Kto podpisuje uchwały wspólnoty?

Dalej w liście do redakcji Czytelniczka wyjaśnia, że głosy właścicieli były zbierane w sposób mieszany:

• na zebraniu właściciele głosowali przez podniesienie ręki tych właścicieli, którzy są przeciwni lub wstrzymujący się, pozostałych potraktowano jako będących „za” uchwałami,
• „dozbieranie” głosów odbyło się w obiegowy sposób. Przy czym na zebraniu właściciele podpisywali tylko listę obecności. Osoby podpisujące się pod uchwałami nie były wskazane przez zebranie właścicieli do takich czynności, a także nie zbierały głosów w systemie obiegowym. Głosy te zbierał zarząd. Nie mam informacji, czy właściciele głosujący w trybie obiegowym podpisywali listę obecności, czy znali treść uchwał i podpisywali się pod nimi. Otrzymałam listę z wynikami głosowania właścicieli z adnotacją o sposobie głosowania na zebraniu, bądź podczas indywidualnego zbierania z rubrykami: za, przeciw, wstrzymał się, z zaznaczonym znakiem/ptaszkiem/w zależności od decyzji głosujących – precyzuje Czytelniczka.

Odpowiedź

Zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, tym samym według art. 21 ustawy o własności lokali odpowiada za wszelkie czynności, w tym za:

• zwołanie zebrania właścicieli lokali w celu podjęcia uchwały oraz przygotowanie list obecności, uchwał i kart do głosowania, zorganizowanie głosowania nad uchwałami w trybie indywidualnym oraz
• przygotowanie przebiegu i porządku zebrania, ustalenie czasu i miejsca zebrania, ustalenie, kto będzie protokołował przebieg zebrania, kto będzie mu przewodniczył,
• nadzór nad przebiegiem głosowania i ogłoszenie wyniku głosowania.

Generalnie zasadą jest, że organizuje to wszystko zarząd, chyba że ustanowiono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 UWL. Właściciele mają w tym zakresie kompetencje w ściśle określonych wypadkach, wynikających z ustawy lub przyjętego sposobu zarządzania.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 maja 2016 r. (sygn. akt I ACa 1118/15) podkreślił:

„Czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwienie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. W wypadku wspólnot mieszkaniowych większych, do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest wymagana zgoda większości współwłaścicieli nieruchomości wspólnej wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 UWL)”.

Kwestia sposobu głosowania powinna być ustalona we wspólnocie w drodze uchwały, ponieważ ustawa o własności lokali tego nie reguluje. Wyjaśnia to jedynie orzecznictwo, dopuszczając głosowanie w różnych formach, także w formie kart do głosowania składanych do euroskrzynek. Adresatem tak złożonych głosów jest zarząd wspólnoty. W orzecznictwie dopuszcza się stosowanie różnych sposobów w zależności od woli właścicieli lokali, sytuacji, a także przedmiotu głosowania. Zasadniczo można dopuścić głosowanie za pomocą kart do głosowania pod warunkiem przyjęcia zasad w tej sprawie w drodze uchwały, regulaminu oraz wzoru kart do głosowania, także według tej uchwały.

Nie ma żadnych reguł odnoszących się do zakresu i formy uchwały. Ważne jest, aby zawierała ona dane wskazujące kiedy i przez kogo została podjęta, jakiej treści uchwałę przyjęto lub nie.

Gdy chodzi o głosowanie w trybie indywidualnym, nie wszyscy właściciele muszą wziąć w nim udział, ale wszyscy muszą być powiadomieni o takim głosowaniu, muszą mieć możliwość oddania głosu, czy to poprzez karty do głosowania, czy to elektronicznie, muszą wiedzieć od kiedy rozpoczyna się głosowanie i kiedy się zakończy.

Każdy właściciel, a także współwłaściciel ułamkowy lokalu ma prawo złożyć głos na liście do głosowania pod swoim udziałem, na zasadach art. 23 UWL, ponieważ z zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos). Oznacza to, że lista do głosowania powinna być przygotowana zgodnie z prowadzoną na bieżąco ewidencją udziałów, wykazującą wszystkich współwłaścicieli lokali i ich udziały, dotyczy to zarówno współwłasności ułamkowej, jak i współwłasności łącznej.

Jeśli w zebraniu ogółu właścicieli uczestniczy pełnomocnik właściciela lokalu lub pełnomocnik współwłaścicieli lokalu (współwłasność ułamkowa lub łączna) to konieczne jest ustalenie treści pełnomocnictwa tej osoby oraz tożsamości osoby umocowanej. Jest to obowiązek zarządu wspólnoty.

W wyroku z dnia 15 października 2002 r. (sygn. akt II CKN 1479/00), Sąd Najwyższy stwierdził, że: „udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 UWL (...), wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego”.

W uzasadnieniu napisał: ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, i dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2). Przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w orzecznictwie przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy.

Według art. 23 ust. 3 UWL, o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Od tego momentu biegnie 6-tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały. Potwierdził to w wyroku z 8 maja 2019 r. (sygn. akt III Ca 1703/18) Sąd Okręgowy w Gliwicach, który orzekł, że art. 23 ust. 3 ustawy stanowi, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Należy przyjąć, że zgodnie z art. 61 KC, każdy członek wspólnoty jest związany treścią uchwały, jeżeli został powiadomiony w taki sposób, żeby mógł zapoznać z jej treścią.

Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo kontroli przebiegu głosowania i jego wyniku. Może zaskarżyć uchwały na podstawie art. 25 UWL w celu uchylenia tej uchwały lub zaskarżenia na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego w celu uznania, że dana uchwała jest nieistniejąca.

Według art. 25 UWL każdy właściciel lokalu, także współwłaściciel ułamkowy, może zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali z powodu:

• jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo
• gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub
• gdy w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo w tej sprawie wytacza właściciel lokalu lub współwłaściciel lokalu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Odpowiadała: Eugenia Śleszyńska