CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rozliczanie kosztów ogrzewania z kotłowni własnej. Analiza przypadku

Zarządca/właściciel – to nie dostawca ciepła
Przyczyną kłopotów zarządców budynków wielolokalowych z poprawnym rozliczaniem kosztów ciepła do ogrzewania lokali są nieprecyzyjne uregulowania tego zagadnienia ustawie Prawo energetyczne.
Przyczyną kłopotów zarządców budynków wielolokalowych z poprawnym rozliczaniem kosztów ciepła do ogrzewania lokali są nieprecyzyjne uregulowania tego zagadnienia ustawie Prawo energetyczne.
Rys. redakcja Administratora
Ciąg dalszy artykułu...

Zarządca/właściciel – to nie dostawca ciepła

Jest jeszcze jeden powód, chyba najważniejszy, dla którego właściciel/zarządca budynku w opisywanej sytuacji nie może być traktowany jako dostawca ciepła i naliczać kosztów uzasadnionych w opłacie za ciepło do ogrzewania, pobieranej od lokatorów. Jeśli jest dostawca, to musi być też odbiorca (odbiorcy). Użytkownicy lokali w budynku wielolokalowym nie są odbiorcami ciepła w świetle przepisów ustawy Prawo energetyczne. Art. 3 tej ustawy zawiera następujące definicje:

Art. 3. Użyte w ustawie określenia oznaczają:

12) przedsiębiorstwo energetyczne – podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wytwarzania, przetwarzania, magazynowania, przesyłania, dystrybucji paliw albo energii lub obrotu nimi;

13) odbiorca – każdego, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym;

13a) odbiorca końcowy – odbiorcę dokonującego zakupu paliw lub energii na własny użytek; do własnego użytku nie zalicza się energii elektrycznej zakupionej w celu jej zużycia na potrzeby wytwarzania, przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej;

13b) odbiorca paliw gazowych lub energii elektrycznej w gospodarstwie domowym – odbiorcę końcowego dokonującego zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła wyłącznie w celu ich zużycia w gospodarstwie domowym.

Umowa o dostawę ciepła powinna spełniać warunki rozporządzenia [4] i być oparta o taryfę.

Właściciel/zarządca budynku nie zawiera z lokatorem umowy o dostawę ciepła, tylko umowę najmu lokalu. To, że lokal mieszkalny, jako pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, powinien być ogrzewany, wynika z przepisów techniczno-budowlanych, które nie regulują spraw opłat za ogrzewanie.

Ustawa traktuje użytkownika lokalu jako odbiorcę końcowego wyłącznie w odniesieniu do paliw gazowych i energii elektrycznej (pkt 13b). O cieple nie ma mowy.

Wniosek: Spółka „X” jako właściciel/zarządca budynku w opłatach za ciepło dostarczane do ogrzewania z kotłowni wbudowanej, może obciążać użytkowników lokali wyłącznie kosztami zużytego paliwa i energii elektrycznej, zgodnie z przepisem art. 45a ust. 5 ustawy Prawo energetyczne.

Wszystkie pozostałe koszty należą do kosztów utrzymania całej nieruchomości i powinny być rejestrowane na kontach dotyczących eksploatacji bieżącej budynku, amortyzacji, funduszu remontowego itd., a następnie dzielone pomiędzy użytkowników lokali w opłatach dotyczących tych pozycji kosztów. Kotłownia wbudowana nie stanowi wyodrębnionej nieruchomości, ani nie jest odrębnym przedmiotem własności właściciela budynku. Zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, wydanymi z mocy ustawy Prawo budowlane, jest elementem części wspólnej budynku, na równi z całą instalacją centralnego ogrzewania.

Umowa najmu a odpowiedzialność

Przedstawiony regulamin narusza przepisy ustawy Prawo energetyczne jeszcze z innego powodu. Nie uwzględnia bowiem prawa do opustów z tytułu przerw w ogrzewaniu lub niedogrzewania. Jest to nieuczciwe i sprzeczne z wymaganiami ustawy Prawo energetyczne, która nakazuje stosować takie opusty.

Z ostrożności należy rozważyć jeszcze jedną kwestię. Być może właściciel rozpatrywanego budynku – Spółka „X” – korzysta z jakichś specjalnych uprawnień, które pozwalają jej na odmienne od ustalonych w Prawie energetycznym gospodarowanie nośnikami energii i odmienne rozliczanie kosztów. Prawo energetyczne zawiera następujące wyłączenia:

Art. 1 ust. 3. przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) wydobywania kopalin ze złóż oraz bezzbiornikowego magazynowania paliw w zakresie uregulowanym ustawą z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (DzU z 2005 r. nr 228, poz. 1947, z późn. zm.);

2) wykorzystywania energii atomowej w zakresie uregulowanym ustawą z dnia 29 listopada 2000 r. – Prawo atomowe (DzU z 2012 r., poz. 264 i 908).

Działalność Spółki „X” nie należy do zakresu objętego przepisami wyżej wymienionych ustaw.

Dalej, art. 21 ustawy Prawo energetyczne określa, że zadania z zakresu regulacji rynku energetycznego realizuje Prezes Urzędu Regulacji Energetyki (URE), działający poprzez Odział Centralny URE oraz Odziały terenowe. Prezes URE kontroluje przestrzeganie przepisów ustawy Prawo energetyczne przez podmioty działające na terenie całego kraju. Równocześnie art. 21a ustawy Prawo energetyczne stanowi, że w wymienionych w tym artykule instytucjach (wojsko, policja itd.), organami właściwymi ds. regulacji gospodarki paliwami i energią są inspekcje gospodarki energetycznej, powoływane przez właściwych ministrów w uzgodnieniu z Prezesem URE.

Art. 21a ustawy Prawo energetyczne nie wprowadza żadnych odstępstw od przepisów ustawy dla wymienionych w nim instytucji państwowych, można się jednak spodziewać, że odrębny nadzór może skutkować jakimiś różnicami w rozumieniu tych przepisów. Spółka „X” nie została wymieniona w art. 21a ustawy. Oznacza to, że podlega powszechnie obowiązującym przepisom, a kontrolę nad ich przestrzeganiem powinny sprawować Terenowe Oddziały URE.

Na końcu artykułu [1] znajduje się uwaga o możliwości przedawnienia się opłat za ogrzewanie – jako opłat okresowych. Wydaje się celowym spojrzenie na to zagadnienie inaczej. Przedawnienie dotyczy opłat okresowych (np. czynszu czy podatków lokalnych na rzecz gminy), które zostały jednoznacznie określone w chwili, w której były wymagalne. W opisywanym przypadku właściciel – Spółka „X” – domaga się od lokatorów dopłaty za ogrzewanie w poprzednich okresach ogrzewczych wg stawek ustalonych przez tegoż właściciela po upływie kilku lat od okresu, którego opłaty te miałyby dotyczyć. Lokatorzy nie zalegają z opłatami ustalonymi w poprzednich latach. Nie godzą się tylko na dopłacanie za poprzednie lata.

Należy zauważyć, że sytuacja Spółki „X” jako właściciela/zarządcy budynku jest odmienna od sytuacji zarządu np. spółdzielni mieszkaniowej lub profesjonalnego zarządcy wynajętego przez wspólnotę mieszkaniową.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej lokatorzy, na odmiennych zasadach w każdej z tych form prawnych, są jednak współwłaścicielami budynku i solidarnie odpowiadają za zobowiązania, wynikające z zaległości w opłatach na rzecz zewnętrznych dostawców mediów, jeśli takowe zaległości powstały, np. na skutek złej kalkulacji opłat, sprzeniewierzenia przez osoby zarządzające wpłacanych przez lokatorów pieniędzy, bałaganu w dokumentacji spowodowanego zmianami organizacyjnymi czy innych zaniedbań. W takiej sytuacji w spółdzielni mieszkaniowej odwołuje się członka zarządu odpowiedzialnego za powstałą sytuację, a we wspólnocie mieszkaniowej zmienia zarządcę, ale zaległe zobowiązania lokatorzy (lub członkowie wspólnoty) muszą spłacić. Ewentualne roszczenia w stosunku do osób winnych stanowią odrębny problem.

Spółka „X” nie jest zarządem spółdzielni ani wynajętym zarządcą. Jest właścicielem budynku i czerpie pożytki z wynajmowania lokali. Jeśli w latach poprzednich właściciel ustalił lokatorowi w umowie najmu jakiś poziom opłat, z podziałem na opłaty za ogrzewanie, wodę itd., jak również opłatę za wynajem (czynsz), a po iluś latach okazało się, że ma z tego powodu straty, to ponosi pełną odpowiedzialność za własne decyzje. Może próbować zrekompensować sobie te straty wymawiając umowę i ustalając na przyszłość nowy poziom opłat tak, aby pokryć rzeczywiste koszty bieżące i dodatkowo wyrównać straty z lat poprzednich. Nie może jednak, moim zdaniem, domagać się opłat wstecz, bo łamie w ten sposób zawartą z lokatorem umowę.

Regulamin rodzajem prawa lokalnego

Podsumowując, na podstawie informacji dostarczonych przez lokatora budynku ogrzewanego z kotłowni wbudowanej można stwierdzić, że rozliczenia kosztów ogrzewania obciążające lokatorów są prowadzone niewłaściwie, z naruszeniem obowiązujących przepisów, a regulamin rozliczeń wprowadzony przez właściciela/zarządcę tego budynku jest wadliwy.

W artykule [2] zwrócono uwagę na błędy formalne tego regulaminu. Należy tu dodać, że oprócz niezgodności z wymaganiami ustawy Prawo energetyczne podstawową wadą regulaminu jest to, że został on opracowany centralnie dla wszystkich rodzajów budynków, będących w zasobach właściciela w całym kraju. Jak słusznie zauważono w artykule [1], regulamin rozliczeń kosztów ogrzewania w budynku stanowi rodzaj prawa lokalnego, które powinno być zgodne z prawem powszechnie obowiązującym, ale także powinno być dostosowane do warunków technicznych obiektu, którego regulamin dotyczy.

Absurdem jest, w rozpatrywanym przypadku, że w stosunku do budynku ogrzewanego z kotłowni wbudowanej, pojawia się pozycja kosztów „amortyzacja sieci przesyłowych”, podczas gdy żadne sieci przesyłowe tam nie występują, ciepło z kotła trafia wprost do instalacji centralnego ogrzewania.

Na zakończenie wypada jednak przypomnieć, że pierwotną przyczyną kłopotów zarządców budynków wielolokalowych z poprawnym rozliczaniem kosztów ciepła do ogrzewania lokali pomiędzy użytkowników tych lokali są nieprecyzyjne i niekompletne uregulowania tego zagadnienia w art. 45a ustawy Prawo energetyczne. O poprawne, zgodne z zasadami techniki ogrzewczej i przepisów metrologicznych oraz zdrowym rozsądkiem, uregulowanie tych zagadnień w ustawie zabiega od wielu lat Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii, które jest organizacją „non profit”, promującą racjonalizację zużycia energii, w tym ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynkach wielorodzinnych, w oparciu o pomiar indywidualnego zużycia ciepła w lokalu.

Niestety, wieloletnie wysiłki Stowarzyszenia w tej sprawie napotykają na niezrozumiały opór zarówno prawodawców jak i urzędników odpowiedzialnych za przygotowanie przepisów. Przedstawiciele Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii systematycznie występują na łamach „Administratora” oraz innych czasopism technicznych, wykładając swoje poglądy i racje.

***

Przedstawione w niniejszym tekście rozumowanie, poglądy i argumentacja są wyrazem rozumienia przepisów ustawy Prawo budowlane oraz ustawy Prawo energetyczne przez autora niniejszej analizy przypadku i jego zainteresowania technicznie poprawnymi sposobami rozliczania kosztów ogrzewania lokali w budynkach wielolokalowych, na podstawie zużycia ciepła przez użytkownika lokalu. Właściwa interpretacja przepisów ustawy i ocena działania właściciela budynku należy do wyłącznej kompetencji sądów powszechnych.

Literatura:

1. Stec-Bielak A., Regulamin rozliczania kosztów ciepła a Prawo energetyczne, „Administrator” nr 4/2017.
2. Cichowski K., Ciepło z własnej kotłowni – studium przypadku, „Administrator” nr 4/2017.
3. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne – tekst jednolity (DzU z 2012 r., poz. 1059) [Uwaga: przywołano tekst tego przepisu aktualny w chwili uchwalania omawianego regulaminu].
4. Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 17 września 2010 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (DzU z 2010 r. nr 194, poz.1291).

Czytaj też: Koszty ciepła w budynku – obowiązek opomiarowania i rozliczania >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak utrzymać ciśnienie, usuwać zanieczyszczenia i odgazować systemy HVAC?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10657|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10230|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl