Gmina zarządcą

Autor: bodrow  |  14.06.2012, 14:40  |  14
Autor:
bodrow
bodrow
Napisano w dniu:
14.06.2012, 14:40
Gmina zarządcą
Witam.
Nie wiem czy piszę w odpowiednim temacie, moje pytanie brzmi:
czy gmina może zostać zarządcą małej wspolnoty? Jakie jest wasze zdanie i opinia na ten temat?
 
jkowszuk
jkowszuk
Napisano w dniu:
14.06.2012, 17:42
Gmina zarządcą

 

Witam,

Gmina nie powinna zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi, niezależnie od tego, czy jest to wspólnota ,,duża”, czy ,,mała”. Zakazu tego nie powinno się upatrywać w przepisach dotyczących zarządzania wspólnotami, tylko w przepisach dotyczących samych gmin. Stąd też kwestia ta może się wydawać mało czytelna. Wyjątkami mogą być tu np. wspólnoty, które powstają w drodze sukcesywnego wyodrębniania własności lokali komunalnych poprzez ich sprzedaż, gdzie zarządzanie przez gminę nieruchomościami wspólnymi odnosi skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Skoro zatem gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej powstałej wskutek sukcesywnego wyodrębniania lokali mieszkalnych, to zarządzanie taką nieruchomością może mieć w takich sytuacjach miejsce. Jednak mając na uwadze całokształt przepisów mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie, powinno się w takich sytuacjach doprowadzić do przekazania przez gminę zarządu innemu podmiotowi.

Odrębną kwestią jest występująca w różnych gminach praktyka, lub też prowadzenie takiej działalności w formie np. spółki prawa handlowego. ,,Tego rodzaju działalność wydaje się wymagać form przewidzianych w art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej, zgodnie z którym poza sferą użyteczności publicznej gmina może tworzyć spółki prawa handlowego i przystępować do nich, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

- istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym,

- występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.” (vide odpowiedź Ministra Infrastruktury z dnia 3 grudnia 2009 r. na zapytanie poselskie nr SPS-024-5191/09 z dnia 12 listopada 2009 r.).

Pozdrawiam

JK 

 

 
Ostatnia edycja: 15.06.2012, 08:34 przez jkowszuk. Ilość zmian: 3.
bodrow
bodrow
Napisano w dniu:
18.06.2012, 08:59
Gmina zarządcą
UoWL mowi, że zarząd może zostac powierzony osobie fizycznej lub prawnej. W tym budynku istnieje mała wspólnota i budynek administracyjny gminy. Wspólnota ta od dłuzszego czasu powierza komus zarząd by ten prowadził ich rozliczenia itp.(administrował). W tej chwili poprzednia osoba sprawująca te stanowisko rezygnuje nikt inny się nie garnie do tej pracy, a gmina ma pracownika który mógłby to przejąć.
 
jkowszuk
jkowszuk
Napisano w dniu:
18.06.2012, 09:35
Gmina zarządcą

Witam,

Nie chcę komentować tego jak są interpretowane i stosowane przepisy.

Pragnę tylko powtórzyć w tym miejscu, że gminy nie powinny zarządzać wspólnotami. Tego swoistego zakazu tego nie powinno się upatrywać w przepisach dotyczących zarządzania wspólnotami, tylko w przepisach dotyczących samych gmin (np. art. 6 czy 7 ustawy o samorządzie gminnym, czy przepisy dotyczące gospodarki komunalnej). Proszę zatem nie sugerować się tylko ustawą o własności lokali, bo nie dotyczy ona spraw organizacyjno – prawnych, w tym kompetencyjnych, gmin. Do tego należy jeszcze dokonać odpowiedniej wykładni lub interpretacji przepisów umieszczając ich np. w stosowym kontekście.

Aby było czytelnym, zauważyć należy również, iż to, że osoby prawne mogą zarządzać wspólnotami nie oznacza, że wszystkie osoby prawne mogą zarządzać wspólnotami, bo ograniczają je np. przepisy powszechnie obowiązujące lub ich własne statuty.

Proszę wziąć także pod uwagę, iż w praktyce stosowania prawa, takie sytuacje, że są różnie stosowane przepisy raczej nie dziwią. To jak postąpi dana gmina (reprezentowana zazwyczaj przez określoną jednostkę organizacyjną) lub wspólnota zależy od nich samych. Niemniej jednak fakt faktem, iż wiele osób bardzo chciałoby, aby to właśnie gminy zarządzały ich wspólnotami, ponieważ posiadają doświadczonych, sprawdzonych i odpowiednio przygotowanych pracowników.  Ponadto w wielu przypadkach gminy pełnią rolę takiego zarządu prowadząc sprawy wspólnoty na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Pozdrawiam JK

 
bodrow
bodrow
Napisano w dniu:
21.06.2012, 12:03
Gmina zarządcą
Mam jeszcze jedno zapytanie.
Jest to mała wspolnota do 7 lokali. 5 lokali prywatnych pozostałe własność gminy (lokale mieszkalne, użytkowe i administracyjne).
Czy ta mała wspólnota podejmując uchwałę w formie aktu notarialnego o wyborze na zarządcę pana x. Czy w ten sposób narzuciał sobie zasady dużej wspólnoty (tzn. głosowania większością, a nie jednomyślnośc itp)? 
Wczytując się w ten akt notarialny patrzę, że nie ma w nim nic o zmianie zasad zarządzania się. Jest jedynie, że działając na podstawie UoWL wybierają na zarzadce.
Czyli wspólnota ma zarzadcę, który działa na zasadach UoWL ale wszelkie sprawy: uchwały itp na zasadach małej wspólnoty (czyli musi być jednomyślność). Prosze o ewentualne potwierdzenie tych przypuszczeń.
 
Ostatnia edycja: 21.06.2012, 13:27 przez bodrow. Ilość zmian: 1.
jkowszuk
jkowszuk
Napisano w dniu:
22.06.2012, 18:30
Gmina zarządcą

Witam,

Rozwiązania przedmiotowej kwestii należy poszukać w przepisach.

Zgodnie bowiem z art. 19 ustawy o własności lokai jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Zgodnie zaś z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Stosownie natomiast do innych przepisów kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Oczywiście mogą zdarzyć się też i wyjątki.

Jeżeli bowiem do wyodrębniania lokali w małej wspólnocie dochodzi sukcesywnie, w pierwszym  akcie notarialnym można przyjąć, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie na zasadach wynikających z ustawy o własności lokali, co będzie miało zastosowanie także do kolejnych nabywców lokali. Ponadto sami właściciele mogą zmienić wynikający z kodeksu cywilnego sposób zarządu nieruchomością wspólną na sposób zarządu wynikający z ustawy o własności lokali. Zauważyć należy również, iż wszyscy właściciele mogą też np. podjąć jednomyślnie uchwałę upoważniającą do wyboru zarządcy i podpisania z nim umowy. Co więcej, można ponadto poddać pod rozwagę również, czy zakres obowiązków zarządcy nie ma wpływu jakiego to rodzaju czynność jest.

Reasumując, w małej wspólnocie, co do zasady, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce wybór zarządcy różnie się traktuje, zarówno jako czynność zwykłego zarządu jaki i czynność zwykły zarząd przekraczającą. W mojej ocenie, nie wchodząc zbyt długie wywody, na które nie ma tu miejsca, byłoby lepiej uznać ją za czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Pozdrawiam

JK

 
marek800
marek800
Napisano w dniu:
11.07.2012, 09:39
Gmina zarządcą
-istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym,

- występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.” (vide odpowiedź Ministra Infrastruktury z dnia 3 grudnia 2009 r. na zapytanie poselskie nr SPS-024-5191/09 z dnia 12 listopada 2009 r.).

 

Jeżeli na rynku lokalnym są prywatni administratorzy, ktorzy prowadzą usługę zarządzania wspólnotami, mam rozumieć, że warunek pierwszy nie występuje i spółka ze 100% udziałem Gminy nie może zajmować się zarządzaniem wspólnotami ?

 
jkowszuk
jkowszuk
Napisano w dniu:
19.07.2012, 15:55
Gmina zarządcą

W mojej ocenie Pana odpowiedź można uznać zasadniczo za trafną, choć jak to przepisami można próbować np. dyskutować, co wyznacza niezaspokojenie potrzeb wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym (gdzie jest granica). Zwrócić należy dodatkowo uwagę na fakt, że jak stanowią przepisy poza sferą użyteczności publicznej gmina może tworzyć spółki prawa handlowego i przystępować do nich [vide art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 2011 r. Nr 45, poz. 236)], jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

          1)        istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym;

          2)        występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.

Brzmienie tego przepisu wyraźnie wskazuje, że gmina nie może tworzyć spółek prawa handlowego oraz przystępować do nich, poza sytuacjami, w których zostaną spełnione warunki, o których mowa w ww. przepisie. Innymi słowy gmina nie może w takich sytuacjach być też jakimkolwiek udziałowcem takiej spółki, niezależnie od wielkości udziału.

 

 
marek800
marek800
Napisano w dniu:
30.08.2012, 14:12
Gmina zarządcą
Czy znacie państwo jakiś przypadek w którym sąd lub inny organ zabronił gminnej spólce prawa handlowego prowadzenia działalnosci polegajacej na zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi?
 
marek800
marek800
Napisano w dniu:
01.09.2012, 18:48
Gmina zarządcą
czy takie spólki moga prowadzic ksiegowosc wspolnot mieszkaniowych bez zarzadzania nimi?  Bo zdaje mi sie ze to napewno odpada
 
jkowszuk
jkowszuk
Napisano w dniu:
03.09.2012, 11:30
Gmina zarządcą

Witam,
Osobiście nie znam takiego przypadku, aby są lub inny organ zabronił tego gminie robić.
Z tego co pamiętam, w jednym z orzeczeń [nie było to orzeczenie Sądu Najwyższego albo Naczelnego Sądu Administracyjnego], które czytałem, sąd stwierdził, że tak być nie powinno, a praktyka w gminach w tym zakresie jest różna.
Co do prowadzenia księgowości, to także należy tą kwestie rozpatrywać w świetle art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej. Oznacza to także, że zasadniczo gminne spółki nie powinny prowadzić księgowości wspólnot mieszkaniowych, chyba, że w tym zakresie:

1) istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym;
2) występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.

JK

 
Ostatnia edycja: 03.09.2012, 11:31 przez jkowszuk. Ilość zmian: 1.
marek800
marek800
Napisano w dniu:
19.11.2012, 16:00
Gmina zarządcą
Czy jest jakaś szansa powodzenia w sprawie sądowej w sadach administracyjnych przeciwko takim praktykom?
Do wspomnianych wczesniej warunków dochodzi do takiego precedensu ze prezes gminnej spólki na zebraniach wspolnoty glosuje jako gmina za odwolaniem obecnego zarzadcy a nastepnie glosuje za powolaniem samego siebie
Moze bardziej własciwy bylby sąd gospodarczy ktory rozwazyl by zasadnosc rozszrzerzenia wpisu do KRS o zarzadzanie nieruchomosciami przez taka spokle w sytuacji gdy na rynku bylo kilku dzialajacych zarzadcow nieruchomosci
 
Czarek
Czarek
Napisano w dniu:
28.11.2012, 01:04
Gmina zarządcą
Witam

Chciałbym wierzyć, że tak jednak im bardziej się zagłębiam w temacie tym bardziej wątpię.
Od dłuższego czasu przyglądam się takiej sytuacji jak ta opisana w tym poście.
Przeczytałem wiele artykułów traktujących ten temat. Wypowiedzi specjalistów z dziedziny prawa, wnioski z wyroków Sądów Powszechnych czy też Sądów Administracyjnych.
Mam nieodparte wrażenie, że w tej kwestii nie ma instytucji państwowej, która w sposób oczywisty i stanowczy potrafi zabrać głos i określić stan prawny wynikający z zapisu w "art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej"  istnieją tylko próby nieporadnej interpretacji wspomnianego zapisu. Zapisu, który nota bena daje możliwość dowolnej interpretacji w zależności od sytuacji. Nikt nie odważy się stworzyć precedensu.
Przyczyną takiej sytuacji są  Sądy Gospodarcze dokonujące wpisów do KRS bez dokładnego zapoznania się czy rzeczywiście istnieją dwie wspomniane w ustawie przesłanki aby móc zezwolić podmiotom Gminnym zarządzać wspólnotami.
Ciekawym i dającym nadzieję jest wyrok Sądu Rejonowego w Łodzi, który na pytanie czy płatna usługa administrowania wspólnotą ma charakter użyteczności publicznej uznał, że nie, bo polega nie na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb mieszkańców gminy, ale jedynie na świadczeniu usług określonym osobom. Nie może być więc prowadzona przez zakład budżetowy.

SR powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego Oddziału we Wrocławiu (sygn. II SA/WR 1234/03), który wskazał, że działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu usług (na podstawie umów) podmiotom innym niż gmina nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy, ma charakter komercyjny i wykracza poza zadania użyteczności publicznej.

Pozdrawiam i życzę powodzenia w zmaganiach.




 
jkowszuk
jkowszuk
Napisano w dniu:
03.12.2012, 15:39
Gmina zarządcą

W przedmiotowej sprawie można rozważyć trzy metody postępowania:

  1. Skierowanie pisma w tej sprawie bezpośrednio do spółki komunalnej lub samej gminy (miasta).
  2. Skierowanie rzeczonego pisma do organu sprawującego nadzór nad gminą (wojewoda).
  3. W przypadku uzasadnionego podejrzenia, iż pewne działania są contra legem, skierowanie odpowiedniego pisma do organu powołanego do strzeżenia praworządności (prokuratura) z prośbą o zbadanie, czy w tego typu sprawach nie dochodzi np. przypadkiem do niedopełnienia obowiązków lub przekroczenia uprawnień poprzez świadome tolerowanie takiego stanu rzeczy – nie dotyczy to oczywiście sytuacji, gdy stan prawy lub faktyczny był na tyle skąplikowany, że przy dołożeniu najlepszych starań ciężko wybrać właściwą decyzję – aby uniknąć dalszych zbędnych dyskusji należy w tym miejscu zaznaczyć, iż ten temat wbrew pozorom jest dość skąplikowany, a z uwagi na charakter i treść niniejszego forum, nie jest to miejsce, aby przeprowadzać obszerne specjalistyczne wywody prawne.

Dla porządku należy nadto zauważyć, iż cytowane przez jednego z czytelników forum orzeczenia dotyczą samej gminy, w tym zakładu budżetowego, a nie odrębnej osoby prawnej jaką jest spółka komunalna.

 
Ostatnia edycja: 06.12.2012, 13:35 przez jkowszuk. Ilość zmian: 1.
« Wróć do listy wątków

Wybrane dla Ciebie


Ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami» Szybka naprawa rur bez wykopywania, wykuwania, brudu i hałasu »
Programy do zarządzania nieruchomościami Renowacja rur
Jednym z czynników decydujących o sukcesie zarządcy nieruchomości stają się trzy kolejne: kontrola, kontrola i jeszcze raz kontrola. A tę zapewnia dobre oprogramowanie(...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji technologią Relining bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Sprawdź jak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont (...) czytaj dalej»

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej»


Systemy detekcji gazu - to warto wiedzieć o wykrywaniu niebezpiecznych stężeń gazów »

wykrywanie gazu - czujnik gazu

Wybuchy metanu są szczególnie niebezpieczne w przestrzeniach zamkniętych. Ludzie zaczęli spotykać się z tego typu zagrożeniem od momentu rozpoczęcia pozyskiwania czytaj dalej»


Jak prawidłowo opomiarować i rozliczyć media»
Jaki wybrać ciepłomierz - przegląd ciepłomierzy »
Opomiarowanie i rozliczenie mediów Ciepłomierze mieszkaniowe - cena
Pobierz darmowego ebooka i dowiedz się m.in.  o obowiązkach opomiarowania budynków, o prawidłowym wyborze metody rozliczeń i jak zmniejszyć koszty...
czytaj dalej »
Goroący temat. Sprawdź, jaki wybrać ciepłomierz. Obecnie w nowych budynkach jest  już standardem opomiarowanie zużycia ciepła i ciepłej wody użytkowej… czytaj dalej »

Stwórz plan higieny dla firm sprzątających – w czym pomaga?

Harmonogram sprzątania klatki schodowej

Zarządzanie firmą sprzątającą to połączenie czasu pracy, skalkulowanego adekwatnie do kosztów, ze sprostaniem wymaganiom... czytaj dalej»


Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość »

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość

Kupno mieszkania to bez wątpienia jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego też warto dobrze przemyśleć...... czytaj dalej»


Wyszukiwarka Forum

Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

10/2017

Aktualny numer:

Administrator 10/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Krajowy Zasób Nieruchomości
  • - Akceleracja zmian w przepisach o spółdzielniach
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14153|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl