Wyrok NSA ważny dla wspólnot

W jednym z kompleksów wrocławskich bloków wielorodzinnych powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wykrył poważne problemy z balkonami i tarasami oraz w garażu podziemnym, a w następstwie zażądał kompleksowego remontu. Należało między innymi usunąć odspojone, luźne i uszkodzone okładziny z płytek ceramicznych, które utraciły przyczepność do pionowych płaszczyzn płyt balkonów oraz tarasów i groziły niekontrolowanym odpadnięciem. Remont garażu podziemnego miał dotyczyć usunięcia między innymi nieszczelności konstrukcji ścian i stropu, naprawy izolacji przeciwwodnej ścian oraz pęknięć posadzki oraz likwidacji zagrzybienia.

Natychmiastowy remont zadaniem wspólnoty 

Wspólnota mieszkaniowa została adresatem nakazu, który miał rygor natychmiastowej wykonalności, na co oprotestowała ona nakaz inspekcji i broniła się, że to nie ona powinna odpowiadać za kosztowne naprawy.  W odwołaniu do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (WINB) przekonywała, że urzędnicy wadliwie uznali za część wspólną nieruchomości pionową warstwę wierzchnią balkonów i tarasów. Tłumaczyła również, że częścią wspólną nie jest samodzielny lokal garażowy. W rezultacie, remont garażu, który jest przeznaczony do wyłącznego użytku jego właścicieli, nie należy do obowiązków wspólnoty. Nie jest on częścią wspólną budynku i dlatego wspólnota nie może w nią ingerować.

W odpowiedzi WINB wskazał, że nadmiernie pogorszony stan okładzin z płytek ceramicznych na pionowych płaszczyznach balkonów i tarasów oraz nieprawidłowości w garażu podziemnym nie budzi wątpliwości. Powoduje to niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzi oraz mienia. Dodatkowo zwrócił uwagę, że nieprawidłowości nie były usuwane pomimo zaleceń we wcześniejszych protokołach z okresowych kontroli. W opinii WINB także sporne płytki stanowią element elewacji budynku i za ich należyte utrzymanie odpowiada wspólnota, a ich wadliwy stan wpływa na bezpieczeństwo użytkowania całego budynku. Podobnie odpowiada za elementy konstrukcyjne garażu, czyli strop i przegrody zewnętrzne, które także stanowią części wspólne budynku.

Może Cię zainteresuje: 760 mln więcej na mieszkania komunalne i społeczne

Inspekcja przyznała jedynie, że inaczej wygląda sytuacja okładzin z płytek ceramicznych na poziomych płaszczyznach – posadzce – w obrębie balkonów czy tarasów. Zgodziła się, że przestrzeń wewnętrzna balkonów oraz tarasów bez wątpienia służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali i zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Za stan warstw wykończeniowych w obrębie balkonu lub tarasu odpowiada więc właściciel.  

Wyrok WSA podtrzymał nakaz

Wspólnota zaskarżyła nakaz, ale przegrała. Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) we Wrocławiu, uznając nakaz, przypomniał, że zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomością wspólną jest wszystko, co nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Sąd dokonał gruntownej analizy statusu balkonów i tarasów. Z orzecznictwa wynika jasno, że odmiennie traktować należy te części balkonu, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, od tych, które mają charakter konstrukcyjny, zewnętrzny, a ich należyte utrzymanie wpływa na cały obiekt, i które fizycznie oraz wizualnie stanowią fragment całego budynku, ponieważ są elementem jego elewacji.

Z kolei  wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej to koszty zarządu, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. WSA zauważył, że w spornym przypadku balkony i tarasy znajdujące się na poszczególnych piętrach budynku w większości są jednocześnie stropo-dachami dla niżej położonych lokali. Mimo, że służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. 

Odspojone płytki przy pionowych ścianach balkonowych rodziły zagrożenie względem osób. Sąd zauważył, że w przypadku wyrządzenia szkody w wyniku zaniedbań związanych z należytym utrzymaniem budynku, odpowiedzialność ponosi wspólnota. W interesie wszystkich lokatorów – członków wspólnoty leży więc to, aby nieruchomość znajdowała się w należytym stanie. WSA podobnie odniósł się do kwestii garażu. Podkreślił, że odpowiedni stan ścian, posadzki, czy też stropu garażowego, a także należyta izolacja przeciwwodna garażu jest sprawą fundamentalną dla całości budynku. Dlatego w zakresie, w jakim elementy garażu i znajdujące się w nim instalacje oddziałują na stan i użytkowanie całego budynku, trzeba je potraktować tak, jak nieruchomość wspólną. 

Ostateczny wyrok NSA negatywny dla wspólnoty

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. 

Może Cię zainteresuje: Przedłużono nabór w programie "Czyste Powietrze"

W ocenie NSA warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu mogą być zaliczane do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem nie jest wyłącznie ochrona balkonu, lecz też jego elementów konstrukcyjnych. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi, między innymi ścian zewnętrznych budynku należy do całej wspólnoty, a nie do poszczególnych właścicieli lokali. 

Wskazując na dwoistą naturę balkonów czy tarasów, sąd zgodził się, że te, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach muszą być traktowane jak części wspólne budynku. Zdaniem NSA zasadnie wskazano, że wadliwe elementy garażu pozostają w nierozerwalnym związku z nieruchomością wspólną. Sąd tłumaczył, że kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego ich elementu zależy od okoliczności. W spornym przypadku remont jest wymagany dla utrzymania substancji budynku, w tym garażu, jako części wspólnej w stanie zdatnym do użytku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.

W tych okolicznościach, w ocenie NSA, wspólnota nie mogła skutecznie zarzucać, że nie powinna być adresatem decyzji nakazującej utrzymanie balkonów i tarasów w należytym stanie technicznym lub remont spornych elementów garażu. Wyrok jest prawomocny (Sygnatura akt: II OSK 959/23).

Źródło: rp.pl