CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

Prawnik we wspólnocie mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 9/2017  |  06.10.2017  |  2
Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli, czyli np. środków gromadzonych na funduszu remontowym przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika.
Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli, czyli np. środków gromadzonych na funduszu remontowym przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika.
Rys. redakcja Administratora

Niejednokrotnie we wspólnocie mieszkaniowej konieczne jest wynajęcie prawnika, który będzie reprezentował wspólnotę przed sądem, gdyż bardzo często ani członkowie zarządu, ani zarządca nie mają wystarczającej wiedzy i doświadczenia, aby występować samodzielnie.

W artykule:

• O granicach między czynnościami zwykłego zarządu i czynnościami ten zwykły zarząd przekraczającymi
• Zasadność utworzenia funduszu na pokrycie kosztów postępowania sądowego w świetle orzecznictwa

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarząduczynności ten zwykły zarząd przekraczające.

Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami go przekraczającymi jest bardzo płynna i w dużej mierze zależy od okoliczności. W efekcie, oceniając daną czynność czy uprawnienie w kontekście zwykłego zarządu, oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności.

Istotne znaczenie ma też jej powtarzalność.
Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. 

 Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności ten zarząd przekraczających jest istotne również na gruncie zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów.

 

 

W przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi przyjmuje się, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, a zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. Zatem w takich sprawach zarząd nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali.

Bez wątpienia zarówno dochodzenie zaległości w zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały są czynnościami zachowawczymi, a zatem zarząd nie musi na podjęcie tych czynności dysponować uchwałą właścicieli lokali.

Upoważnienie do bezpośredniego podejmowania czynności procesowych w zakresie czynności zachowawczych rozciąga się również na możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego profesjonaliście. Potwierdza to orzecznictwo sądowe, w tym Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku o sygn. akt I ACa 1117/12.

Jednak prawidłowo zarządzana wspólnota mieszkaniowa swoje wydatki planuje i opiera na uchwalonym rocznym planie gospodarczym zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Zarząd nie może samowolnie dokonywać przesunięć środków wpłacanych przez właścicieli, czyli np. środków gromadzonych na funduszu remontowym przeznaczać na pokrycie kosztów wynagrodzenia prawnika. Właściciele bowiem wpłacają środki na określony cel, zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym.

Jeżeli brak jest w planie gospodarczym np. środków na działalność bieżącą w wysokości niezbędnej do pokrycia kosztów adwokata, to uchwały będzie wymagała finansowa część współpracy z prawnikiem, czyli na przykład powołanie w uchwale do życia funduszu prawnego i określenie zaliczek, które mają pokryć koszty sprawy sądowej, w tym wynagrodzenia adwokata.

Zgodnie z orzecznictwem, na przykład wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 12 czerwca 2015 r., sygn. akt I C 375/15, utworzenie funduszu na pokrycie kosztów postępowania sądowego jest celowe i racjonalne, albowiem dużo mniejszym obciążeniem dla budżetu poszczególnych właścicieli jest systematyczne odkładanie pieniędzy niż późniejsze wydatkowanie znacznych kwot na koszty postępowań sądowych prowadzonych przez wspólnotę mieszkaniową, a obciążających wszystkich właścicieli lokali.

W przedmiotowej sprawie wniesiono o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej utworzenia funduszu celowego – prawnego, stworzonego na pokrycie kosztów prowadzenia sprawy przeciwko deweloperowi. Postępowanie dotyczyło wierzytelności, którą 47,56% właścicieli scedowało na rzecz wspólnoty celem dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi.

  • Sąd uznał, że pozew o uchylenie uchwały nie zasługuje na uwzględnienie.
  • Jak stanowi art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
  • Powódka wskazywała, że zaskarżona uchwała rażąco narusza jej interes, gdyż obciąża ją kosztami wynikłymi z prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniową sprawy przeciwko deweloperowi, podczas gdy ona sama nie dokonała cesji wierzytelności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
  • Zdaniem sądu zarzut powódki nie jest uzasadniony. Mimo że jedynie 47,56% właścicieli lokali w budynku dokonało na rzecz strony pozwanej cesji wierzytelności za wady fizyczne lokali i części wspólnych budynku, m.in. dachu, to cała wspólnota, czyli wszyscy właściciele lokali, są w tej kwestii wierzycielami z tego tytułu.
  • Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i wystąpienie z powództwem przeciwko deweloperowi nie było bezpodstawne.

Po stronie właścicieli lokali prawo przewiduje obowiązek ponoszenia kosztów związanych z częściami nieruchomości wspólnej.

Jak stanowi art. 13 ust. 1 UWL, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 października 2014 r., sygn. akt I ACa 895/14, wskazał, że konstrukcja prawna wspólnoty mieszkaniowej (zrzeszenia właścicieli lokali) nakazuje współwłaścicielom przestrzeganie pewnych zasad, wynikających z decyzji większości. Skoro większość zdecydowała o celowości wszczęcia postępowania, a to zostało uwiarygodnione gospodarczą przyczyną dotyczącą części wspólnej, to dopóki nie zostanie wykazana przez skarżącego oczywista bezzasadność poszukiwania prawnej ochrony w postępowaniu sądowym (np. dochodzenie roszczeń przedawnionych czy nieopartych na zidentyfikowanym zdarzeniu jako grożącym części wspólnej), dopóty skutki finansowe tego postępowania obciążają wszystkich członków wspólnoty, niezależnie od tego, jak głosowali w sprawie celowości takiego postępowania.               

Warto przeczytać: „Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach” >>>

Zapisz się na bezpłatny NEWSLETTER. Co tydzień najświeższe informacje o zarządzaniu bezpośrednio na Twój e-mail.

Komentarze

(2)
MIRZET | 27.02.2018, 13:00
Zabrakło dokończenia, tj. apelacji od ww. wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 12 czerwca 2015 r., sygn. akt I C 375/15 wniesionego do Sądu Apelacyjnego w Krakowie – Wydział I Cywilny z dnia 19 stycznia 2016 r. sygn. akt I ACa 1463/15. Artykuł nie przedstawia w pełni sedna sprawy.
Sowa | 01.03.2018, 09:21
Mam zastrzeżenia, co do treści trgo artykułu, gdyż w innym artykule umieszczonym w Administratorze 24 wykazywano, że wspólnota mieszkaniowa nie może być stroną dla dewelopera, gdyż stroną mogą być jedynie poszczególnie właściciele mieszkań i to ci, którzy nabyli mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera. Tak więc merytorycznie artykuły te stoją ze sobą w sprzeczności. Absurdalnym wydaje się być stosowane tu pojęcie "cesji" praw, bo na jakiej podstawie prawnej, tym bardziej, że nie udzielili jej wszyscy członkowie WM ???
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Spółdzielnia, która powstała w odpowiedzi na zmiany w ramach transformacji ustrojowej »

Powołana została do życia w porozumieniu ze Związkami Zawodowymi restrukturyzowanych kopalń jako organizacja mająca na celu zabezpieczenie właściwego zarządzania nieruchomościami... czytam dalej »


Ocieplanie starszych bloków czeka każdą spółdzielnię i wspólnotę. Jak dobrze ocieplić dachy osiedli?

ocieplanie dachu w budynku na osiedlu

Decyzja o wyborze metody i materiału do ocieplenia stropodachu jest niełatwa – trzeba wziąć pod uwagę efektywność rozwiązania... czytam dalej »


Jak niskim kosztem wyremontować posadzki w budynku?
Zaparowane okna w domu - jak temu zapobiec?
Remont posadzki w budynku Niższe koszty ciepła
Przedstawiamy 4 powody, dla których warto docenić walory posadzki lastrykowej oraz wykonać jej renowację... czytam dalej» Długotrwale zaparowane okna są sygnałem alarmującym – zdrowie mieszkańców może być zagrożone (...) czytaj dalej »

Zgłoś Przegląd Zestawów Hydroforowych  i Skorzystaj z Promocji do 16.7.2018 »

Przegląd zestawów hydroforowych

Wilo serwisuje zestawy hydroforowe wszystkich producentów, nie tylko firmy Wilo.  Zgłaszając serwis swoich urządzeń do 16.7.2018 zyskujesz 6 miesięcy opieki serwisowej GRATIS. Aby skorzystać z promocji, wypełnij formularz lub zadzwoń 22 702 61 61 (...) wykonaj przegląd promocyjny »


Jak łatwo odświeżyć wygląd klatki schodowej? Zamów wykonawce lastryko »
Jak łatwo naprawić dach pokryty papą »
Wykonawca lastryko renowacja i naprawa Naprawa dachu pokrytego papą
Dzięki swojej budowie posadzka klatki schodowej wykonana z lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, co uważa się za jej wielki atut (...) czytaj dalej » Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania..… czytam dalej »

Spółdzielnia, która dba o komfort mieszkańców » Zarządzanie nieruchomościami - zobacz jak to robią inni
SM Metalowiec Spółdzielnia dba o komfort mieszkańców Zarządzanie nieruchomościami
Ważna jest nie tylko wygoda zamieszkiwania w budynkach, ale też zaplecze kulturalne, sportowe i oświatowe (...) Czytam dalej » Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard.… czytam dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

5/2018

Aktualny numer:

Administrator 5/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Ochrona danych po nowemu
  • - Udziały a wysokość zaliczki na koszty zarządu
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15122|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl