Zapomniana spółdzielczość mieszkaniowa

No i po wyborach – jedni się cieszą, a inni rozpaczają, czyli jest jak zwykle. Starałem się słuchać tego, co mają do powiedzenia kandydaci chociaż czasami były to przeżycia ekstremalne. Ale do rzeczy. W zasobach spółdzielni mieszkaniowych mieszka w Polsce ok. 10 milionów ludzi, to spory elektorat. W kampanii wyborczej nie zauważyłem jednak choćby najmniejszego zainteresowania kandydatów problemami tej społeczności. Jest to dla mnie niezwykle zastanawiające, ponieważ złożenie deklaracji w kilku, ważnych dla tej grupy, sprawach dałoby z pewnością dużą liczbę głosów. O jakie kwestie chodzi? Kilka z nich, w subiektywnym wyborze, przedstawiam poniżej.

Najpilniejsze kwestie do uregulowania

• Regulacja stanu prawnego gruntów, na których stoją budynki spółdzielni mieszkaniowych – pisałem o tym ostatnio, więc nie będę powtarzał jak ogromny jest to problem dla setek tysięcy ludzi. Skądinąd wiem, że sugestie w tej sprawie trafiły do jednego z kandydatów – zatem brak zainteresowania tym problemem był kwestią wyboru strategii wyborczej, a nie zaniechania czy choćby niewiedzy.
• Systematyczne przeznaczanie odpowiednio wysokich środków z budżetu państwa na budowę mieszkań lokatorskich; odpowiednich to znaczy minimum ok. 10 mld. złotych rocznie – w tej sprawie też, zatem w sprawie szczegółów odsyłam do tamtych artykułów.
• Napisanie od nowa ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawa uchwalona przez sejm RP w dniu 15 grudnia 2000 roku była wielokrotnie nowelizowana (nota bene co nowelizacja to, oczywiście moim zdaniem, większy bubel), aby ostatecznie przyjąć kształt potworka prawnego, z którym muszą walczyć na co dzień służby spółdzielni mieszkaniowych. Taka sytuacja jest wynikiem nieuwzględniania w procesie legislacyjnym uwag i wniosków środowiska spółdzielni mieszkaniowych, uważanego przez wielu polityków i część mediów za środowisko składające się z przestępców i idiotów (dotyczy to głównie członków zarządów i rad nadzorczych). Ostatni pomysł Ministerstwa Rozwoju i Technologii na kolejną nowelizację ustawy zawiera m.in. zmiany dotyczące pełnomocników na Walne Zgromadzenie. Proponuje się między innymi, aby pełnomocnikiem członka mogła być wyłącznie osoba bliska członka, o której mowa w art. 2 ust. 5 USM, tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu. Wyeliminowanie np. sąsiadów jest niezrozumiałe – przecież to oni znają spółdzielnię w przeciwieństwie do osoby bliskiej, która np. mieszka na drugim końcu Polski.
• Przywrócenie spółdzielczości w ogóle, w tym spółdzielczości mieszkaniowej właściwej rangi w gospodarce narodowej i przede wszystkim w świadomości społecznej. Napisałem na łamach „Administratora” kilka artykułów dotyczących historii spółdzielczości mieszkaniowej, wskazując na jej duże znaczenie w różnych okresach historii Polski, w tym w „uwielbianym” przez większość polityków okresie międzywojennym. Jest zatem z czego czerpać i nie ma się czego wstydzić.

Chciałbym, odnosząc się do pkt. 3. powyżej, poświęcić kilka zdań ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i konieczności jej zmiany. Tak jak wskazałem, nowelizacje tego przepisu proponowane były, w dużej części, przez ludzi albo niekompetentnych, albo źle życzących środowisku spółdzielni mieszkaniowych.

Sugestie zmian usprawniających funkcjonowanie spółdzielni

Moim zdaniem jest kilka zmian, które pozwoliłyby usprawnić działanie spółdzielni mieszkaniowych i byłyby przede wszystkim korzystne dla ich członków. Oto kilka z nich:

• Przywrócenie zlikwidowanych w roku 2007 organów statutowych, takich jak zebranie przedstawicieli i zebrania grup członkowskich. W ówcześnie wprowadzonej tzw. dużej nowelizacji ustawy, w miejsce tych organów wprowadzono Walne Zgromadzenie jako najwyższy organ spółdzielni. Intencją było zwiększenie wpływu członków na życie spółdzielni, ale według mojej oceny efektu nie uzyskano, wręcz przeciwnie. Średnia frekwencja na Walnych Zgromadzeniach to 3–5% uprawnionych, a większość czasu na tych zebraniach poświęca się na sprawy organizacyjne (wybór prezydium, komisji, itp.) oraz punkty obowiązkowe, polegające na głosowaniu uchwał wymaganych przepisami prawa lub statutu – sprawozdanie zarządu i rady nadzorczej, sprawozdanie finansowe, wybory członków organów (rady nadzorczej i/lub zarządu). Przed nowelizacją, zebrania grup członkowski, na których wybierano delegatów na zebrania przedstawicieli zajmowały się sprawami bliższymi (chciałoby się powiedzieć przyziemnymi) danej grupie mieszkańców, a zainteresowanie uczestnictwem w nich było relatywnie większe. Przepisy nowej ustawy powinny dawać spółdzielniom mieszkaniowych wybór, czyli możliwość wprowadzenia do statutu albo instytucji Walnego Zgromadzenia albo zebrania przedstawicieli poprzedzanego zebraniami grup członkowskich.
• Przywrócenie obowiązujących do roku 2007 zasad, dotyczących gospodarki finansowej spółdzielni, a mianowicie powrót do zasady rozliczania wszystkich przychodów i kosztów w ramach tzw. gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W praktyce sprowadza się to do traktowania całej działalności spółdzielni mieszkaniowej jako działalności bezwynikowej, zwolnionej od podatku dochodowego od osób prawnych. Przywrócenie „starych” zasad uprościłoby również ewidencję księgową, co w przypadku niewielkich spółdzielni mieszkaniowych ma znaczenie. Takim zwolnieniom nie podlegałaby oczywiście działalność inwestycyjna spółdzielni prowadzona w systemie deweloperskim.
• Zlikwidowanie ograniczenia możliwości pełnienia funkcji członka rady nadzorczej tylko przez dwie trzyletnie kadencje z rzędu. Zawsze zadziwiało mnie jak łatwo posłowie wprowadzają restrykcje w stosunku do innych (w tym przypadku ingerują w działalność prywatnej firmy), zapominając o sobie – z postulatu wycofam się natychmiast, gdy posłowie wprowadzą podobne ograniczenia dla siebie i senatorów. Odnosząc się jednak merytorycznie do tego postulatu uważam, że to członkom spółdzielni trzeba pozostawić prawo wyboru, ponieważ w obecnej sytuacji, tylko z powodów formalnych, często dochodzi do zamiany lepszych członków rady nadzorczej na gorszych, co oczywiście odbija się na kondycji spółdzielni.
• Doprecyzowanie zasad funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej w nieruchomościach, w których zostały wyodrębnione lokale. Najlepszym przykładem zapisu, który jest nierealizowalny w praktyce jest treść art. 241, ust. 6, cytuję: „Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.” Przede wszystkim doprecyzowania wymaga zwrot: „od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej.” Formalnie rzecz ujmując wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu w nieruchomości – czy to oznacza już w tym momencie obowiązek zawarcia umowy pomiędzy spółdzielnię mieszkaniową a właścicielem lokalu?
• Biorąc pod uwagę całość art. 241 chodziło autorom chyba o sytuację, w której w stosunku do danej nieruchomości zaczną obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali – ale czy tak jest, nie wiem. Poza tym powstaje pytanie, co w przypadku gdy właściciel lokalu odmówi podpisania takiej umowy? Istnieją interpretacje prezentujące stanowisko, że w takim przypadku należy stosować zasady analogiczne do bezumownego korzystania z nieruchomości; kolejne pytanie: jak je egzekwować? Pozostaje de facto droga sądowa czyli kilka lat sporu – czy na pewno o to chodziło ustawodawcy. Temu tematowi poświęcę szczegółowo prawdopodobnie jeden z najbliższych artykułów.

***

PS. Tak jak pisałem w poprzednim artykule, z końcem czerwca br. kończę pracę na stanowisku prezesa zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Czy to oznacza całkowite lenistwo? Nie! Mam ciekawe propozycje bardziej elastycznej współpracy, o czym niebawem Państwu opowiem. Pozdrawiam i życzę udanych wakacji!