CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Koszty ochrony jako koszty zarządu nieruchomością wspólną

Każdy właściciel wyodrębnionego lokalu ponosi wydatki dwojakiego rodzaju, związane z utrzymaniem należącego do niego lokalu oraz związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną.
Każdy właściciel wyodrębnionego lokalu ponosi wydatki dwojakiego rodzaju, związane z utrzymaniem należącego do niego lokalu oraz związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną.
Rys. redakcja Administratora

Koszty zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności ich zakres oraz sposób rozliczania pomiędzy poszczególnych właścicieli lokali, budzą kontrowersje zarówno wśród samych właścicieli, jak i wśród zarządców nieruchomości. O ile oczywiste jest, że do takich kosztów zaliczają się koszty remontów czy koszty ponoszone w związku z zarządzaniem lub administrowaniem nieruchomością wspólną, o tyle już koszty niestandardowe, a więc wynikające z umów nie zawsze zawieranych w ramach funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej i tylko dla utrzymania właściwego stanu nieruchomości, są przedmiotem nierzadko burzliwej dyskusji.

***

W artykule:

• Koszty zarządu a prawo
• Uchwała wyłącznie w rozumieniu UWL
• W opinii sądów
• Współwłasność a własność lokalu
• Niezbędne rozdzielenie kosztów

Do takich kosztów należą między innymi koszty ochrony mienia, których przedmiotem są pomieszczenia usytuowane w budynku, w którym została wyodrębniona własność lokali, a tym samym funkcjonuje tam wspólnota mieszkaniowa. Poniższe uwagi i rozważania odnoszą się właśnie do statusu kosztów ochrony nieruchomości wspólnej w kontekście kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz do relacji takich kosztów do kosztów utrzymania indywidualnych lokali.

Koszty zarządu a prawo

Stosownie do treści art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 24 czerwca 2015 r., poz. 1892) „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Z kolei regulacja art. 12 ust. 2 wspomnianej ustawy stanowi, że „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”. 

 Obie z cytowanych regulacji są normami powszechnie obowiązującymi, które nie mogą być modyfikowane w formie czynności prawnych, nawet tych dokonywanych z udziałem właścicieli lokali. Zarówno więc obowiązek każdego z właścicieli lokali polegający na ponoszeniu określonych ustawą kosztów, jak i pokrywanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli proporcjonalnie do wysokości posiadanego udziału, nie mogą zostać zmienione nawet wolą członków wspólnoty wyrażonej uchwałą, czy też w drodze umowy.

Jedyne dopuszczalne odstępstwo od rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do wielkości posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej wynika z treści art. 12 ust. 3 UWL, który stanowi, że uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Uchwała wyłącznie w rozumieniu UWL

Z powyższego wynika więc, że każdy właściciel wyodrębnionego lokalu ponosi zawsze wydatki dwojakiego rodzaju, związane z utrzymaniem należącego do niego lokalu oraz związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Ustalenie przy tym, do której ze wspomnianych kategorii należy zaliczyć konkretny wydatek, jest szczególnie istotne, bowiem determinuje kompetencje wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania decyzji w tym zakresie.

Jak trafnie wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 771/13: „wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania jakichkolwiek decyzji dotyczących kosztów utrzymania lokali stanowiących odrębny przedmiot własności”. Właściciele lokali nie mogą więc podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokalu, a same uchwały mogą być podejmowane tylko w sprawach dotyczących czynności przekraczających zarząd nieruchomością wspólną.
Jakiekolwiek więc obciążenia czy też zobowiązania nakładane na właścicieli odrębnych lokali na mocy uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową mogą dotyczyć wyłącznie tej części nieruchomości, która pozostaje nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, w myśl którego „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”
.

Zgodnie zaś z poglądem sformułowanym przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13: „przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które «nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali».
Nie chodzi tu przy tym o «użytek» w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością.
Pojęcie «użytku» w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej”
.

Jeżeli więc wspólnota mieszkaniowa zamierza zawrzeć umowę ochrony mienia, której ma być stroną, a której koszty miałyby być pokrywane przez tę wspólnotę z zaliczek wpłacanych przez właścicieli odrębnych lokali na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to zakres takiej umowy musi ograniczać się wyłącznie do nieruchomości wspólnej i nie może obejmować ochrony indywidualnych lokali.

Odmienne bowiem ustalenie zakresu ochrony, a więc obejmujące inne aniżeli wspólne części nieruchomości, może skutkować uzasadnionym zarzutem któregokolwiek z właścicieli wyodrębnionych lokali, że środki mające służyć pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomości wspólnej są wydatkowane niezgodnie z ich przeznaczeniem i służą w istocie pokrywaniu kosztów utrzymania wyodrębnionych lokali. Koszty zaś utrzymania lokalu muszą być – jak wynika choćby z literalnej wykładni art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali – pokrywane wyłącznie przez właściciela tego lokalu.

Potwierdzeniem takiego stanowiska może być pogląd sformułowany przez Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 1166/13, gdzie wskazano, że „obowiązki w zakresie ponoszenia wydatków i uczestniczenia w kosztach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przynoszą też i takie konsekwencje, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela”.

Jakakolwiek więc decyzja wspólnoty, nawet wyrażona w formie uchwały, której skutkiem byłoby doprowadzenie do sytuacji, w której zaliczki mające służyć utrzymaniu nieruchomości wspólnej byłyby wydatkowane na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem indywidualnego lokalu, musiałaby zostać uznana za sprzeczną z prawem i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, a tym samym podlegałaby uchyleniu w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W opinii sądów

Wspólnota mieszkaniowa jest przy tym podmiotem prawa cywilnego jako tzw. ułomna osoba prawna i charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych.

Wspólnota powstaje bowiem nie na skutek czynności prawnej, lecz z mocy samego prawa, w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości.

Istnienie wspólnoty wiąże się zaś wyłącznie ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną, jej zadaniem jest bowiem sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną i utrzymanie tej nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Wspólnota mieszkaniowa powołana została więc do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 lutego 2014 r., sygn. akt VI ACa 980/13).

Wspólnota mieszkaniowa może więc podjąć w formie uchwały wyłącznie decyzję odnoszącą się do zarządzania nieruchomością wspólną i obciążyć właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę tylko kosztami związanymi z zarządzaniem takim właśnie zasobem.

W mojej opinii brak jest przy tym podstaw do zakwestionowania kosztów wydatkowanych na ochronę mienia – w części dotyczącej nieruchomości wspólnej – jako kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a tym samym podlegających rozliczeniu z zaliczek wnoszonych przez właścicieli na podstawie art. 15 ust. 1 UWL. Rodzaje kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały bowiem w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wymienione jedynie przykładowo, a do obowiązków właścicieli lokali należy ponoszenie wszystkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Tak więc do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione wprost w art. 14 przedmiotowej ustawy, a są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 26 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 304/14).

W konsekwencji więc wspólnota mieszkaniowa ma możliwość zawarcia umowy o ochronę mienia w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej i pokrywania takich kosztów ze środków przeznaczonych na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

W kontekście rozważanego zagadnienia szczególnie zasadne wydaje się powołanie w tym miejscu poglądu sformułowanego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 września 2012 r., sygn. akt I ACa 148/12, gdzie wskazano, że „skoro wspólnota mieszkaniowa nie określiła, w jakiej części ochrona mienia służy zabezpieczeniu mienia indywidualnego właścicieli a w jakiej mienia wspólnego i rozliczana jest w ramach zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną, nie ma podstaw do zaliczenia wydatków z nim związanych do kosztów, o jakich stanowi art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Nie ma przy tym przeszkód, aby właściciele ustalili, jaka część kosztów ochrony przypada na część wspólną, a jaka na ochronę ich lokali (mieszkalnych, garażowych i postojowych) i stosownie do tego przyjęli inne zasady rozliczenia, uwzględniające to rozróżnienie”
.

Należy tu jednak podkreślić, że samo zawarcie przez wspólnotę umowy o ochronę mienia w zakresie nieruchomości wspólnej nie wyklucza możliwości zawarcia przez poszczególnych właścicieli lokali odrębnej umowy dotyczącej ochrony mienia (czy też mienia i osób) w zakresie dotyczącym ich lokali. W ten sposób koszty ochrony nieruchomości wspólnej będą pokrywane w ramach kosztów zarządu tą nieruchomością proporcjonalnie do wielkości udziałów posiadanych przez właścicieli w tej nieruchomości, a koszty ochrony wyodrębnionych lokali będą pokrywane przez właściciela takiego lokalu, co wydaje się konstrukcją słuszną i zasługującą na aprobatę.

Czytaj też: Jak liczyć głos współwłaścicieli hali garażowej? >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17742|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11091|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10667|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl