Co warto wiedzieć o cesjach do umów ubezpieczenia wspólnot mieszkaniowych?

Joanna Walendowska  |  26.06.2017
Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, zakład ubezpieczeń (dłużnik) nie musi wyrażać zgody na przeniesienie wierzytelności na osobę trzecią
Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, zakład ubezpieczeń (dłużnik) nie musi wyrażać zgody na przeniesienie wierzytelności na osobę trzecią
foto: pixabay.com

Cesja praw jest popularną formą zabezpieczenia wierzytelności, stosowaną w obrocie gospodarczym. Jest to umowa cywilnoprawna, w której cedent (wierzyciel) przenosi prawo do wierzytelności na cesjonariusza (inny podmiot). Narzędzie to bardzo często jest wykorzystywane przez banki i kredytobiorców. Stanowi ono dodatkowe zabezpieczenie spłaty zaciągniętych kredytów poprzez przelew wierzytelności (cesji) z zawartych przez kredytobiorcę umów ubezpieczenia.

W naszej pracy – mam tutaj na myśli zarówno brokera ubezpieczeniowego, jak i zarządcę nieruchomości - najczęściej mamy do czynienia z cesją do umowy ubezpieczenia budynku wspólnoty mieszkaniowej. Cesja jest częstym wymogiem zabezpieczenia kredytu zaciągniętego przez wspólnotę np. na remont budynku. W tym przypadku mamy więc do czynienia z umową cesji, której przedmiotem nie jest wierzytelność, lecz tzw. ekspektatywa. Mówiąc prościej, oznacza to, że z chwilą dokonania cesji na umowie ubezpieczenia budynku nie następuje przejście wierzytelności na cesjonariusza, bowiem wierzytelność ta jeszcze nie istnieje w chwili zbycia. Jest to szczególny charakter wierzytelności przyszłej i warunkowej wynikającej z umowy ubezpieczenia, której powstanie uzależnione jest od zdarzenia przyszłego i niepewnego, czyli od wystąpienia zdarzenia objętego ryzykiem ubezpieczeniowym.

Kto jest kim?

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, zakład ubezpieczeń (dłużnik) nie musi wyrażać zgody na przeniesienie wierzytelności na osobę trzecią, aby było ono skuteczne; musi jednak być poinformowany przez wspólnotę (cedenta) o dokonanej cesji z ubezpieczenia, aby wykonać świadczenie (w naszym przypadku: wypłatę odszkodowania w związku ze szkodą na ubezpieczonym budynku) na rzecz właściwego podmiotu. Czasami zdarza się jednak, że zakład ubezpieczeń zastrzega sobie w umowie ubezpieczenia, że do takiej cesji nie może dojść bez jego zgody. Dlatego też we własnym interesie należy powiadomić oraz uzyskać potwierdzenie lub zgodę  na przejęcie cesji praw z umowy ubezpieczenia przez zakład ubezpieczeń. Jest to też niezbędne do dokonania przelewu środków zgodnie z zawartą umową kredytu – warunek ten zabezpiecza bowiem interes banku (cesjonariusza).
Po zawarciu umowy cesji to jemu w pierwszej kolejności należeć się będą odszkodowania wypłacane za szkody w ubezpieczonym mieniu.

Zatem w umowie cesji stroną nie jest ani zarządca nieruchomości, ani broker ubezpieczeniowy. Zgodnie z oczekiwaniami naszego klienta – wspólnoty mieszkaniowej – naszą rolą jest jak najszybsze uzyskanie potwierdzenia cesji praw z ubezpieczenia celem uruchomienia kredytu. Kolejną rzeczą,
na którą w przypadku finalizacji umowy kredytu i związanej z nią presją czasu zwraca się uwagę, jest funkcja doradcza, jaką powinniśmy spełnić wobec wspólnoty jako jej pełnomocnik oraz profesjonalista. Dlatego też wskażę kilka aspektów, które powinniśmy uwzględnić, pośrednicząc przy zawieraniu umowy cesji praw z ubezpieczenia.

 

Rób to z głową

Najczęściej spotykany w naszej praktyce przypadek cesji -  gdy kredyt zabezpieczany przelewem wierzytelności jest zaciągany przez wspólnotę mieszkaniową na wspólne cele - nie budzi wielu wątpliwości prawnych. Umowa ubezpieczenia zawarta na rzecz wspólnoty mieszkaniowej  zabezpiecza jej interesy związane z posiadaną nieruchomością wspólną - wspólnota ma więc prawo dowolnie nią rozporządzać. Przed podpisaniem umowy cesji warto jednak zwrócić uwagę na kwotę zabezpieczenia wymaganą przez bank. Bardzo często przewyższa ona wartość udzielonego kredytu, a niejednokrotnie odpowiada pełnej sumie ubezpieczenia budynku.  W przypadku braku doprecyzowania kwoty cesji w umowie również przyjmuje się, że zabezpieczenie jest do pełnej sumy ubezpieczenia. Taka sytuacja nie jest korzystna dla wspólnoty – po dużej szkodzie bank zachowuje bowiem prawo do przejęcia pełnej kwoty odszkodowania. W trakcie okresu obowiązywania umowy może również dojść do sytuacji, gdy wspólnota będzie musiała zaciągnąć kolejny kredyt w innym banku – w przypadku wcześniejszego przelania całości praw do odszkodowania naniesienie na polisę kolejnej cesji nie będzie już możliwe. Należy więc doprecyzować kwoty cesji na rzecz poszczególnych banków, pamiętając przy tym, że łączna kwota wszystkich cesji z danej polisy nie może być wyższa od łącznej sumy ubezpieczenia mienia na polisie.

Ostatnimi czasy, poza „standardowymi” umowami cesji praw z ubezpieczenia, coraz częściej otrzymujemy wnioski o potwierdzenie cesji praw z ubezpieczenia wspólnoty mieszkaniowej na zabezpieczenie kredytów hipotecznych zaciąganych przez poszczególnych członków wspólnoty. Towarzystwa ubezpieczeń podchodzą do tego typu umów w różny sposób: niektóre stanowczo odmawiają potwierdzania tego typu cesji, inne przygotowują pisma potwierdzające otrzymanie informacji o przelewie wierzytelności, zastrzegając w nich, że przedmiotem ubezpieczenia w ramach polisy, do której odnosi się cesja, jest jedynie część wspólna budynku.

Funkcjonowanie „cesji lokatorskiej”, z którą mamy tutaj do czynienia,  budzi wiele poważnych wątpliwości:

  • Po pierwsze, w takim przypadku nie ma tożsamości podmiotowej pomiędzy tym, na rzecz którego została zawarta polisa i który posiada do niej prawa (wspólnota mieszkaniowa stanowiąca odrębny podmiot praw i obowiązków) oraz tym, kto zwraca się do nas z wnioskiem o potwierdzenie cesji (członek wspólnoty mieszkaniowej).
  • Po drugie, problem stanowi przedmiot zabezpieczenia „cesji lokatorskiej”: w ramach polisy ubezpieczenia wspólnoty mieszkaniowej ochroną objęta jest część wspólna budynku, z reguły obejmująca ściany konstrukcyjne budynku. Nie obejmuje natomiast ścian działowych
    oraz ulepszeń służących do osobistego użytku lokatorów. Nie obejmuje także stałych elementów mieszkania i jego wyposażenia. Członkowie wspólnoty wnioskujący o potwierdzenie cesji
    na zabezpieczenie prywatnych kredytów z polisy wspólnoty mogą oczekiwać jedynie odniesienia do nieruchomości wspólnej, a ściślej mówiąc - potwierdzenia procentowego udziału w nieruchomości wspólnej. „Cesja lokatorska” nie dotyczy więc w pełni ich mieszkania w takim zakresie, w jakim ochronę ubezpieczeniową zapewniałaby odrębna polisa ubezpieczenia lokalu mieszkalnego wykupiona indywidualnie przez członka wspólnoty.
  • Po trzecie, musimy pamiętać o interesie wspólnoty mieszkaniowej, którą reprezentujemy. Wprowadzenie „cesji lokatorskiej” w polisę ubezpieczenia wspólnoty ogranicza jej prawa – część odszkodowania stanowiąca procentowy udział w nieruchomości wspólnej członka wspólnoty zostaje zarezerwowana na rzecz banku kredytującego jedno mieszkanie. W przypadku wystąpienia szkody wspólnota mieszkaniowa może nie otrzymać w całości odszkodowania
    z towarzystwa ubezpieczeń, gdyż może ono zostać pomniejszone o tę wierzytelność. Gdyby tak się stało, wspólnocie zabrakłoby pieniędzy do odbudowy budynku po szkodzie i musiałaby zwrócić się do tego członka wspólnoty, na którego udzielono „cesji lokatorskiej”, aby pokrył swój udział.

W innym przypadku – gdyby wspólnota mieszkaniowa podjęła decyzję o zaciągnięciu kredytu na cele związane z inwestycją w części wspólnej – nie będzie mogła zabezpieczyć go z polisy ubezpieczenia wspólnoty do pełnej sumy ubezpieczenia – ponieważ kwota ta została już ograniczona.

Spełniając oczekiwania naszych klientów związane z jak najpilniejszą finalizacją umów kredytowych, pamiętajmy więc o zabezpieczeniu interesów całej wspólnoty mieszkaniowej. Wnioskującym o cesję warto zwrócić uwagę na wskazane wyżej aspekty, a w przypadku konieczności potwierdzenia „cesji lokatorskiej” – bezwzględnie uzyskać formalną zgodę wspólnoty mieszkaniowej na jej wprowadzenie, dotyczy bowiem praw całej wspólnoty, a nie tylko wnioskujących o nią członków.

Bierz  to, co chcesz i ile chcesz.

Pamiętaj, że kiedy wdrażane są jakiekolwiek rozwiązania, zawsze należy wziąć pod uwagę specyfikę konkretnej firmy. Dlatego możesz czerpać z moich doświadczeń tyle, ile zechcesz. Biorąc pod uwagę swoją sytuację, wybierz to, co uważasz za korzystne. Pamiętaj jednocześnie, że informacje te są wyłącznie osobistymi poglądami ich autorów i nie stanowią w żadnym wypadku „rekomendacji brokerskich”.

Napisz koniecznie na maila lub w komentarzach, co udało ci się wykorzystać w twoim życiu zawodowym, a może nawet prywatnym? Jeśli nawet wykorzystasz tylko część  porad i  osiągniesz zadowalające rezultaty, dla mnie będzie to najlepszy dowód na sens tego projektu.

Chcesz wiedzieć wcześniej o kolejnych artykułach z tej serii? Kliknij tutaj » 

Zachęcam do czytania kolejnych odcinków cyklu. Miło mi również będzie, jeśli podzielisz się ze mną swoją opinią i doświadczeniami. Każdy może mieć wpływ na tematy kolejnych artykułów. Wystarczy, że napiszesz, co konkretnie cię interesuje, jaki problem moglibyśmy wyjaśnić, a obiecuję, że postaram się go uwzględnić. Swoje propozycje i oceny możesz wysyłać na adres: kontakt@okiembrokera.pl 
lub wpisując je bezpośrednio do tego formularza >>

 

 

 

Joanna Walendowska

Jest absolwentką Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego. Z WDB Brokerzy Ubezpieczeniowi S.A. związana jest od roku 2012. Uprawnienia brokerskie zdobyła w 2013r. Zajmuje się kompleksową obsługą klientów z rynku zarządców nieruchomości oraz klientów korporacyjnych.

 

Komentarze

(0)
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:

Produkty i technologie

12/2018

Aktualny numer:

Administrator 12/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozstanie z wieczystym użytkowaniem
  • - Termomodernizacja a smog
Zobacz szczegóły
Wyświetleń: 9520|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl