Stabilizacja rynku najmu, ale stawki nie spadną

Analitycy rynku nieruchomości obserwują normalizowanie sytuacji na rynku najmu po gwałtownych zmianach, spowodowanych wojną w Ukrainie. Początkowo wystąpił bardzo duży spadek podaży, która według danych Rentier.io w kwietniu br. spadła aż o 65 proc. w ujęciu rocznym. W maju zaś podaż  zaczynała się już zwiększać, a liczba ofert mieszkań na wynajem znów zaczęła rosnąć.

W Polsce jest aktualnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Po wybuchu wojny w Ukrainie w marcu br. właściciele wycofali część z nich z rynku i ulokowali w nich uchodźców. Z drugiej strony sami uchodźcy wygenerowali popyt, przez co dostępność mieszkań na wynajem mocno spadła. Biuro analiz PKO BP podaje, że oferta skurczyła się o ponad 70 proc. we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie. W Warszawie spadła o połowę, a tam jest największy rynek.  Zniknęły nawet lokale o gorszym standardzie.

Większa dostępność mieszkań i większe stawki najmu

Obecnie dostępne są mieszkania zwolnione przez studentów, którzy rozpoczęli przerwę wakacyjną. Widać także systematyczny napływ nowych mieszkań od inwestorów indywidualnych, którzy kupili nieruchomości w stanie deweloperskim  i właśnie je wykończyli. Z drugiej strony zainteresowanie najmem jest cały czas duże, co powoduje głównie wzrost stóp procentowych i malejąca zdolność kredytowa Polaków. W rezultacie część osób, które myślały o zakupie własnego mieszkania, została przekierowana na rynek wynajmu. Według ekspertów Expandera i Rentier.io na poprawę sytuacji nie wpłyniwe nawet nowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” To powoduje wzrost stawki czynszów.

Zgodnie z danym podanymi przez biuro analiz PKO BP, już w marcu br. doszło do gwałtownych wzrostów stawek wynajmu sięgających od 30 do 50 proc. w zależności od lokalizacji. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że nie ma ani jednego miasta, w którym koszty najmu spadły, a średni wzrost od stycznia do maja br. wynosi 16 proc. W porównaniu zaś do poziomu sprzed roku, koszty najmu są średnio o 25 proc. wyższe. W maju wzrosty stawek nie były już tak dynamiczne, ale w większości badanych miast były notowane. Najgorętszy jest rynek najmu w Trójmieście, Krakowie i Rzeszowie. W Gdańsku stawki w maju były o 28 proc. wyższe niż w styczniu i o 41 proc. wyższe niż w maju 2021 roku. Spadki w porównaniu do kwietnia zanotowano w Bydgoszczy (-4 proc.), Toruniu (-3 proc.), Katowicach, Szczecinie i Białymstoku (po -2 proc.).

Może Cię zainteresuje: Mieszkania w małych miastach dla mniej zasobnych portfeli

Coraz wyższe koszty utrzymania mieszkań

Wysokie ceny są efektem nie tylko dużego popytu, ale również faktu, że właściciele często byli zmuszenie przerzucać na najemców rosnące koszty utrzymania mieszkania oraz obciążenie ratami kredytów, które rosną szybciej niż czynsze. Obecnie, mimo ochładzania rynku, bo liczba ofert najmu rośnie, nie należy się spodziewać spadku cen. W najbliższych miesiącach trend wzrostowy w wielu miastach mogą jeszcze podkręcić studenci, którzy ponownie będą szukać dla siebie mieszkania przed nowym rokiem akademickim.

Eksperci podkreślają, że wszystko zależy od lokalnego charakteru rynku. W Warszawie 50-metrowe mieszkanie można wynająć za około 3,2 tys. zł miesięcznie, w Krakowie jest trochę taniej – od 2,7 tys. do 2,9 tys., z kolei Gdańsk czy Wrocław to już są stawki 2,5–2,7 tys. zł. Im mniejsze miasto, tym stawki maleją. Wskazują również, że przeciętna opłacalność inwestycji w mieszkanie wciąż wynosi ok. 4,5 proc. netto (przy 50-metrowym mieszkaniu i rocznym wynajmie). To dotyczy jednak zakupów bez udziału kredytu. Na rynku nieruchomości skończył się już czas, kiedy inwestorzy kupowali mieszkania na wynajem z dużym finansowaniem z kredytu.

Jest to już nieopłacalne, gdyż czynsze najmu są niższe niż raty kredytów. Te ostatnie wciąż rosną i taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca 2022 roku. Według prognoz, do końca 2023 roku praktycznie nie będzie już takich sytuacji, w których inwestorzy będą finansować zakupy z pomocą kredytu. Już teraz na rynku nieruchomości widać głównie inwestorów gotówkowych.

PKO BP przewiduje, że wysoki popyt na mieszkania w Polsce utrzyma się w długoterminowej perspektywie, ponieważ część uchodźców zza wschodniej granicy zdecyduje się zostać na dłużej. Analitycy szacują, że w perspektywie kilku lat może to wygenerować dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań. 

Źródło: Newseria Biznes

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!