Oszczędzanie przez inwestowanie

Agnieszka Szylkin: Dzień dobry, dziękuję za możliwość spotkania. Cieszę się, że możemy porozmawiać o Pańskich doświadczeniach na stanowisku Prezesa ZSM w największej spółdzielni mieszkaniowej w Zielonej Górze. Od 10 lat pracuje Pan w spółdzielni, ale nie wywodzi się Pan ze środowiska spółdzielczego?

Tomasz Kasprzyszak: Owszem, początkowo moja kariera związana była głównie z budownictwem przemysłowym. Miałem okazje budować czy modernizować hale, budynki biurowe czy markety. Choć zdarzały się też budynki mieszkalne.

AS: Czy te doświadczenia były pomocne w pracy nad projektami w spółdzielni?

TK: Zdecydowanie tak, chociażby kompleksowe podejście do wykonywania i planowania zadań w budownictwie.

Oczywiście inaczej wygląda budowa nowych obiektów niż remonty. Te ostatnie mogą sprawiać sporo trudności wynikających z tego, że podczas prac na istniejącym obiekcie zazwyczaj spotykamy się z różnymi „niespodziankami”, co w praktyce oznacza dodatkowe prace. Dbam o to, aby kompleksowo podejść do zadań, po to żeby inwestycje zakończyć i nie podchodzić do niej dwa razy.

AS: Z czego jest Pan najbardziej dumny w ciągu minionych 10 lat pracy w ZSM?

TK: Myślę, że między innymi z tego iż w wyniku naszych działań główne ulice Zielonej Góry, jak na przykład ulica Stefana Wyszyńskiego, Wojska Polskiego, zmieniły nasz miejski krajobraz. Oczywiście w pozytywnym kontekście. Większość budynków udało nam się zmodernizować, a konkretnie poddać je termomodernizacji.

Zasoby ZSM to znacząca część terenów miejskich Zielonej Góry i to jak się prezentujemy ma realny wpływ na postrzeganie i wizerunek miasta.

AS: Co w ciągu ostatnich lat wspomina pan, jako największe wyzwanie?

TK: Myślę, że wyzwań było sporo już na poziomie realizacji wielu inwestycji. Ale same początki, mam na myśli doprowadzenie do podjęcia decyzji, były wymagające. Przykładowo w kwestii termomodernizacji odbyliśmy naprawdę wiele spotkań z mieszkańcami. Jak to bywa, gdy w grę wchodzą pieniądze nie były to łatwe rozmowy i zdarzało się, że spotykaliśmy się ze sporą nieufnością. Podczas kilkudziesięciu odbytych spotkań – kiedy to przedstawialiśmy mieszkańcom korzyści z termomodernizacji – właściwie nie zdarzało się, aby większość podpisywała oświadczenia (zgodę na dodatkowe finansowanie inwestycji). Dopiero gdy zaproponowaliśmy zmianę sposobu finansowania zauważalnie zmieniło się podejście i zwiększyła się decyzyjność.

AS: Na czym polegała zmiana?

TK: Zmianą było finansowanie z funduszu remontowego, wykorzystujące cześć składki z funduszu remontowego. Do tej pory opłaty były realizowane osobno. Myślę, że kluczem były klarowne wyjaśnienia zarówno kosztów – przedstawialiśmy kalkulacje na przykładzie najbardziej typowego 50-metrowego mieszkania – jak i przewidywanych oszczędności w związku z inwestycjami. Ważne jest też to, że wydłużyliśmy okres kredytowania inwestycji z 10 na 20 lat.

W efekcie odnotowaliśmy zainteresowanie kilkudziesięciu budynków, a później mieliśmy już efekt domina. Przez kilka kolejnych lat, pozyskaliśmy ponad 20 nieruchomości ze zgodami na realizację inwestycji.

AS: Jakie duże inwestycje miał pan okazję realizować oprócz termomodernizacji budynków?

TK: Oczywiście była to wymiana wind na nowe. W tym przypadku wydawało się, że będzie dużo trudniej przekonać mieszkańców do tej inwestycji. Zwłaszcza, że byliśmy „świeżo” po termomodernizacji.

Finalnie okazało się to prostsze niż myśleliśmy. Myślę, że nie udałoby nam się wymienić ponad 90 dźwigów bez elastycznego podejścia do finansowania, które zaoferował nam Schindler. Więcej o firmie >>

AS: Czy przy wymianie wind kampania informacyjna była również wyzwaniem?

TK: Można powiedzieć, że „stare” windy i ich codzienne użytkowanie prowadziły własną kampanię na rzecz zmian. I znowu zadziałał efekt domina. Nowoczesne windy z automatycznymi drzwiami, zupełnie innym poziomem komfortu czy estetyki spowodowały, że stare urządzania przestawały być akceptowalne.

AS: Obecnie najczęściej poruszanym tematem są kwestie wyższych kosztów? Jak państwo radzą sobie w tym obszarze?

TK: Przede wszystkim działamy i staramy się myśleć długookresowo. Stanie w miejscu to cofanie się. Poprzez inwestycje, które przeprowadziliśmy nie tylko nie ponosimy powtarzalnych i coraz wyższych kosztów, ale zmniejszamy koszty energii.

Przykładowo przy kapitalnym remoncie starych dźwigów – mówimy o linach, o kołach ciernych, przekładniach czy sterowaniu – koszty są obiektywnie bardzo wysokie. A remont tak czy siak jest konieczny ze względu na bezpieczeństwo i zapewnienie jednej z podstawowych potrzeb, jaką jest mobilność. Dziś koszt nowego sterowania (stare nie jest już produkowane) wynosi od 60 do 80 tys. złotych. Włożenie takich pieniędzy w starą windę nie spowoduje, że mieszkańcy odczują zauważalną zmianę.

Podobnie w przypadku termomodernizacji. Nie ponosimy dodatkowych kosztów związanych z bieżącym remontem elewacji takich jak uszczelnianie płyt czy uzupełnianie tynków.

W przypadku windy czy nowej elewacji mamy też realne oszczędności związane z mniejszym poborem energii elektrycznej i cieplnej. A wszyscy wiemy, że w dzisiejszych czasach to niesamowicie ważny temat. Nie zapominajmy też, że po takich inwestycjach zwiększa się też wartość każdego z mieszkań. Sprawdź >>

AS: A co w takim razie zrobiłby Pan inaczej?

TK: Biorąc pod uwagę obecną sytuację, mam na myśli wzrost cen i kosztu kredytów, duże projekty zacząłbym realizować wcześniej. Ale dzisiejsza rzeczywistość była trudna do przewidzenia, pewne decyzje muszą też mieć czas, żeby zwyczajnie dojrzeć.

AS: Dziękuję za rozmowę i życzę powodzenia w realizacji kolejnych projektów.