Rynek mieszkaniowy w Polsce 2025

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce napędzane jest przede wszystkim przez prywatnych deweloperów, koncentrujących się na budowie wielorodzinnych budynków mieszkalnych z przeznaczeniem na sprzedaż indywidualnym nabywcom. Warto tu dodać, że po stronie podażowej mocną stroną rynku jest duża liczba silnych, doświadczonych firm deweloperskich. Liderami są duże spółki, często notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, działające w oparciu o długoterminowe strategie.

W tym segmencie w 2024 roku oddano do użytku ponad 123 000 lokali, a budowę rozpoczęto ponad 152 000 jednostek.

Co prawda silnym atutem polskiego rynku jest wewnętrzny popyt na mieszkania własnościowe, napędzany przez osoby kupujące nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe, uzupełnia go jednak popyt na mieszkania na wynajem, cieszące się zainteresowaniem głównie młodych Polaków migrujących do dużych metropolii w poszukiwaniu edukacji i zatrudnienia. W ostatnich latach rośnie dodatkowo popyt na mieszkania na wynajem, generowany przez uchodźców z Ukrainy oraz innych migrantów. Polskie miasta odnotowały napływ młodych profesjonalistów poszukujących pracy w sektorach takich jak usługi BPO/SSC, IT oraz budownictwo.

Oba te trendy – jak oceniają analitycy – mają charakter długoterminowy, sprzyjający rozwojowi segmentów PRS (instytucjonalny najem prywatny) oraz PBSA (prywatne akademiki). Sektor PRS stał się więc integralną częścią dzisiejszego rynku mieszkaniowego i zyskuje na popularności. Warszawa, Kraków i Wrocław mają znaczącą populację studentów, w tym rosnącą liczbę studentów międzynarodowych.

Warunki mieszkaniowe napędzają budownictwo…

Pomimo rozwoju budownictwa, Polska wciąż boryka się z deficytem mieszkaniowym, szczególnie w największych miastach. Niedobór ten ma trzy powiązane ze sobą wymiary: ilościowy, przestrzenny i jakościowy.

Najbardziej widoczny jest deficyt ilościowy. Szacuje się, że strukturalny niedobór mieszkaniowy wynosi około 1,5 mln lokali, przy istniejących 15,8 mln mieszkań. Tylko w sześciu największych miastach brakujących lokali jest niemal 0,5 mln, nie licząc dodatkowego wpływu migracji wojennej z Ukrainy.

Równie istotny jest deficyt przestrzenny. Polskie mieszkania są mniejsze niż europejska przeciętna, co oznacza mniej przestrzeni życiowej na osobę. Ten brak powierzchni wpływa na jakość życia.

Według danych Eurostatu Polska znajduje się w gronie państw UE z najtrudniejszymi warunkami mieszkaniowymi. Charakteryzuje się niską gęstością mieszkaniową (liczba lokali mieszkalnych na 1000 mieszkańców poniżej średniej UE) oraz niewielką przeciętną powierzchnią użytkową przypadającą na osobę.

Główne wskaźniki mieszkaniowe:

• Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców: Polska – 419, UE – 517
• Przeciętna powierzchnia użytkowa na osobę: Polska – 31 m², UE – 35–45 m²
• Przeciętna wielkość mieszkania: Polska – 75 m², UE – 80–90 m²
• Wskaźnik przeludnienia: Polska – 33,9%, UE – 16,8%
• Średnia liczba pokoi na osobę: Polska – 1,1, UE – 1,7

Trzeci wymiar to deficyt jakościowy

Znaczna część istniejącego zasobu mieszkaniowego, zwłaszcza z okresu PRL-u, nie spełnia współczesnych standardów w zakresie efektywności energetycznej, udogodnień i ogólnej jakości życia. Ten brak jakości wskazuje na konieczność nie tylko budowy nowych lokali, ale też gruntownej modernizacji istniejących budynków.

Te trzy aspekty deficytu mieszkaniowego – ilościowy, przestrzenny i jakościowy – są związane z kontekstem historycznym Polski oraz obecnymi przemianami demograficznymi. Niski poziom urbanizacji, który ma swoje korzenie jeszcze w latach 40. XX wieku, oraz niedostateczny poziom budownictwa mieszkaniowego przez dekady, przyczyniły się do obecnych problemów.

Krajowy zasób mieszkaniowy

Około 15% zasobu mieszkaniowego Polski stanowią budynki przedwojenne, o zróżnicowanej jakości. Większość (ok. 55%) to budynki z okresu PRL-u, w większości prefabrykowane, wymagające modernizacji i poprawy efektywności energetycznej. Pozostałe 30% powstało po 1995 roku i stanowi najnowszą część zasobu, szczególnie widoczną w większych miastach.

… a trendy demograficzne, napędzają rynek najmu

Podobnie jak niemal wszystkie kraje europejskie, Polska zmaga się z niskim przyrostem naturalnym, starzeje się demograficznie, rosną metropolie, a imigracja zagraniczna pozostaje wysoka. Niektóre z tych trendów mają jednak w Polsce inny charakter niż w Europie Zachodniej. Całkowita liczba ludności pozostaje względnie stabilna, ponieważ napływ cudzoziemców rekompensuje ubytek naturalny. Największe metropolie, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, korzystają zarówno z migracji wewnętrznej, jak i zagranicznej.

Migracja wewnętrzna ma charakter strukturalny i długofalowy, związany z utrzymującym się niskim poziomem urbanizacji w Polsce oraz migracją młodych Polaków z mniejszych miast i terenów wiejskich do kluczowych ośrodków metropolitalnych.

Jak w innych krajach Europy, migranci zagraniczni koncentrują się głównie w dużych miastach. Większość cudzoziemców, którzy przybyli do Polski w ostatniej dekadzie, stanowią obywatele Ukrainy, którzy początkowo przyjeżdżali do pracy, a od 2022 roku również jako uchodźcy wojenni. Wielu z nich zadeklarowało chęć pozostania w Polsce na stałe, a ich zdolność integracji jest bardzo wysoka. Ten napływ dodatkowo wzmocnił popyt na dynamicznie rozwijającym się rynku najmu prywatnego.

Jednak najważniejszą grupą najemców są młodzi Polacy – studenci i młodzi pracujący dorośli, w tym single, pary oraz rodziny z dziećmi. Grupy te w ostatnich latach doświadczyły pogorszenia warunków mieszkaniowych. Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych oraz znaczny wzrost cen mieszkań uniemożliwiły im zakup własnego „M”. Dodatkowo brak przystępnych cenowo mieszkań na wynajem, zwłaszcza o odpowiednim metrażu, sprawia, że wiele osób nadal mieszka z rodzicami.

Dane Eurostatu

Polska znajduje się w czołówce krajów europejskich pod względem odsetka osób w wieku 25–34 lata mieszkających z rodzicami. Odsetek ten jest o ok. 16 punktów procentowych wyższy niż średnia dla krajów UE. Biorąc pod uwagę szerszą grupę wiekową (18–34 lata), wskaźnik ten rośnie z 53% do około 77%. W latach 2013–2019 odsetek młodych dorosłych mieszkających z rodzicami oscylował wokół 43–45%. Od 2019 roku stale rośnie.

Rośnie znaczenie sektora PRS

Jak podkreślają autorzy raportu, rosnąca rozbieżność między dochodami a wartościami nieruchomości zmienia dynamikę relacji między najmem a własnością na miejskim rynku mieszkaniowym. Analiza JLL pokazuje, że na koniec IV kwartału 2024 roku różnica między kosztami najmu przeciętnego mieszkania, a zakupem porównywalnej nieruchomości z 80% kredytem hipotecznym pozostała na poziomie zbliżonym do tego z 2022 roku. Różnica ta potwierdza aktualne realia rynkowe i prawdopodobnie utrzyma się, dopóki stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie.

JLL przewiduje w związku z tym, że przewaga najmu będzie nadal kształtować rynek w nadchodzących latach, o ile nie dojdzie do zasadniczych zmian w polityce monetarnej. Te dominujące uwarunkowania wzmacniają rynek najmu i umacniają pozycję sektora PRS na rynku mieszkaniowym w Polsce. Zwłaszcza, że w ostatnich latach obserwuje się wzrost zainteresowania inwestowaniem w mieszkania na wynajem. Wiele mieszkań kupowanych jest z myślą o generowaniu przychodów z najmu, co łączy tradycyjny model BTS (Build-To-Sell) – dominujący na polskim rynku mieszkaniowym w Polsce; w 2024 roku odpowiadał on za ponad 60% nowo wybudowanych lokali w kraju – z rosnącym znaczeniem rynku PRS.

Z punktu widzenia najemców (są to głównie młodzi profesjonaliści, single, pary i rodziny, często z zagranicy), PRS jest korzystny, bo oferuje stabilność, przejrzystość warunków najmu i profesjonalne zarządzanie. Model ten zyskuje na popularności także wśród Polaków, którzy coraz częściej wybierają najem długoterminowy jako świadomą alternatywę dla własności. Niewątpliwym atutem PRS są lokalizacje nieruchomości – w centrach dużych miast. Jako że jest to segment premium prywatnego rynku najmu, to charakteryzują się lepszym wyposażeniem, wyższą jakością budynków oraz kompleksowymi usługami zarządzania. Taka lokalizacja projektów PRS naturalnie przekłada się na wyższe stawki czynszów, w porównaniu do szerszego rynku najmu. Analiza jednak wynajmu w Warszawie wskazuje, że czynsze w projektach instytucjonalnych są średnio o 4% wyższe niż te obserwowane na prywatnym rynku najmu.

PBSA – to atrakcyjne aktywa dla inwestorów instytucjonalnych

Ważnym segmentem rynku mieszkaniowego jest PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), czyli prywatne akademiki. Przybywa ich głównie w największych ośrodkach akademickich: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku i Łodzi.

W 2024 roku istniało około 12 000 łóżek w prywatnych akademikach w Polsce, a kolejne 6 000 znajdowało się w budowie lub planowaniu. Popyt na PBSA rośnie, napędzany przez rosnącą liczbę studentów zagranicznych oraz zmniejszoną dostępność miejsc w tradycyjnych akademikach publicznych. Ich wysoka jakość oraz bezpieczeństwo przyciągają zarówno studentów krajowych, jak i międzynarodowych.

Warto tu dodać, że PBSA staje się atrakcyjną klasą aktywów dla inwestorów instytucjonalnych, poszukujących długoterminowych i stabilnych zwrotów. Oczekuje się, że sektor będzie się rozwijał, zwłaszcza w kontekście zwiększającej się mobilności edukacyjnej i internacjonalizacji studiów.

Opracowanie: Sabina Augustynowicz

/Oprac. na podstawie raportu Jones Long La Salle pt. „Living Sector in Poland 2025”, dotyczącego rynku mieszkaniowego w Polsce, ze szczególnym uwzględnieniem sektorów PRS (instytucjonalny najem długoterminowy), BTS (mieszkania na sprzedaż) oraz PBSA (akademiki prywatne)/.