Ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości – i co dalej?

Joanna Walendowska  |  08.08.2017
To jak skok do wody – nie warto skakać do wody w zbiorniku, którego się nie zna lub nie ma się odpowiednich umiejętności.
To jak skok do wody – nie warto skakać do wody w zbiorniku, którego się nie zna lub nie ma się odpowiednich umiejętności.
foto: pixabay.com

Profesja zarządcy nieruchomości z pewnością nie należy do najłatwiejszych. Zawód ten jest nierozłącznie związany z koniecznością sprostania potrzebom i problemom bardzo specyficznego klienta, jakim jest wspólnota mieszkaniowa, współwłaściciele nieruchomości oraz mieszkańcy administrowanych budynków. Jest to również zawód obarczony bardzo dużą odpowiedzialnością - zarówno przed wspólnotą i jej członkami, jak równieżprzed ewentualnymi poszkodowanymi w związku ze zdarzeniami, za które odpowiedzialność można przypisać zarządcy nieruchomości.

To jak skok do wody – nie warto skakać do wody w zbiorniku, którego się nie zna lub nie ma się odpowiednich umiejętności.

Stara definicja

Katalog takich zdarzeń jest bardzo szeroki. Jeszcze przed wejściem w życie Ustawy z dnia 13 czerwca 2013r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów oraz nowelizacją Ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tejżeUstawie można było odnaleźć dość szczegółowe określenie terminu zarządzania nieruchomościami, a tym samym czynności, za które zarządca nieruchomości ponosi odpowiedzialność. Zgodnie z art. 185 ust. 1 przedmiotowej ustawy w jej brzmieniu sprzed 2014r.: Zarządzanie nieruchomością polega
na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

- zapewnienie  właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,

- zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,

- zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego,

- bieżące zarządzanie nieruchomością,

- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,

- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Brak definicji

Po 1 stycznia 2014r. przepisy cytowanego wyżej artykułu zmieniły się jednak – aktualnie z art. 185 Ustawy o gospodarce nieruchomościami usunięto literalną listę czynności. Wskazano natomiast bardzo wyraźnie, że zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Listę czynności, przez które mogliśmy rozumieć zarządzanie nieruchomościami, zastąpiono więc wyraźnym odniesieniem do umowy o zarządzanie. Zarządca odpowiada więc za wszystko to, do czego zobowiązał się
i co zostało wpisane w tę umowę. Katalog obowiązków, na podstawie którego możemy określić odpowiedzialność zarządcy w związku z powierzonymi mu obowiązkami, może być bardzo szeroki. Z drugiej strony ustawodawca podkreślił także, że żeby mówić o zarządzaniu nieruchomością w ogóle, niezbędnym jest zawarcie pisemnej umowy pomiędzy podmiotami oraz określenie w niej czynności zarządzania. Poza przedmiotową umową listę tych czynności określają inne przepisy odpowiednich ustaw (m.in. Prawo budowlane, Ustawa o własności lokali, Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach).

Określony w ten sposób zakres obowiązków zarządcy nieruchomości obowiązuje zarówno samego zarządcę, jak i ubezpieczyciela udzielającego ochrony ubezpieczeniowej w ramach polisy obowiązkowego ubezpieczenia OC Zarządcy Nieruchomości, zg. z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dn. 13 grudnia 2013 r. Można więc postawić tezę, że zakres ubezpieczenia tej polisy od dn. 1.01.2014 r. jest znacznie szerszy niż w polisach zawieranych przed tą datą.

Ponowne zmiany w prawie: 7 lipca 2017 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, przygotowaną przez MIB. Ma to zapewnić przejrzystą i stabilną sytuację stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami.

Przywrócona definicja

Zmiany przewidują przywrócenie definicji m.in. „zarządzania nieruchomościami”, a także definiują pojęcie „zarządca nieruchomości”.

Zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny. Zarządcą nieruchomości będzie mógł być wyłącznie przedsiębiorca. Kto nie będzie prowadził działalności gospodarczej w omawianym zakresie lub nie będzie zatrudniony u takiego przedsiębiorcy,  nie może być zarządcą! Każdy kto uznałby inaczej, naraża się na odpowiedzialność karną w wysokości 50 000 zł.

Same czynności zawodowe będą mogły być wykonywane przez osoby fizyczne na podstawie umowy z przedsiębiorcą, co ma ograniczyć ryzyko prowadzenia zarządzania nieruchomościami przez przypadkowe osoby.

Obowiązek dołączania kopii polisy OC

Nowe przepisy zobowiązują również zarządcę nieruchomości do dołączania kopii dokumentu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC) do umowy o zarządzanie nieruchomością.w przypadku braku dokumentu, stronie umowy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym!!! Mają też być wprowadzone dotkliwe sankcje za brak obowiązkowego ubezpieczenia OC zarządców nieruchomości.

Pojawić się ma też nowa regulacja dotycząca odpowiedzialności karnej za brak obowiązkowego ubezpieczenia, która zakłada kary pieniężne dla zarządców od 4-krotnego do 10-krotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. Decyzje w zakresie stosowania kar pieniężnych wydawać będzie wojewódzki inspektor Inspekcji Handlowej, właściwy ze względu na miejsce przeprowadzania kontroli.

Nowelizacja wejdzie w życie już od 1 września 2017 r.

Obowiązkowa polisa OC

Szczegóły dotyczące obowiązku zawarcia polisy OC Zarządcy Nieruchomości określa Ustawa o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych oraz wspomniane wyżej Rozporządzenie. Zgodnie z jego treścią, ochroną ubezpieczeniową w ramach polisy obowiązkowej objęta jest odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości (tj. podmiotu wykonującego czynności zarządzania, bez względu na formę organizacyjną prowadzonej działalności), w tym osób wykonujących czynności zarządzania pod jego nadzorem (czyli pracowników), za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Rozporządzenie określa także minimalną sumę gwarancyjną na jedno zdarzenie i na wszystkie zdarzenia w okresie trwania ubezpieczenia. Przedmiotowa polisa może zostać obecnie zawarta na kwotę 50.000 EUR.

Mając na uwadze bardzo szeroki zakres odpowiedzialności oraz możliwość powstania wysokich roszczeń, sugerowana przez ustawodawcę suma gwarancyjna jest rażąco niska. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku szkody, odpowiedzialność towarzystwa ubezpieczeń ograniczy się do kwoty wskazanej w polisie jako suma gwarancyjna. Nie oznacza to jednak, że odpowiedzialność zarządcy również zostanie w ten sposób ograniczona. Zarządca będzie zobligowany do pokrycia całości ustalonej kwoty odszkodowania. W przypadku więc zaangażowania odpowiedzialności towarzystwa ubezpieczeń do 50.000 EUR – do dopłaty różnicy pomiędzy kwotą odszkodowania a sumą gwarancyjną ze środków własnych.

Z uwagi na to wielu zarządców decyduje się dziś na podwyższenie sum gwarancyjnych ponad poziom minimalny wskazany przez ustawodawcę. Na rynku ubezpieczeń funkcjonują dziś dwa rozwiązania, które na to pozwalają:

- zawarcie jednej polisy obowiązkowego ubezpieczenia OC Zarządcy Nieruchomości na sumę gwarancyjną wyższą niż ustawowa (najczęściej: 75.000 EUR, 100.000 EUR),

- zawarcie polisy obowiązkowego ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości na minimalną sumę 50.000 EUR
oraz dodatkowej polisy ubezpieczenia OC nadwyżkowego (ponad sumę określoną w polisie obowiązkowej)
na warunkach dobrowolnych.

Pierwsze rozwiązanie jest spotykane rzadziej. Tylko nieliczne towarzystwa ubezpieczeń wyrażają zgodę na podwyższenie sumy gwarancyjnej na warunkach obowiązkowych, mimo że ustawodawca jasno określił kwotę 50.000 EUR jako minimalną. Jest to jednak rozwiązanie zdecydowanie korzystniejsze dla zarządcy, ponieważ zakres ubezpieczenia w polisie obowiązkowej, bez względu na sumę gwarancyjną, na jaką opiewa, opiera się  na treści rozporządzenia, w którym wskazano tylko trzy okoliczności, które wyłączają odpowiedzialność Ubezpieczyciela za powstałą szkodę.

Są to:

- szkody wyrządzone osobom bliskim (małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, powinowatemu
w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia lub jej małżonkowi, osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu),

- szkody polegające na zapłacie kar umownych,

- szkody powstałe wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, aktów terroru.

Dla porównania, w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia, na podstawie których zawierane są umowy ubezpieczenia dobrowolnego (w tym nadwyżkowe OC Zarządcy Nieruchomości – rozwiązanie drugie), towarzystwa ubezpieczeń wskazują od piętnastu do czterdziestu wyłączeń. Ograniczają w ten sposób swoją odpowiedzialność m.in. za szkody wyrządzone rażącym niedbalstwem lub winą umyślną pracowników, powstałych wskutek powolnego działania czynników na przedmiot szkody lub wskutek osiadania gruntu.

Zawarcie polisy obowiązkowego OC Zarządcy Nieruchomości na sumę gwarancyjną możliwie najwyższą (trudno jest określić wysokość ewentualnego maksymalnego roszczenia) jest więc podstawą dla zapewnienia bezpieczeństwa prowadzonej działalności. Posiadanie polisy obowiązkowej może być jednak niewystarczające – w szczególności w przypadku, gdy poza czynnościami wykonywanymi w ramach zawartych umów o zarządzanie, podmiot wykonuje inne czynności (np. sprzątanie, zagospodarowanie terenów zieleni, wywóz odpadów). Wówczas konieczne jest zawarcie dodatkowej polisy ubezpieczenia OC działalności firmy, która będzie dotyczyło czynności wykonywanych na podstawie odrębnych zleceń czy kontraktów.

Działalnością taką może być także: posiadanie nieruchomości, najem lokalu, zatrudnianie pracowników, działalność biurowa. Ubezpieczenie OC działalności powinno zabezpieczać wszystkie ewentualne szkody, jakie mogą powstać w związku z prowadzeniem firmy, m.in. wskutek: zalania pomieszczeń osób trzecich, szkód wyrządzonych pracownikom, utraty dokumentów.

Powyższe czynności oraz możliwe szkody, związane z ich wykonywaniem, nie będą objęte ochroną w ramach polisy ubezpieczenia obowiązkowego OC Zarządcy Nieruchomości. Trudno wyobrazić sobie, żeby zostały one wpisane w umowę o zarządzanie nieruchomością. Dla zarządcy są to działania poboczne – bardzo często są więc nieubezpieczone.

Tę działalność można jednak ubezpieczyć na warunkach dobrowolnych, na podstawie Ogólnych Warunków Ubezpieczeń proponowanych przez poszczególne towarzystwa ubezpieczeń. W tym przypadku będziemy mieli do czynienia z szerszym katalogiem wyłączeń, niż miałoby to miejsce w przypadku ubezpieczenia obowiązkowego. Szczegółowa analiza warunków proponowanych konkretnej firmie oraz zabezpieczenie niektórych zapisów poprzez wprowadzenie klauzul dodatkowych pozwoli jednak zapewnić optymalną ochronę także w tym zakresie.

Posiadanie polis ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości oraz dodatkowej polisy OC dla pozostałych działalności prowadzonych przez zarządcę może nie uczyni tej profesji łatwiejszą. Z pewnością jednak zapewni spokój i bezpieczeństwo w zakresie odpowiedzialności cywilnej za wszelkie szkody, jakie mogą zostać wyrządzone przez zarządcę nieruchomości w związku z prowadzoną przez niego działalnością.

Bierz  to, co chcesz i ile chcesz

Pamiętaj, że kiedy wdrażane są jakiekolwiek rozwiązania, zawsze należy wziąć pod uwagę specyfikę konkretnej firmy. Dlatego możesz czerpać z moich doświadczeń tyle, ile zechcesz. Biorąc pod uwagę swoją sytuację, wybierz to, co uważasz za korzystne. Pamiętaj jednocześnie, że informacje te są wyłącznie osobistymi poglądami ich autorów i nie stanowią w żadnym wypadku „rekomendacji brokerskich”.

Napisz koniecznie na maila lub w komentarzach, co udało ci się wykorzystać w twoim życiu zawodowym, a może nawet prywatnym? Jeśli nawet wykorzystasz tylko część  porad i  osiągniesz zadowalające rezultaty, dla mnie będzie to najlepszy dowód na sens tego projektu.

Chcesz wiedzieć wcześniej o kolejnych artykułach z tej serii? Kliknij tutaj » 

Zachęcam do czytania kolejnych odcinków cyklu. Miło mi również będzie, jeśli podzielisz się ze mną swoją opinią i doświadczeniami. Każdy może mieć wpływ na tematy kolejnych artykułów. Wystarczy, że napiszesz, co konkretnie cię interesuje, jaki problem moglibyśmy wyjaśnić, a obiecuję, że postaram się go uwzględnić. Swoje propozycje i oceny możesz wysyłać na adres: kontakt@okiembrokera.pl 
lub wpisując je bezpośrednio do tego formularza >>

 

 

Joanna Walendowska

 

Jest absolwentką Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego. Z WDB Brokerzy Ubezpieczeniowi S.A. związana jest od roku 2012. Uprawnienia brokerskie zdobyła w 2013r. Zajmuje się kompleksową obsługą klientów z rynku zarządców nieruchomości oraz klientów korporacyjnych.

 

Komentarze

(0)
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:

Produkty i technologie

7-8/2017

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Możliwości dobudowy wind są, tylko pieniędzy brak i prawo kuleje
  • - Rozliczanie kosztów ciepła i przegląd ciepłomierzy
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl