Zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości

Dokumentem bazowym, który reguluje zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości, jest Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Inne ważne akty prawne to:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane,
• Kodeks cywilny,
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Zasady korzystania z części wspólnej nieruchomości

Z przepisów zawartych ustawie o własności lokali wynika, że każdy właściciel lokalu w nieruchomości wielorodzinnej ma prawo do współkorzystania z części wspólnych. Jest ono niezbywalne, dlatego nie można z niego zrezygnować, przekazać lub sprzedać innemu właścicielowi lokali w budynku.

Wspólnota mieszkaniowa może umożliwić przeznaczenie części wspólnej wyłącznie na indywidualne cele właściciela danego lokalu lub w zakresie przekraczającym posiadane przez niego udziały w nieruchomości. Wymaga to jednak podjęcia uchwały decyzją większości członków wspólnoty. Nie ma jednak możliwości przyznania wyłącznego prawa do tych części wspólnych, które są niezbędne innym mieszkańcom, np. schodów, korytarzy czy wind.

Części wspólne stanowią współwłasność wszystkich mieszkańców, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości. Powinni oni korzystać z rzeczy wspólnej w sposób, który jest zgodny z jej przeznaczeniem i nie utrudnia ich użytkowania przez pozostałych współwłaścicieli oraz nie ingeruje w dobro wspólne.

Przy korzystaniu z części wspólnych obowiązują zasady:

• Każdy mieszkaniec może korzystać z części wspólnych proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości.
• Klatki schodowe służą do przemieszczania się zgodnie z przeznaczeniem, nie do składowania prywatnych rzeczy.
• Nie należy blokować przejść, zakłócać komfortu i bezpieczeństwa pozostałych właścicieli.
• Każdy powinien dbać o części wspólne, nie niszczyć ich i przestrzegać zasad współżycia społecznego.
• Każdy odprowadza składki na fundusz remontowy zgodnie z ustaleniami wspólnoty.
• Przed wprowadzeniem zmian w częściach wspólnych należy zdobyć zgodę wspólnoty mieszkaniowej.

Części wspólne nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej

W skład nieruchomości wspólnych wchodzą te części nieruchomości, które nie są przeznaczone jedynie do dyspozycji poszczególnych właścicieli lokali. Do części wspólnych nie zaliczają się pomieszczenia przynależne, które są przypisane do określonego mieszkania (piwnica, garaż, komórka lokatorska), nawet jeśli znajdują się na zewnątrz budynku, w granicach nieruchomości gruntowej.

Do części wspólnych budynku mogą zaliczać się między innymi:

• wspólne części piwnicy,
• miejsca parkingowe,
• elewacja i ściany nośne,
• fundamenty,
• dach,
• zabudowa balkonu,
• korytarze, przejścia i hole,
• klatka schodowa,
• pomieszczenia techniczne,
• bramy i ogrodzenia,
• windy,
• piony kanalizacyjne,
• pralnie i suszarnie,
• instalacje do wspólnego użytku właścicieli.

Elewacja i dach budynku

Częścią wspólną nieruchomości jest także zewnętrzna elewacja. Wpływa ona na estetykę wokół budynku i odpowiada za właściwości termoizolacyjne. Z tego powodu właściciele poszczególnych lokali nie mogą bez pozwolenia ingerować w elewację. Najpierw należy złożyć do zarządu wspólnoty wniosek o zezwolenie wraz z dokumentacją ukazującą sposób instalacji.

Może Cię zainteresuje: Obowiązkowa dobudowa wind w starych blokach

Dach również stanowi część wspólną nieruchomości. Nie można samowolnie ingerować w jego konstrukcję, zakazane jest przeznaczanie dachu na taras, instalowanie systemu zbierania wody deszczowej, montaż paneli fotowoltaicznych lub turbin wiatrowej czy wykonywanie izolacji termicznej we własnym zakresie.

Wspólne dobro wszystkich właścicieli budynku stanowią także wewnętrzne instalacje, w tym grzewcza, elektryczna, wentylacyjna, wodna, kominowa czy kanalizacyjna. Ich elementy są rozprowadzone po całym budynku. Właściciel mieszkania nie może swobodnie ingerować w zabudowę balkonu, ponieważ wpłynęłoby to na estetykę budynku i mogło obniżyć wartość nieruchomości.

Kiedy ingerencja w części wspólne jest możliwa?

Ingerencja w części wspólne wymaga konsultacji z zarządem wspólnoty i zgody w formie uchwały. W przypadku niektórych czynności konieczne może być także uzyskanie zezwolenia inspektora budowlanego lub konserwatora budynków. Zaniechanie tego obowiązku w pewnych przypadkach zaliczane jest do samowoli budowlanej.

Podjęcie uchwały wymaga decyzji większością głosów na zasadzie „jeden właściciel – jeden głos” lub proporcjonalnie do udziałów w rzeczy wspólnej. Jeśli któryś ze współwłaścicieli nie wyraża zgody, może złożyć swój sprzeciw do sądu.

Samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości

Jeśli któryś ze współwłaścicieli zajmuje część wspólną bez pozwolenia wspólnoty lub wbrew uchwalonemu regulaminowi, dochodzi do naruszenia prawa współwłasności. Pozostali członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą dochodzić swoich roszczeń w sposób polubowny, na przykład przez rozmowę wyjaśniającą lub oficjalne pismo. Jeśli to nie przyniesie efektów, należy zgłosić problem zarządowi wspólnoty, w następnej kolejności do sądu.

Zarząd wspólnoty może wezwać właściciela do niezwłocznego usunięcia przedmiotów z części wspólnej i jej udostępnienia pozostałym współwłaścicielom. Jeśli doszło już do ingerencji, wtedy taki mieszkaniec zostanie zobowiązany przywrócić stan pierwotny. Bardziej dotkliwe konsekwencje (kary finansowe czy nakaz wypłaty odszkodowania) może nałożyć sąd, prokuratura lub inspektor nadzoru budowlanego. Sama wspólnota nie ma uprawnień do tego, aby stosować sankcje.

Opłaty za części wspólne

Właściciele poszczególnych lokali mają obowiązek partycypować w kosztach remontów, konserwacji, sprzątania i utrzymania zieleni. Płacą w tym celu składki na tzw. fundusz remontowy. Kwota takiej opłaty zależy od wysokości udziałów w nieruchomości.

Decyzje o konieczności przeprowadzenia remontów powinny być ustalone przez wspólnotę i przyjąć formę uchwały. Prace remontowe nie mogą naruszać praw mieszkańców i nie obniżać w trwały sposób ich komfortu życia. Zarząd wspólnoty może podjąć decyzję, aby zaciągnąć kredyt na remont nieruchomości.

Może Cię zainteresuje: Opłaty za zaadaptowany strych

Każdy mieszkaniec jest zobowiązany płacić z tytułu części wspólnych podatek od nieruchomości. Części wspólne podlegają solidarnemu opodatkowaniu na rzecz właścicieli lokali od 2016 roku. Jeśli w budynku znajduje się lokal użytkowy, wykorzystywany w celu prowadzenia działalności gospodarczej, wtedy nie spowoduje to zwiększenia kosztów podatku od części wspólnych dla pozostałych właścicieli.

Rękojmia za wady części wspólnych

Poszczególni członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą z tytułu rękojmi za wady budynku domagać się od dewelopera usunięcia wad części wspólnych budynku lub też odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. Wspólnota mieszkaniowa będzie miała takie prawo jedynie wówczas, gdy właściciele mieszkań dokonają na nią przelewu roszczeń.

Prawa z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie pięciu lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. W przypadku części wspólnych właściwy będzie dzień, w którym nieruchomość wydano ostatniemu z członków wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej może wezwać właścicieli lokali do usunięcia przedmiotów z części wspólnych, jeśli zagrażają one bezpieczeństwu i utrudniają ewakuację w razie pożaru. Mogą to być kartony, meble, rowery, wózki dziecięce, hulajnogi, buty. W przypadku zignorowania wezwania zarządca ma prawo usunąć je na własną rękę.

Instalacja monitoringu części wspólnych przez danego właściciela jest możliwa pod warunkiem, że wyrażą na to zgodę właściciele pozostałych lokali mieszkalnych. Konieczne jest w tym celu podjęcie uchwały większością głosów. Jeśli któryś ze współwłaścicieli nie zgadza się na montaż kamer, może zaskarżyć decyzję wspólnoty do sądu w terminie sześciu tygodni od daty podjęcia uchwały. Powinien wtedy wykazać, że monitoring został założony bezprawnie, przykładowo narusza jego dobra osobiste czy nie spełnia przepisów RODO.

Źródło: rynekpierwotny.pl