Badanie stanu prawnego nieruchomości
Badanie stanu prawnego nieruchomości
Rys. redakcja Administratora
Badanie stanu prawnego nieruchomości można uznać za jeden z kluczowych elementów w działaniach osób zajmujących się nieruchomościami.
Zobacz także
Redakcja news Czy to koniec patodeweloperki? Co zmieni się od 1 sierpnia 2024?
Od 1 sierpnia wejdą w życie dwie nowelizacje rozporządzeń z zakresu przepisów budowlanych, które mają na celu m.in. walkę z patodeweloperką.
Od 1 sierpnia wejdą w życie dwie nowelizacje rozporządzeń z zakresu przepisów budowlanych, które mają na celu m.in. walkę z patodeweloperką.
Przemysław Gogojewicz Należności byłych małżonków względem wspólnoty mieszkaniowej
Zgodnie z art. 3 i 3 a ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych...
Zgodnie z art. 3 i 3 a ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej...
Agnieszka Żelazna Czy można postawić szlaban na nieruchomości obciążonej służebnością przejazdu i przechodu?
Dość częstym zjawiskiem jest obciążanie nieruchomości wspólnych (pierwotnie wyjściowych), w ramach inwestycji deweloperskich, zmierzających do budowy osiedli z lokalami mieszkalnymi do sprzedaży, różnego...
Dość częstym zjawiskiem jest obciążanie nieruchomości wspólnych (pierwotnie wyjściowych), w ramach inwestycji deweloperskich, zmierzających do budowy osiedli z lokalami mieszkalnymi do sprzedaży, różnego rodzaju służebnościami. Obok zwykle służebności przesyłu (ustanawianych na rzecz przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych, energetycznych czy telekomunikacyjnych), najpopularniejszym rodzajem ustanawianych służebności jest służebność przejazdu i przechodu. Służebność ta ustanawiana jest dla zaspokojenia...
Stan prawny
W przepisach brak jest definicji legalnej pojęcia „stan prawny nieruchomości”.
W art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.), zwanej dalej UGN, ustawodawca określił „stan prawny” nieruchomości jako jeden z elementów składający się na stan nieruchomości[1].
W tej samej ustawie, w art. 113 ust. 6, zdefiniowano pojęcie „nieuregulowanego” stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem „przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe”.
Pojęcie „nieuregulowanego” stanu prawnego nieruchomości należy odróżnić od „nieaktualnego” jej stanu. W świetle powyższych przepisów poprzez nieuregulowany stan prawny należy rozumieć sytuację, w której nie jest ustalony podmiot posiadający prawo rzeczowe do nieruchomości. Nie można natomiast mówić o nim w sytuacji, w której jest znany podmiot posiadający prawo rzeczowe, ale nie jest znane jego miejsce zamieszkania lub pobytu[2].
Próby zdefiniowania pojęcia „stan prawny nieruchomości” można odnaleźć w judykaturze. I tak np. przez to pojęcie należy rozumieć stan praw do nieruchomości ujętych w działach II–IV księgi wieczystej (prawa rzeczowe, a także prawa obligacyjne lub roszczenia, które uzyskują rozszerzoną skuteczność przez ujawnienie ich w księdze wieczystej).
Zauważyć należy jednak, że nie można ustalić pełnej treści tych praw bez uwzględnienia opisu nieruchomości zawartego w dziale I. Opis ten bowiem określa cechy fizyczne nieruchomości, które identyfikują i oznaczają nieruchomość w przestrzeni. „O ile więc same cechy fizyczne nie mieszczą się w pojęciu stanu prawnego, ponieważ opisują tylko, dla jakiej nieruchomości księga jest prowadzona, o tyle – w połączeniu z wynikającymi z dalszych działów prawami do nieruchomości – nabierają znaczenia prawnego jako wyznacznik przedmiotu określonego prawa”[3].
Można zatem poddać pod rozwagę, czy nie byłoby zasadnym do stanu prawnego nieruchomości zaliczać także danych wyznaczających prawo w przestrzeni, czyli danych zawartych w dziale I księgi wieczystej.
Zauważyć należy ponadto, że powyższą definicję „stanu prawnego nieruchomości”, dokonaną przez judykaturę, można uznać za definicję odnoszącą się do przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2016 r., poz. 790 z późn. zm.), zwanej dalej UKWH.
Wydaje się, że pojęcie „stan prawny nieruchomości” można rozumieć także w szerszym aspekcie, nie tylko w ujęciu przepisów wieczystoksięgowych. Istnieją bowiem prawa, które nie są ujawnione w księdze wieczystej, a dotyczą nieruchomości (np. najem czy dzierżawa).
Istnieje także wiele innych czynników prawnych, które mają lub mogą mieć wpływ na sposób postępowania z nieruchomością, np. postępowania sądowe, administracyjne, przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, objęcie nieruchomości ochroną przyrody czy też ochroną zabytków. Takie szerokie rozumienie stanu prawnego nieruchomości koreluje z praktycznym podejściem do badania stanu prawnego nieruchomości, zwanego niejednokrotnie weryfikacją stanu prawnego nieruchomości, audytem prawnym nieruchomości lub due diligence (z ang. należyta staranność)[4].
Podkreślić w tym miejscu należy, że nie ma jakichkolwiek uregulowań dotyczących badania szeroko rozumianego stanu prawnego nieruchomości, mimo że niektóre podmioty w swojej ofercie przedstawiają zakres takiego badania.
Zakres badania
Badanie stanu prawnego nieruchomości to nie jest czynność, która każdorazowo odbywa się w taki sam sposób. Każda nieruchomość jest bowiem inna. Podobnie każde badanie służy innemu celowi.
W praktyce badanie stanu prawnego nieruchomości może odbywać się w stosunku do nieruchomości gruntowych, budynkowych, lokalowych, mieszkaniowych czy też w stosunku do nieruchomości wchodzących w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego.
Jako przykłady uzasadniające badanie stanu prawnego nieruchomości można z kolei wskazać następujące sytuacje:
- sprzedaż nieruchomości (podmiot sprzedający, np. Skarb Państwa),
- zakup nieruchomości (podmiot kupujący, np. deweloper),
- realizacja robót budowlanych,
- legalizacja obiektów budowlanych,
- najem bądź dzierżawa nieruchomości (niezależnie od braku tytułu prawnego przez wydzierżawiającego bądź wynajmującego),
- dziedziczenie nieruchomości,
- odzyskanie władania nieruchomością,
- odzyskanie nieruchomości przez byłych właścicieli bądź ich następców prawnych,
- przejęcie nieruchomości w zarząd,
- ustanowienie służebności,
- ustanowienie użytkowania wieczystego,
- ustanowienie ograniczonego prawa rzeczonego, a zwłaszcza hipoteki.
Biorąc pod uwagę powyższe, trudno określić stały i wyczerpujący katalog działań składających się na badanie stanu prawnego nieruchomości. Nie wyklucza to jednak tego, że można określić pewne elementy, które będą się powtarzać w większości przypadków takiego badania.
Można do nich np. zaliczyć ustalenie:
- treści księgi wieczystej nieruchomości oraz treści akt księgi wieczystej,
- obowiązywania wobec nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
- występowania postępowań sądowych bądź administracyjnych dotyczących nieruchomości (np. o zasiedzenie, o przedłużenie użytkowania wieczystego),
- istnienia orzeczeń sądowych bądź administracyjnych dotyczących nieruchomości
(np. postanowienie o zabezpieczeniu powództwa, decyzja nakazująca rozbiórkę budynku), - czy nieruchomość objęta jest ochroną zabytków, ochroną przyrody, innymi przepisami związanymi z realizacją inwestycji,
- występowania praw, które nie są ujawnione w księdze wieczystej a dotyczą nieruchomości,
- czy wobec nieruchomości zgłoszone zostały roszczenia.
Oprócz ustalenia stanu prawnego nieruchomości w oparciu o powyższe czynności warto sprawdzić także zapisy ujawnione w Ewidencji Gruntów i Budynków, czyli tzw. katastrze nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków[5].
Podkreślić w tym miejscu należy, że wpisy ujawnione w rzeczonej ewidencji mają charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny. Nie kreują zatem tytułu prawnego do nieruchomości, ale rejestrują stan prawny ustalony na podstawie właściwych dokumentów (podobnie: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 września 2011 r. I OSK 1596/10, Legalis nr 379353, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 14 listopada 2013 r. IV SA/Po 493/13., Legalis nr 790760).
Oznacza to, że ograny odpowiedzialne za prowadzenie Ewidencji Gruntów i Budynków nie mogą samodzielnie rozstrzygać o kwestii tytułu prawnego do nieruchomości, ale jedynie tytuł ten rejestrują na podstawie tzw. dokumentów pochodnych (por.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2013 r., I OSK 2132/11, Legalis nr 654447).
Zgodność danych
Stosownie do art. 27 ust. 1 UKWH w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości.
Sprostowanie takie może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia informacji w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości (art. 27 ust. 2 UKWH).
„Niezgodność dotycząca oznaczenia nieruchomości z danymi faktycznymi, objętymi wpisem w dziale I księgi wieczystej, nie jest tożsama z pojęciem niezgodności, o której stanowi art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dane dotyczące nieruchomości takie, jak: położenie, obszar (powierzchnia), konfiguracja działki, etc. nie stanowią danych, które w razie niezgodności z rzeczywistością powodowałyby niezgodność ze stanem prawnym nieruchomości, gdyż stanu takiego nie tworzą. Tego rodzaju niezgodność podlega sprostowaniu przed sądem powszechnym” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 kwietnia 2008 r., I OSK 533/07, Legalis nr 116531)[6].
Sprostowanie realizowane w trybie art. 27 UKWH nie dotyczy jednak „sprostowania” błędnie ujawnionego stanu prawnego w księdze wieczystej. Powództwo o ustalenie rzeczywistego stanu prawnego ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej jest powództwem realizowanym w procesie, na podstawie art. 10 UKWH[7].
Osobami legitymowanymi do jego wytoczenia są osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej[8].
Katalog osób uprawnionych do złożenia wniosku o wpis do ksiąg wieczystych określa art. 6262 § 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 2014 r., poz. 101 z późn. zm.), zwanej dalej kpc[9].
„Proces o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może zastępować innych spraw cywilnych, np. o zasiedzenie czy uwłaszczenie. Innymi słowy, w procesie o uzgodnienie sąd nie może badać, czy zainteresowany nabył własność nieruchomości, czy służebność obciążającą nieruchomość z mocy prawa w drodze zasiedzenia, czy uwłaszczenia” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2015 r., IV CSK 280/14, Legalis nr 1200731).
Jeżeli dana osoba nie może „skorygować” stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej na podstawie art. 10 UKWH, może to uczynić w trybie art. 189 kpc[10](por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2016 r. III CSK 148/15, Legalis nr 1460986).
Regulacja stanu prawnego nieruchomości
Badanie stanu prawnego nieruchomości, szczególnie tego szeroko rozumianego, odbywa się z różnych powodów i przy okazji różnych sytuacji. Jego celem jest należyte zabezpieczenie interesów strony przeprowadzającej bądź zlecającej takie badanie.
Częstokroć z jego przeprowadzeniem wiąże się regulacja jej stanu prawnego. W wielu przypadkach to złożony i długotrwały proces. Trudno jednak skutecznie przeprowadzić taką regulację bez dobrze przeprowadzonego badania stanu prawnego nieruchomości.
[1] Art. 4 pkt 17 UGN (Ilekroć w ustawie jest mowa o) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.
[2]Vide J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz, C.H. Beck, Warszawa 2015, s. 692.
[3] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r. IV CSK 272/11, Legalis nr 478663.
[4] Pojęcie to wywodzi się z amerykańskiej wykładni prawa cywilnego. Do powszechnego użycia trafiło za sprawą przyjęcia „Securities Act of 1933’” (May 27, 1933, ch. 38, title I, Sec. 1, 48 Stat. 74.).
[5] Vide art. 21 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (DzU z 2015, poz. 520 z późn. zm.).
[6] Art. 5 UKWH: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
[7] Art. 10 UKWH ust. 1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane bł?dnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Ust. 2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
[8] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2015 r. IV CSK 522/14, Legalis nr 1274383.
[9] Wniosek o wpis może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ.
[10] Art. 189 kc: Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.