Jak to jest z tym ustalaniem sumy ubezpieczenia budynku mieszkalnego?

Wiesław Gontarz  |  22.08.2017  |  1
Suma ubezpieczenia jest górną granicą, do której odpowiada zakład ubezpieczeń.
Suma ubezpieczenia jest górną granicą, do której odpowiada zakład ubezpieczeń.

W chwili, kiedy broker ubezpieczeniowy podejmuje współpracę z zarządcą nieruchomości w zakresie ubezpieczenia majątku wspólnot mieszkaniowych, oczekiwania obu stron odnośnie jakości otrzymywanych informacji na temat tego majątku są niezmiernie ważne.

Przed złożeniem zapytań ofertowych do towarzystw ubezpieczeniowych broker ubezpieczeniowy musi ustalić szczegóły dotyczące ubezpieczanego majątku. Broker, kompletując dokumenty do zapytania ofertowego, oczekuje przede wszystkim informacji o ilości ubezpieczanych budynków, ich powierzchni, roku budowy, konstrukcji oraz obecnego stanu technicznego.

Dlaczego broker ubezpieczeniowy zbiera takie informacje?

Dane te są niezbędne do ustalenia sumy ubezpieczenia majątku i stanowią podstawę
do ustalenia wysokości składki ubezpieczeniowej dla wskazanego majątku. 

Wysokość składki ubezpieczeniowej zależy od:

- sumy ubezpieczenia,

- okresu ubezpieczenia,

- wariantu ubezpieczenia,

- zastosowanej obniżki (za zabezpieczenia antywłamaniowe, bezszkodowy przebieg ubezpieczenia, kontynuację ubezpieczenia) lub zwyżki (za ubezpieczenie dodatkowych ryzyk, zagrożenie szkodowością, itp.).

Co to jest suma ubezpieczenia?

Suma ubezpieczenia jest górną granicą, do której odpowiada zakład ubezpieczeń. Inaczej mówiąc, jest maksymalną wysokością odszkodowania, które może być wypłacone z konkretnego ubezpieczenia. Standardowo wysokość sumy ubezpieczenia określa ubezpieczający, przede wszystkim uwzględniając wartość ubezpieczanego majątku, np. budynku. Suma ubezpieczenia powinna być tak skalkulowana, żeby w razie wystąpienia szkody całkowitej zapewnić środki na pełne pokrycie poniesionej straty.

Jednym ze sposobów stosowanych przez zarządców do ustalania sumy ubezpieczenia jest algorytm polegający na pomnożeniu powierzchni użytkowej danej nieruchomości i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni  użytkowej budynków mieszkalnych, który jest ogłaszany w Dziennikach Urzędowych poszczególnych województw.

Powyższy sposób ustalania sumy ubezpieczenia jest prosty i na pewno lepszy od ustalania tej wartości „na oko”. Metoda ta w mojej ocenie może jednak w niektórych przypadkach okazać się zbyt niedoskonała, ponieważ wskaźnik ten przede wszystkim służy do innych celów, np. do ustalania stawek czynszu lokali mieszkalnych, kaucji, dodatków mieszkaniowych, uzyskania kredytów mieszkaniowych itp.

Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ustalana jest na podstawie:

  • danych  otrzymanych z  Urzędu  Statystycznego  dotyczącego  średniej ceny 1 m. kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w województwie za kwartał poprzedzający kwartał w którym obliczony jest wskaźnik, danych z GUS / wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych wg województw,
  • danych wynikających z własnej analizy danego Urzędu Wojewódzkiego  opartej o informacje przekazane przez inwestorów budynków wielorodzinnych.

Współczynnik błędu przy obliczaniu wartości budynku przez zarządcę może w wielu przypadkach zniekształcać faktyczną wartość odtworzeniową nieruchomości. Pojawiają się głosy zarządców, że przecież można zabezpieczyć się przed tego typu niespodziankami poprzez uzupełnienie polisy o klauzule fakultatywne dotyczące niedoubezpieczenia budynków. Oczywiście, jest taka możliwość. Klauzule te wśród ubezpieczycieli są nazywane „klauzulami brokerskimi”, ale nie wszyscy pośrednicy ubezpieczeniowi pamiętają o tym, aby zostały odpowiednio sformułowane i zapisane w polisach właścicieli budynków czy wspólnot mieszkaniowych. Poza tym, pomimo uwzględnienia tych klauzul, w dalszym ciągu istnieje zagrożenie niedoubezpieczenia budynków, które w przypadku szkody wywołuje szereg niekorzystnych dla ubezpieczonego skutków. Sytuacje tego typu ujawniają się zwykle dopiero w czasie likwidacji przez ubezpieczycieli dużych szkód, np. pożaru budynku, w wyniku którego budynek nie nadaje się do zamieszkania i zachodzi konieczność odtworzenia go w całości, od nowa.             

Najbardziej wiarygodną i rekomendowaną metodą ustalenia sumy ubezpieczenia poszczególnych nieruchomości (budynków) jest  podjęcie współpracy z rzeczoznawcą majątkowym, który w profesjonalny sposób określi wartość poszczególnych nieruchomości, którymi zarządza lub administruje zarządca.

Działania, które rzeczoznawca wykonuje w ramach określenia wartości nieruchomości:

  • ocenia, co jest przedmiotem wyceny;
  • określa zakres i cel wyceny;
  • opisuje i określa stan nieruchomości;
  • opisuje stan prawny nieruchomości;
  • opisuje stan techniczno–użytkowy nieruchomości;
  • opisuje stan zagospodarowania;
  • opisuje stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
  • opisuje stan otoczenia;
  • opisuje przeznaczenia według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego;
  • sporządza charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości;
  • opisuje sposób wyceny;
  • dokonuje wyboru rodzaju określanej wartości;
  • dokonuje wyboru podejścia i metody szacowania;
  • określa wartość nieruchomości.

Wynikiem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest opracowany operat szacunkowy jako opinia autorska, dotycząca wyceny wskazanej nieruchomości i określenia jej wartości.

Spośród wszystkich przedsięwzięć wykonywanych przez rzeczoznawcę ważną rolę pełni „cel wyceny”, który w dalszych czynnościach wskazuje kierunek, jaki ma przyjąć rzeczoznawca
do określenia  wartości danej nieruchomości. Oznacza to, że w opisywanej sytuacji wycena nieruchomości będzie wykonana na potrzeby ustalenia sumy ubezpieczenia.

Drugą rzeczą, którą musi ustalić rzeczoznawca, jest wartość, jaką należy przyjąć do dalszych rozważań. Tutaj z pomocą rzeczoznawcy przychodzą zapisy w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia, w których ubezpieczyciele bardzo konkretnie opisują, jakie wartości nieruchomości są przez nich akceptowane:

  1. wartość odtworzeniowa (nowa);
  2. wartość rzeczywista (techniczna);
  3. wartość księgowa/ewidencyjna.       

Nie wchodząc w szczegóły (które mogą być przedmiotem kolejnych artykułów), wartością najbardziej adekwatną dla ubezpieczającego w przypadku budynku jest wartość odtworzeniowa, którą rzeczoznawca przyjmuje do wyliczeń w procesie wyceny nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że wartość odtworzeniowa dotyczy tylko i wyłącznie budynków oraz budowli. Nie uwzględnia ona wartości gruntu.

Z celu wyceny nieruchomości wynika również fakt jego przyszłego wykorzystania dla celów ubezpieczeniowych - zatem takiego operatu szacunkowego raczej nie uda się wykorzystać do żadnego innego celu, np. dla banku, przy ubieganiu się wspólnoty mieszkaniowej o kredyt na remont budynku. Cel wyceny determinuje rzeczoznawcę do podjęcia decyzji o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny danej nieruchomości.

Różnice pomiędzy wyceną nieruchomości dla celów ubezpieczeniowych a wyceną dla innych celów są bardzo znaczące. Jak wspomniałem, do wyceny dla celów ubezpieczeniowych stosuje się wartość odtworzeniową i nie uwzględnia wartości gruntu. Natomiast dla większości pozostałych celów rzeczoznawcy przyjmują w procesie wyceny wartość rynkową i wyceniają wszystkie składniki nieruchomości, włącznie z gruntem.

Bierz  to, co chcesz i ile chcesz

Pamiętaj, że kiedy wdrażane są jakiekolwiek rozwiązania, zawsze należy wziąć pod uwagę specyfikę konkretnej firmy. Dlatego możesz czerpać z moich doświadczeń tyle, ile zechcesz. Biorąc pod uwagę swoją sytuację, wybierz to, co uważasz za korzystne. Pamiętaj jednocześnie, że informacje te są wyłącznie osobistymi poglądami ich autorów i nie stanowią w żadnym wypadku „rekomendacji brokerskich”.

Napisz koniecznie na maila lub w komentarzach, co udało ci się wykorzystać w twoim życiu zawodowym, a może nawet prywatnym? Jeśli nawet wykorzystasz tylko część  porad i  osiągniesz zadowalające rezultaty, dla mnie będzie to najlepszy dowód na sens tego projektu.

Chcesz wiedzieć wcześniej o kolejnych artykułach z tej serii? Kliknij tutaj » 

Zachęcam do czytania kolejnych odcinków cyklu. Miło mi również będzie, jeśli podzielisz się ze mną swoją opinią i doświadczeniami. Każdy może mieć wpływ na tematy kolejnych artykułów. Wystarczy, że napiszesz, co konkretnie cię interesuje, jaki problem moglibyśmy wyjaśnić, a obiecuję, że postaram się go uwzględnić. Swoje propozycje i oceny możesz wysyłać na adres: kontakt@okiembrokera.pl 
lub wpisując je bezpośrednio do tego formularza >>

 

Wiesław Gontarz

Absolwent Wydziału Zarządzania i Informatyki Politechniki Wrocławskiej. Ukończył także Podyplomowe Studia Wyceny Nieruchomości oraz  Podyplomowe Studia  Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami. Posiada uprawnienia Rzeczoznawcy Majątkowego oraz licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami. Z rynkiem ubezpieczeń związany od 2014 roku.
WDB Brokerzy Ubezpieczeniowi S.A. zajmuje się wyceną nieruchomości oraz jest specjalistą od oceny ryzyka ubezpieczeniowego klientów korporacyjnych.

 

Komentarze

(1)
Kasia | 18.03.2018, 09:51
a czy można ubezpieczyć oddzielnie dom czy musi byc ubezpieczona cała nieruchomość - działka wraz wszystkimi budynkami i naniesieniami
   1 / 1   
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:

Produkty i technologie

12/2018

Aktualny numer:

Administrator 12/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozstanie z wieczystym użytkowaniem
  • - Termomodernizacja a smog
Zobacz szczegóły
Wyświetleń: 9520|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl