CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Rozliczanie kosztów ogrzewania z kotłowni własnej. Analiza przypadku

Zarządca/właściciel – to nie dostawca ciepła
Przyczyną kłopotów zarządców budynków wielolokalowych z poprawnym rozliczaniem kosztów ciepła do ogrzewania lokali są nieprecyzyjne uregulowania tego zagadnienia ustawie Prawo energetyczne.
Przyczyną kłopotów zarządców budynków wielolokalowych z poprawnym rozliczaniem kosztów ciepła do ogrzewania lokali są nieprecyzyjne uregulowania tego zagadnienia ustawie Prawo energetyczne.
Rys. redakcja Administratora
Ciąg dalszy artykułu...

Zarządca/właściciel – to nie dostawca ciepła

Jest jeszcze jeden powód, chyba najważniejszy, dla którego właściciel/zarządca budynku w opisywanej sytuacji nie może być traktowany jako dostawca ciepła i naliczać kosztów uzasadnionych w opłacie za ciepło do ogrzewania, pobieranej od lokatorów. Jeśli jest dostawca, to musi być też odbiorca (odbiorcy). Użytkownicy lokali w budynku wielolokalowym nie są odbiorcami ciepła w świetle przepisów ustawy Prawo energetyczne. Art. 3 tej ustawy zawiera następujące definicje:

Art. 3. Użyte w ustawie określenia oznaczają:

12) przedsiębiorstwo energetyczne – podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wytwarzania, przetwarzania, magazynowania, przesyłania, dystrybucji paliw albo energii lub obrotu nimi;

13) odbiorca – każdego, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym;

13a) odbiorca końcowy – odbiorcę dokonującego zakupu paliw lub energii na własny użytek; do własnego użytku nie zalicza się energii elektrycznej zakupionej w celu jej zużycia na potrzeby wytwarzania, przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej;

13b) odbiorca paliw gazowych lub energii elektrycznej w gospodarstwie domowym – odbiorcę końcowego dokonującego zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła wyłącznie w celu ich zużycia w gospodarstwie domowym.

Umowa o dostawę ciepła powinna spełniać warunki rozporządzenia [4] i być oparta o taryfę.

Właściciel/zarządca budynku nie zawiera z lokatorem umowy o dostawę ciepła, tylko umowę najmu lokalu. To, że lokal mieszkalny, jako pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, powinien być ogrzewany, wynika z przepisów techniczno-budowlanych, które nie regulują spraw opłat za ogrzewanie.

Ustawa traktuje użytkownika lokalu jako odbiorcę końcowego wyłącznie w odniesieniu do paliw gazowych i energii elektrycznej (pkt 13b). O cieple nie ma mowy.

Wniosek: Spółka „X” jako właściciel/zarządca budynku w opłatach za ciepło dostarczane do ogrzewania z kotłowni wbudowanej, może obciążać użytkowników lokali wyłącznie kosztami zużytego paliwa i energii elektrycznej, zgodnie z przepisem art. 45a ust. 5 ustawy Prawo energetyczne.

Wszystkie pozostałe koszty należą do kosztów utrzymania całej nieruchomości i powinny być rejestrowane na kontach dotyczących eksploatacji bieżącej budynku, amortyzacji, funduszu remontowego itd., a następnie dzielone pomiędzy użytkowników lokali w opłatach dotyczących tych pozycji kosztów. Kotłownia wbudowana nie stanowi wyodrębnionej nieruchomości, ani nie jest odrębnym przedmiotem własności właściciela budynku. Zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, wydanymi z mocy ustawy Prawo budowlane, jest elementem części wspólnej budynku, na równi z całą instalacją centralnego ogrzewania.

Umowa najmu a odpowiedzialność

Przedstawiony regulamin narusza przepisy ustawy Prawo energetyczne jeszcze z innego powodu. Nie uwzględnia bowiem prawa do opustów z tytułu przerw w ogrzewaniu lub niedogrzewania. Jest to nieuczciwe i sprzeczne z wymaganiami ustawy Prawo energetyczne, która nakazuje stosować takie opusty.

Z ostrożności należy rozważyć jeszcze jedną kwestię. Być może właściciel rozpatrywanego budynku – Spółka „X” – korzysta z jakichś specjalnych uprawnień, które pozwalają jej na odmienne od ustalonych w Prawie energetycznym gospodarowanie nośnikami energii i odmienne rozliczanie kosztów. Prawo energetyczne zawiera następujące wyłączenia:

Art. 1 ust. 3. przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) wydobywania kopalin ze złóż oraz bezzbiornikowego magazynowania paliw w zakresie uregulowanym ustawą z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (DzU z 2005 r. nr 228, poz. 1947, z późn. zm.);

2) wykorzystywania energii atomowej w zakresie uregulowanym ustawą z dnia 29 listopada 2000 r. – Prawo atomowe (DzU z 2012 r., poz. 264 i 908).

Działalność Spółki „X” nie należy do zakresu objętego przepisami wyżej wymienionych ustaw.

Dalej, art. 21 ustawy Prawo energetyczne określa, że zadania z zakresu regulacji rynku energetycznego realizuje Prezes Urzędu Regulacji Energetyki (URE), działający poprzez Odział Centralny URE oraz Odziały terenowe. Prezes URE kontroluje przestrzeganie przepisów ustawy Prawo energetyczne przez podmioty działające na terenie całego kraju. Równocześnie art. 21a ustawy Prawo energetyczne stanowi, że w wymienionych w tym artykule instytucjach (wojsko, policja itd.), organami właściwymi ds. regulacji gospodarki paliwami i energią są inspekcje gospodarki energetycznej, powoływane przez właściwych ministrów w uzgodnieniu z Prezesem URE.

Art. 21a ustawy Prawo energetyczne nie wprowadza żadnych odstępstw od przepisów ustawy dla wymienionych w nim instytucji państwowych, można się jednak spodziewać, że odrębny nadzór może skutkować jakimiś różnicami w rozumieniu tych przepisów. Spółka „X” nie została wymieniona w art. 21a ustawy. Oznacza to, że podlega powszechnie obowiązującym przepisom, a kontrolę nad ich przestrzeganiem powinny sprawować Terenowe Oddziały URE.

Na końcu artykułu [1] znajduje się uwaga o możliwości przedawnienia się opłat za ogrzewanie – jako opłat okresowych. Wydaje się celowym spojrzenie na to zagadnienie inaczej. Przedawnienie dotyczy opłat okresowych (np. czynszu czy podatków lokalnych na rzecz gminy), które zostały jednoznacznie określone w chwili, w której były wymagalne. W opisywanym przypadku właściciel – Spółka „X” – domaga się od lokatorów dopłaty za ogrzewanie w poprzednich okresach ogrzewczych wg stawek ustalonych przez tegoż właściciela po upływie kilku lat od okresu, którego opłaty te miałyby dotyczyć. Lokatorzy nie zalegają z opłatami ustalonymi w poprzednich latach. Nie godzą się tylko na dopłacanie za poprzednie lata.

Należy zauważyć, że sytuacja Spółki „X” jako właściciela/zarządcy budynku jest odmienna od sytuacji zarządu np. spółdzielni mieszkaniowej lub profesjonalnego zarządcy wynajętego przez wspólnotę mieszkaniową.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej lokatorzy, na odmiennych zasadach w każdej z tych form prawnych, są jednak współwłaścicielami budynku i solidarnie odpowiadają za zobowiązania, wynikające z zaległości w opłatach na rzecz zewnętrznych dostawców mediów, jeśli takowe zaległości powstały, np. na skutek złej kalkulacji opłat, sprzeniewierzenia przez osoby zarządzające wpłacanych przez lokatorów pieniędzy, bałaganu w dokumentacji spowodowanego zmianami organizacyjnymi czy innych zaniedbań. W takiej sytuacji w spółdzielni mieszkaniowej odwołuje się członka zarządu odpowiedzialnego za powstałą sytuację, a we wspólnocie mieszkaniowej zmienia zarządcę, ale zaległe zobowiązania lokatorzy (lub członkowie wspólnoty) muszą spłacić. Ewentualne roszczenia w stosunku do osób winnych stanowią odrębny problem.

Spółka „X” nie jest zarządem spółdzielni ani wynajętym zarządcą. Jest właścicielem budynku i czerpie pożytki z wynajmowania lokali. Jeśli w latach poprzednich właściciel ustalił lokatorowi w umowie najmu jakiś poziom opłat, z podziałem na opłaty za ogrzewanie, wodę itd., jak również opłatę za wynajem (czynsz), a po iluś latach okazało się, że ma z tego powodu straty, to ponosi pełną odpowiedzialność za własne decyzje. Może próbować zrekompensować sobie te straty wymawiając umowę i ustalając na przyszłość nowy poziom opłat tak, aby pokryć rzeczywiste koszty bieżące i dodatkowo wyrównać straty z lat poprzednich. Nie może jednak, moim zdaniem, domagać się opłat wstecz, bo łamie w ten sposób zawartą z lokatorem umowę.

Regulamin rodzajem prawa lokalnego

Podsumowując, na podstawie informacji dostarczonych przez lokatora budynku ogrzewanego z kotłowni wbudowanej można stwierdzić, że rozliczenia kosztów ogrzewania obciążające lokatorów są prowadzone niewłaściwie, z naruszeniem obowiązujących przepisów, a regulamin rozliczeń wprowadzony przez właściciela/zarządcę tego budynku jest wadliwy.

W artykule [2] zwrócono uwagę na błędy formalne tego regulaminu. Należy tu dodać, że oprócz niezgodności z wymaganiami ustawy Prawo energetyczne podstawową wadą regulaminu jest to, że został on opracowany centralnie dla wszystkich rodzajów budynków, będących w zasobach właściciela w całym kraju. Jak słusznie zauważono w artykule [1], regulamin rozliczeń kosztów ogrzewania w budynku stanowi rodzaj prawa lokalnego, które powinno być zgodne z prawem powszechnie obowiązującym, ale także powinno być dostosowane do warunków technicznych obiektu, którego regulamin dotyczy.

Absurdem jest, w rozpatrywanym przypadku, że w stosunku do budynku ogrzewanego z kotłowni wbudowanej, pojawia się pozycja kosztów „amortyzacja sieci przesyłowych”, podczas gdy żadne sieci przesyłowe tam nie występują, ciepło z kotła trafia wprost do instalacji centralnego ogrzewania.

Na zakończenie wypada jednak przypomnieć, że pierwotną przyczyną kłopotów zarządców budynków wielolokalowych z poprawnym rozliczaniem kosztów ciepła do ogrzewania lokali pomiędzy użytkowników tych lokali są nieprecyzyjne i niekompletne uregulowania tego zagadnienia w art. 45a ustawy Prawo energetyczne. O poprawne, zgodne z zasadami techniki ogrzewczej i przepisów metrologicznych oraz zdrowym rozsądkiem, uregulowanie tych zagadnień w ustawie zabiega od wielu lat Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii, które jest organizacją „non profit”, promującą racjonalizację zużycia energii, w tym ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynkach wielorodzinnych, w oparciu o pomiar indywidualnego zużycia ciepła w lokalu.

Niestety, wieloletnie wysiłki Stowarzyszenia w tej sprawie napotykają na niezrozumiały opór zarówno prawodawców jak i urzędników odpowiedzialnych za przygotowanie przepisów. Przedstawiciele Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii systematycznie występują na łamach „Administratora” oraz innych czasopism technicznych, wykładając swoje poglądy i racje.

***

Przedstawione w niniejszym tekście rozumowanie, poglądy i argumentacja są wyrazem rozumienia przepisów ustawy Prawo budowlane oraz ustawy Prawo energetyczne przez autora niniejszej analizy przypadku i jego zainteresowania technicznie poprawnymi sposobami rozliczania kosztów ogrzewania lokali w budynkach wielolokalowych, na podstawie zużycia ciepła przez użytkownika lokalu. Właściwa interpretacja przepisów ustawy i ocena działania właściciela budynku należy do wyłącznej kompetencji sądów powszechnych.

Literatura:

1. Stec-Bielak A., Regulamin rozliczania kosztów ciepła a Prawo energetyczne, „Administrator” nr 4/2017.
2. Cichowski K., Ciepło z własnej kotłowni – studium przypadku, „Administrator” nr 4/2017.
3. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne – tekst jednolity (DzU z 2012 r., poz. 1059) [Uwaga: przywołano tekst tego przepisu aktualny w chwili uchwalania omawianego regulaminu].
4. Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 17 września 2010 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (DzU z 2010 r. nr 194, poz.1291).

Czytaj też: Koszty ciepła w budynku – obowiązek opomiarowania i rozliczania >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Windy w budynkach - zobacz specjalne rozwiązania»

Wzroszt cen za ogrzewanieGodziny szczytu w budynkach mieszkalnych przypadają na godziny poranne, kiedy mieszkańcy wychodzą z domu oraz wieczorne, gdy do niego wracają. Jak zaprojektować wygodne rozwiązania transportowe dostosowane do rzeczywistych sytuacji... Czytam więcej »


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

ogrzewanie podłogowe termomodernizacja
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Pożar budynku Donice z betonu architektonicznego
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 11275|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10846|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl