CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Uchwały negatywne wspólnot mieszkaniowych

Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość członków wspólnoty – właścicieli lokali głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści.
Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość członków wspólnoty – właścicieli lokali głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści.
Rys. redakcja Administratora

Art. 23 ustawy o własności lokali (UWL) nie obejmuje możliwości zaskarżenia uchwały negatywnej, o której podjęciu można mówić wyłącznie wtedy, gdy projektem uchwały objęto jakąś negatywną treść (np. odmowę zgody), a większość głosujących wsparła taką negatywną dyspozycję. Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość właścicieli lokali głosuje przeciwko uchwale o określonej pozytywnej treści.

***

W artykule:

• O niejednolitości charakteru prawnego przepisów ogólnych o uchwałach w prawodawstwie
• Pojęcie uchwały negatywnej
• Sporne orzecznictwo
• Skutki ewentualnego uchylenia uchwały negatywnej
• Dopuszczalność rozpoznania sprawy na posiedzeniu niejawnym

Podejmowanie przez wspólnoty mieszkaniowe decyzji w formie uchwał zastrzeżone zostało dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali).

W związku z tym właściciel lokalu starający się o wyrażenie takiej decyzji musi uzyskać uchwałę, za którą opowiedzą się właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej, albo większość liczoną według liczby lokali, gdy głosowanie odbyło się według zasady: jeden właściciel – jeden głos (art. 23 ust. 2 UWL).

Z istoty uchwał podejmowanych przez osoby prawne oraz osoby o których mowa w art. 331 kc, więc także wspólnoty mieszkaniowe, wynika, że powinny one zmierzać do podejmowania decyzji. Jednakże w ustawie o własności lokali oraz w Kodeksie cywilnym brak jest przepisów ogólnych o uchwałach. W związku z tym wskazuje się, że ich charakter prawny nie jest jednolity.

Jednym z podziałów uchwał jest ich rozróżnienie na pozytywne i negatywne.

Z pierwszymi mamy do czynienia, gdy właściciele lokali, głosując na „tak” (tj. za podjęciem uchwały), podejmują uchwałę pozytywnie rozpatrując wniosek o jej podjęcie. Chodzi tu jednak o uchwałę wyrażającą zgodę na dokonanie czynności a nie przegłosowywanie stanowiska negatywnego. Ustawa o własności lokali nie posługuje się pojęciem uchwał negatywnych. 

Pojęcie uchwały negatywnej

Wyróżnienie kategorii uchwał negatywnych nastąpiło w doktrynie prawa handlowego[1]. Pod tym pojęciem rozumie się najczęściej uchwałę, która nie uzyskała większości głosów. Takie ustalenia definicyjne można przenieść także na grunt ustawy o własności lokali ze względu na to, że charakter prawny uchwał w przypadku osób prawnych oraz wspólnot mieszkaniowych jest tożsamy. W piśmiennictwie dotyczącym takich jednostek organizacyjnych, jako przykłady uchwał negatywnych wskazuje się[2] bowiem te, które:

  • zostały podjęte w przewidzianej formie, ale wyrażają negatywne stanowisko w danej sprawie[3],
  • nie zostały podjęte w wyniku zaniechania jakichkolwiek prób ich podejmowania, mimo że wnioskowano o określone rozstrzygnięcie (np. o zgodę na połączenie lokali lub podział lokalu),
  • w wyniku głosowania nie zostały podjęte, gdyż nie głosowała za nimi wymagana większość właścicieli lokali, a więc przykładowo gdy jeden z właścicieli lokali występuje o wyrażenie zgody na wykonanie określonej czynności, np. na przeprowadzenie konkretnych prac remontowych[4].

W pierwszym wypadku chodzi o uchwałę, której brzmienie zostało sformułowane w sposób negatywny, tj. z treści wynika, że przedmiotem głosowania jest wyrażenie negatywnego stanowiska (np. głosowana jest uchwała o odmowie zgody na dokonanie czynności).

Drugi z powołanych przypadków trudno jednak zaliczyć do omawianej kategorii ze względu na niepodjęcie przez właścicieli jakichkolwiek czynności związanych z głosowaniem nad projektem uchwały.

Sporne orzecznictwo

W orzecznictwie sporne jest, czy tak rozumiane uchwały negatywne mogą być zaskarżane w trybie art. 25 UWL. Niektóre sądy uznają, że ich zaskarżenie jest dopuszczalne[5].

Wskazuje się, że art. 25 ust. 1 UWL nie ogranicza tego prawa tylko do uchwał pozytywnie rozstrzygających dany problem. Wszystkie decyzje współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, podejmowane są w formie uchwał, a zatem również decyzje o odmowie wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane w formie uchwały i podlegają zaskarżeniu.

 Taka wykładnia art. 25 ust. 1 UWL oznacza, że jeżeli przeciwko uchwale sformułowanej pozytywnie głosowali właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to w istocie podjęli oni uchwałę o braku zgody na działanie proponowane przez wnioskodawcę. Przyjęcie wykładni odmiennej prowadziłoby do pozbawienia ochrony tych właścicieli, którzy domagają się podjęcia uchwały sformułowanej w sposób pozytywny, np. co do wyrażenia zgody na podjęcie określonej czynności. W takich przypadkach interes prawny w zaskarżeniu uchwał istniałby tylko wtedy, gdy wnioskodawcy nie uzyskają w głosowaniu poparcia właścicieli lokali reprezentujących ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Skutkiem takiego stanowiska jest to, że sąd zobowiązany jest badać zarzuty skarżących, dotyczące kwestionowanych uchwał przez pryzmat przesłanek określonych w art. 23 ust. 1 UWL, co nie przesądza automatycznie o konieczności uwzględnienia powództwa.

Jako przykłady można tu wskazać wyroki Sądów Apelacyjnych w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16 (odmowa wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu położonym na terenie nieruchomości wspólnej), czy w Łodzi z 31 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 205/13 (odmowa wyrażenia zgody na zwrot kosztów wykonania dokumentacji projektowej).

Często kontrola taka prowadzi jednak do uchylenia uchwały negatywnej (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 27 października 2014 r., sygn. akt II C 588/14 – uchwała w sprawie planu gospodarczego oraz wysokości zaliczek).

Zdarza się, że sądy, nie wypowiadając się jednoznacznie w tym sporze, podejmują się oceny zaskarżanej uchwały, wskazując niejako przy okazji sposób rozwiązania konfliktu, np. stosowanie art. 24 UWL (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 11 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 5/14).

Takie stanowisko nie jest pozbawione racji. W toku głosowania nad uchwałą, która nie uzyskała większości głosów „za”, może dojść do uchybień, które w przypadku pozytywnego wyniku głosowania uzasadniałyby jej uchylenie. W takiej sytuacji niewypowiedzenie się przez sąd w tym przedmiocie może prowadzić do utrwalenia nieprawidłowości i powstania przeświadczenia, że skarżący nie jest umocowany do podejmowania wnioskowanych przez siebie czynności.

Jednak sądy popierające ten kierunek wykładni nie wskazują, w jaki sposób ochrona praw właścicieli lokali jest zapewniana poprzez zaskarżanie uchwał negatywnych, skoro i tak skarżący w tym samym postępowaniu nie uzyska upoważnienia do dokonania czynności, której miała dotyczyć zaskarżona uchwała.

Zgodnie z drugim stanowiskiem uchwała negatywna nie może być zaskarżona, gdyż ustawodawca nie przewidział w ogóle możliwości podejmowania takich uchwał, czyli polegających na odmowie podjęcia uchwały o określonej treści[6].

 

Art. 25 UWL nie obejmuje możliwości zaskarżenia uchwały negatywnej, o której podjęciu można mówić wyłącznie wtedy, gdy projektem uchwały objęto jakąś negatywną treść (np. odmowę zgody), a większość głosujących wsparłaby taką negatywną dyspozycję.

Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość członków wspólnoty – właścicieli lokali głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści[7]. To ostatnie stanowisko nie jest jednak poparciem dla koncepcji uchwał negatywnych jako czynności zaskarżalnych, gdyż z uzasadnienia wyroku (w którym je wyrażono)nie wynika, że sąd taką możliwość przyjął.

Generalnie wskazuje się, że jeżeli nie doszło do uzyskania większości głosów „za”, to uchwała nie zostaje podjęta, niezależnie od liczby głosów negatywnych. Nie ma bowiem żadnego oparcia w przepisach ustawy o własności lokali rozróżnienie sytuacji, w której uchwała nie uzyskuje większości głosów „za” z powodu braku głosów, jak i oddania głosów przeciwko uchwale.

Ustawodawca nie reguluje i nie wypowiada się w przepisach ustawy, jak traktować głosy przeciw i wstrzymujące się. Jedynie w przepisie art. 22 ust. 4 UWL przewidziano wymóg zgody właścicieli lokali oraz uregulowano dalszy tryb postępowania w razie braku zgody wyrażonej w uchwale.

Skoro ustawodawca nie rozróżnia sytuacji, kiedy uchwała nie zapada z powodu braku odpowiedniej liczby głosów czy też większości głosów przeciwko uchwale i nie przewiduje wprost istnienia uchwał oddalających wnioski, nie ma podstaw, by to sąd tworzył konstrukcję uchwał negatywnych[8].

W związku z powyższym, zaskarżeniu podlega uchwała podjęta, a na skutek nieuzyskania większości głosów taka uchwała jest nieistniejąca[9]. Tak więc uchylanie uchwały odmawiającej zgody na dokonanie czynności jest bezprzedmiotowe, gdyż nie kreuje żadnego stosunku prawnego. Brak jest substratu, który należy wyeliminować z obrotu prawnego.

Sąd nie może w wyroku zobowiązać wspólnoty do powzięcia oczekiwanej przez właściciela uchwały, nie może zobowiązać właścicieli nieruchomości do wyrażenia zgody na jej dokonanie nawet gdyby wniosek taki był uzasadniony. Istniejący między stronami spór nie może zostać rozwiązany w postępowaniu o uchylenie uchwały[10].

Czytaj też: Sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[1] S. Sołtysiński w: System Prawa Handlowego, Tom 17B, Warszawa 2016, s. 716.
[2]
E. Bończak-Kucharczyk Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz, Warszawa 2016, s. 613
[3]
por. wyrok Sądu Apelacyjnego (dalej jako SA) w Krakowie z 7.6.2016 r., sygn. akt ACa 307/16; w dalszej części opracowania w przypadku ponownego odwoływania się do tego samego wyroku wskazywana będzie wyłącznie sygnatury akt sprawy.
[4]
np. wyroki SA w: Katowicach z 23.11.2016 r., sygn. akt I ACa 410/16 i z 13.9.2016 r., sygn. akt I ACa 296/16; w Białymstoku z 27.1.2017 r., sygn. akt ACa 726/16.
[5]
wyroki SA w: Gdańsku z 23.01.2014 r., sygn. akt I ACa 679/13; w Lublinie z 6.04.2011 r., sygn. akt I ACa 103/11.
[6]
wyrok Sądu Okręgowego (dalej jako SO) w Gdańsku z 24.05.2016 r., sygn. akt XV C 340/15.
[7]
Sygn. akt I ACa 307/16.
[8]
Sygn. akt XV C 340/15.
[9]
Sygn. akt I ACa 296/16; sygn. akt I ACa 307/16; wyrok SO w Gdańsku z 28.02.2017 r., sygn. akt XV C 428/16.
[10]
Sygn. akt I ACa 307/16.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16492|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10162|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl