OC zarządcy w prawie i praktyce

Uwarunkowania prawne regulujące funkcjonowanie zawodu zarządcy nieruchomości, w tym również regulujące obowiązek ubezpieczenia OC, ulegały ciągłym przeobrażeniom na przestrzeni ostatnich lat. Po tzw. deregulacji z 2014 roku jedynym obowiązkiem stawianym zarządcom przez ustawodawcę (poza pisemną formą umowy o zarządzanie) pozostawał obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Likwidacja licencji zawodowych, i tym samym Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, wprowadziła stan prawny, w którym za brak polisy OC zarządcy nieprzewidziane były żadne sankcje – w praktyce przepis ten był martwy. Sytuacja uległa zmianie po nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2018 roku, wprowadzającej kary finansowe za brak dopełnienia omawianego obowiązku.

Zgodnie z prawem

Podstawą prawną obowiązku posiadania przez zarządcę polisy odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością jest art. 186 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN). Dokładne parametry ubezpieczenia – sumy gwarantowane oraz zakres odpowiedzialności zostały określone w przepisach wykonawczych – Rozporządzeniu Ministra Finansów z 26 kwietnia 2019 roku w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości (DzU z 2019 poz. 802).

Zakres ubezpieczenia – zgodnie z wymaganiami określonymi w UGN (art. 186 ust. 3) polisa ubezpieczeniowa powinna obejmować zarówno zarządcę, jak i wszystkie osoby pracujące pod jego nadzorem i zaangażowane w proces zarządzania nieruchomością. Ubezpieczenie obejmuje szkody spowodowane działaniem lub zaniechaniem tych osób (§ 2 ust. 2 rozporządzenia). Polisa nie obejmuje zdarzeń polegających na:

• uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zastępnemu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu,
• polegających na zapłacie kar umownych,
• powstałych na skutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Intencją pierwszego z wyłączeń jest zablokowanie możliwości wyłudzenia odszkodowania poprzez zgłaszanie fikcyjnych szkód, co wydaje się logicznym posunięciem ustawodawcy. Więcej uwagi warto poświęcić na przeanalizowanie drugiego przypadku, tj. zapłaty kar umownych. Problem interpretacyjny wynika z faktu niesprecyzowania przez ustawodawcę, czy wyłączenie kar umownych z odpowiedzialności dotyczy jedynie umowy o zarządzanie nieruchomością czy też wszystkich umów, za których realizację odpowiedzialny jest zarządca np. niedopełnienie terminów dostarczenia dokumentów, odsetki za nieterminową zapłatę zobowiązań klienta etc. Interpretacja przepisu w szerokim ujęciu skłania do przyjęcia stanowiska, że polisa nie obejmuje zapłaty żadnych kar umownych.

Suma gwarancyjna – zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia minimalna suma ubezpieczenia, dotycząca jednego zdarzenia (zgłoszenia szkody) oraz wszystkich zdarzeń w okresie trwania ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy, wynosi równowartość 50 000 euro. Z analizy ofert towarzystw ubezpieczeniowych wynika, że zakres ubezpieczenia waha się w zakresie 50 000–1 500 000 euro. Jest to podstawowy parametr wpływający na wysokość składki, dodatkowo towarzystwa ubezpieczeniowe biorą pod uwagę również wielkość obrotu za poprzedni rok oraz przynależność do organizacji branżowych.

Oprócz posiadania aktualnej, ważnej polisy, UGN nakłada na zarządców obowiązek każdorazowego dołączania jej kopii do umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 186 ust. 3a). W przypadku niedopełnienia tego wymogu na wezwanie klienta zarządca powinien przedłożyć polisę w terminie 7 dni, w innym przypadku umowa o zarządzanie może zostać wypowiedziana niezwłocznie, bez zachowania terminu wypowiedzenia (ust. 3b). Warto podkreślić, że możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy nie oznacza jej nieważności i tym samym nie uprawnia do wyłączenia roszczeń zarządcy względem klienta z tytułu wynagrodzenia za wykonane czynności.

Jakie grożą sankcje?

Obowiązek posiadania polisy OC pozostawał martwym przepisem aż do nowelizacji UGN w 2018 roku. Wprowadzono wówczas możliwość nałożenia kary za brak obowiązkowego OC. Zgodnie z art. 198e UGN prowadzenie działalności gospodarczej bez posiadania polisy OC, wystawionej przez towarzystwo ubezpieczeniowe na mocy rozporządzenia podlega karze w wysokości od 4 do 10-krotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, określanego corocznie przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Na dzień tworzenia publikacji (początek lutego 2020) obowiązywał komunikat GUS z dnia 19 lutego 2019 r., zgodnie z którym przeciętne wynagrodzenie wynosi 4585,03 zł. Zatem zakres kar oscyluje pomiędzy 18 340,12 a 45 850,30 złotych.

OC zarządcy a OC przedsiębiorcy

Jedną z często poruszanych kwestii podczas szkoleń dla zarządców nieruchomości jest rozstrzygnięcie, czy firma zarządzająca, posiadająca polisę OC przedsiębiorcy, musi dodatkowo zawrzeć ubezpieczenie OC zarządcy? Analiza uwarunkowań prawnych wskazuje, że dobrowolne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy nie jest tożsame z polisą OC zarządcy, o której mowa w art. 183 ust. 3 UGN. Decydujące są w tym przypadku dwa czynniki: dobrowolność ubezpieczenia OC przedsiębiorcy i przymus ubezpieczenia zarządcy oraz odmienna podstawa prawna polisy: OC przedsiębiorcy wystawiane jest na podstawie Ogólnych Warunków Ubezpieczenia (OWU) danego towarzystwa ubezpieczeniowego, natomiast OC zarządcy – na podstawie rozporządzenia. Można więc stwierdzić, że fakt posiadania dobrowolnego ubezpieczenia OC przedsiębiorcy, nie zwalnia z obowiązku posiadania polisy OC zarządcy, nawet jeżeli jego zakres i suma gwarancyjna jest wyższa.

Praktyka

Ryzyko popełnienia błędu przez firmę zarządzającą nieruchomościami wzrasta wraz z zakresem działalności – powiększaniem zasobu nieruchomości i liczbą obsługiwanych klientów. Cytując poradniki samorozwoju można stwierdzić, że błędów nie popełniają jedynie ci, którzy nic nie robią, zatem akceptacja możliwości popełnienia błędu pozwala zredukować stres prowadzenia działalności gospodarczej w obszarze zarządzania nieruchomościami, charakteryzującym się podwyższonym natężeniem konfliktów. Profesjonalizm firmy zarządzającej nie wynika z braku popełnionych błędów, ale ze sposobu ich naprawy i zadośćuczynienia klientowi.

Popełnienie błędu zwykle idzie w parze z negatywnymi emocjami klienta, chęcią natychmiastowego znalezienia winnego i stanowi zarzewie konfliktu. Dla osoby występującej w roli strony zawinionej, roszczenia klienta często wydają się być wygórowane, czemu trudno się dziwić biorąc pod uwagę dążenie każdej ze stron do znalezienia najbardziej satysfakcjonującego dla siebie rozwiązania tj. najszybszego, w praktyce oznaczającego rozliczenie gotówkowe i pokrycie strat przez zarządcę z własnej kieszeni. Bezpośrednia forma rozliczenia oznaczać będzie przyznanie się firmy zarządzającej do popełnienia błędu i co za tym idzie uznanie samego roszczenia, co istotnie utrudnia możliwości negocjowania wysokości rekompensaty. Posiadanie polisy OC i powierzenie sprawy zewnętrznemu, niezależnemu podmiotowi, dysponującemu zorganizowanym działem prawnym może być dodatkowym wsparciem dla zarządcy.

Czy warto rekompensować straty klienta z własnej kieszeni, pomijając ubezpieczenie OC? To zależy. Istotne jest określenie kilku podstawowych czynników, wpływających na podjęcie decyzji o sposobie rozliczenia szkody z klientem. Podstawowe założenie, o którym należy pamiętać: uznanie przez firmę zarządzającą zasadności roszczenia klienta nie jest równoznaczne z akceptacją jego wysokości. Posiadanie polisy ubezpieczeniowej daje zarządcy możliwość wyboru zaspokojenia oczekiwań klienta. Kluczowe znaczenie dla podjęcia decyzji mają stopień zawinienia oraz wysokość roszczenia. Towarzystwa ubezpieczeniowe jako podmioty komercyjne i nastawione na zysk dążą do ochrony własnych interesów gospodarczych, w związku z czym każde zgłoszenie szkody na polisę OC niesie za sobą konsekwencje w postaci wzrostu (czasem istotnego) wysokości składki w kolejnych latach. Każdorazowo należy dokonać analizy kosztów ubezpieczenia i ewentualnego wzrostu składki w relacji do wysokości roszczenia. W przypadku mniejszych kwot, tj. nieprzekraczających ewentualnego wzrostu składki i ewidentnej zasadności roszczenia, warto zastanowić się nad zadośćuczynieniem z pominięciem polisy OC.

Suma gwarancyjna a ryzyko

Ryzyko jest nieodłącznym elementem prowadzenia działalności gospodarczej. Rośnie wraz z rozwojem prowadzonej działalności, dlatego też warto poświęcić nieco więcej uwagi wyborowi optymalnego zabezpieczenia, które i tak każdy zarządca musi posiadać. Wybór sumy gwarancyjnej powinien odzwierciedlać ryzyko prowadzonej działalności – wielkość zaciąganych zobowiązań (umów o zarządzanie), wysokość potencjalnych roszczeń, wielkość obrotów i rodzaj zarządzanych nieruchomości. Podobnie w przypadku wyboru formy rozliczenia z klientami za powstałe szkody. W przypadku niewielkich kwot, pominięcie ubezpieczyciela może być ekonomicznie uzasadnione, natomiast bezwarunkowe uleganie presji klientów na natychmiastowe rozliczenie gotówkowe może być negatywną praktyką gospodarczą, psującą rynek.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!