Jednym z poważniejszych problemów, z jakim na co dzień spotykają się właściciele lokali jest problem uciążliwego sąsiedztwa. W związku w tym jednak, że członków wspólnot mieszkaniowych łączą specyficzne więzy prawne, a każdemu z nich przysługuje w stosunku do jego lokalu najsilniejsze z praw do władania rzeczą - czyli prawo własności - rozwiązanie tych problemów staje się nad wyraz skomplikowane.
W celu zabezpieczenia interesów właścicieli lokali przed koniecznością znoszenia uciążliwego sąsiedztwa ustawodawca przyznał wspólnocie mieszkaniowej roszczenie przewidziane w treści art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Stosownie do powołanej regulacji, jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Cytowana regulacja odsyła jednocześnie wspólnotę mieszkaniową, która chciałaby z tego uprawnienia skorzystać, na drogę przewidzianą w przepisach kodeksu postępowania cywilnego dla egzekucji z nieruchomości. Łatwo więc zauważyć, decydując się na ten sposób ochrony swojej własności, że wspomniane postępowanie będzie się składało z co najmniej dwóch etapów.
Pierwszym z nich będzie postępowanie sądowe, którego celem będzie uzyskanie orzeczenia nakazującego sprzedaż lokalu uciążliwego właściciela, podczas gdy drugim etapem będzie postępowanie egzekucyjne zmierzające do wykonania orzeczenia sądu.
Charakterystyczne jest to, że ustawodawca przyznał legitymację czynną do wystąpienia na drogę sądową ze wspomnianym żądaniem tylko wspólnocie mieszkaniowej a nie poszczególnym właścicielom. Krąg podmiotów uprawnionych do żądania sprzedaży lokalu jednego z właścicieli, w przypadku jego nagannego zachowania, jest więc znacznie węższy niż krąg podmiotów mogących domagać się usunięcia lokatora, który swoim zachowaniem wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. Stosownie bowiem do treści art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.) legitymowanym czynnie do wystąpienia z powództwem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego uciążliwego lokatora do używania tego lokalu i nakazanie jego opróżnienia jest każdy inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku.
Decydując się na wszczęcie procedury zmierzającej do sprzedaży lokalu jednego z właścicieli, należy także pamiętać, że wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dla swojej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały. Pogląd taki potwierdził Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 8 listopada 2001 r., wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 841/2001 (LexPolonica nr 357982).
Skoro więc jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd to pojawia się problem związany z wytoczeniem takiego powództwa przez wspólnoty mieszkaniowe, o których mowa w treści art. 19 ustawy o własności lokali (czyli tzw. „małe wspólnoty mieszkaniowe"). W myśl wspomnianej regulacji, do zarządu nieruchomością wspólną mają w takim przypadku zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Z kolei z treści art. 199 Kodeksu cywilnego wynika jednoznacznie, że do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Z oczywistych względów, w przedmiotowej kwestii zasadniczo nie będzie możliwe uzyskanie takiej jednomyślności.
W tej sytuacji zastosowanie znajdzie więc drugie zdanie wspomnianej regulacji, w myśl której, w braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
Łatwo zauważyć, że w omawianej sytuacji, postępowanie zmierzające do sprzedaży lokalu uciążliwego właściciela stanie się już trzyetapowe, bowiem przed wszczęciem postępowania sądowego, którego przedmiotem będzie żądanie sprzedaży lokalu, właściciele będą zmuszeni do przeprowadzenia postępowania, którego przedmiotem będzie zgoda na wszczęcie takiego postępowania.
Zarówno w toku postępowania, którego podstawę będzie stanowił art. 199 kodeksu cywilnego, jak i w toku postępowania, które w jego konsekwencji zostanie wszczęte na podstawie art. 16 ust. 1 uwl, przedmiotem oceny sądu będzie ta sama kwestia, a mianowicie kwestia zachowania się właściciela lokalu, do którego sprzedaży dąży wspólnota mieszkaniowa. Trudno sobie bowiem wyobrazić sytuację, w której sąd rozstrzygnie o zasadności wniesienia powództwa o sprzedaż lokalu bez wnikliwej analizy argumentów pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej dotyczących zachowywania się jednego z właścicieli. W efekcie może dojść do sytuacji, w której wspólnota stanie przed koniecznością dwukrotnego wykazania swoich racji, a uciążliwy właściciel dwukrotnie będzie miał okazję na etapie postępowania sądowego polemizować ze stanowiskiem wspólnoty mieszkaniowej.
Należy zauważyć, że z faktu uznania wystąpienia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu wynikają doniosłe konsekwencje również dla wspólnot mieszkaniowych, o których mowa w treści art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali (czyli tzw. „dużych wspólnot mieszkaniowych"). Jeżeli bowiem upoważnienie zarządu do wystąpienia na drogę sądową wymaga podjęcia stosownej uchwały, to uchwała taka - stosownie do treści art. 25 ust. 1 uwl - może zostać zaskarżona przez każdego z właścicieli.
Łatwo skonstatować, że właściciel, którego lokal miałby zostać sprzedany w omawianym trybie, chętnie skorzysta z takiej możliwości, aby przynajmniej opóźnić rozpoczęcie właściwego postępowania sądowego. Podobnie jak w omawianym wyżej przypadku, również w tej sytuacji może dojść do swoistego zdublowania się zakresów postępowań dowodowych w sprawie o uchylenie uchwały oraz - w przypadku oddalenia żądania jej uchylenia - w sprawie o nakazanie sprzedaży lokalu uciążliwego właściciela.
2
