Wydarzenia

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,
TVadministrator

O wspólnotach w spółdzielniach mieszkaniowych

  |  
20.10.2011
 |   1
Pobierz Flash Player żeby zobaczyć wideo.
Oceń film:
6.0
Wyświetleń: 10387

Redaktor naczelny miesięcznika, Sabina Augustynowicz, zaprasza na na seminarium miesięcznika Administrator pt.: "Nowe dotacje, nowe wspólnoty w spółdzielniach mieszkaniowych - finanse i prawo w praktyce".

O wspólnotach w spółdzielniach mieszkaniowych rozmawia z jednym z wykładowców seminarium - Ryszardem Kozłowskim. Dlaczego wyodrębnianie wspólnot jest tematem istotnym z punktu widzenia zarządców nieruchomości? Jak pogodzić Prawo spółdzielcze z Ustawą o własności lokali?

Komentarze

(1)
Kwatermistrz | 30.03.2016, 19:27
Kontrowersyjny zapis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 pkt. 11 ustawy – Prawo Budowlane.         Jestem właścicielem lokalu, wyodrębnionego z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Z uwagi na to, że nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, nie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. W sprawach zarządu nieruchomością wspólną w naszym budynku nadal panuje „ustrój ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”...Niedawno dowiedziałem się, że jeden z mieszkańców, korzystający ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, otrzymał ze starostwa powiatowego pozwolenie na budowę, w zakresie  przebudowy i zmiany sposobu użytkowania lokalu usługowego. Przebudowa lokalu usługowego wiąże się z ingerencją w część wspólną budynku, polegającą na wybiciu dodatkowego otworu drzwiowego na klatce schodowej. Czy spółdzielnia mieszkaniowa miała prawo samodzielnie wydać zgodę na przebudowę części wspólnej, nie pytając nas – właścicieli lokali – o zdanie? – pyta czytelnik.          W przypadku naszego czytelnika, mamy do czynienia z decyzją administracyjną, której wydanie uzależnione było od wyrażenia zgody na ingerencję w część wspólną. Kto taką zgodę winien wydać? Spółdzielnia mieszkaniowa? A może większość właścicieli lokali, w drodze podjęcia uchwały, z uwagi na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu?          Na wstępie należy zważyć, że w myśl art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26 usm. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust.1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.         W orzecznictwie sadów administracyjnych ujawniły się rozbieżności dotyczące tego, czy „zarząd powierzony” w rozumieniu art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w z związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali obejmuje wyłącznie zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną , czy również czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. z 2013r. poz. 1409 ze zm.).        Rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych powstałe na tle wykładni art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo Budowlane, rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów NSA z 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12 (opubl. w ONSAiWSA 2013/2/23, Prok.i Pr-wkł. 2013/12/33, LEX nr 1226666). NSA stwierdził, iż: „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.”         W uzasadnieniu uchwały NSA przyznał, że na gruncie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych istnieje możliwość odtworzenia, z użyciem uznanych metod sądowej wykładni prawa, dwóch norm o różnych dyspozycjach. Zgodnie z pierwszym wariantem użyty w tym przepisie termin „zarząd” należy rozumieć w sposób autonomiczny, co oznacza, że spółdzielnia może samodzielnie, tj. bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, podjąć decyzję o dokonaniu zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Natomiast zgodnie z drugim możliwym kierunkiem wykładni, termin ten powinien być odczytywany z uwzględnieniem przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących współwłasności, co prowadzi do wniosku, że co do zasady do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli.       Tym czasem Sąd Najwyższy w dniu 27 marca 2014 r. podjął uchwałę sygn. akt III CZP 122/13, w której zajął odmienne stanowisko w kwestii wykładni art. 27 ust.2 usm, uznając iż, „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”.        Wskazana wyżej rozbieżność w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sadu Najwyższego w kwestii wykładni art. 27 ust.2 usm wywołuje słuszne wątpliwości właścicieli lokali co do zakresu uprawnień przysługującym im w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Powoduje również stan, w którym organy administracji publicznej i sądy administracyjne, dokonując wykładni omawianego przepisu, będą opierały się na stanowisku wyrażonym w uchwale NSA z dn. 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12, natomiast sądy powszechne – na poglądzie przedstawionym w uchwale Sądu Najwyższego z dn. 27 marca 2014 r. sygn. akt III CZP 122/13.        W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich w uzasadnieniu uchwały z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12, Naczelny Sąd Administracyjny zasadnie zwrócił uwagę, że jednym z uprawnień, które składają się na treść prawa własności, jest uprawnienie każdego ze współwłaścicieli do udziału w podejmowaniu decyzji o zarządzie rzeczą będącą przedmiotem współwłasności. Prowadzi to do wniosku, że uprawnienie współwłaścicieli do udziału w podejmowaniu decyzji o zarządzie rzeczą wspólną jako istotny element treści prawa własności podlega ochronie na podstawie art. 64 ust.1 Konstytucji RP. Oznacza to, iż norma, zgodnie z którą tylko jeden ze współwłaścicieli może, niezależnie od woli pozostałych, podjąć decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest normą ograniczającą konstytucyjnie chronione prawo podmiotowe pozostałych współwłaścicieli. Wymaga także podkreślenia, że podmiotem upoważnionym do wprowadzenia ograniczeń konstytucyjnych wolności lub praw jest ustawodawca (art. 31 ust. 3 Konstytucji). W przypadku prawa własności zasada ta ma szczególne znaczenie. Zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3 Konstytucji „własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy”. Wypływa z tego wniosek, iż źródłem ograniczenia wolności lub prawa – a w szczególności prawa własności – może być tylko jednoznaczna decyzja parlamentu odzwierciedlona w przepisie prawnym. Również, zdaniem Sądu Najwyższego wyrażonym w uzasadnieniu uchwały sygn. akt III CZP 122/13 z dn. 27 marca 2014 r. należałoby poddać ocenie zgodności art.27 ust.2  zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z Konstytucją, do czego jest uprawniony wyłącznie Trybunał Konstytucyjny. Tymczasem TK dotychczas nie zajmował się art. 27 ust.2 zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Reasumując: W tym konkretnym przypadku, mając na względzie wydaną  decyzję pozwolenia na budowę, która to jest decyzją administracyjną, należało zastosować wykładnię uchwały Naczelnego Sadu Administracyjnego z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12: „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.” Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie zastosowała się do uchwały NSA z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12, to na podstawie art. 145 pkt. 6 kodeksu postępowania administracyjnego, każdy kto posiada tytuł prawny do lokalu w nieruchomości, dla której zostało wydane pozwolenie na budowę, może wnioskować o wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę do organu administracyjnego, który stosowne pozwolenie wydał. Należy jednak pamiętać o dochowaniu okresu 30 dni licząc od daty, w której właściciel lokalu dowiedział się o sprawie.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Kurs - Aktualne zasady prowadzenia rachunkowości przez wspólnotę mieszkaniową »

Kurs księgowości dla wspólnot mieszkaniowychW większości przypadków w księgowości prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniowej pojawiają się błędy. Wynika to przede wszystkim z nieznajomości elementarnych zasad rozliczania przychodów i rozchodów wspólnoty. Nieprawidłowa ewidencja księgowa może doprowadzić... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak zapewnić zdrowy mikroklimat w budynku?»

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Fotowoltaika na dachu budynku - zobacz, gdzie uzyskać dotacje »

Fotowoltaika na dachuInstalacja fotowoltaiczna zamontowana na dachu nieruchomości pozyskuje energię z promieniowania słonecznego, a następnie zamienia ją w energię elektryczną. Wytworzony w panelach... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak usunąć wilgoć ze ścian?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC wilgoć w ścianach
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

W Szwajcarii na początku lat 80. XX w., w trakcie prac badawczych nad wpływem atmosfery zawilgoconych pomieszczeń na zdrowie ludzi, zauważono, że zastosowanie określonych fal elektromagnetycznych może być użyteczne... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Nowe podejście do modernizacji budynków wielorodzinnych»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Rosnące koszty prac i materiałów budowalnych istotnie wpływają na decyzje co do planowanych modernizacji energetycznych budynków wielorodzinnych. Z drugiej strony lokatorzy... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Znajdź Film

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl