Wydarzenia

TVadministrator

O wspólnotach w spółdzielniach mieszkaniowych

  |  
20.10.2011
 |   1
Pobierz Flash Player żeby zobaczyć wideo.
Oceń film:
6.0
Wyświetleń: 8381

Redaktor naczelny miesięcznika, Sabina Augustynowicz, zaprasza na na seminarium miesięcznika Administrator pt.: "Nowe dotacje, nowe wspólnoty w spółdzielniach mieszkaniowych - finanse i prawo w praktyce".

O wspólnotach w spółdzielniach mieszkaniowych rozmawia z jednym z wykładowców seminarium - Ryszardem Kozłowskim. Dlaczego wyodrębnianie wspólnot jest tematem istotnym z punktu widzenia zarządców nieruchomości? Jak pogodzić Prawo spółdzielcze z Ustawą o własności lokali?

Komentarze

(1)
Kwatermistrz | 30.03.2016, 19:27
Kontrowersyjny zapis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 pkt. 11 ustawy – Prawo Budowlane.         Jestem właścicielem lokalu, wyodrębnionego z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Z uwagi na to, że nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, nie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. W sprawach zarządu nieruchomością wspólną w naszym budynku nadal panuje „ustrój ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”...Niedawno dowiedziałem się, że jeden z mieszkańców, korzystający ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, otrzymał ze starostwa powiatowego pozwolenie na budowę, w zakresie  przebudowy i zmiany sposobu użytkowania lokalu usługowego. Przebudowa lokalu usługowego wiąże się z ingerencją w część wspólną budynku, polegającą na wybiciu dodatkowego otworu drzwiowego na klatce schodowej. Czy spółdzielnia mieszkaniowa miała prawo samodzielnie wydać zgodę na przebudowę części wspólnej, nie pytając nas – właścicieli lokali – o zdanie? – pyta czytelnik.          W przypadku naszego czytelnika, mamy do czynienia z decyzją administracyjną, której wydanie uzależnione było od wyrażenia zgody na ingerencję w część wspólną. Kto taką zgodę winien wydać? Spółdzielnia mieszkaniowa? A może większość właścicieli lokali, w drodze podjęcia uchwały, z uwagi na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu?          Na wstępie należy zważyć, że w myśl art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26 usm. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust.1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.         W orzecznictwie sadów administracyjnych ujawniły się rozbieżności dotyczące tego, czy „zarząd powierzony” w rozumieniu art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w z związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali obejmuje wyłącznie zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną , czy również czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. z 2013r. poz. 1409 ze zm.).        Rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych powstałe na tle wykładni art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo Budowlane, rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów NSA z 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12 (opubl. w ONSAiWSA 2013/2/23, Prok.i Pr-wkł. 2013/12/33, LEX nr 1226666). NSA stwierdził, iż: „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.”         W uzasadnieniu uchwały NSA przyznał, że na gruncie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych istnieje możliwość odtworzenia, z użyciem uznanych metod sądowej wykładni prawa, dwóch norm o różnych dyspozycjach. Zgodnie z pierwszym wariantem użyty w tym przepisie termin „zarząd” należy rozumieć w sposób autonomiczny, co oznacza, że spółdzielnia może samodzielnie, tj. bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, podjąć decyzję o dokonaniu zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Natomiast zgodnie z drugim możliwym kierunkiem wykładni, termin ten powinien być odczytywany z uwzględnieniem przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących współwłasności, co prowadzi do wniosku, że co do zasady do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli.       Tym czasem Sąd Najwyższy w dniu 27 marca 2014 r. podjął uchwałę sygn. akt III CZP 122/13, w której zajął odmienne stanowisko w kwestii wykładni art. 27 ust.2 usm, uznając iż, „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”.        Wskazana wyżej rozbieżność w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sadu Najwyższego w kwestii wykładni art. 27 ust.2 usm wywołuje słuszne wątpliwości właścicieli lokali co do zakresu uprawnień przysługującym im w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Powoduje również stan, w którym organy administracji publicznej i sądy administracyjne, dokonując wykładni omawianego przepisu, będą opierały się na stanowisku wyrażonym w uchwale NSA z dn. 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12, natomiast sądy powszechne – na poglądzie przedstawionym w uchwale Sądu Najwyższego z dn. 27 marca 2014 r. sygn. akt III CZP 122/13.        W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich w uzasadnieniu uchwały z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12, Naczelny Sąd Administracyjny zasadnie zwrócił uwagę, że jednym z uprawnień, które składają się na treść prawa własności, jest uprawnienie każdego ze współwłaścicieli do udziału w podejmowaniu decyzji o zarządzie rzeczą będącą przedmiotem współwłasności. Prowadzi to do wniosku, że uprawnienie współwłaścicieli do udziału w podejmowaniu decyzji o zarządzie rzeczą wspólną jako istotny element treści prawa własności podlega ochronie na podstawie art. 64 ust.1 Konstytucji RP. Oznacza to, iż norma, zgodnie z którą tylko jeden ze współwłaścicieli może, niezależnie od woli pozostałych, podjąć decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest normą ograniczającą konstytucyjnie chronione prawo podmiotowe pozostałych współwłaścicieli. Wymaga także podkreślenia, że podmiotem upoważnionym do wprowadzenia ograniczeń konstytucyjnych wolności lub praw jest ustawodawca (art. 31 ust. 3 Konstytucji). W przypadku prawa własności zasada ta ma szczególne znaczenie. Zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3 Konstytucji „własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy”. Wypływa z tego wniosek, iż źródłem ograniczenia wolności lub prawa – a w szczególności prawa własności – może być tylko jednoznaczna decyzja parlamentu odzwierciedlona w przepisie prawnym. Również, zdaniem Sądu Najwyższego wyrażonym w uzasadnieniu uchwały sygn. akt III CZP 122/13 z dn. 27 marca 2014 r. należałoby poddać ocenie zgodności art.27 ust.2  zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z Konstytucją, do czego jest uprawniony wyłącznie Trybunał Konstytucyjny. Tymczasem TK dotychczas nie zajmował się art. 27 ust.2 zdanie pierwsze ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Reasumując: W tym konkretnym przypadku, mając na względzie wydaną  decyzję pozwolenia na budowę, która to jest decyzją administracyjną, należało zastosować wykładnię uchwały Naczelnego Sadu Administracyjnego z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12: „Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.” Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie zastosowała się do uchwały NSA z dn. 13 listopada 2012r. sygn. akt II OPS 2/12, to na podstawie art. 145 pkt. 6 kodeksu postępowania administracyjnego, każdy kto posiada tytuł prawny do lokalu w nieruchomości, dla której zostało wydane pozwolenie na budowę, może wnioskować o wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę do organu administracyjnego, który stosowne pozwolenie wydał. Należy jednak pamiętać o dochowaniu okresu 30 dni licząc od daty, w której właściciel lokalu dowiedział się o sprawie.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »

Księgowość we wspólnocieNie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) czytam więcej »


Czujniki czadu i dymu dla wspólnot mieszkaniowych. Jak wybrać?
6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku »
Mimo że istnieje wiele różnych czujników, to kryteria ich rozróżnienia są dość ograniczone. Wybierz czujnik, który zapewni spokój i bezpieczeństwo lokatorów... czytaj dalej »

Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od...czytam dalej »



Jak sprawdzają się kompleksowe usługi na zarządzanie nieruchomościami w fazie początkowej i właścicielskiej »

Zadbaj o nieruchomośćAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym to tylko (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące"»

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Szybki poradnik dla zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych ► WINDY»
Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów obowiązujących od lipca 2018»
Winda bepieczeńśtwo Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów
Czy można mieć dostęp do bieżących informacji na temat stanu windy ? Jak zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców i reagować z wyprzedzeniem na... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Brak sieci gazowej – jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom? !
Ochrona budynku przed wilgocią Brak ogrzewania w budynku
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Podczas budowy nowego budynku wielolokalowego zarówno projektanci, jak zarządcy stają przed zadaniem, jakim jest zapewnienie ogrzewania mieszkańcom. Zadanie niby nie jest (...) czytam dalej »

Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca? »

Ogrzewanie pompą

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak tani może być gaz w Twoich budynkach?
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Tańszy gaz w mieszkaniach Niższe koszty ciepła
Zarządzasz budynkami wielorodzinnymi? Szukasz właściwej oferty na media? Zastanawiasz się nad możliwością obniżenia kosztów gazu? czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Komunikat dla zarządców. Łatwiejsze, szybsze i tańsze ocieplenie budynku »

Czym docieplić nieruchomość

Na rynku dostępne są różne materiały izolacyjne. Różnią się one parametrami, wytrzymałością i miejscem zastosowania. W zależności czy do docieplenia budynku wybierzemy (...) czytam dalej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

11/2018

Aktualny numer:

Administrator 11/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - VAT we wspólnocie
  • - Rynek wyprzedza legislację
Zobacz szczegóły

Znajdź Film

Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl