Dlaczego polskie mieszkania maleją?

Jeżeli chodzi o wyniki inwestorów mieszkaniowych z minionego roku, to media największą uwagę poświęcają rekordowej liczbie ukończonych mieszkań. Mniejsze zainteresowanie wzbudza natomiast zmiana przeciętnego metrażu wybudowanych lokali i domów. To również jest ważna kwestia. Dane GUS-u wskazują bowiem, że w 2019 r. średnia powierzchnia oddanego do użytku mieszkania znów znacząco spadła.

Spadek średniego metrażu trwa od 6 lat...

Informacje o średniej powierzchni mieszkań ukończonych w Polsce dostępne są stronie Głównego Urzędu Statystycznego. Mają one charakter zbiorczy, ponieważ GUS pod pojęciem mieszkania rozumie zarówno lokal mieszkalny, jak i dom. Taka definicja mieszkania stosowana przez Główny Urząd Statystyczny tłumaczy, dlaczego wyniki widoczne na poniższym wykresie są znacznie wyższe od przeciętnej powierzchni nowego „M”.

Wykres przygotowany przez ekspertów z portalu RynekPierwotny.pl informuje, jak w latach 1995-2019 zmieniała się średnia powierzchnia ukończonych mieszkań. Taki przeciętny metraż od 2003 r. do 2014 r. niemal bez przerwy przekraczał 100,0 mkw. Szczególnie wysokie wyniki odnotowano w latach 2003-2004 oraz 2010-2011. Wtedy były oddawane do użytku m.in. domy oraz lokale, których budowa rozpoczęła się w czasach dobrej koniunktury gospodarczej z końca lat 90. i podczas poprzedniego boomu mieszkaniowego. 

Warto jednak wrócić do czasów nieco nam bliższych i przyjrzeć się spadkowemu trendowi, który dotyczy średniej powierzchni mieszkań ukończonych w ostatnich sześciu latach. Taka średnia powierzchnia zmieniała się następująco:

•  2013 r. – 104,6 mkw.
•  2014 r. – 100,9 mkw.
•  2015 r. – 99,8 mkw.
•  2016 r. – 94,5 mkw.
•  2017 r. – 92,7 mkw.
•  2018 r. – 90,3 mkw.
•  2019 r. – 88,8 mkw.

Okazuje się, że spadki z lat 2017-2019 miały niemal identyczne tempo. Jeżeli chodzi o wynik dotyczący 2019 roku, to trzeba podkreślić, że w ciągu poprzedniego ćwierćwiecza niższą wartość odnotowano tylko dwa razy (1999 r. – 87,3 mkw. oraz 2001 r. – 86,0 mkw.). 

Mieszkania deweloperskie nie skurczyły się mocno

Na średnią powierzchnię mieszkań ukończonych w Polsce wpływa głównie aktywność dwóch różnych typów inwestorów – deweloperów i osoby prywatne budujące mieszkania na własny użytek. W przypadku prywatnych inwestorów możemy śmiało mówić o budowie tylko domów jednorodzinnych. Deweloperzy budują zarówno lokale mieszkalne, jak i domy stanowiące znacznie mniejszą część ich oferty (ok. 3-5%).  

Tabela przedstawia zmiany średniej powierzchni mieszkań (lokali i domów) wybudowanych przez deweloperów oraz osoby prywatne w latach 2013-2019. To zestawienie dobrze tłumaczy spadkowy trend na powyższym wykresie (w latach 2014-2019). Informacje z tabeli potwierdzają, że w analizowanym okresie szybko spadała średnia powierzchnia ukończonych domów jednorodzinnych (spadek ze 148,5 mkw. – 2013 r. do 143,5 mkw. – 2019 r.). W przypadku mieszkań wybudowanych przez deweloperów, procentowy spadek średniego metrażu był dwuipółkrotnie mniejszy. To sugeruje, że kurczenie się przeciętnego mieszkania ukończonego w Polsce jest przede wszystkim efektem mniejszej wielkości prywatnych domów. 

Średnia powierzchnia wybudowanych domów spada nie tylko z przyczyn demograficznych. Warto również wskazać na bardziej restrykcyjną politykę kredytową banków niż w czasach poprzedniego boomu, a także na wzrost kosztów budowy domów. Trzeba jednak pamiętać, że statystyczne skutki rekordowo szybkich wzrostów kosztu wybudowania domu (widocznych w 2018 roku oraz 2019 roku), zobaczymy dopiero za 3 lata - 4 lata. W Polsce budowa przeciętnego domu trwa bowiem 48 miesięcy (według aktualnych danych GUS). 

 Źródło: RynekPierwotny.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!