CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Awaria kanalizacji w bloku mieszkalnym – co robić?‎
www.administrator24.info/artykul/id10228,‎
Awarie kanalizacji dzielimy na dwie podstawowe grupy: zapchanie kanalizacji i nieszczelność kanalizacji.
Obie są równie nieprzyjemne w skutkach i mogą prowadzić do zalania mieszkań.

Kategorie: Woda i ścieki, Kanalizacja, Uszczelnianie rur, Awaria kanalizacji

Monitoring, czyli pomoc zarządcy nieruchomości

Każdy z właścicieli musi liczyć się z faktem, że przebywając na terenie nieruchomości wspólnej, jest nagrywany, i że dostęp do tego nagrania ma nie tylko on, ale i wszyscy inni właściciele.
Każdy z właścicieli musi liczyć się z faktem, że przebywając na terenie nieruchomości wspólnej, jest nagrywany, i że dostęp do tego nagrania ma nie tylko on, ale i wszyscy inni właściciele.
Rys. redakcja Administratora

Monitoring osiedlowy jest przykładem współpracy zarządcy nieruchomości z właścicielami posesji i policją. To od jakości współpracy pomiędzy tymi podmiotami zależy efektywność monitoringu.

W artykule:

• Monitoring a ochrona dóbr osobistych w świetle przepisów prawa
• Co oznacza zgoda na monitoring?
• Monitoring w rękach zarządcy nieruchomości
• Współpraca z policją

Monitoring staje się składnikiem majątku wspólnego tworzących wspólnotę właścicieli lokali przez sam fakt jego zainstalowania. Zarządcy nieruchomości muszą wiedzieć, że funkcjonowanie monitoringu znajduje swoje miejsce w przepisach prawa.

Zgodnie z art. 23 kc, dobra osobiste człowieka pozostają pod ochroną prawa cywilnego niezależnie od ochrony przewidzianej w innych przepisach. Prawa do wizerunku i danych osobowych (imienia i nazwiska) są wprost wskazane w przytoczonym przepisie. Powszechnie przyjmuje się, że dobrem osobistym podlegającym ochronie jest też prawo do prywatności.

Zgodnie z art. 24 §1 kc ten, czyje dobro osobiste zostaje zagrożone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania, chyba że nie jest ono bezprawne.

W razie dokonanego naruszenia właściciel lokalu może żądać, by osoba, która dopuściła się naruszenia, dopełniła czynności potrzebnych do usunięcia jego skutków, w szczególności aby złożyła oświadczenie odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie. Na zasadach przewidzianych w kc może on również żądać zadośćuczynienia pieniężnego lub zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskazany cel społeczny.

Właściciele lokali w budynku wielomieszkaniowym, w ramach przysługujących im praw, w tym udziałów w nieruchomości wspólnej, mogą zdecydować się na zamontowanie systemu rejestracji obrazu i dźwięku na nieruchomości wspólnej w celu zapewnienia większego bezpieczeństwa na jej terenie. Mogą oni zlecić montaż zarządcy nieruchomości, co wynika to z treści prawa własności (art. 140 kc), pozwalającego właścicielowi na posiadanie i korzystanie z rzeczy w sposób dla niej właściwy.

W konsekwencji każdy z właścicieli musi liczyć się z faktem, że przebywając na terenie nieruchomości wspólnej, jest nagrywany, i że dostęp do tego nagrania ma nie tylko on, ale i wszyscy inni właściciele.

Nie ulega wątpliwości, że monitoring funkcjonalnie związany jest z nieruchomością wspólnoty i służy bezpieczeństwu zarówno jej członków, jak i ich mienia. Jest zatem przynależnością nieruchomości i części wspólnych budynku, a z tej przyczyny musi być przedmiotem własności osób będących współużytkownikami wieczystymi gruntu i wspólnej substancji budowlanej. Skoro zatem stanowi on przedmiot współwłasności na warunkach określonych w ustawie o własności lokali, do ponoszenia wydatków na jego utrzymanie i modernizację zobligowani są właściciele poszczególnych lokali, proporcjonalnie do ich udziału w całości mienia wspólnego.

Przykład praktyczny: Właściciel nieruchomości czuje się zagrożony z powodu zainstalowania przez zarządcę nieruchomości monitoringu. Boi się on sytuacji, w której inni mieszkańcy nieruchomości będą mieli dostęp do nagrań z monitoringu dotyczących jego osoby.
Czy zagrożeniem dla jego dóbr osobistych może być możliwość udostępniania nagrań z monitoringu mieszkańcom budynku, nie zaś samo działanie monitoringu
?

NIE! Nawet gdyby uznać, że dostępność dla wszystkich mieszkańców zapisów z monitoringu zagraża dobrom osobistym powoda, to roszczeniem odpowiednim do takich okoliczności byłoby ewentualnie roszczenie o nakazanie spółdzielni czy wspólnocie nieudostępniania mieszkańcom tych nagrań lub nakazanie zaostrzenia kryteriów dostępu do nich, nie zaś roszczenie o demontaż całego systemu monitoringu i to nawet jeśli rozumieć przez demontaż jedynie „odłączenie od prądu”.

To nie osoba powoda, lecz określone miejsca należące do spółdzielni czy wspólnoty są przedmiotem monitoringu, a celem monitoringu jest umożliwienie wykrycia niepożądanych zdarzeń na terenie wspólnoty i podjęcia odpowiednich działań prewencyjnych lub interwencyjnych. Wskazanego odcinka czasu nagrania nie można w związku z tym przypisać do określonej osoby.

Jeśli powód zostanie sfilmowany w danym miejscu, to tylko dlatego, że tam się znalazł, a nie dlatego, że to właśnie on miał zostać sfilmowany. Identyfikacja osoby sfilmowanej jest celem wtórnym i to tylko wtedy, gdy jest to niezbędne do podjęcia działań dochodzeniowo-śledczych.

Co oznacza zgoda na monitoring?

  • Jest zasadne, aby w sytuacjach tego wymagających, np. przy podejrzeniu kradzieży, każdy właściciel lokalu miał możliwość uzyskania nagrań z monitoringu.
  • Monitoring jest obecnie powszechnie przyjętą formą zapewnienia bezpieczeństwa na wielu osiedlach i w społeczeństwie jest zwyczajowa zgoda na jego stosowanie.
  • W sytuacji zainstalowania systemu kamer rejestrujących obraz z terenu posesji w celu poprawy bezpieczeństwa należy zakładać, że właściciele lokali będą wykorzystywać dostęp do nagrań tylko w przypadku rzeczywistego zagrożenia bezpieczeństwa i tylko do celów, dla których monitoring został zainstalowany.
  • Jeżeli członek spółdzielni czy wspólnoty wyraził zgodę na monitoring określonych miejsc, uznał tym samym, że taki system ochrony dóbr wspólnoty leży w jego interesie, a co za tym idzie, że uzasadnia ograniczenie jego prawa do prywatności na terenie wspólnoty.
  • Niewątpliwie wszelkie nagrania obrazu lub dźwięku przedstawiające wizerunek osoby fizycznej są danymi ujawniającymi jej zachowania.
  • Właściciel nieruchomości powinien mieć świadomość prowadzenia tego rodzaju monitoringu i wiedzę na temat miejsc objętych takim systemem.
  • System monitoringu nieco ogranicza prawo do prywatności. Jednakże nagrań z monitoringu terenu spółdzielni czy wspólnoty nie można uznać za zbiór danych osobowych z uwagi na brak w strukturze nagrania informacji o charakterze osobowym, które byłyby dostępne według określonych kryteriów.
  • Zapis obrazu nie jest wyposażony w mechanizmy mogące indeksować utworzony zbiór obrazów według osób, które zostały w ten sposób zarejestrowane.

Monitoring w rękach zarządcy nieruchomości

Ustawa o ochronie danych osobowych reguluje głównie przetwarzanie danych osobowych o charakterze tekstowym, zaś przetwarzanie danych o charakterze obrazowym nie jest uregulowane ustawowo.

Nagrania z monitoringu nie można więc uznać za zbiór danych osobowych, spełniający warunki definicji zbioru danych osobowych z art. 7 ustawy o ochronie danych osobowych, z uwagi na brak w strukturze takiego zestawu danych oraz informacji o charakterze osobowym, które byłyby dostępne według określonych kryteriów. Nie istnieje bowiem możliwość dotarcia do danych konkretnej osoby (obrazu, twarzy, sylwetki) za pomocą jakiegokolwiek kryterium bez konieczności normalnego przeglądania obszernego fragmentu nagrania.

Kwestia dostępu do nagrań z monitoringu, które pomimo że nie są zbiorem danych osobowych, to jednak zawierają dane osobowe o charakterze obrazowym, powinna być przez wspólnotę uregulowana w formie regulaminu.

Jeśli dotychczas obowiązujące zasady dostępu do tych nagrań byłyby niewystarczające z uwagi na zbyt szeroki krąg osób uprawnionych do ich przeglądania, to nie ma przeszkód, aby wystąpić do zarządcy nieruchomości z inicjatywą dokonania zmian w tym zakresie.

Ważne! Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie danych osobowych, zarządca nieruchomości, czyli administrator danych, jest obowiązany:

  • zastosować środki techniczne i organizacyjne zapewniające ochronę przetwarzanych danych osobowych, odpowiednie do zagrożeń oraz kategorii danych objętych ochroną,
  • zabezpieczyć dane przed ich udostępnieniem osobom nieupoważnionym czy zabraniem przez osobę nieuprawnioną,
  • zabezpieczyć dane (brak możliwości przetworzenia, uszkodzenia lub zniszczenia).

Warto wiedzieć! Monitoring obejmujący części wspólne spółdzielni czy wspólnoty służy ochronie mienia spółdzielni czy wspólnoty, dlatego jego zapisy udostępniane są członkom wspólnoty, którzy wykażą potrzebę przejrzenia nagrania z określonego odcinka czasu, dokonanym naruszeniem ich dóbr materialnych. W tej sytuacji nie ma podstaw do przyjęcia, że dane z monitoringu udostępniane są osobom nieupoważnionym i że nie są chronione odpowiednio do zagrożeń i do kategorii danych.

Współpraca z policją

Każdy zarządca nieruchomości powinien w sytuacji zagrożenia życia czy mienia osób monitorowanych skontaktować się bezpośrednio z jednostką policji. Współpraca ta jest o tyle ważna, że każdy zarządca nieruchomości bierze niejako na siebie odpowiedzialność za system monitoringu. Właściciele lokali monitorowanych czują się poprzez ten fakt bezpieczniej.

Interwencja policji w razie konieczności oznacza, że mienie czy zdrowie właścicieli jest odpowiednio chronione, a zarządca wywiązuje się ze swoich obowiązków.

Podstawa prawna

Ustawa o ochronie danych osobowych (DzU z 2016 r., poz. 922 ze zm.)

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przypominamy, że zestawy hydroforowe muszą być przeglądane raz w roku!

Przegląd zestawów hydroforowych

Konserwacja zestawów hydroforowych jest tańsza niż naprawy, gwarantuje spokój i brak telefonów o awarii oraz komfort odbiorców... czytam dalej »


Jak niskim kosztem wyremontować posadzki w budynku?
Poznaj sposób jak ograniczyć koszty ciepła bez drogich inwestycji termomodernizacyjnych?
Remont posadzki w budynku Niższe koszty ciepła
Przedstawiamy 4 powody, dla których warto docenić walory posadzki lastrykowej oraz wykonać jej renowację... czytam dalej» Zużycie energii przez budynki stanowi 41% ogólnego zużycia energii na świecie, a konwersja do bardziej energooszczędnego budownictwa jest zbyt wolna  (...) czytaj dalej »

Szybki poradnik dla Zarządów Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych »

Ocieplanie dachów - 6 kroków do ciepła

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku. Jak wykonać ocieplenie stropodachu w blokach osiedlowych, by mieszkańcom żyło się tam cieplej i taniej? (...) czytam dalej »


Przecieki w rurach kanalizacyjnych. Jak je szybko wykryć »
Kompleksowe zarządzanie nieruchomościami »
Przecieki w rurach kanalizacyjnych Kompleksowe zarządzanie nieruchomściami
Jeden z najbardziej nieprzyjemnych tematów dla zarządcy nieruchomości – przeciek w rurze kanalizacyjnej. Jak można go szybko wykryć i (...) czytaj dalej » Szczegółowy zakres czynności realizowanych w ramach umowy o zarządzanie nieruchomościami każdorazowo podlega negocjacjom i jest dopasowywany do specyficznych potrzeb Klienta..… czytam dalej »

Bezobsługowy i wydajny system grzewczy dla mieszkańców » Darmowe szkolenie: "Gospodarowanie wodą w budynku wielorodzinnym"
Zapewnienie mieszkańcom ogrzewania szkolenie dla zarządców
Jednym z zadań właścicieli i zarządców budynków jest zapewnienie mieszkańcom ogrzewania. Tam, gdzie to możliwe, stosuje się ciepło systemowe lub gaz ziemny (...) Czytam dalej » Kolejny temat poruszany w ramach bezpłatnych szkoleń i warsztatów projektu Eko-lokator, dla osób zajmujących się zarządzaniem budynkami wielorodzinnymi. Gospodarka wodna jest jednym z najważniejszych aspektów w przypadku budownictwa wielorodzinnego.… czytam dalej »

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

5/2018

Aktualny numer:

Administrator 5/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Ochrona danych po nowemu
  • - Udziały a wysokość zaliczki na koszty zarządu
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15069|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl