prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych

Autor: Spr  |  19.08.2014, 16:08  |  12
Autor:
Spr
Spr
Napisano w dniu:
19.08.2014, 16:08
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych

Jestem właścicielem mieszkania wyodrębnionego, w akcie notarialnym oprócz udziału w działce przypisanej do bloku mam również  wpisany udział w pomieszczeniach wspólnych mojego budynku. Podczas mojej nieobecności w kraju Spółdzielnia wynajęła pomieszczenie pralni jednemu z członków spółdzielni. Prezes zbywa moje starania o możliwość korzystania z pomieszczenia zgodnie z jego funkcją kierując mnie do najemcy.

 1.Jakie warunki muszą być spełnione aby Zarząd mógł wynająć pomieszczenie wspólne bez powiadomienia i zgody wszystkich właścicieli mieszkań wyodrębnionych.

2. Jakie są zasady wyliczenia opłaty wynajmu takiego pomieszczenia. 

 
Fix
Fix
Napisano w dniu:
23.08.2014, 11:13
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
@Spr jest właścicielem odrębnej nieruchomości lokalowej.

Z prawem własności nieruchomości lokalowej nierozerwalnie związany jest udział w nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość wspólna to kategoria prawna zdefiniowana w treści art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.).

Dlatego @Spr w pierwszej kolejności powinien dokładnie zapoznać się z ustawą o własności lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia które, nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zgodnie z postanowieniami art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co praktycznie oznacza, że zarząd spóldzielni nie może samodzielnie dokonywać takich czynności.

W związku z powyższym proponuję następujące przesięwzięcia:

1/ należy wezwać zarząd spóldzielni do wskazania podstawy prawnej dokonanej czynności polegającej na przekazaniu części nieruchomości wspólnej (pralni) osobie fizycznej do wyłącznego korzystania przez co @Spr został pozbawiony części swoich uprawnień właścicielkich w zakresie współkorzystania z nieruchomości wspólnej

2/ w/wym. wezwanie należy doręczyć zarządowi spóldzielni na piśmie za potwierdzeniem odbioru. Zresztą co do zasady z personelem statutowych organów spóldzielni wszelkie relacje trzeba utrzymywać przy dochowaniu zasady pisemności.

Jeżeli okaże się, że zarząd spóldzielni samowolnie zmienił przeznaczenie części nieruchomości wspólnej (pralni) to należy wezwać ich do przywrócenia stanu faktycznego nieruchomości wspólnej do pełnej zgodności z przepisami prawa oraz zawiadomić organy ścigania.
 
Spr
Spr
Napisano w dniu:
24.08.2014, 13:17
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
Dziekuję za podpowiedź.
Na moje zapytanie Zarząd stwierdził, że na zebraniu mieszkańców budynku w tej sprawie ponad 50% włascicieli mieszkań własnościowych i wyodrębnionych wyraziło pisemną zgodę na wynajem lokalu pralni, natomiast Zarządowi spółdzielni wystarczy 51% zgód aby zadecydować o wynajęciu.
Stąd pytanie czy aby to jest zgodne z intencją ustawodawcy?
Ponadto w postępowaniu zarządu dostrzegam nieprawidłowość, nie dochowano warunku Art. 23 cyt. ustawy.
   
 
Fix
Fix
Napisano w dniu:
24.08.2014, 14:52
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
Bądźmy precyzyjni !

Zarząd spóldzielni mieszkaniowej musi wykonywać zarząd nieruchomością wspólną na podstawie i w granicach prawa.
Oczywiście bezspornym jest, że zarząd może samodzielnie wykonywać tylko czynności zwykłego zarządu, a zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest niewatpliwie czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

W takim stanie dzialania zarządu spóldzielni są bezprawne, gdyż zarząd nie ma kompetencji w tym zakresie.

Jakieś tam zebranie towarzyskie właścicieli i lokatorów z Państwa budynku może tylko wyrazić opinię w przedmiotowej sprawie.

Nie należy także utożsamiać właścicieli odrębnych nieruchomości lokalowych (tzw.wyodrębnionych) z posiadaczami ograniczonych praw rzeczowych (tzw. spóldzielczych własnościowych)
Spóldzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie to samo co odrębna własność.
Posiadacz spóldzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest właścicielem, gdyż faktycznym właścicielem takiego lokalu nadal jest spóldzielnia mieszkaniowa (forma własności kolektywnej)
Posiadacz spóldzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest tylko lokatorem, a nie wlaścicielem.

Proszę o doprecyzowanie jaki tytuł prawny do lokalu w Państwa budynku posiada osoba, której zarząd bezprawnie "wynajął" część nieruchomości wspólnej (właściciel czy lokator)?
Czy jest to może ktoś obcy z innego budynku ?
Od tego zależy rodzaj opłaty jaką będzie wnosił do spóldzielni.
 
Spr
Spr
Napisano w dniu:
25.08.2014, 08:40
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
Przepraszam za brak precyzji, zamęt czyni zarząd twierdząc, że reprezentuje w nieruchomości wszystkich członków spółdzielni, a mieszkańców mieszkań własnościowych i zrównuje to z właścicielami mieszkań wyodrębnionych.
W opisanej sprawie najemca owego pomieszczenia jest mieszkańcem naszego bloku dysponujac mieszkaniem własnościowym.
Dla doprecyzowania , Zarząd uważa, że na mocy art 27 § 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sprawuje ustawowy, powierzony zarzad nad nieruchomościami wspólnymi a wobec powyzszego uprawniona była do udostępnienia pomieszczenia pralni.
 
 
Ostatnia edycja: 25.08.2014, 09:14 przez Spr. Ilość zmian: 1.
Spr
Spr
Napisano w dniu:
25.08.2014, 09:13
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
.
 
Ostatnia edycja: 25.08.2014, 09:16 przez Spr. Ilość zmian: 1.
Fix
Fix
Napisano w dniu:
26.08.2014, 09:12
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
Zarząd Państwa nieruchomością wspólną wykonuje spóldzielnia mieszkaniowa jak zarząd powierzony o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Jednak nie oznacza to, że zarząd spóldzielni ma kompetencje do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

"...Wykonywany przez spóldzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spóldzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, WYŁĄCZNIE W ZAKRESIE EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA ZARZĄDZANEJ NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ..."

Najprościej rzecz ujmując oznacza to, że spóldzielnia mieszkaniowa w ramach  zarządu nieruchomością wspólną może samodzielnie podejmować tylko czynności zwykłego zarządu.

W sposób jasny i kategoryczny w tym zakresie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny (uchwała w sprawie sygn. akt II OPS 2/12
 
Fix
Fix
Napisano w dniu:
26.08.2014, 09:35
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
Występuje tu zagadnienie podziału do używania pomiędzy współwłaścicieli nieruchomości stanowiącej ich wspólną własność  (nazewnictwo jest w tym zakresie zróżnicowane: podział quoad usum, podział do używania, podzial do użytkowania, podział do korzystania itp.)

Taką formę korzystania winna regulować umowa zawarta przez wszystkich współwłascicieli na podstawie której określony zostanie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, a nie umowa najmu istotą której jest korzystanie z cudzej rzeczy.

W przypadku byłego budynku spółdzielczego współwłaścicielami są osoby fizyczne (właściciele lokali wyodrębnionych) oraz korporacyjna osoba prawna (spółdzielnia mieszkaniowa, która pozostaje właścicielem lokali spółdzielczych niewyodrębninych)

Opisana wyżej umowa oparta jest na stosunkach wynikających z prawa współwłasności  i w żadnym razie na jej podstawie nie powstaje stosunek najmu.
Pomiędzy umownym uzgodnieniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej , a umową najmu nie zachodzą żadne analogie.
Samo pozostawienie współwłaścicielowi do użytku określonych części nieruchomości wspólnej , nie powoduje powstania stosunku najmu.

Proszę także zwrócić uwagę na co spóldzielnia przeznacza oplaty za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnej ?
Zagadnienie to jednoznacznie reguluje art. 5 ust. 1 u.s.m.

Reasumując:
- za bezprawną należy uznać decyzję zarządu spółdzielni o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (pralni),
- nieporozumieniem w tym przypadku jest "umowa najmu" gdyż faktycznie jest to umowne uzgodnienie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej,
-nieporozumieniem jest także "czynsz najmu" gdyż faktycznie jest to opłata za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnej,
- opłaty wnoszone przez osobę użytkującą pomieszczenie pralni są pożytkami z nieruchomości wspólnej i muszą być wykorzystane zgodnie z postanowieniami art. 5 ust. 1 u.s.m.
 
Spr
Spr
Napisano w dniu:
26.08.2014, 11:56
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
Dziekuję za udzieloną informację wskazującą uregulowania prawne w omawianej kwestii, zaangazowanie i poświęcony czas. Tak "uzbrojony" bedę domagał się odzyskania swoich uprawnień jako właściciel mieszkania wyodrębnionego. Rzadkość publikowania rozróznień form własności i uprawnień  jest wykorzystywana przeciw właścicielom mieszkań wyodrębnionych.
 
piasek00222
piasek00222
Napisano w dniu:
25.11.2016, 00:35
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
do fix mam pytanie
czy pomieszczenie gospodarcze pomiedzy pietrami ( dawne zsypy na smieci) tez sa czescia wspolna i naleza one do wsystkich lokatorow w budynku i kto powinien za to placic.czy naleza one do wszyskich mieszkancow pietra i jakie sa zasady ich przyznawania ( kto pierwszy ten lepszy).pozdrawiam
 
piasek00222
piasek00222
Napisano w dniu:
25.11.2016, 00:38
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych
dodam ze chodzi o mieszkanie w wspolnocie mieszkaniowej czyli lokal  stanowiacy pelna wlasnosc z udzialem w gruncie a nie spoldzielcze wlasnosciowe mieszkanie w spoldzielni mieszkaniowej
 
zenon69
zenon69
Napisano w dniu:
14.02.2017, 23:53
prawa właścicieli mieszkań wyodrębnionych do pomieszczeń wspólnych

piasek00222

do fix mam pytanie
czy pomieszczenie gospodarcze pomiedzy pietrami ( dawne zsypy na smieci) tez sa czescia wspolna i naleza one do wsystkich lokatorow w budynku i kto powinien za to placic.czy naleza one do wszyskich mieszkancow pietra i jakie sa zasady ich przyznawania ( kto pierwszy ten lepszy).pozdrawiam


Również dołączę się do tematu. Jak wygląda tak zwany najem pomieszczenia miedzy piętrami, a raczej jak wygląda sprawa po śmierci współmałżonka. Spółdzielnia chce odzyskać lokal i robi to mówiąc oględnie w mało prawny sposób.
Czy ktoś może poradzić jak to wygląda od strony prawnej?
 
« Wróć do listy wątków

Wybrane dla Ciebie


Ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami» Szybka naprawa rur bez wykopywania, wykuwania, brudu i hałasu »
Programy do zarządzania nieruchomościami Renowacja rur
Jednym z czynników decydujących o sukcesie zarządcy nieruchomości stają się trzy kolejne: kontrola, kontrola i jeszcze raz kontrola. A tę zapewnia dobre oprogramowanie(...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji technologią Relining bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Sprawdź jak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont (...) czytaj dalej»

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej»


Systemy detekcji gazu - to warto wiedzieć o wykrywaniu niebezpiecznych stężeń gazów »

wykrywanie gazu - czujnik gazu

Wybuchy metanu są szczególnie niebezpieczne w przestrzeniach zamkniętych. Ludzie zaczęli spotykać się z tego typu zagrożeniem od momentu rozpoczęcia pozyskiwania czytaj dalej»


Jak prawidłowo opomiarować i rozliczyć media»
Jaki wybrać ciepłomierz - przegląd ciepłomierzy »
Opomiarowanie i rozliczenie mediów Ciepłomierze mieszkaniowe - cena
Pobierz darmowego ebooka i dowiedz się m.in.  o obowiązkach opomiarowania budynków, o prawidłowym wyborze metody rozliczeń i jak zmniejszyć koszty...
czytaj dalej »
Goroący temat. Sprawdź, jaki wybrać ciepłomierz. Obecnie w nowych budynkach jest  już standardem opomiarowanie zużycia ciepła i ciepłej wody użytkowej… czytaj dalej »

Stwórz plan higieny dla firm sprzątających – w czym pomaga?

Harmonogram sprzątania klatki schodowej

Zarządzanie firmą sprzątającą to połączenie czasu pracy, skalkulowanego adekwatnie do kosztów, ze sprostaniem wymaganiom... czytaj dalej»


Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość »

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość

Kupno mieszkania to bez wątpienia jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego też warto dobrze przemyśleć...... czytaj dalej»


Wyszukiwarka Forum

Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

10/2017

Aktualny numer:

Administrator 10/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Krajowy Zasób Nieruchomości
  • - Akceleracja zmian w przepisach o spółdzielniach
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14153|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl