CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Prawnik we wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 9/2017  |  06.10.2017  |  2
Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli, czyli np. środków gromadzonych na funduszu remontowym przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika.
Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli, czyli np. środków gromadzonych na funduszu remontowym przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika.
Rys. redakcja Administratora

Niejednokrotnie we wspólnocie mieszkaniowej konieczne jest wynajęcie prawnika, który będzie reprezentował wspólnotę przed sądem, gdyż bardzo często ani członkowie zarządu, ani zarządca nie mają wystarczającej wiedzy i doświadczenia, aby występować samodzielnie.

W artykule:

• O granicach między czynnościami zwykłego zarządu i czynnościami ten zwykły zarząd przekraczającymi
• Zasadność utworzenia funduszu na pokrycie kosztów postępowania sądowego w świetle orzecznictwa

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarząduczynności ten zwykły zarząd przekraczające.

Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami go przekraczającymi jest bardzo płynna i w dużej mierze zależy od okoliczności. W efekcie, oceniając daną czynność czy uprawnienie w kontekście zwykłego zarządu, oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności.

Istotne znaczenie ma też jej powtarzalność.
Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. 

 Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności ten zarząd przekraczających jest istotne również na gruncie zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów.

 

 

W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi przyjmuje się, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, a zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. Zatem w takich sprawach zarząd nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali.

Bez wątpienia zarówno dochodzenie zaległości w zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały są czynnościami zachowawczymi, a zatem zarząd nie musi na podjęcie tych czynności dysponować uchwałą właścicieli lokali.

Upoważnienie do bezpośredniego podejmowania czynności procesowych w zakresie czynności zachowawczych rozciąga się również na możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego profesjonaliście. Potwierdza to orzecznictwo sądowe, w tym Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku o sygn. akt I ACa 1117/12.

Jednak prawidłowo zarządzana wspólnota mieszkaniowa swoje wydatki planuje i opiera na uchwalonym rocznym planie gospodarczym zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli, czyli np. środków gromadzonych na funduszu remontowym przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika. Właściciele bowiem wpłacają środki na określony cel, zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym.

Jeżeli brak jest w planie gospodarczym np. środków na działalność bieżącą w wysokości niezbędnej do pokrycia kosztów adwokata, to uchwały będzie wymagała finansowa część współpracy z prawnikiem, czyli na przykład powołanie w uchwale do życia funduszu prawnego i określenie zaliczek, które mają pokryć koszty sprawy sądowej, w tym wynagrodzenia adwokata.

Zgodnie z orzecznictwem, na przykład wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 12 czerwca 2015 r., sygn. akt I C 375/15, utworzenie funduszu na pokrycie kosztów postępowania sądowego jest celowe i racjonalne, albowiem dużo mniejszym obciążeniem dla budżetu poszczególnych właścicieli jest systematyczne odkładanie pieniędzy niż późniejsze wydatkowanie znacznych kwot na koszty postępowań sądowych prowadzonych przez wspólnotę mieszkaniową, a obciążających wszystkich właścicieli lokali.

W przedmiotowej sprawie wniesiono o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej utworzenia funduszu celowego – prawnego, stworzonego na pokrycie kosztów prowadzenia sprawy przeciwko deweloperowi. Postępowanie dotyczyło wierzytelności, którą 47,56% właścicieli scedowało na rzecz wspólnoty celem dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi.

  • Sąd uznał, że pozew o uchylenie uchwały nie zasługuje na uwzględnienie.
  • Jak stanowi art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
  • Powódka wskazywała, że zaskarżona uchwała rażąco narusza jej interes, gdyż obciąża ją kosztami wynikłymi z prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniową sprawy przeciwko deweloperowi, podczas gdy ona sama nie dokonała cesji wierzytelności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
  • Zdaniem sądu zarzut powódki nie jest uzasadniony. Mimo że jedynie 47,56% właścicieli lokali w budynku dokonało na rzecz strony pozwanej cesji wierzytelności za wady fizyczne lokali i części wspólnych budynku, m.in. dachu, to cała wspólnota, czyli wszyscy właściciele lokali, są w tej kwestii wierzycielami z tego tytułu.
  • Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i wystąpienie z powództwem przeciwko deweloperowi nie było bezpodstawne.

Po stronie właścicieli lokali prawo przewiduje obowiązek ponoszenia kosztów związanych z częściami nieruchomości wspólnej.

Jak stanowi art. 13 ust. 1 UWL, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 października 2014 r., sygn. akt I ACa 895/14, wskazał, że konstrukcja prawna wspólnoty mieszkaniowej (zrzeszenia właścicieli lokali) nakazuje współwłaścicielom przestrzeganie pewnych zasad, wynikających z decyzji większości. Skoro większość zdecydowała o celowości wszczęcia postępowania, a to zostało uwiarygodnione gospodarczą przyczyną dotyczącą części wspólnej, to dopóki nie zostanie wykazana przez skarżącego oczywista bezzasadność poszukiwania prawnej ochrony w postępowaniu sądowym (np. dochodzenie roszczeń przedawnionych czy nieopartych na zidentyfikowanym zdarzeniu jako grożącym części wspólnej), dopóty skutki finansowe tego postępowania obciążają wszystkich członków wspólnoty, niezależnie od tego, jak głosowali w sprawie celowości takiego postępowania.               

Warto przeczytać: „Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach” >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(2)
MIRZET | 27.02.2018, 13:00
Zabrakło dokończenia, tj. apelacji od ww. wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 12 czerwca 2015 r., sygn. akt I C 375/15 wniesionego do Sądu Apelacyjnego w Krakowie – Wydział I Cywilny z dnia 19 stycznia 2016 r. sygn. akt I ACa 1463/15. Artykuł nie przedstawia w pełni sedna sprawy.
Sowa | 01.03.2018, 09:21
Mam zastrzeżenia, co do treści trgo artykułu, gdyż w innym artykule umieszczonym w Administratorze 24 wykazywano, że wspólnota mieszkaniowa nie może być stroną dla dewelopera, gdyż stroną mogą być jedynie poszczególnie właściciele mieszkań i to ci, którzy nabyli mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera. Tak więc merytorycznie artykuły te stoją ze sobą w sprzeczności. Absurdalnym wydaje się być stosowane tu pojęcie "cesji" praw, bo na jakiej podstawie prawnej, tym bardziej, że nie udzielili jej wszyscy członkowie WM ???
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18214|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11439|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11011|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl