dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Zwolnieniu temu nie podlegają natomiast, bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone, dochody osiągnięte przez wspólnotę mieszkaniową ze sprzedaży lokalu, który posiada status lokalu użytkowego, nadany mu zgodnie z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej podjętą w tej sprawie przed jego sprzedażą. Nie są to bowiem dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”.

Można więc wywieść, że transakcja zakupu i sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonana przez wspólnotę mieszkaniową, choć nietypowa, powinna mieścić się w pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Trudno bowiem wywieść, że pojęcie gospodarki obejmuje wyłącznie zarządzanie nieruchomością wspólną (w postaci zwykłego zarządu lub w postaci czynności ponad zwykły zarząd).

Jeżeli wspólnota przeznaczy te pieniądze na utrzymanie swojego zasobu mieszkaniowego, dochód z tytułu sprzedaży lokalu będzie zwolniony od podatku.

Czytaj też: Limit zwolnienia od VAT we wspólnocie mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Co zrobić gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Zobacz jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie ogrzewanie wybrać do mieszkania »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10273|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl