CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Uchwały negatywne wspólnot mieszkaniowych

Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość członków wspólnoty – właścicieli lokali głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści.
Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość członków wspólnoty – właścicieli lokali głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści.
Rys. redakcja Administratora

Art. 23 ustawy o własności lokali (UWL) nie obejmuje możliwości zaskarżenia uchwały negatywnej, o której podjęciu można mówić wyłącznie wtedy, gdy projektem uchwały objęto jakąś negatywną treść (np. odmowę zgody), a większość głosujących wsparła taką negatywną dyspozycję. Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość właścicieli lokali głosuje przeciwko uchwale o określonej pozytywnej treści.

***

W artykule:

• O niejednolitości charakteru prawnego przepisów ogólnych o uchwałach w prawodawstwie
• Pojęcie uchwały negatywnej
• Sporne orzecznictwo
• Skutki ewentualnego uchylenia uchwały negatywnej
• Dopuszczalność rozpoznania sprawy na posiedzeniu niejawnym

Podejmowanie przez wspólnoty mieszkaniowe decyzji w formie uchwał zastrzeżone zostało dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali).

W związku z tym właściciel lokalu starający się o wyrażenie takiej decyzji musi uzyskać uchwałę, za którą opowiedzą się właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej, albo większość liczoną według liczby lokali, gdy głosowanie odbyło się według zasady: jeden właściciel – jeden głos (art. 23 ust. 2 UWL).

Z istoty uchwał podejmowanych przez osoby prawne oraz osoby o których mowa w art. 331 kc, więc także wspólnoty mieszkaniowe, wynika, że powinny one zmierzać do podejmowania decyzji. Jednakże w ustawie o własności lokali oraz w Kodeksie cywilnym brak jest przepisów ogólnych o uchwałach. W związku z tym wskazuje się, że ich charakter prawny nie jest jednolity.

Jednym z podziałów uchwał jest ich rozróżnienie na pozytywne i negatywne.

Z pierwszymi mamy do czynienia, gdy właściciele lokali, głosując na „tak” (tj. za podjęciem uchwały), podejmują uchwałę pozytywnie rozpatrując wniosek o jej podjęcie. Chodzi tu jednak o uchwałę wyrażającą zgodę na dokonanie czynności a nie przegłosowywanie stanowiska negatywnego. Ustawa o własności lokali nie posługuje się pojęciem uchwał negatywnych. 

Pojęcie uchwały negatywnej

Wyróżnienie kategorii uchwał negatywnych nastąpiło w doktrynie prawa handlowego[1]. Pod tym pojęciem rozumie się najczęściej uchwałę, która nie uzyskała większości głosów. Takie ustalenia definicyjne można przenieść także na grunt ustawy o własności lokali ze względu na to, że charakter prawny uchwał w przypadku osób prawnych oraz wspólnot mieszkaniowych jest tożsamy. W piśmiennictwie dotyczącym takich jednostek organizacyjnych, jako przykłady uchwał negatywnych wskazuje się[2] bowiem te, które:

  • zostały podjęte w przewidzianej formie, ale wyrażają negatywne stanowisko w danej sprawie[3],
  • nie zostały podjęte w wyniku zaniechania jakichkolwiek prób ich podejmowania, mimo że wnioskowano o określone rozstrzygnięcie (np. o zgodę na połączenie lokali lub podział lokalu),
  • w wyniku głosowania nie zostały podjęte, gdyż nie głosowała za nimi wymagana większość właścicieli lokali, a więc przykładowo gdy jeden z właścicieli lokali występuje o wyrażenie zgody na wykonanie określonej czynności, np. na przeprowadzenie konkretnych prac remontowych[4].

W pierwszym wypadku chodzi o uchwałę, której brzmienie zostało sformułowane w sposób negatywny, tj. z treści wynika, że przedmiotem głosowania jest wyrażenie negatywnego stanowiska (np. głosowana jest uchwała o odmowie zgody na dokonanie czynności).

Drugi z powołanych przypadków trudno jednak zaliczyć do omawianej kategorii ze względu na niepodjęcie przez właścicieli jakichkolwiek czynności związanych z głosowaniem nad projektem uchwały.

Sporne orzecznictwo

W orzecznictwie sporne jest, czy tak rozumiane uchwały negatywne mogą być zaskarżane w trybie art. 25 UWL. Niektóre sądy uznają, że ich zaskarżenie jest dopuszczalne[5].

Wskazuje się, że art. 25 ust. 1 UWL nie ogranicza tego prawa tylko do uchwał pozytywnie rozstrzygających dany problem. Wszystkie decyzje współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, podejmowane są w formie uchwał, a zatem również decyzje o odmowie wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane w formie uchwały i podlegają zaskarżeniu.

 Taka wykładnia art. 25 ust. 1 UWL oznacza, że jeżeli przeciwko uchwale sformułowanej pozytywnie głosowali właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to w istocie podjęli oni uchwałę o braku zgody na działanie proponowane przez wnioskodawcę. Przyjęcie wykładni odmiennej prowadziłoby do pozbawienia ochrony tych właścicieli, którzy domagają się podjęcia uchwały sformułowanej w sposób pozytywny, np. co do wyrażenia zgody na podjęcie określonej czynności. W takich przypadkach interes prawny w zaskarżeniu uchwał istniałby tylko wtedy, gdy wnioskodawcy nie uzyskają w głosowaniu poparcia właścicieli lokali reprezentujących ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Skutkiem takiego stanowiska jest to, że sąd zobowiązany jest badać zarzuty skarżących, dotyczące kwestionowanych uchwał przez pryzmat przesłanek określonych w art. 23 ust. 1 UWL, co nie przesądza automatycznie o konieczności uwzględnienia powództwa.

Jako przykłady można tu wskazać wyroki Sądów Apelacyjnych w Szczecinie z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 93/16 (odmowa wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu położonym na terenie nieruchomości wspólnej), czy w Łodzi z 31 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 205/13 (odmowa wyrażenia zgody na zwrot kosztów wykonania dokumentacji projektowej).

Często kontrola taka prowadzi jednak do uchylenia uchwały negatywnej (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 27 października 2014 r., sygn. akt II C 588/14 – uchwała w sprawie planu gospodarczego oraz wysokości zaliczek).

Zdarza się, że sądy, nie wypowiadając się jednoznacznie w tym sporze, podejmują się oceny zaskarżanej uchwały, wskazując niejako przy okazji sposób rozwiązania konfliktu, np. stosowanie art. 24 UWL (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 11 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 5/14).

Takie stanowisko nie jest pozbawione racji. W toku głosowania nad uchwałą, która nie uzyskała większości głosów „za”, może dojść do uchybień, które w przypadku pozytywnego wyniku głosowania uzasadniałyby jej uchylenie. W takiej sytuacji niewypowiedzenie się przez sąd w tym przedmiocie może prowadzić do utrwalenia nieprawidłowości i powstania przeświadczenia, że skarżący nie jest umocowany do podejmowania wnioskowanych przez siebie czynności.

Jednak sądy popierające ten kierunek wykładni nie wskazują, w jaki sposób ochrona praw właścicieli lokali jest zapewniana poprzez zaskarżanie uchwał negatywnych, skoro i tak skarżący w tym samym postępowaniu nie uzyska upoważnienia do dokonania czynności, której miała dotyczyć zaskarżona uchwała.

Zgodnie z drugim stanowiskiem uchwała negatywna nie może być zaskarżona, gdyż ustawodawca nie przewidział w ogóle możliwości podejmowania takich uchwał, czyli polegających na odmowie podjęcia uchwały o określonej treści[6].

 

Art. 25 UWL nie obejmuje możliwości zaskarżenia uchwały negatywnej, o której podjęciu można mówić wyłącznie wtedy, gdy projektem uchwały objęto jakąś negatywną treść (np. odmowę zgody), a większość głosujących wsparłaby taką negatywną dyspozycję.

Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość członków wspólnoty – właścicieli lokali głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści[7]. To ostatnie stanowisko nie jest jednak poparciem dla koncepcji uchwał negatywnych jako czynności zaskarżalnych, gdyż z uzasadnienia wyroku (w którym je wyrażono)nie wynika, że sąd taką możliwość przyjął.

Generalnie wskazuje się, że jeżeli nie doszło do uzyskania większości głosów „za”, to uchwała nie zostaje podjęta, niezależnie od liczby głosów negatywnych. Nie ma bowiem żadnego oparcia w przepisach ustawy o własności lokali rozróżnienie sytuacji, w której uchwała nie uzyskuje większości głosów „za” z powodu braku głosów, jak i oddania głosów przeciwko uchwale.

Ustawodawca nie reguluje i nie wypowiada się w przepisach ustawy, jak traktować głosy przeciw i wstrzymujące się. Jedynie w przepisie art. 22 ust. 4 UWL przewidziano wymóg zgody właścicieli lokali oraz uregulowano dalszy tryb postępowania w razie braku zgody wyrażonej w uchwale.

Skoro ustawodawca nie rozróżnia sytuacji, kiedy uchwała nie zapada z powodu braku odpowiedniej liczby głosów czy też większości głosów przeciwko uchwale i nie przewiduje wprost istnienia uchwał oddalających wnioski, nie ma podstaw, by to sąd tworzył konstrukcję uchwał negatywnych[8].

W związku z powyższym, zaskarżeniu podlega uchwała podjęta, a na skutek nieuzyskania większości głosów taka uchwała jest nieistniejąca[9]. Tak więc uchylanie uchwały odmawiającej zgody na dokonanie czynności jest bezprzedmiotowe, gdyż nie kreuje żadnego stosunku prawnego. Brak jest substratu, który należy wyeliminować z obrotu prawnego.

Sąd nie może w wyroku zobowiązać wspólnoty do powzięcia oczekiwanej przez właściciela uchwały, nie może zobowiązać właścicieli nieruchomości do wyrażenia zgody na jej dokonanie nawet gdyby wniosek taki był uzasadniony. Istniejący między stronami spór nie może zostać rozwiązany w postępowaniu o uchylenie uchwały[10].

Czytaj też: Sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

[1] S. Sołtysiński w: System Prawa Handlowego, Tom 17B, Warszawa 2016, s. 716.
[2]
E. Bończak-Kucharczyk Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz, Warszawa 2016, s. 613
[3]
por. wyrok Sądu Apelacyjnego (dalej jako SA) w Krakowie z 7.6.2016 r., sygn. akt ACa 307/16; w dalszej części opracowania w przypadku ponownego odwoływania się do tego samego wyroku wskazywana będzie wyłącznie sygnatury akt sprawy.
[4]
np. wyroki SA w: Katowicach z 23.11.2016 r., sygn. akt I ACa 410/16 i z 13.9.2016 r., sygn. akt I ACa 296/16; w Białymstoku z 27.1.2017 r., sygn. akt ACa 726/16.
[5]
wyroki SA w: Gdańsku z 23.01.2014 r., sygn. akt I ACa 679/13; w Lublinie z 6.04.2011 r., sygn. akt I ACa 103/11.
[6]
wyrok Sądu Okręgowego (dalej jako SO) w Gdańsku z 24.05.2016 r., sygn. akt XV C 340/15.
[7]
Sygn. akt I ACa 307/16.
[8]
Sygn. akt XV C 340/15.
[9]
Sygn. akt I ACa 296/16; sygn. akt I ACa 307/16; wyrok SO w Gdańsku z 28.02.2017 r., sygn. akt XV C 428/16.
[10]
Sygn. akt I ACa 307/16.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16931|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10540|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10109|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl