CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Jak zapisy nowej ustawy wpłyną na działalność spółdzielni?

Jacek Frydryszak – prezes zarządu SBM „Dom” oraz Piotr Kłodziński – prezes zarządu MSM „Energetyka”
Zdaniem jednego z rozmówców sposób uchwalania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest karygodny: z Sejmu wychodzi uchwalony projekt, aby z Senatu po chwili powrócił do Sejmu inny, który Sejm od ręki przyjmuje.
Zdaniem jednego z rozmówców sposób uchwalania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest karygodny: z Sejmu wychodzi uchwalony projekt, aby z Senatu po chwili powrócił do Sejmu inny, który Sejm od ręki przyjmuje.
Rys. redakcja Administratora
Ciąg dalszy artykułu...

To ingerencja w gospodarkę prywatnego podmiotu

Jacek Frydryszak – prezes zarządu SBM „Dom”, punktuje:

– W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 1 ust. 9 zlikwidowano obowiązek wniesienia wpisowego i udziału, co stanowi bezpośrednią nieuzasadnioną ingerencję ustawodawcy w gospodarkę prywatnego podmiotu. Wpisowe zasilało fundusz zasobowy spółdzielni, z którego pokrywano ewentualne straty.

– Taka sytuacja spowoduje ponadto – twierdzi Jacek Frydryszakże w spółdzielniach będą dwie grupy członków: ci, co udziały i wpisowe wnieśli przed dniem wejścia w życie ustawy, oraz ci, którzy stali się członkami po jej wejściu w życie. Pojawia się pytanie: czy tym pierwszym należy wpłacone udziały zwrócić? Chyba nie, skoro treść tego ustępu mówi o tym, że przepisów dotyczących udziałów i wpisowego nie stosuje się, zatem również nie stosuje się przepisów o zwrocie udziałów. A skoro nie będzie funduszu udziałowego, to jaka będzie odpowiedzialność członka, który udziałów nie wniósł? Dotychczas odpowiadał on do wysokości wniesionych udziałów.

Wśród zapisów ustawy, które są niekorzystne dla spółdzielni mieszkaniowych, prezes SBM „Dom” wymienia art. 3 ust. 1–3 – wprowadzający członkostwo z mocy prawa, czyli de facto przymusowe, ingerując ponownie w sposób nadmierny w samodzielność podmiotu.

– Ponadto taki zapis, szczególnie w dużych spółdzielniach, z uwagi na konieczność ustalenia kręgu osób, których dotyczy, spowoduje konieczność analizy tysięcy akt członkowskich, wysyłania powiadomień itp. – zauważa J. Frydryszak. I dodaje: – Wybór w zakresie uzyskania i wypowiedzenia członkostwa pozostawiono tylko właścicielom lokali (patrz: art. 3 ust. 31) oraz, co dziwniejsze, najemcom lokali (patrz: art. 3 ust. 34). Taka sytuacja stoi w sprzeczności z zasadą równości członków wynikającą z postanowień art. 18 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze.

Prezes SBM „Dom” uważa ponadto, że zapisy art. 34 ust. 6 są wadliwe, ponieważ wprowadzają instytucję ustania członkostwa z mocy prawa. W pkt 3 tego ustępu za chwilę ustania członkostwa uznano np. zbycie prawa odrębnej własności lokalu. Pojawia się w tym kontekście pytanie:
Skąd spółdzielnia będzie o takim fakcie wiedziała?
Nie ma przepisu nakładającego na zbywcę i nabywcę obowiązku powiadomienia spółdzielni o tym fakcie (w przypadku wskazanym w pkt 2 tego ustępu, czyli zbycie własnościowego prawa do lokalu, o transakcji ma obowiązek powiadomić notariusz na mocy art. 172 ust. 4 ustawy).

Lista uwag jest długa. Art. 4 ust. 41 pkt 2 poprzez dodanie do istniejącego zapisu słowa „i rozliczenie” w sposób zasadniczy likwiduje zasady solidaryzmu, na których oparta jest spółdzielczość mieszkaniowa. Obowiązujące dotychczas przepisy mówią tylko o obowiązku ewidencji wpływów i wydatków – dla celów poglądowych.

Gromadzony fundusz remontowy spółdzielni jest konsumowany na podstawie corocznych planów gospodarczych – w kolejności potrzeb wykazywanych w obowiązkowych kontrolach okresowych (patrz: art. 62 ustawy Prawo budowlane). Nowy zapis ogranicza możliwość prowadzenia robót remontowych tylko do wielkości środków fizycznie posiadanych przez daną nieruchomość. Taka sytuacja komplikuje proces planowania, ponieważ w momencie uchwalania planów remontowych nie będzie wiadomo, ile środków wpłynie na konto funduszu. Ponadto nie podano klucza tych rozliczeń ani okresów rozliczeniowych.

Art. 83 ust. 11 wprowadza obowiązek odczytania listy pełnomocnictw na walnym zgromadzeniu, używając terminu „…po rozpoczęciu walnego zgromadzenia” – to znaczy kiedy?

W praktyce pełnomocnicy mogą przyjść np. po dwóch godzinach od rozpoczęcia zebrania albo wyjść dwie godziny przed jego zakończeniem. Czy to oznacza, że nie będą mieli uprawnień do głosowania?

Przepis jest niejasny i nie bardzo wiadomo, po co został wprowadzony, a jego stosowanie (jak sadzę w każdej spółdzielni inne) może być podstawą do podważania uchwał walnego zgromadzenia.

Z kolei art. 11 ust. 11 eliminuje możliwość wykluczenia członka spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu, i wygaśnięcia tego prawa z powodu zaległości w opłatach za co najmniej 6 miesięcy, w trybie postępowania wewnątrzspółdzielczego.

W takich przypadkach spółdzielni przysługiwać będzie prawo żądania wygaśnięcia tego prawa w trybie procesu sądowego. Nie będzie jednak można orzec o wygaśnięciu prawa, jeśli przed zamknięciem rozprawy w II instancji członek wniesie zaległe opłaty.

Biorąc pod uwagę przewlekłość postępowań, w praktyce dłużnik może się finansować zobowiązaniami wobec spółdzielni przez okres kilku lat. W przepisie nie wskazano również, czy zaległe opłaty mają być uiszczone z odsetkami, kosztami procesu, kosztami zastępstwa procesowego itd. (o odsetkach wspomina się w art. 161 ust. 1).

Wątpliwości budzą również zapisy art. 241 ust. 3, które wskazują, że jeśli w danej nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy UWL, z chwilą ustania członkostwa (na podstawie art. 3 ust. 7) właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym.
A co w sytuacji, w której w danej nieruchomości właścicielowi lokalu, pomimo zaistnienia przesłanek z art. 3 ust. 7, członkostwo nie ustanie, ponieważ posiada on inny tytuł prawny w spółdzielni, który uprawnia go do bycia członkiem? – pyta Jacek Frydryszak. – Czy on w takiej sytuacji nie będzie współwłaścicielem tych środków?
Zwraca jednocześnie uwagę na art. 241 ust. 5, który – poza koniecznością rozliczenia się z wpływów i wydatków funduszu remontowego – wprowadza pojęcie rozliczenia „nakładów”, nie definiując go.
– Ta nieścisłość może mieć duże znaczenie w przypadku, gdy słowo „nakłady” będziemy interpretować jako koszty, a nie wydatki – zauważa. I dodaje: – Ponadto w przypadku, w którym to właściciele lokali będą zobowiązani do zwrotu środków (wydatki na nieruchomość przekroczyły wpływy), a tego niezwłocznie, jak wskazuje przepis, nie uczynią, spółdzielni pozostanie egzekucja na drodze postępowania sądowego; w odniesieniu do dużych spółdzielni mogą to być tysiące spraw, co generować będzie dodatkowe koszty, chociażby osobowe.

Prezes Frydryszak nieścisłości zauważa więcej.
Art. 27 ust. 2 stanowi, że w nieruchomościach, w których wyodrębniona jest część lokali i stosujemy zapisy tego artykułu, wprowadzenie stosowania art. 22 ustawy o własności lokali spowoduje konieczność uzgadniania z właścicielami czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymienionych w tym przepisie.
Mamy zatem do czynienia de facto z obsługą wspólnot mieszkaniowych, co będzie się wiązało z dodatkowym nakładem pracy, a w konsekwencji taki zapis spowoduje wyższe koszty funkcjonowania nieruchomości, a co za tym idzie wyższe opłaty.
Ponadto nie wiadomo, czy wystarczy forma podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, czy konieczne będzie organizowanie zebrań.

Jacek Frydryszak odnosi się też do zapisów art. 91 § 41 Prawa spółdzielczego, które eliminują członków zarządu jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej z możliwości prowadzenia lustracji. – Zakaz dotyczy wszystkich pracowników oraz świadczących usługi na rzecz spółdzielni mieszkaniowej radców prawnych i adwokatów. I, co ciekawe, dotyczy tylko spółdzielni mieszkaniowych. Przede wszystkim jest jednak niezgodny z postanowieniami art. 32 Konstytucji RP. Na marginesie – jestem wieloletnim lustratorem i taki zapis odbieram jako ustawowe usankcjonowanie twierdzenia, że dotychczasowe przepisy sprzyjają patologiom. Takie twierdzenia są obrażaniem uczciwych w większości zarządów spółdzielni i lustratorów wywodzących się ze spółdzielni; wyjątki od tej reguły nie mogą stanowić podstawy tworzenia prawa – konkluduje.

Odnosi się również do zapisów art. 93a § 2, rozszerzającego znacznie nadzór ministra nad prywatnym podmiotem, wprowadzając „podejrzenie naruszenia prawa” jako przesłankę do wystąpienia o przeprowadzenie lustracji.
Takim podejrzeniem może być np. anonimowy donos „pokrzywdzonego” członka, co stwarza zagrożenie używania organów władzy publicznej do wewnętrznych rozgrywek. Podobnie jak w poprzednim artykule, przepis ten dotyczy tylko spółdzielni mieszkaniowych.

Ustawa uszczupli kapitał spółdzielni

Piotr Kłodziński – prezes zarządu MSM „Energetyka”, emocjonalnie komentuje zmiany:

Sposób uchwalania ustawy jest moim zdaniem karygodny: z Sejmu wychodzi uchwalony projekt, aby z Senatu po chwili powrócił do Sejmu inny, który Sejm od ręki przyjmuje. Istotne zmiany zostały wprowadzone bez żadnych konsultacji, w tym ze środowiskiem spółdzielczym.

Wprowadzono zasadę nabycia praw członkowskich z mocy ustawy, bez obowiązku wpłaty wpisowego, co uszczupli kapitał spółdzielni. Poza tym, jest to jawna niesprawiedliwość w stosunku do obecnych członków spółdzielni. Wątpliwe mogą się stać daty uzyskania członkostwa, bo wszystko będzie się odbywało bez udziału spółdzielni, natomiast ewentualne skutki pozostaną po jej stronie – np. udział w podziale wyniku, który przysługuje członkom.

Podobnie rzecz ma się z ustaniem członkostwa – po co organy spółdzielni i ich decyzje, skoro może się to odbywać automatycznie?

Z mocy prawa tracą członkostwo osoby bez tytułu prawnego do lokalu. Oczywiście pomysłodawca cieszy się, że wyeliminowano tzw. członków oczekujących, których „zarządy woziły autobusami na walne zgromadzenia i zobowiązywały, jak mają głosować, oraz wybierały ich do składu rad nadzorczych” – ująłem to w cudzysłowie, gdyż to nie jest prawda.

W MSM „Energetyka” w ciągu 9 lat w obradach walnych zgromadzeń uczestniczyło łącznie ok. 60 członków oczekujących a trzeba dodać, że bierze w nich udział zawsze od 300 do prawie 1000 członków, czyli moc sprawcza członków oczekujących jest znikoma.

W 24-osobowej Radzie Nadzorczej członków oczekujących reprezentuje 1 osoba… Czyli prasowe informacje o zawładnięciu spółdzielni przez członków oczekujących też są nieprawdziwe.

Pozbawia się organy spółdzielni możliwości wykreślania i wykluczania członków – może od razu trzeba było zlikwidować organy?

Ustawa wzmacnia pozycję członków dłużników; sąd będzie decydował dopiero po 6 miesiącach, czyli egzekucja znacznie się wydłuży. A skąd pieniądze na finansowanie wydatków eksploatacyjnych i remontowych? W biednych spółdzielniach zwiększenie salda zadłużeń na pewno spowoduje duże problemy finansowe.

Co jeszcze złego? Krótkie vacatio legis, nakaz zmiany statutu w ciągu roku… Autorka przepisów zachowała się tak, jakby nie znała specyfiki spółdzielni.

Gdyby ustawodawca zakładał podobne kajdany spółkom Skarbu Państwa, to szybko by one poupadały. Chciałbym jeszcze wspomnieć o ingerencji rządu w sprawy wewnątrzspółdzielcze – władza ma poczucie, że tylko centralizacja ma sens. Spółdzielców trzeba więc ubezwłasnowolnić.

Czytaj też: Problemy dnia powszedniego spółdzielni mieszkaniowych >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(3)
eugeniusz | 25.10.2017, 11:32
Aktualna ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, powinna być wycofana z obiegu prawnego!
To jedyny możliwy scenariusz, jeśli komukolwiek zależy na tzw. porządku prawnym.
Ta ustawa jest, po prostu, nad-regulowana.
Stawiając taki wniosek należy wskazać na jedno tylko uzasadnienie:
- istnieją przepisy w oparciu o które, po dniu wygaszenia USM, będą mogły funkcjonować SM-e.
Ba, stawiam tezę, że istniejące przepisy, zabezpieczą interesy dzisiejszy członków SM-ych pewniej.
Dlatego też, zbędne, w tym przypadku, byłoby jakiekolwiek "vacatio legis"
szymanekwojciech | 26.10.2017, 14:46

 Wszelkie kontrole spółdzielni mieszkaniowych winny być prowadzone przez Najwyższą Izbę Kontrolną wówczas będzie lepiej w budownictwie i spółdzielniach czy wspólnotach mieszkaniowych.Póki tego nie będzie to będzie zawsze problem.

KWATERMISTRZ | 04.11.2017, 16:08
Panom prezesom stosowanie art. 22 uwl. ukróci ich zarobki i z tego powodu tak wielkie larum. Czas skończyć z pomiotem PRL-wskim jakim są SM bo czasy są inne niż w latach 80 tych.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17581|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10961|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10539|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl