• Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości
  • Kim zastąpić czujnego sąsiada?
  • Czy trzeba zwracać zadatek gdy nie doszło do realizacji umowy przedwstępnej?
  • [Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (finanse)

Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości

10.06.2020
Artykuł 4 ust. 1 pkt 3 UPOL jednoznacznie stanowi, że przy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości przyjmuje się wartość budowli niepomniejszoną o odpisy amortyzacyjne, czyli – co do zasady – w kolejnych latach wartość tych budowli nie zmienia się – także w roku,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Kim zastąpić czujnego sąsiada?

Rozmowa z Aleksandrem Mrozkiem, Dyrektorem Generalnym Local Network.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Czy trzeba zwracać zadatek gdy nie doszło do realizacji umowy przedwstępnej?

10.06.2020
Jedynie powód odpowiada za to, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, bo nie miał prawa do technologii koniecznej do budowy punktu opadów, zatem słusznie wręczony zadatek powinien zatrzymać pozwany – orzekł Sąd Najwyższy.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

[Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści

18.05.2020
Jak pogodzić rosnące minimalne stawki godzinowe ze zrozumiałymi oczekiwaniami finansowymi firm ochroniarskich, gdzie koszty pracownicze stanowią nawet ponad 90 proc. ich wynagrodzenia? Jest na to prosty i tani sposób, doceniony już w prestiżowym konkursie Think Big.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Wspólnota nabywa i zbywa lokal – rozliczenie podatkowe

Wspólnoty mieszkaniowe dysponują własnym majątkiem jedynie w zakresie wyznaczonym ustawą o własności lokali, tj. majątkiem niezbędnym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Wspólnoty mieszkaniowe dysponują własnym majątkiem jedynie w zakresie wyznaczonym ustawą o własności lokali, tj. majątkiem niezbędnym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
Rys. redakcja Administratora

Do napisania tego artykułu skłoniło mnie pytanie wspólnoty mieszkaniowej, która nabyła na licytacji lokal mieszkalny, a następnie go sprzedała na wolnym rynku. Pytanie dotyczyło rozliczenia podatkowego związanego z tą operacją. Było ono ciekawe także z tego powodu, że środki na zakup lokalu wspólnota uzyskała od swoich członków – właścicieli lokali w budynku wspólnoty.

***

Punktem wyjścia do oceny prawno-podatkowej przeprowadzonej transakcji powinna być uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), której nadano rangę zasady prawnej.

Spór, który został rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy, dotyczył możliwości nabywania nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową.

SN uznał, że:

„Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.”

Istotą tej uchwały było nie tylko przecięcie sporów dotyczących odrębności prawnej wspólnot od jej członków – właścicieli mieszkań, ale także wskazanie, że wspólnoty mieszkaniowe – jako ułomne osoby prawne – dysponują własnym majątkiem jedynie w zakresie wyznaczonym ustawą o własności lokali, tj. majątkiem niezbędnym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. W tym zakresie mogą także nabywać nieruchomości, co wprost wynika z treści art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy o własności lokali (UWL).

Warto w tym miejscu przywołać rozważania SN dotyczące kontekstu prawnego tego przepisu. Sąd stwierdził, że

„(…) wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331 kc), zarząd wspólnoty powinien być zatem postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków np. wynajęcie lokalu lub nabycie jego własności, to po uzyskaniu uchwały podjętej na podstawie art. 23 UWL i wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa, zarząd dokonuje czynności, w wyniku której wspólnota staje się uprawniona z tytułu najmu lub własności lokalu. (..) Należy jednoczenie podkreślić, że ostatecznie to właściciele lokali decydują, czy wspólnota ma nabyć prawo dla siebie, czy na współwłasność właścicieli lokali. Nie ma przeszkód prawnych, aby właściciele, obok zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, udzielili organowi wspólnoty pełnomocnictwa do nabycia prawa do ich majątków, a nie do majątku wspólnoty. Obecny stan prawny pozwala na przyjęcie rozwiązania gwarantującego wspólnocie nabywanie praw do własnego majątku, stwarzając jednoczenie właścicielom lokali możliwość dokonywania czynności ze skutkiem bezpośrednio dla ich majątków”.

 

Jednocześnie SN podkreślił, że:  

„Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. (…) Wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej”.

W końcowej konkluzji SN uznał, że w przypadku własności nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6a UWL) w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.

Z treści tej uchwały (mającej moc zasady prawnej) płynie wyraźny wniosek niezbędny na użytek zadanego na wstępie pytania – wspólnota mieszkaniowa nie mogła nabyć na licytacji lokalu znajdującego się w jej budynku wyłącznie w celu zarobkowym.

Podobny pogląd wyraził Wojciech Jan Katner, w glosie do cyt. wyżej uchwały SN stwierdzając, że:

„Wspólnota nie może więc udawać ani spółdzielni, ani spółki. Jeżeli takową członkowie wspólnoty zechcą stworzyć, np. po to, aby realizować jakieś cele gospodarcze – inne niż samo zarządzanie wspólną substancją mieszkaniową albo prowadzić wspólne przedsiębiorstwo – to mogą to uczynić jako właściciele mieszkań, ale już poza wspólnotą, bez jej udziału podmiotowego i z odrębną podmiotowością prawną takiego organizmu. Sama wspólnota jako niepełna osoba prawna nie może np. skupywać mieszkań w nieruchomości, w której funkcjonuje, jeżeli jacyś właściciele mieszkań przedstawiliby je do zbycia. To pozostaje poza zdolnością prawną i zdolnością do czynności prawnych wspólnoty w rozumieniu art. 331 kc” (Glosa 2009/2/34-43).

Zakup i sprzedaż nieruchomości przez wspólnotę

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Pomijając w tym miejscu problemy interpretacyjne związane z pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi, do tego źródła dochodów organy podatkowe zaliczają sprzedaż części nieruchomości wspólnej, np. strychu lub piwnicy.

Jeżeli lokal, który powstaje po wyodrębnieniu z tej nieruchomości wspólnej, jest lokalem mieszkalnym, to organy pozwalają na zastosowanie zwolnienia od podatku, pod warunkiem przeznaczenia dochodu z tego tytułu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Jeżeli zaś wskutek wyodrębnienia powstanie lokal niemieszkalny – dochód (wg organów) powinien zostać opodatkowany (zob. np. interpretację DIS w Bydgoszczy z 21.12.2016 r., 0461-ITPB3.4510.581.2016.1.JG).

W opisanej wyżej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nabyła lokal już wyodrębniony; z pewnością więc nie stanowił on części nieruchomości wspólnej.

Ponadto od początku wiadomo było, że lokal nie będzie wykorzystywany przez wspólnotę (jej zarząd) do celów wynikających z ustawy o własności lokali, tj. do zarządzania (administrowania) nieruchomością wspólną. Tak naprawdę to opisana transakcja nie powinna mieć miejsca.

Jak wskazano wyżej, SN nie miał wątpliwości, że wspólnota może nabyć nieruchomość wyłącznie w jednym celu. I na pewno nie jest to jej natychmiastowa sprzedaż.

Skoro jednak doszło do takiej transakcji, to trzeba się zastanowić, czy mieści się ona w pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Organy podatkowe dość bezmyślnie, metodą „kopiuj-wklej”, powtarzają w każdej interpretacji frazy z interpretacji Ministra Finansów w sprawie stosowania przywołanego wyżej zwolnienia od podatku. Wywodził on, że przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć m.in.:

  • budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
  • pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych.

Jak mantra powtarzany jest następujący pogląd:

„Tylko dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (w tym ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy powierzchni nieruchomości wspólnej, takich jak strychy czy sutereny) zwolnione są z opodatkowania w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia tego dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Zwolnieniu temu nie podlegają natomiast, bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone, dochody osiągnięte przez wspólnotę mieszkaniową ze sprzedaży lokalu, który posiada status lokalu użytkowego, nadany mu zgodnie z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej podjętą w tej sprawie przed jego sprzedażą. Nie są to bowiem dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”.

Można więc wywieść, że transakcja zakupu i sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonana przez wspólnotę mieszkaniową, choć nietypowa, powinna mieścić się w pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Trudno bowiem wywieść, że pojęcie gospodarki obejmuje wyłącznie zarządzanie nieruchomością wspólną (w postaci zwykłego zarządu lub w postaci czynności ponad zwykły zarząd).

Jeżeli wspólnota przeznaczy te pieniądze na utrzymanie swojego zasobu mieszkaniowego, dochód z tytułu sprzedaży lokalu będzie zwolniony od podatku.

Czytaj też: Limit zwolnienia od VAT we wspólnocie mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 12553|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11709|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl