Zmiana sposobu użytkowania lokalu ze względu na działalność gospodarczą

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, jakie należałoby przedstawić przy zgłaszaniu zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu (art. 71a ust. 1).

Co należy zrobić, aby nastąpiła zmiana użytkowania obiektu budowlanego?

Co do zasady, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może nastąpić po dokonaniu stosownego zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 71 ust. 2), a organ ten ma prawo wnieść sprzeciw od zgłoszenia. Do zmiany może dojść, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia (art. 71 ust. 4). Inną procedurę stosuje się, gdy zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych, wtedy niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę (art. 71 ust. 6).

Tak czy inaczej, niezbędne formalności związane ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy dopełnić, zanim dojdzie do takiej zmiany. Właściciel obiektu nie powinien postępować metodą faktów dokonanych, najpierw zmieniając pierwotne przeznaczenie obiektu lub jego części, a dopiero później zastanawiać się jakie formalności wymaga ustawodawca do legalności takich zmian. W Prawie budowlanym zawarto tylko ich przykładowy katalog.

Może Cię zainteresuje: 600 mln zł więcej na program Mój Prąd 6.0

Kiedy faktycznie następuje zmiana sposobu użytkowania?

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pr. bud. pierwszym przykładem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Drugim przykładem jest podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części, działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Taka konstrukcja powołanego przepisu powoduje znaczny wzrost przede wszystkim sądownictwa administracyjnego w określeniu granic dopuszczalnych modyfikacji sposobu użytkowania obiektu, po przekroczeniu których jest to już zmiana wymagająca co najmniej dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Naczelny Sąd Administracyjny od dawna przyjmuje, że ustalenie, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części w rozumieniu art. 71 pr. bud. sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie i zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego zmienionego sposobu użytkowania (wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 606/16, LEX nr 2431821). Poza tym sądy administracyjne stoją na stanowisku, że omawiane tu zmiany nie muszą być poprzedzone przeprowadzeniem robót budowlanych. Wystarczająca jest faktyczna zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, a nawet zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania (zob. np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 24 października 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 1039/24, LEX nr 3793079).

Surowe sądy administracyjne

Sądy administracyjne, a co za tym idzie, organy administracji architektoniczno-budowlanej, surowo podchodzą do kwestii zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części. To ważne zwłaszcza dla przedsiębiorców, którzy mają zamiar rozpocząć prowadzenie swojego biznesu w obiektach, wcześniej niewykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Przykładowo może to być zorganizowanie firmy w bloku lub domu mieszkalnym, przez początkującego przedsiębiorcę albo pracy polegającej głównie na zdalnym świadczeniu usług.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 22 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 830/21, LEX nr 3320969, zmiana funkcji lokalu z mieszkalnej na niemieszkalną lub dodanie do funkcji mieszkalnej jakiejkolwiek funkcji usługowej oznacza zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. Z drugiej jednak strony dosłowna interpretacja mogłaby tu prowadzić do przyjęcia, że nawet prowadzenie działalności gospodarczej w pełni zdalnie ze swojego mieszkania prowadzi do zmiany jego sposobu użytkowania. Nie powinno się tutaj jednak tracić z oczu perspektywy bardziej funkcjonalnej wykładni prawa. Jeżeli działalność prowadzona w danym obiekcie w żaden sposób nie modyfikuje szeroko pojętych wymagań bezpieczeństwa, trudno uzasadniać, że doszło do zmiany sposobu użytkowania w sensie regulacji prawa budowlanego.

Źródło: prawo.pl