CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 6/2017  |  13.07.2017
Głosowanie nad uchwałą, stosownie do ustalonych w toku zebrania zasad, może odbyć się zarówno w sposób jawny, jak i tajny.
Głosowanie nad uchwałą, stosownie do ustalonych w toku zebrania zasad, może odbyć się zarówno w sposób jawny, jak i tajny.
Rys. redakcja Administratora

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UWL)[1] dopuszczają trzy niezależne od siebie tryby głosowania właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nad jej uchwałami. Wszystkie dopuszczalne tryby głosowania nad uchwałami wspólnoty, ze szczególnym uwzględnieniem możliwości skorzystania z każdego z nich, zostały omówione w niniejszym artykule.

 

***

W artykule:

  • Zwołanie zebrania właścicieli lokali w świetle UWL i orzecznictwa
  • Głosowanie nad uchwałami według przyjętych zasad
  • Protokołowanie głosowania
  • Tryb indywidualnego zbierania głosów
  • Kiedy zakończyć zbieranie głosów?
  • Tryb mieszany podejmowania uchwał

W literaturze przedmiotu podkreśla się, że podstawowym trybem podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej jest oddawanie głosów podczas zebrania właścicieli lokali. [1]

Zgodnie z art. 22 ust. 2 UWL: „do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”. Nic nie stoi oczywiście na przeszkodzie, by zebranie właścicieli zwołane zostało w celu podjęcia także takiej uchwały, która nie dotyczy sprawy przekraczającej zakres zwykłego zarządu, wyszczególnionej w otwartym katalogu tego rodzaju spraw zawartym w art. 22 ust. 3 UWL.

  Łatwo sterowalne grzejniki kanałowe Regulus

walka z wilgocią

Potrzeby grzewcze obiektów ulegają stałemu obniżaniu, a pojawiające się zyski ciepła mają istotny udział w bilansie cieplnym pomieszczeń. Znaczenie ma również duża akumulacyjność cieplna dobrze ocieplonych obiektów.

To wszystko sprawia, że rośnie popularność grzejników kanałowych.


Zebranie właścicieli lokali stanowi zatem nadrzędny organ w każdej wspólnocie mieszkaniowej, który władny jest do podejmowania uchwał wyrażających zgodę na dokonanie w imieniu wspólnoty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uchwały właścicieli lokali służą więc do wyrażania wspólnej woli członków danej wspólnoty mieszkaniowej. W doktrynie prawniczej przyjmuje się przy tym zgodnie, że uchwały podejmowane przez właścicieli lokali stanowią rodzaj czynności prawnej.

Ponieważ oddanie głosu nad uchwałą stanowi złożenie oświadczenia woli przez członka wspólnoty mieszkaniowej, wielość tych oświadczeń doprowadza do podjęcia wielostronnej czynności prawnej, jaką jest właśnie uchwała. Kryterium pozwalającym przypisać uchwałom moc wiążącą dla wszystkich członków wspólnoty jest więc wola większości i zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.

Zebrania właścicieli lokali zwoływane są bądź przez zarząd wspólnoty, bądź też jej zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzony został w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL. Jeżeli ustanowiony został zarządca przymusowy, to właśnie do jego kompetencji należy zwołanie zebrania wspólnoty. W wyjątkowych okolicznościach, tj. w sytuacji, gdy zarząd lub zarządca nie zwołali obligatoryjnego zebrania rocznego w ustawowym terminie [2], przepisy UWL [3] przewidują możliwość zwołania zebrania właścicieli lokali również przez każdego z nich.

  • Zgodnie z art. 31 lit. b) UWL zebrania ogółu właścicieli lokali, niezależnie od zebrania rocznego, zwoływane mogą być także w razie takiej potrzeby w każdym czasie przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, na ich wniosek lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
  • Uprawnienie do zwołania zebrań właścicieli lokali innych niż obligatoryjne zebranie roczne nie przysługuje z kolei samodzielnie właścicielowi lokalu, nawet na wniosek zgłoszony przez innych właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis art. 30 ust. 1a UWL nie znajduje bowiem zastosowania do innych, poza zebraniem rocznym, zebrań właścicieli lokali i to niezależnie od przedmiotu takiego zebrania czy też okoliczności towarzyszących jego zwołaniu.
  • O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, powinien zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie co najmniej na 1 tydzień przed terminem planowanego zebrania. Zgodnie zaś z art. 32 ust. 2 UWL zawiadomienie o zebraniu powinno obligatoryjnie zawierać przynajmniej informacje o: dniu, godzinie, miejscu zebrania oraz planowanym porządku obrad.

Warto wyjaśnić w tym miejscu, że zaplanowany porządek obrad nie powinien być rozumiany jako porządek „sztywny” w tym sensie, że zebrani właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres i zająć się sprawami w porządku obrad nieuwzględnionymi, w szczególności zaś mogą podjąć uchwały pierwotnie w porządku tym nieprzewidziane [4].

Jak wyjaśnił bowiem Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r.:

„ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r., nr 80, poz. 903) nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je” [5].

W przypadku zaś gdy przedmiotem zebrania i podejmowanych w jego trakcie uchwał ma być zmiana we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali tworzących wspólnotę, należy w wysłanym zawiadomieniu koniecznie wskazać treść proponowanych zmian.

Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę do uchylenie podjętej uchwały przez sąd, o tyle jednak, o ile zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść  [6].

 

Przepisy UWL nie regulują w sposób autonomiczny trybu procedowania podczas zebrań członków wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym w doktrynie prawniczej wskazuje się na analogiczne stosowanie procedury, ogólnych zasad i zwyczajów, jakie ugruntowane zostały przez praktykę odnośnie do posiedzeń innych organów kolegialnych. Powyższe zasady dotyczą przede wszystkim wyboru przewodniczącego zebrania czy też protokołowania przebiegu takiego zebrania.

W tych wszystkich wspólnotach mieszkaniowych, w których liczba lokali jest znaczna, zasadnym byłoby także rozważenie możliwości powołania na czas zebrania komisji skrutacyjnej, której zadaniem byłoby przeprowadzenie głosowania właścicieli lokali nad uchwałami oraz prawidłowe obliczenie oddanych przez nich głosów.

Protokół z zebrania właścicieli lokali powinien z kolei obejmować informacje co najmniej o:

  • treści i oznaczeniu zapadłych uchwał,
  • liczbie głosów oddanych „za” lub „przeciw” każdej uchwale,
  • a także oznaczenie i omówienie wniosków oraz innych oświadczeń właścicieli lokali złożonych w toku zebrania.

Załącznikiem do protokołu z zebrania powinna być obligatoryjnie lista obecności właścicieli lokali, pełnomocnictwa udzielone przez nieobecnych właścicieli lokali złożone do protokołu zebrania czy też protokół powołanej komisji skrutacyjnej z liczenia głosów. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2002 r.: „protokołowanie uchwał jest wymaganiem praktycznym w sytuacji, gdy wynik głosowania może być wykazany w razie sporu wszelkimi środkami dowodowymi” [7].

Głosowanie nad uchwałą, stosownie do ustalonych w toku zebrania zasad, może odbyć się zarówno w sposób jawny, jak i tajny. W praktyce głosowanie na zebraniu odbywa się zazwyczaj w sposób jawny poprzez np. podniesienie ręki lub oddanie głosu na kartce do głosowania.

Tryb podejmowania uchwał na zebraniu właścicieli lokali jako tryb podstawowy umożliwia zatem poprzedzenie podjęcia uchwały merytoryczną dyskusją członków wspólnoty zarówno w zakresie dotyczącym samego przedmiotu proponowanej uchwały, jak i (co często zdarza się w praktyce) jej celowości.

Dyskusja taka ułatwia podjęcie ostatecznej decyzji przez właścicieli wahających się jeszcze z oddaniem swojego głosu „za” lub „przeciw” przyjęciu procedowanej uchwały. Umożliwia także zadawanie pytań oraz udzielanie odpowiedzi i wyjaśnień na podniesione w toku zebrania wątpliwości.

Pamiętać jednak należy, że uchwała wiąże nie tylko tych członków wspólnoty, którzy głosowali za jej przyjęciem, lecz także tych, którzy nie brali w ogóle udziału w głosowaniu lub też głosowali przeciwko proponowanej uchwale. Zdarzyć się może, że uchwała taka zostanie podjęta przy uczestnictwie na zebraniu nawet niewielkiej grupy właścicieli lokali lub właściciela dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepisy UWL nie przewidują bowiem wymogu quorum, czyli niezbędnej dla prowadzenia zebrania i podejmowania w jego trakcie skutecznych rozstrzygnięć minimalnej liczby członków wspólnoty, którzy powinni być obecni na zebraniu.

Czytaj też: Rola notariusza >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.


[1] t.j. DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.
[2]
zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 UWL zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
[3]
por. art. 30 ust. 1a UWL.
[4]
por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21.12.2012 r., sygn. akt V ACa 564/12.
[5]
sygn. akt I ACa 1380/12.
[6]
por. art. 25 ust. 1 UWL.
[7]
sygn. akt IV CKN 1351/00.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16487|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10158|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl