Wydarzenia

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna
TVadministrator

O wspólnotach w spółdzielniach mieszkaniowych

  |  
20.10.2011
 |   1
Pobierz Flash Player żeby zobaczyć wideo.
Oceń film:
6.0
Wyświetleń: 9416

Redaktor naczelny miesięcznika, Sabina Augustynowicz, zaprasza na na seminarium miesięcznika Administrator pt.: "Nowe dotacje, nowe wspólnoty w spółdzielniach mieszkaniowych - finanse i prawo w praktyce".

O wspólnotach w spółdzielniach mieszkaniowych rozmawia z jednym z wykładowców seminarium - Ryszardem Kozłowskim. Dlaczego wyodrębnianie wspólnot jest tematem istotnym z punktu widzenia zarządców nieruchomości? Jak pogodzić Prawo spółdzielcze z Ustawą o własności lokali?

Komentarze

(1)
Kwatermistrz | 30.03.2016, 19:27
Kontrowersyjny zapis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 pkt. 11 ustawy – Prawo Budowlane.         Jestem właścicielem lokalu, wyodrębnionego z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Z uwagi na to, że nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, nie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. W sprawach zarządu nieruchomością wspólną w naszym budynku nadal panuje „ustrój ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”...Niedawno dowiedziałem się, że jeden z mieszkańców, korzystający ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, otrzymał ze starostwa powiatowego pozwolenie na budowę, w zakresie  przebudowy i zmiany sposobu użytkowania lokalu usługowego. Przebudowa lokalu usługowego wiąże się z ingerencją w część wspólną budynku, polegającą na wybiciu dodatkowego otworu drzwiowego na klatce schodowej. Czy spółdzielnia mieszkaniowa miała prawo samodzielnie wydać zgodę na przebudowę części wspólnej, nie pytając nas – właścicieli lokali – o zdanie? – pyta czytelnik.          W przypadku naszego czytelnika, mamy do czynienia z decyzją administracyjną, której wydanie uzależnione było od wyrażenia zgody na ingerencję w część wspólną. Kto taką zgodę winien wydać? Spółdzielnia mieszkaniowa? A może większość właścicieli lokali, w drodze podjęcia uchwały, z uwagi na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu?          Na wstępie należy zważyć, że w myśl art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26 usm. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust.1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.         W orzecznictwie sadów administracyjnych ujawniły się rozbieżności dotyczące tego, czy „zarząd powierzony” w rozumieniu art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w z związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali obejmuje wyłącznie zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną , czy również czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. z 2013r. poz. 1409 ze zm.).        Rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych powstałe na tle wykładni art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo Budowlane, rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów NSA z 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12 (opubl. w ONSAiWSA 2013/2/23, Prok.i Pr-wkł. 2013/12/33, LEX nr 1226666). NSA stwierdził, iż: „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.”         W uzasadnieniu uchwały NSA przyznał, że na gruncie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych istnieje możliwość odtworzenia, z użyciem uznanych metod sądowej wykładni prawa, dwóch norm o różnych dyspozycjach. Zgodnie z pierwszym wariantem użyty w tym przepisie termin „zarząd” należy rozumieć w sposób autonomiczny, co oznacza, że spółdzielnia może samodzielnie, tj. bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, podjąć decyzję o dokonaniu zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Natomiast zgodnie z drugim możliwym kierunkiem wykładni, termin ten powinien być odczytywany z uwzględnieniem przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących współwłasności, co prowadzi do wniosku, że co do zasady do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli.       Tym czasem Sąd Najwyższy w dniu 27 marca 2014 r. podjął uchwałę sygn. akt III CZP 122/13, w której zajął odmienne stanowisko w kwestii wykładni art. 27 ust.2 usm, uznając iż, „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”.        Wskazana wyżej rozbieżność w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sadu Najwyższego w kwestii wykładni art. 27 ust.2 usm wywołuje słuszne wątpliwości właścicieli lokali co do zakresu uprawnień przysługującym im w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Powoduje również stan, w którym organy administracji publicznej i sądy administracyjne, dokonując wykładni omawianego przepisu, będą opierały się na stanowisku wyrażonym w uchwale NSA z dn. 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12, natomiast sądy powszechne – na poglądzie przedstawionym w uchwale Sądu Najwyższego z dn. 27 marca 2014 r. sygn. akt III CZP 122/13.        W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich w uzasadnieniu uchwały z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12, Naczelny Sąd Administracyjny zasadnie zwrócił uwagę, że jednym z uprawnień, które składają się na treść prawa własności, jest uprawnienie każdego ze współwłaścicieli do udziału w podejmowaniu decyzji o zarządzie rzeczą będącą przedmiotem współwłasności. Prowadzi to do wniosku, że uprawnienie współwłaścicieli do udziału w podejmowaniu decyzji o zarządzie rzeczą wspólną jako istotny element treści prawa własności podlega ochronie na podstawie art. 64 ust.1 Konstytucji RP. Oznacza to, iż norma, zgodnie z którą tylko jeden ze współwłaścicieli może, niezależnie od woli pozostałych, podjąć decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest normą ograniczającą konstytucyjnie chronione prawo podmiotowe pozostałych współwłaścicieli. Wymaga także podkreślenia, że podmiotem upoważnionym do wprowadzenia ograniczeń konstytucyjnych wolności lub praw jest ustawodawca (art. 31 ust. 3 Konstytucji). W przypadku prawa własności zasada ta ma szczególne znaczenie. Zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3 Konstytucji „własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy”. Wypływa z tego wniosek, iż źródłem ograniczenia wolności lub prawa – a w szczególności prawa własności – może być tylko jednoznaczna decyzja parlamentu odzwierciedlona w przepisie prawnym. Również, zdaniem Sądu Najwyższego wyrażonym w uzasadnieniu uchwały sygn. akt III CZP 122/13 z dn. 27 marca 2014 r. należałoby poddać ocenie zgodności art.27 ust.2  zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z Konstytucją, do czego jest uprawniony wyłącznie Trybunał Konstytucyjny. Tymczasem TK dotychczas nie zajmował się art. 27 ust.2 zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Reasumując: W tym konkretnym przypadku, mając na względzie wydaną  decyzję pozwolenia na budowę, która to jest decyzją administracyjną, należało zastosować wykładnię uchwały Naczelnego Sadu Administracyjnego z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12: „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.” Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie zastosowała się do uchwały NSA z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12, to na podstawie art. 145 pkt. 6 kodeksu postępowania administracyjnego, każdy kto posiada tytuł prawny do lokalu w nieruchomości, dla której zostało wydane pozwolenie na budowę, może wnioskować o wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę do organu administracyjnego, który stosowne pozwolenie wydał. Należy jednak pamiętać o dochowaniu okresu 30 dni licząc od daty, w której właściciel lokalu dowiedział się o sprawie.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Znajdź Film

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl