Od kiedy liczy się 3-letnia rękojmia na części wspólne nowych budynków?

Od kiedy liczy się 3-letnia rękojmia na części wspólne budynków  wybudowanych przez developera? 


- 3 lata od podpisania przeze mnie aktu notarialnego?

- 3 lata od daty sprzedaży przez dewelopera pierwszego lokalu?


*** 

Pytanie czytelnika

Art. 568.§1. Kodeksu Cywilnego -  Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

-ostatni kupujący ma prawo przez trzy lata dochodzić odszkodowania lub żądać naprawy wad w swoim lokalu jak i w częściach wspólnych nieruchomości - ja tak rozumiem ten zapis.

W moim przekonaniu musi być zachowany jeszcze  warunek:

Art. 563.§1.Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia.

Art.563.§3. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego.

Bardzo proszę aby Wydawca Administratora odpowiednio rozwinął temat, gdyż wszystkie wspólnoty mieszkaniowe mają problemy z deweloperami. Pozdrawiam Roman Kwasek. 

Na łamach miesięcznika 'Administrator' poruszaliśmy już ten temat: Rękojmia we wspólnocie mieszkaniowej

Problematyka prawna publikacji odnosi się do zasad postępowania w przypadkach rękojmi za wady budynków i lokali w odniesieniu do osób odpowiedzialnych za udzielanie takich rękojmi oraz mających uprawnienia do takich działań.


Artykuł przeczytasz tutaj: http://www.administrator24.info/artykul/id1684,rekojmia-we-wspolnocie-mieszkaniowej 

Cytat:
Art.563.§3. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego.

Otóż nie wystarczy. Ten przepis kc jest mylący. Taki wniosek wypływa z lektury uchwały SN:

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2002 r. III CZP 39/02

Z tych względów należy przyjąć, w odniesieniu do uprawnień z rękojmi, mających charakter roszczeń, w tym także do roszczenia o obniżenie ceny, że termin z art. 568 § 1 k.c. jest terminem zawitym do realizacji ich na drodze sądowej. Po jego upływie roszczenia te wygasają i nie mogą być skutecznie dochodzone przed sądem.

Dla zachowania tego terminu nie wystarczy zatem zawiadomienie sprzedawcy o wadzie i zażądanie obniżenia ceny. Konieczne jest wystąpienie przez kupującego w tym terminie ze stosownym powództwem do sądu, zgodnie bowiem ze stosowanym w drodze analogii art. 123 § 1 pkt 1 k.c., bieg terminu do dochodzenia roszczenia przerywa dokonana przed sądem czynność przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia, a nie zgłoszenie roszczenia dłużnikowi.

Treść uchwały Sądu Najwyższego:
http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/fcb8f4c1552fc750c125736e00244fd8/$FILE/III%20CZP%200039_02%20publ.pdf