Czy rozbiórka dachu może obniżyć podatek?

Jedna z firm we Wrocławiu planowała długotrwałą rozbiórkę należącego do niej budynku. Chciała całkowicie usunąć dach, dokumentując to wpisem do dziennika budowy. Zdaniem właściciela pozbawiony dachu obiekt nie staje się budowlą (w rozumieniu ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych), a to oznacza, że nie powstaje nowy obowiązek podatkowy. Prezydent Wrocławia przyznał spółce rację i potwierdził to w wydanej interpretacji (WPO-DNT.310.1.1.2025.PR).

Orzecznictwo potwierdza, że dach to niezbędny element definicji budynku: jego brak oznacza, że obiekt przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej. Wyraźnie jednak rozróżnia się częściowe usunięcie lub zły stan dachu (co nie usuwa obowiązku podatkowego) od trwałego i całkowitego demontażu, który faktycznie zwalnia od opodatkowania.

Przebudowa kamienicy w Krakowie

W Krakowie miasto odmówiło jednemu z inwestorów, który zaplanował roczną przebudowę kamienicy, zwolnienia na ten czas z opodatkowania, mimo że z budynku miał zniknąć dach. Deweloper chciał złożyć nową deklarację podatkową bez powierzchni pozbawionej przykrycia (w praktyce chciał wyłączyć z opodatkowania przebudowywany obiekt). Inwestor zapytał urząd miasta czy podstawa opodatkowania powinna ulec zmniejszeniu o część powierzchni użytkowej budynku, która nie spełnia przesłanek uznania jej za obiekt podlegający opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Wyjaśniał, że w przypadku przebudowy kamienicy w ten sposób, że nie będzie w niej przegród budowlanych oraz dachu, straci ona przymioty budynku. W rezultacie miałaby zniknąć podstawa do opodatkowania.

Może Cię zainteresuje: Inflacja obniży podatek przy sprzedaży mieszkania

Urzędnicy nie wydali zgody. W interpretacji zawarto argumentację, że sama procedura przebudowy nie zakłada, że budynek przestanie istnieć. Nie ulega wątpliwości, że jeżeli jest taka konieczność, w trakcie przebudowy inwestor może czasowo rozebrać czy to dach, czy to ściany, czy też inne elementy konstrukcyjne w celu ich wymiany, remontu bądź dokonania stosownych przeróbek odpowiadających zaplanowanej przebudowie. Jednak przebudowa zakłada prowadzenie robót budowlanych na istniejącym budynku i nie zakłada jego likwidacji. Efektem przebudowy nie będzie także powstanie nowego budynku, co do którego dopiero powstanie obowiązek podatkowy (interpretacja z 12 kwietnia 2022 roku (PD-03-4.3120.8.2.2022.GK).

Uszkodzony dach

Inwestorzy zastanawiają się, czy jeżeli dach ulegnie częściowemu uszkodzeniu i przestanie w pełni spełniać swoje funkcje ochronne, to obiekt przestanie spełniać definicję budynku z uwagi na brak spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w ustawie. W orzecznictwie ukształtowała się linia, zgodnie z którą dopiero całkowite i trwałe pozbawienie obiektu budowlanego dachu powoduje, że przestaje być on budynkiem. Z powyższego wynika, że budynek posiada dach do momentu jego całkowitego usunięcia, demontażu lub rozbiórki. Potwierdza to wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2025 roku (III FSK 1002/23), w którym sędziowie uznali, że uszkodzenie lub częściowe usunięcie dachu nie oznacza, że dany obiekt jego nie posiada (a przez to przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej).

Może Cię zainteresuje: 2,5 mld zł na budowę mieszkań komunalnych

Eksperci zwracają uwagę, że podatek od nieruchomości jest podatkiem rozliczanym w okresach miesięcznych. Oznacza to, że z perspektywy istnienia obowiązku podatkowego, kwalifikacji do danej kategorii przedmiotu opodatkowania lub wyboru właściwych stawek podatku, należy zawsze ustalić stan faktyczny istniejący w danym miesiącu. Organy podatkowe, a czasem też sądy, pomijają tę ważną kwestię. Na przykład, fakt wykorzystywania gruntu do działalności gospodarczej przez kilka miesięcy w roku przy działalności sezonowej ma, zdaniem niektórych gmin, powodować opodatkowanie tego gruntu maksymalną stawką podatku od nieruchomości przez cały rok. Podobnie niektóre urzędy nie akceptują faktu, że przez jakiś czas budynek nie posiadał dachu, w związku z czym, okresowo, przestał spełniać definicję budynku. Problem występuje też w przypadku sporów o opodatkowanie budynków, w których w okresie pandemii Covid-19 z przyczyn prawnych nie można było prowadzić działalności gospodarczej. Sądy co do zasady odmawiają uznania tego faktu i zastosowania niższych stawek podatku nawet w krótkich okresach, kiedy przepisy nie pozwalały na prowadzenie biznesu hotelowego czy gastronomicznego.

Nietypowe zadaszenia

Budynek to (w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane) obiekt budowlany, który ma być trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadać fundament i dach. Inwestorzy szukają okazji, aby unikać płacenia. Jedna z firm w Siedlcach na plac pomiędzy magazynem a halą produkcyjną rozciągnęła dach mający chronić przed deszczem pracowników i jeżdżące tam wózki widłowe. W pytaniu do siedleckich urzędników firma sugerowała, że taki daszek nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Miasto jednak uznało (interpretacja z 15 września 2022 roku, F-RP.3120.11.47.2022), że takie zadaszenie już tworzy budynek.

W Lesznie zaś jedna ze spółek zapytała o opodatkowanie tymczasowego zadaszenia nad boiskiem. W odpowiedzi (interpretacja z 10 września 2018 roku, FP. 310.1.X.2018.ML) magistrat uznał, że nie jest to budowla, więc nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z 1991 r. 

Źródło: prawo.pl