Wydarzenia

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak zadbać o ciepłą wodę? Poznaj sposób na instalację c.w.u. i c.o. » ‎
http://ad.administrator24.info/kotly/▲
Wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni (jedną z ich głównych zalet jest możliwość łączenia w układy kaskadowe)...
Kategorie: ciepła woda, instalacja c.o., instalacja c.w.u., wod-kan,
TVadministrator

O wspólnotach w spółdzielniach mieszkaniowych

  |  
20.10.2011
 |   1
Pobierz Flash Player żeby zobaczyć wideo.
Oceń film:
6.0
Wyświetleń: 10833

Redaktor naczelny miesięcznika, Sabina Augustynowicz, zaprasza na na seminarium miesięcznika Administrator pt.: "Nowe dotacje, nowe wspólnoty w spółdzielniach mieszkaniowych - finanse i prawo w praktyce".

O wspólnotach w spółdzielniach mieszkaniowych rozmawia z jednym z wykładowców seminarium - Ryszardem Kozłowskim. Dlaczego wyodrębnianie wspólnot jest tematem istotnym z punktu widzenia zarządców nieruchomości? Jak pogodzić Prawo spółdzielcze z Ustawą o własności lokali?

Komentarze

(1)
Kwatermistrz | 30.03.2016, 19:27
Kontrowersyjny zapis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 pkt. 11 ustawy – Prawo Budowlane.         Jestem właścicielem lokalu, wyodrębnionego z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Z uwagi na to, że nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, nie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. W sprawach zarządu nieruchomością wspólną w naszym budynku nadal panuje „ustrój ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”...Niedawno dowiedziałem się, że jeden z mieszkańców, korzystający ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, otrzymał ze starostwa powiatowego pozwolenie na budowę, w zakresie  przebudowy i zmiany sposobu użytkowania lokalu usługowego. Przebudowa lokalu usługowego wiąże się z ingerencją w część wspólną budynku, polegającą na wybiciu dodatkowego otworu drzwiowego na klatce schodowej. Czy spółdzielnia mieszkaniowa miała prawo samodzielnie wydać zgodę na przebudowę części wspólnej, nie pytając nas – właścicieli lokali – o zdanie? – pyta czytelnik.          W przypadku naszego czytelnika, mamy do czynienia z decyzją administracyjną, której wydanie uzależnione było od wyrażenia zgody na ingerencję w część wspólną. Kto taką zgodę winien wydać? Spółdzielnia mieszkaniowa? A może większość właścicieli lokali, w drodze podjęcia uchwały, z uwagi na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu?          Na wstępie należy zważyć, że w myśl art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26 usm. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust.1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.         W orzecznictwie sadów administracyjnych ujawniły się rozbieżności dotyczące tego, czy „zarząd powierzony” w rozumieniu art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w z związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali obejmuje wyłącznie zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną , czy również czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. z 2013r. poz. 1409 ze zm.).        Rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych powstałe na tle wykładni art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo Budowlane, rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów NSA z 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12 (opubl. w ONSAiWSA 2013/2/23, Prok.i Pr-wkł. 2013/12/33, LEX nr 1226666). NSA stwierdził, iż: „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.”         W uzasadnieniu uchwały NSA przyznał, że na gruncie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych istnieje możliwość odtworzenia, z użyciem uznanych metod sądowej wykładni prawa, dwóch norm o różnych dyspozycjach. Zgodnie z pierwszym wariantem użyty w tym przepisie termin „zarząd” należy rozumieć w sposób autonomiczny, co oznacza, że spółdzielnia może samodzielnie, tj. bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, podjąć decyzję o dokonaniu zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Natomiast zgodnie z drugim możliwym kierunkiem wykładni, termin ten powinien być odczytywany z uwzględnieniem przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących współwłasności, co prowadzi do wniosku, że co do zasady do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli.       Tym czasem Sąd Najwyższy w dniu 27 marca 2014 r. podjął uchwałę sygn. akt III CZP 122/13, w której zajął odmienne stanowisko w kwestii wykładni art. 27 ust.2 usm, uznając iż, „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”.        Wskazana wyżej rozbieżność w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sadu Najwyższego w kwestii wykładni art. 27 ust.2 usm wywołuje słuszne wątpliwości właścicieli lokali co do zakresu uprawnień przysługującym im w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Powoduje również stan, w którym organy administracji publicznej i sądy administracyjne, dokonując wykładni omawianego przepisu, będą opierały się na stanowisku wyrażonym w uchwale NSA z dn. 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12, natomiast sądy powszechne – na poglądzie przedstawionym w uchwale Sądu Najwyższego z dn. 27 marca 2014 r. sygn. akt III CZP 122/13.        W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich w uzasadnieniu uchwały z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12, Naczelny Sąd Administracyjny zasadnie zwrócił uwagę, że jednym z uprawnień, które składają się na treść prawa własności, jest uprawnienie każdego ze współwłaścicieli do udziału w podejmowaniu decyzji o zarządzie rzeczą będącą przedmiotem współwłasności. Prowadzi to do wniosku, że uprawnienie współwłaścicieli do udziału w podejmowaniu decyzji o zarządzie rzeczą wspólną jako istotny element treści prawa własności podlega ochronie na podstawie art. 64 ust.1 Konstytucji RP. Oznacza to, iż norma, zgodnie z którą tylko jeden ze współwłaścicieli może, niezależnie od woli pozostałych, podjąć decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest normą ograniczającą konstytucyjnie chronione prawo podmiotowe pozostałych współwłaścicieli. Wymaga także podkreślenia, że podmiotem upoważnionym do wprowadzenia ograniczeń konstytucyjnych wolności lub praw jest ustawodawca (art. 31 ust. 3 Konstytucji). W przypadku prawa własności zasada ta ma szczególne znaczenie. Zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3 Konstytucji „własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy”. Wypływa z tego wniosek, iż źródłem ograniczenia wolności lub prawa – a w szczególności prawa własności – może być tylko jednoznaczna decyzja parlamentu odzwierciedlona w przepisie prawnym. Również, zdaniem Sądu Najwyższego wyrażonym w uzasadnieniu uchwały sygn. akt III CZP 122/13 z dn. 27 marca 2014 r. należałoby poddać ocenie zgodności art.27 ust.2  zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z Konstytucją, do czego jest uprawniony wyłącznie Trybunał Konstytucyjny. Tymczasem TK dotychczas nie zajmował się art. 27 ust.2 zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Reasumując: W tym konkretnym przypadku, mając na względzie wydaną  decyzję pozwolenia na budowę, która to jest decyzją administracyjną, należało zastosować wykładnię uchwały Naczelnego Sadu Administracyjnego z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12: „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.” Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie zastosowała się do uchwały NSA z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12, to na podstawie art. 145 pkt. 6 kodeksu postępowania administracyjnego, każdy kto posiada tytuł prawny do lokalu w nieruchomości, dla której zostało wydane pozwolenie na budowę, może wnioskować o wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę do organu administracyjnego, który stosowne pozwolenie wydał. Należy jednak pamiętać o dochowaniu okresu 30 dni licząc od daty, w której właściciel lokalu dowiedział się o sprawie.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak ograniczyć zużycie ciepła o blisko 15%?

Veolia - oszczędzaj na ogrzewaniu

Inteligentny system zarządzania energią cieplną w budynku oparty został na najnowszych... Czytam więcej »


Potrzebuję dla wspólnoty mieszkaniowej kompostownik »

Kompostowniki

Kompostownie w specjalnych kompostownikach nie jest w żaden sposób uciążliwe. Kompostowanie wymaga niewielkiej zmiany naszych nawyków. Od teraz musimy pamiętać, że nie każdy odpad z kuchni to śmieć. Wręcz przeciwnie – staje się pełnowartościowym materiałem produkcyjnym dla naszego kompostu... Czytam więcej »


Zobacz, co może Ci zaoferować platforma usług zarządzania nieruchomościami online »

Platforma online

W dzisiejszym świecie wszystko działa prosto, szybko i na klik. Także usługi zarządzania nieruchomościami... Czytam więcej »


Jak zaoszczędzić na cieple i energii? »

Oszczedności na ogrzewaniu

Co roku koszty ciepła rosną. Większość mieszkańców i właścicieli budynków szuka możliwości obniżenia rachunków. Sprawdź  »


Budynek mieszkalny wymaga remontu?

Budynek do remontuZaplanuj energooszczędne plany. Sprawdź kredyt inwestycyjny dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Kredytowanie inwestycji służących zwiększeniu efektywności energetycznej budynków wspólnot i spółdzielni... Sprawdzam warunki »


Jakie korzyści niesie ze sobą Pożyczka Rewitalizacyjna? »

Ekokredyt dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz na jakie warunki możesz liczyć »

stary budynek Eko kredyt
Wnioskujący mogą uzyskać środki na rewitalizację obiektów już istniejących, ale będących w stanie nienadającym się do użytku. Łączna kwota środków RPO WSL... Chcę wiedzieć »

Na jaki cel możesz przeznaczyć Ekokredyt? Ocieplenie budynku, wymiana instalacji centralnego ogrzewania, przebudowa systemów grzewczych (wraz z wymianą i podłączeniem do źródła ciepła), wymiana systemów wentylacji i klimatyzacji, finansowanie innego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego... Czytam więcej »


Domofon, unifon, czytnik - co wybrać?

Domofony cyfralPrawidłowo dobrany domofon powinien zapewnić domownikom nie tylko komfort, dzięki odpowiedniej funkcjonalności, ale co najważniejsze – bezpieczeństwo, ograniczając dostęp na teren osiedla lub... Czytam więcej »


Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

Windy do niskich budynków - w co warto inwestować?

Ogrzewanie grzejnikiem windy bariera
Różnice w odczycie są dość powszechnie spotykanym zjawiskiem. Nie zawsze mamy możliwość, zwłaszcza w czasach pandemii, na zastanie... Czytam więcej »

W perspektywie najbliższych 30 lat staniemy się jednym z najstarszych społeczeństw w Europie. Wraz z wiekiem, wzrośnie liczba osób niepełnosprawnych, która już obecnie.... czytam więcej»


Dobór pomp - jaką pompę wybrać do swojego budynku»

Pompy hydroforyDomowe instalacje wodne nie byłyby w stanie działać bez hydroforów, czyli urządzeń, których zadaniem jest stabilizacja ciśnienia, pomp... Czytam więcej »


Jak chronić wodę w instalacjach przed zanieczyszczeniami? »

Czy możesz wdrożyć kilka ekologicznych rozwiązań?

Zanieczyszczenie wody ekologia na osiedlu
Zamknięcie budynków lub ich części, a także ograniczone korzystanie z nich podczas lockdown’u związanego z pandemią wirusa COVID-19, może wpłynąć... czytam dalej »

To jest ten czas. Teraz jest wyjątkowa okazja do wdrożenia ekologicznych rozwiązań na większą skalę, które doprowadzą do trwałej transformacji w celu ograniczenia Twoich kosztów oraz zmian klimatu... chcę wiedzieć więcej»


Gaz płynny w budownictwie mieszkaniowym - zobacz, ile to kosztuje »

Gaz plynny budownictwoKonieczność wydzielenia osobnego pomieszczenia na kotłownię w przypadku wielu systemów grzewczych to niejedyny wymóg prawa budowlanego. Przepisy określają również... Chcę zobaczyć »


W jaki sposób można zredukować opłaty za energię?

Kocioł gazowy kondensacyjny - zobacz z jakimi urządzeniami mogą współpracować współczesne kotły  »

Licznik energii - oszczędzanie kotły kondensacyjne

Ceny za prąd nieustannie rosną. Szacuje się, że od 1 lutego 2021 r., w wyniku zapowiadanej podwyżki kwoty na rachunkach będą wyższe średnio o ok. ... Czytam więcej »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... czytam więcej »


Systemy przeciwoblodzeniowe - czyli jak dobrze zabezpieczyć budynek i okolice zimą »

Sople na dachuZgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Prawidłowe zabezpieczenie dachów przed gromadzącym się śniegiem to tylko jedno... Czytam więcej »


Nie ma mieszkańca? Jak odczytać liczniki? »
LNG do zasilania centralnej kotłowni na Twoim osiedlu»
Licznik energii - oszczędzanie ogrzewanie budynku
Spis liczników to niestety często żmudny i długotrwały proces. Zastanie wszystkich mieszkańców w jednym czasie - raczej nierealne. A co gdyby... czytam więcej » LNG jest idealnym rozwiązaniem dla osiedli i budynków, które nie mają dostępu do sieci gazu ziemnego i mają duże zapotrzebowanie na energię. Używając gazu LNG masz dostęp do efektywnego, łatwo dostępnego i jednocześnie przyjaznego... czytam dalej »

Polskie Pojemniki w odpowiedzi na potrzeby gmin, spółek komunalnych, deweloperów, spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych »

Polskie pojemniki półpodziemneTo jedyny polski producent pojemników podziemnych i półpodziemnych. Swą przewagę konkurencyjną buduje na wieloletnim doświadczeniu udziałowców w branży komunalnej oraz na znajomości specyfiki i uwarunkowań lokalnych rynków, a także... Czytam więcej »


Jak skutecznie naprawić i przeprowadzić renowację dachu?
Jak dobrać pompę? Zobacz aplikację, która podpowie Ci czego potrzebujesz »
Naprawa i renowacja dachu pompy obiegowe
Deszcz, śnieg, wiatr …. te czynniki atmosferyczne pokazują każdemu właścicielowi i zarządcy na ile może polegać na szczelności swojego dachu. Nikomu nie trzeba... czytam więcej » Dobór pompy w dużej mierze zlecamy fachowcom. Jednak przed zakupem warto rozejrzeć się na rynku za zamiennikami produktów, które... Czytam więcej »

Garaże podziemne i niebezpieczne stężenie tlenku węgla »
Nowe narzedzie dla wspólnot mieszkaniowych - zobacz, jak wydajniej korzystać z miejsc parkingowych na osiedlu»
Wysokie stężenie tlenku węgla parking zajęty?
Garaże zamknięte to pomieszczenia i obiekty o szczególnych wymaganiach w zakresie wentylacji. System wymiany powietrza musi... czytaj dalej »

Nowoczesne technologie i przełomowe idee są w stanie sprostać wielu wyzwaniom cywilizacyjnym. Podejście to doprowadziło nas do stworzenia platformy, która łączy w sobie zaawansowaną technologię oraz kulturę współdzielenia, dając nam przejrzysty system, mogący(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
1-2/2021

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2021
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości w 2020 roku – analiza
  • - Zarządca przymusowy we wspólnocie
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

Znajdź Film

Konferencja Miesięcznika Administrator

Docieplenie mieszkania od strony sufitu mogło wpłynąć na pojawienie się grzyba i pleśni

Od czego powinien być ubezpieczony zarządca, by mógł spać spokojnie?

Instalacje tryskaczowe - Akademia Ochrony Przeciwpożarowej

Jak dobrać odpowiedni system ogrzewania domu?

Co to jest sprawność urządzeń grzewczych?

Co to jest dom pasywny

Jak wykonać taras wentylowany?

Jak prawidłowo zamontować okno?

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl