• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Orzecznictwo a uchwały małych wspólnot

W przypadku tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednio zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
W przypadku tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednio zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
mat. arch.

Tytułowa problematyka nie jest w orzecznictwie jednolicie rozstrzygana. Na tym tle pojawia się kilka istotnych zagadnień procesowych, z których kilka zostanie przedstawionych poniżej.

Podstawowe znaczenie ma uchwała SN wydana w sprawie o sygn. akt III CZP 60/09, w której stwierdzono, że artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako UWL) nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 UWL) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego[1].

W artykule:

• Uzasadnienie SN w kwestii tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej sposobu zarządu nieruchomością wspólną
• Kodeks cywilny a zarząd rzeczą wspólną
• Kodeks cywilny a ustawa o własności lokali
• Sądy wobec uchylenia uchwał
• Zaskarżenie w trybie art. 25 UWL

W sprawie tej powodowie domagali się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która obejmuje powodów jako właścicieli jednego lokalu oraz gminę – właściciela sześciu lokali. Członkowie wspólnoty nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu ani w umowie zawartej później. Zaskarżona uchwała podjęta została przez gminę, która ma większość udziałów we wspólnocie.

Uzasadnienie sądu

Sąd Najwyższy wskazał, że stosownie do art. 6 zd. 1 UWL, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Według art. 18 ust. 1 UWL, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli zarządu w ten sposób nie określą, obowiązują zasady, przewidziane w dalszych przepisach ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 3). Rozróżniają one sytuacje, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1).

W tym drugim przypadku, dotyczącym wspólnoty określanej, jako „duża wspólnota mieszkaniowa”, stosownie do art. 20 ust. 1 zd. 1 UWL, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Mają wówczas zastosowanie kolejne przepisy ustawy o własności lokali, w tym przepisy dotyczące podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 4, art. 23 i 24) oraz o zaskarżaniu tych uchwał do sądu (art. 25).

Jeżeli natomiast liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednio zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, czyli art. 199–209 kc oraz art. 611–616 kpc (art. 19 UWL).

Kodeks cywilny a zarząd rzeczą wspólną

Wymienione przepisy kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną, będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu od zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ, oraz zarządu powierniczego, określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego).

Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199–209 kc jest uregulowaniem kompletnym. Nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu.

Sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się przez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie w wypadkach, w których – stosownie do tego uregulowania – rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu.

Do tego zarządu nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 4, art. 23 i 24), ani o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25).

Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego.

Powyższe nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 UWL). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują – co do sposobu zarządu – zasady określone w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad w sposób przewidziany w art. 21 i nast. UWL, w tym w art. 25, lub przez odesłanie do tych przepisów. W takim wypadku – jeżeli umowa nie stanowi inaczej – uchwała właścicieli lokali może zostać zaskarżona do sądu na zasadach przewidzianych w art. 25 UWL.

W przypadku podejmowania tytułowych decyzji właściciele lokali wielokrotnie nadają jej nazwę „uchwały”. Takie określenie czynności świadczy wprost o intencji osób jej dokonujących, a więc o woli podjęcia decyzji wiążącej dla ogółu właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, także tych niegłosujących za „uchwałą”. Na tym tle powstają konflikty kończące się sporem sądowym, w którym osoba nieopowiadająca się za decyzją podjętą w formie uchwały, stara się ją kwestionować.

Zazwyczaj decyzje te dotyczą spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Decyzja taka nie jest uchwałą, o jakiej mowa w art. 25 UWL ze względu na brak kompetencji członków wspólnoty do decydowania o czynnościach zarządu w takiej formie.

W przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych kodeks cywilny wymaga „zgody” wszystkich właścicieli (art. 199 kc) lub większości (art. 201 kc).

 Głosowanie za podjęciem uchwały w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych jest także wyrażeniem zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Poza tym ustawa nie zastrzega także jakiejkolwiek formy szczególnej do jej podjęcia. Występują zatem istotne podobieństwa, które nie uzasadniają jednak stosowania tych samych środków ochrony prawnej przez właścicieli lokali, wobec wyraźnego ustawowego ich zróżnicowania.

Kodeks cywilny a ustawa o własności lokali

W związku z tym za niezasadny należy uznać pogląd, zgodnie z którym odesłanie w art. 19 UWL do przepisów kc i kpc o współwłasności nie oznacza, że w małej wspólnocie mieszkaniowej nie stosuje się przepisów rozdziału 4 ustawy, tj. przepisów art. 18–33. Przeciwne stanowisko miałoby prowadzić do wniosku, że mała wspólnota mieszkaniowa nie jest jednostką organizacyjną w rozumieniu art. 331 kc. To z kolei różnicowałoby sytuację prawną właścicieli w zależności od wielkości wspólnoty mieszkaniowej.

Wskazuje się ponadto, że właściciele w małej wspólnocie też podejmują uchwały. Stosuje się więc przepisy określające katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, dla których wymagane jest podjęcie uchwały (art. 22 ust. 3) oraz art. 25, dotyczący zaskarżania uchwał wspólnot mieszkaniowych.

Nie ma również przeszkód prawnych, by stosować art. 23 UWL w takim zakresie, w jakim nie pozostaje on w sprzeczności z art. 199 zd. 1 kc[2]. Mała wspólnota mieszkaniowa z pewnością jest jednostką organizacyjną w rozumieniu art. 331 kc, gdyż ustawa nie czyni tu rozróżnienia. Zróżnicowanie środków prawnych służących właścicielom w zależności od wielkości wspólnoty mieszkaniowej wynika z decyzji ustawodawcy, które może przecież wprowadzać różne środki ochrony w zależności od różnych czynników, w tym przypadku od ilości lokali. Inną sprawą jest efektywność tych środków ochrony w przypadku specyficznego składnika majątkowego, jakim jest nieruchomość wspólna.

Istotny pogląd w tym zakresie wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 września 2016 r., sygn. akt II CSK 817/15[3], przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 32/15[4]. W sprawie tej powodowie domagali się ustalenia, że nie istnieje uchwała wspólnoty mieszkaniowej o udzieleniu pełnomocnictwa do dysponowania jej środkami. W dniu podejmowania pierwszej z nich wspólnota liczyła łącznie 7 lokali. Sąd drugiej instancji wskazał na możliwość stosowania w tym przypadku art. 189 kpc. Zgodnie z tym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Sąd ocenił, że powodowie jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają interes prawny w ustaleniu, czy dana uchwała funkcjonująca w obrocie prawnym ma moc obowiązującą, skoro inni członkowie wspólnoty mieszkaniowej wywodzą z niej określone skutki prawne, związane z wykonywaniem czynności z zakresu zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd Najwyższy, oceniając to zagadnienie przyjął, że do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie miały przepisy art. 199 do 209 kc. W tej sytuacji uznał, że podjęcie decyzji przez członków takiej wspólnoty w formie uchwały nie jest równoznaczne z tym, że jest to uchwała podlegająca zaskarżeniu na podstawie art. 25 UWL, czy też na podstawie art. 189 kpc, jako nieistniejąca. Co jednak najistotniejsze wskazał, że przedmiotem zaskarżenia może być jedynie czynność (uchwała) podjęta przez podmiot, w którego kompetencji leży podejmowanie czynności w takiej formie. W związku z tym kwestionowaną uchwałę należało ocenić, jako uzgodnienie kwestii związanej z zarządem, do którego mają zastosowanie wymienione przepisy kodeksu cywilnego. Żądanie ustalenia nieistnienia uchwały jest w istocie żądaniem ustalenia nieistnienia prawa wymienionych osób do działania w imieniu wspólnoty. Zostało ono zgłoszone z obejściem drogi wskazanej w przepisach regulujących zarząd rzeczą wspólną (art. 203 kc). Z kompletności uregulowania zarządu w przepisach art. 199
do 209 kc wynika możliwość skorzystania z ochrony tam przewidzianej.

W wyroku Sądu Najwyższego możliwość stosowania art. 189 kpc została zakwestionowana poprzez wskazanie, że właściciel lokalu niezadowolony z „uchwały” małej wspólnoty mieszkaniowej powinien korzystać z art. 203 kc. Stanowi on, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Sąd Najwyższy nie wskazał jednak, na której z przesłanek tego przepisu właściciel lokalu miałby się oprzeć, chcąc kwestionować uchwałę. Wniosek o ustanowienie zarządcy składa się do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości wspólnej (art. 606 kpc). Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy o tyle, o ile nie przeszkadza to w wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności (art. 612 § 1 kpc), a sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania (art. 614 kpc). Propozycja ta jest pewnym rozwiązaniem problemu, jednak w przypadku pojedynczych czynności spełniających przesłanki z art. 203 kc ustanowienie zarządcy może być środkiem zbyt radykalnie ingerującym w zarząd nieruchomością wspólną.

Sądy wobec uchylenia uchwał

W orzecznictwie pojawiają się jednak także orzeczenia, z których wynika, że sądy powszechne rozpatrują w trybie art. 25 UWL sprawy o uchylenie uchwał małych wspólnot mieszkaniowych, gdy brak jest umowy, o jakiej mowa w art. 18 UWL[5]. W sprawach takich schemat rozstrzygania jest podobny. Sąd najpierw ocenia, czy czynność, której dotyczyła uchwała wchodziła w zakres zwykłego zarządu, czy też go przekroczyła. Przesądzając pozytywnie tę kwestię na korzyść drugiego wariantu następnie uznaje, że miał do niej zastosowanie art. 199 kc, a więc, że decyzja musiała być podjęta jednogłośnie. Z powodu uchybienia temu przepisowi następowało uchylenie uchwały małej wspólnoty mieszkaniowej. Podzielając jednak stanowisko wyrażone w powołanej wyżej uchwale III CZP 60/09, należy ocenić to stanowisko jako nieprawidłowe.

Opowiadając się za stanowiskiem wyrażonym we wspomnianej uchwale otwiera się możliwość stosowania art. 1481 kpc. Stanowi on, że sąd może rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym, gdy pozwany uznał powództwo lub gdy po złożeniu przez strony pism procesowych i dokumentów, w tym również po wniesieniu zarzutów lub sprzeciwu od nakazu zapłaty albo sprzeciwu od wyroku zaocznego, sąd uzna – mając na względzie całokształt przytoczonych twierdzeń i zgłoszonych wniosków dowodowych – że przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne
(§ 1). Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym jest niedopuszczalne, jeżeli strona w pierwszym piśmie procesowym złożyła wniosek o przeprowadzenie rozprawy, chyba że pozwany uznał powództwo (§ 3).

W przypadku zaskarżania uchwał małych wspólnot mieszkaniowych istotne znaczenie ma także to, jaki jest skutek zaskarżenia uchwały małej wspólnoty mieszkaniowej w drodze powództwa z art. 25 UWL przez pryzmat wyboru roszczenia przez powoda.

Zagadnieniem tym zajmował się Sąd Apelacyjny w Szczecinie w sprawie zakończonej wyrokiem z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt I ACa 391/14[6]. Powodowa gmina wniosła pozew przeciwko czterem właścicielom lokali o uchylenie uchwał. Strony tworzą wspólnotę mieszkaniową, zaś w nieruchomości jest sześć lokali. Pozwani, określając siebie wspólnotą mieszkaniową, podjęli uchwałę dotyczącą zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością oraz uchwałę w sprawie wybrania zarządcy. Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, przytaczając argumentację podobną jak w uchwale III CZP 60/09. Ocenił, że uchwały stanowią umowy zawarte przez czterech członków wspólnoty mieszkaniowej i tylko ich dotyczą, a nie powódki. Obie umowy dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd i do każdej z tych czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Powódka nie może domagać się ich uchylenia, gdyż są faktycznie jedynie porozumieniami zawartymi i wywierającymi skutki wobec pozwanych biorących udział w „ich podejmowaniu”. Nie można im przypisać cech uchwał wspólnoty mieszkaniowej, podejmowanych w trybie ustawy o własności lokali. Uchwały na podstawie przepisów ustawy, podlegające zaskarżeniu, mogą bowiem podejmować tylko takie wspólnoty, w których zarząd sprawowany jest na podstawie przepisów ustawy.

Sąd Apelacyjny rozpoznając apelację powołał się na art. 321 § 1 kpc, zgodnie z którym sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Zakaz orzekania ponad żądanie oznacza, że o treści wyroku zarówno w sensie pozytywnym, jak i negatywnym decyduje żądanie strony w rozumieniu art. 187 § 1 kpc. Przewidziane w art. 321 kpc związanie sądu żądaniem, co do zasady, ma w procesie charakter bezwzględny[7]. Wyrażona w nim zasada niedopuszczalności wyrokowania, co do przedmiotu nieobjętego żądaniem, oznacza niemożność objęcia rozstrzygnięciem sądu innych roszczeń niż przedstawione przez powoda. Poza tym określone w pozwie żądanie jest w myśl art. 187 § 1 kpc zindywidualizowane przytoczonymi przez powoda okolicznościami faktycznymi. Przy tym powód nie ma obowiązku przytoczenia podstawy prawnej dochodzonego roszczenia. Sąd nie może uwzględnić roszczenia w oparciu o inną podstawę faktyczną niż podana przez powoda, gdyż byłoby to dokonaniem niedopuszczalnej zmiany powództwa i orzeczeniem ponad żądanie[8]. Zakaz orzekania ponad żądanie odnosi się do dwóch płaszczyzn – bądź do samego żądania bądź do jego podstawy faktycznej. W przepisie art. 321 § 1 kpc jest mowa o żądaniu w rozumieniu art. 187 § 1 kpc, a w myśl tego przepisu obligatoryjną treść każdego pozwu stanowi dokładnie określone żądanie oraz przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie[9]. Odnośnie żądania procesowego, to sąd ma obowiązek orzec o nim negatywnie lub pozytywnie, a w żadnym razie nie może rozstrzygać o innym roszczeniu, aniżeli zgłoszone przez samego powoda.

Powodowa gmina domagała się „uchylenia” dwóch uchwał podjętych przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem tylko przepisy ustawy o własności lokali dotyczą kwestii podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową, przewidując możliwość ich zaskarżania (art. 25). Nie znajdują one automatycznie zastosowania w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych.

W związku z powyższym Sąd Apelacyjny uwydatnił omówiony już wyżej zakaz orzekania sądu ponad żądanie w kontekście żądania sformułowanego przez powoda oraz ustalenia, że również przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności nie dają możliwości „zaskarżenia uchwały” jako takiej poprzez wytoczenie powództwa o „uchylenie uchwały”.

Oceniając żądanie gminy sąd odwoławczy doszedł więc do przekonania, że powództwo w nadanym mu przez powoda kształcie nie mogło zostać uwzględnione. Nie było możliwe, bez naruszenia art. 321 § 1 kpc, rozpatrywanie takiego powództwa, jako dotyczącego żądania ustalenia nieistnienia czy nieważności czynności prawnych, dokonanych bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu, bądź bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu, czy na zasadzie art. 202 kc, jako żądania rozstrzygnięcia przez sąd w zakresie zamierzonej przez większość współwłaścicieli czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (w takim wypadku wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie sporu przez sąd ma zapobiec dokonaniu czynności, a orzeczenie sądu uwzględniające wniosek polega na wydaniu zakazu dokonania zamierzonej czynności).

Przepisy art. 199, art. 201 i art. 202 kc nie obejmują żądania „uchylenia uchwały”. Oznaczałoby to wyrokowanie w sprawie przez sąd w sprzeczności z unormowaniem art. 321 § 1 kpc, gdyż naruszałoby wymagania odnoszące się do przedmiotu roszczenia, prowadząc do rozstrzygania przez sąd o czymś innym, aniżeli żądała powódka w pozwie. Skoro przedmiotem powództwa gminy było konsekwentnie uchylenie uchwał, to wobec braku podstaw prawnych do uwzględnienia takiego powództwa w świetle przepisów ustawy o własności lokali, której uregulowania nie miały w tym przypadku zastosowania, oraz braku możliwości innej kwalifikacji żądania (z uwagi na ograniczenia wynikające z art. 321 kpc), żądanie nie mogło być uwzględnione.

Podobną sytuację oceniał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt I ACa 578/16. Powódka w apelacji podniosła, że w sprawie działała sama, bez profesjonalnego pełnomocnika procesowego. Zarzuciła sądowi pierwszej instancji, że ten nie dokonał prawidłowej kwalifikacji prawnej jej roszczenia. Z jej pism procesowych wynikało, że zarzucała, że jest krzywdzona przez pozostałych właścicieli i z tego właśnie powodu kieruje sprawę do sądu. Tak więc dochodziła intuicyjnie roszczenia w oparciu o art. 202 kc. Podniosła, że pracownicy zarządu wprowadzili ją w błąd co do podstaw podjętej uchwały, bowiem z samej jej treści wynikało, że głosowanie przeprowadzono zgodnie z art. 23 ust. 2 UWL. Powyższe miało mieć wpływ na charakter zgłoszonego przez nią roszczenia. Rzeczą sądu jest ustalenie faktycznej podstawy rozstrzygnięcia. O tym, które fakty są istotne dla rozstrzygnięcia, decyduje przedmiot postępowania w sprawie. Strona powodowa przedstawia w pozwie okoliczności, które jej zdaniem kreują dochodzone roszczenie. To ona jest dysponentem roszczenia procesowego. O treści wyroku – w sensie pozytywnym, jak i negatywnym – decyduje więc żądanie strony. Powódka w apelacji potwierdziła, że domaga się uchylenia uchwały, ewentualnie ustalenia nieistnienia uchwały.

Zaskarżenie w trybie art. 25 UWL

Powyższe orzeczenia wskazują na jedno z istotnych zagadnień dotyczących błędnego zaskarżania decyzji małych wspólnot mieszkaniowych. Zdarza się bowiem, że właściciel lokalu niezadowolony z treści takiej decyzji, nazwanej przez głosujących „uchwałą”, zaskarża ją do sądu w trybie art. 25 UWL, często z powodu błędnego pouczenia go przez pozostałych właścicieli lokali. Dla oceny zasadności powództwa takie błędne pouczenie nie ma jednak znaczenia, a więc – zgodnie z dominującym stanowiskiem – powództwo powinno zostać oddalone jako niezasadne. Dla powoda wiąże się to z koniecznością poniesienia kosztów opłaty sądowej, ewentualnie kosztów zastępstwa procesowego strony przeciwnej[10]. Zastosowanie się do takiego błędnego pouczenia nie powinno, co do zasady, uzasadniać odstąpienia od obciążenia przegrywającego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu stronie przeciwnej. Zgodnie jednak z art. 102 kpc w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Pojęcie „wypadków szczególnie uzasadnionych” nie jest definiowane. Jednak art. 102 kpc nie wymaga, żeby strona wygrywająca sprawę, na rzecz której nie został zasądzony zwrot kosztów procesu, postępowała niewłaściwie lub żeby można jej było przypisać jakąkolwiek postać winy[11]. Zależnie zatem od okoliczności sprawy (np. osoby powoda, jego wieku, stanu zdrowia, działaniu w zaufaniu do pouczenia, które może być np. udzielone przez administratora nieruchomości) może się zdarzyć, że sąd nie zasądzi na rzecz strony wygrywającej kosztów procesu w związku z błędnym pouczeniem, co do możliwości kwestionowania uchwały w drodze powództwa z art. 25 UWL.       



[1] OSNC 2010/4/50.
[2]
R. Strzelczyk, A.Turlej, Własność lokali, komentarz, Warszawa 2007 r., s. 340 – 341.
[3]
LEX nr 2160133.
[4]
Z porównania uzasadnień wyroków zapadłych w sprawach sygn. akt II CSK 817/15 oraz sygn. akt I ACa 32/15 wynika, że pierwszy z nich zapadł na skutek skargi kasacyjnej wniesionej od wyroku zapadłego w drugiej ze spraw.
[5]
Por. SO we Wrocławiu w wyroku z 11.01.2013 r., sygn. akt I C 1279/12; SO w Świdnicy w wyroku z 16.03.2015 r., sygn. akt I C 1778/14; SA w Szczecinie w wyroku z 20.05.2016 r., sygn. akt I ACa 1006/15; w dwóch pierwszych wyraźnie wskazano na art. 25 UWL; w ostatniej ze spraw sąd pierwszej instancji rozpoznał sprawę jako sprawę o uchylenie uchwały, a sąd odwoławczy wskazał, że członkom małej wspólnoty mieszkaniowej nie przysługuje takie powództwo, mogą oni żądać rozstrzygnięcia przez sąd, jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, a podstawą tego żądania może być art. 202 kc a nie art. 25 UWL; czynność, której dotyczyła uchwała, sąd drugiej instancji ocenił jako nie przekraczającą zakresu zwykłego zarządu, a w związku z tym, że za uchwałą głos oddał właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej, apelacja została oddalona.
[6]
LEX nr 1563593.
[7]
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 21.02.2014 r., sygn. akt I ACa 1130/13, LEX nr 1451698; postanowienie Sądu Najwyższego z 13.09.2007 r., sygn. akt III CZP 80/07, LEX nr 345571.
[8]
Wyrok Sądu Najwyższego z 22.09.2011 r., sygn. akt V CSK 418/10, LEX nr 960546.
[9]
Wyrok Sądu Najwyższego z 16.06.2010 r., sygn. akt I CSK 476/09, LEX nr 737242.
[10]
W tym zakresie pojawia się kolejne zagadnienie, tj. sposobu reprezentacji strony przeciwnej w procesie, czyli kto ma być pozwanym – wspólnota mieszkaniowa czy poszczególni właściciele lokali, gdyż przecież – co do zasady – mała wspólnota mieszkaniowa nie ma organu, który mógłby ją reprezentować; zagadnienie to nie będzie jednak omawiane w niniejszym artykule.
[11]
Postanowienie SN z 7.01.1982 r., sygn. akt II CZ 191/81, LEX nr 8389.

Wynajęcie adwokata z uchwałą czy bez?

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19236|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12603|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11736|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl