XII Forum dla Zarządców Nieruchomości – relacja

Wykład inaugurujący wprowadzał w  tematykę konferencji, której hasłem przewodnim, podobnie jak tegorocznego konkursu „Lider Rynku Nieruchomości –  Zarządca Roku 2022”, było: „Liczy się efekt! Prawo –  Finanse –  Technika w  renowacji budynków”. Dlatego też wykładowcy – eksperci w  swoich dziedzinach –  skupiali  się na  zagrożeniach i  sposobach ich zniwelowania. Przekazywali wiedzę, która dostarczyła zarządcom wspólnot mieszkaniowych i  spółdzielni mieszkaniowych argumentów do  rozmów z  mieszkańcami na  temat zwiększenia efektywności energetycznej.

O  przepisach prawa, umożliwiających realizację celów renowacyjnych, zawartych w  Długoterminowej Strategii Renowacji Budynków mówił Andrzej Rajkiewicz z  Narodowej Agencji Poszanowania Energii. Zwrócił on uwagę, że  aby stać  się neutralna dla  klimatu, Europa musi osiągnąć do  2050 roku zerową emisję netto gazów cieplarnianych dwutlenku węgla i  metanu. Tylko w  ten sposób uda  się ograniczyć globalne ocieplenie do  poziomu znacznie poniżej 2°C i  uniknąć katastrofalnej zmiany klimatu. Wymaga to  jednak przeprowadzenia głębokich zmian we  wszystkich sektorach gospodarki, które doprowadzą do  ograniczenia spalania paliw kopalnych, poprawy efektywności wykorzystania energii przez  jej odbiorców, zwiększenia inwestycji w  zielone technologie, rozwoju czystego transportu, masowego wprowadzenia odnawialnych źródeł energii oraz  zwiększenia wsparcia dla  inwestorów w  zakresie przygotowania i  przeprowadzenia projektów.

–  Czasu nie mamy zbyt wiele, i  choć – zgodnie z  szacunkami Komisji Europejskiej –  w  UE co  roku 11% budynków poddawanych jest renowacji, ważony wskaźnik renowacji ukierunkowanej na  poprawę efektywności energetycznej budynków wynosi zaledwie 1%. Dlatego też kraje UE mają obowiązek tworzenia Długoterminowych Strategii Renowacji Budynków, co  wynika z  Dyrektywy o  Charakterystyce Energetycznej Budynków z  2010  r. (z  poźn. zm.) –  tłumaczył A. Rajkiewicz.

Służyć ma  temu wiele różnych instrumentów, w  tym przyjmowane w  poszczególnych krajach ustawy, implementujące unijne prawo,  m.in. o  efektywności energetycznej czy  OZE.

Obecnie w  Polsce procedowany jest projekt nowelizacji ustawy o  wsparciu finansowym termomodernizacji i  remontów, przewidujący wzrost premii termomodernizacyjnej z  16% do  26% kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.

–  W  przypadku gdy wraz z  realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego jest przewidziany zakup i  montaż lub  modernizacja instalacji odnawialnego źródła energii, wysokość premii termomodernizacyjnej stanowi 31% łącznych kosztów obu tych przedsięwzięć, pod  warunkiem, że  koszt zakupu i  montażu lub  modernizacji instalacji odnawialnego źródła energii stanowi co najmniej 15% łącznych kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego oraz  zakupu i  montażu lub  modernizacji instalacji odnawialnego źródła energii –  konkludował ekspert.

Planowane zmiany w  ustawie przewidują ponadto grant OZE (do  50% kosztów inwestycji), premię dla  mieszkaniowego zasobu gmin,  m.in. pod  warunkiem, że  wszystkie lokale w  nieruchomości, położonej na  obszarze chronionym uchwałą antysmogową należą do  gminy.

Andrzej Rajkiewicz zwrócił również uwagę, że  wraz z  wejściem w  życie znowelizowanej ustawy pojawią  się nowe szanse biznesowe dla  zarządców nieruchomości. Będą oni mogli pełnić rolę doradczą, skoncentrowaną na  inicjowaniu działań inwestora lub  rolę wspierającą –  z  upoważnieniem jednego z  doradców do  przeprowadzenia inwestora przez  proces inwestycji lub  funkcję realizatora. Ta  ostatnia funkcja integruje doradztwo, projektowanie i  realizację inwestycji, czyli  firma zarządzająca staje  się tzw. one-stop-shop.

Licznych argumentów, przekonujących do  konieczności przeprowadzania inwestycji proenergooszczędnych użyła Justyna Glusman –  dyrektor zarządzająca w  Stowarzyszeniu „Fala Renowacji”. –  70% budynków publicznych i  mieszkalnych w  Polsce jest nieefektywnych energetycznie, a  40% energii w  naszych budynkach nadal pochodzi z  paliw kopalnych. Tymczasem w  relacji do  przeciętnych zarobków dotacja dla  właściciela budynku jednorodzinnego na  modernizację energetyczną jest trzykrotnie niższa niż  u  Czechów i  czterokrotnie niższa niż  w  Niemczech. Przy  czym liczba gospodarstw domowych, żyjących w  ubóstwie energetycznym  sięga 1,3 mln.

Justyna Glusman zwróciła uwagę na  trzy programy –  „Ciepłe mieszkanie”, „Premia Termomodernizacyjna” i  „Czyste powietrze, zdrowy wybór”, których beneficjentami są  m.in. wspólnoty i  spółdzielnie mieszkaniowe. Wskazała jednak na  problemy, które towarzyszą w  Polsce walce o  zwiększenie efektywności energetycznej. Wśród nich wymieniła zbyt niskie budżety na  modernizację energetyczną i  koncentrację na  wymianie źródeł ciepła z  powodu braku wdrożenia zasady Pierwszeństwa Efektywności Energetycznej oraz  brak elementów wsparcia głębokiej kompleksowej modernizacji np.  w  postaci wyższego dofinansowania.

O  tym, skąd i  jak pozyskać pieniądze na  modernizację mówił Piotr Sawicki z  firmy Lakszmi. –  Rozpoczęcie poszukiwań środków finansowych na  renowację budynków mieszkalnych należy rozpocząć od  ustalenia zakresu prac lub  określenia, jaki efekt chcemy osiągnąć –  radził Piotr Sawicki. –  Po  określeniu zakresu prac należy oszacować koszty i  zlecić wykonanie wymaganych dokumentów. Dopiero wtedy można rozpocząć poszukiwania źródeł finansowania.

Jako przykład inwestycji podał podłączenie budynku do  miejskiej sieci ciepłowniczej wraz z  likwidacją indywidualnych źródeł ciepła opalanych paliwem stałym.

Inwestycję taką można –  jego zdaniem –  sfinansować co  najmniej z  wykorzystaniem kilku źródeł, czyli środków własnych inwestora, środków z  lokalnych (gminnych) programów na  likwidację niskiej emisji, pożyczki termomodernizacyjnej, białych certyfikatów czy  programu Elena. Zachęcał przy  tym do  szukania informacji o  dostępnych funduszach na  stronach internetowych BGK, NFOŚiGW, w  Biuletynie Informacji Publicznej Urzędów Marszałkowskich, stronach internetowych Wojewódzkich Konserwatorów Zabytków oraz  Miejskich lub  Gminnych Konserwatorów zabytków, a  także w  Urzędzie Regulacji Energetyki.

Nie zabrakło na  XII Forum informacji i  rozmów o  tym, jak zredukować zapotrzebowanie np.  na  energię użytkową. Dr  Joanna Rucińska z  Politechniki Warszawskiej wyjaśniała, że  konieczne jest nie tylko zwiększenie izolacyjności cieplnej przegród (ścian, dachów, podłóg na  gruncie), wymiana okien i  drzwi, ograniczenie mostków cieplnych i  zużycia ciepłej wody użytkowej, ale także modernizacja systemu wentylacji. Natomiast redukcja zapotrzebowania na  energię końcową wymaga wymiany źródeł ciepła, jak również zastosowania systemu sterowania i  zarządzania energią.

Mówiąc zaś o  odzysku ciepła, dr  Rucińska zwróciła uwagę na  odzysk ciepła ze  ścieków do  przygotowania c.w.u. i  wykorzystanie ścieków jako dolnego źródła pompy ciepła do  przygotowania ciepłej wody użytkowej. Wspomniała także o  odzysku ciepła z  wentylacji higroskopijnej oraz  mechanicznej wywiewnej, a  także z  rolet zewnętrznych. –  Rolety są  zamknięte w  nocy w  okresie od  października do  kwietnia w  godzinach 23-5 w  wyniku czego współczynnik przenikania ciepła okien zmniejsza  się o  20% –  wyjaśniała.

Praktycznych rozwiązań, możliwych do  zastosowania ad hoc i  prowadzących do  oszczędności energii, a  tym samym naszych portfeli, nie zabrakło w  żadnym wykładzie.

–  Zapotrzebowanie na  ciepło w  budynkach bez izolacji cieplnej, oddanych do  użytkowania przed  1980 rokiem wynosi 120–200 W/m², w  budynkach oddanych w  latach 1980–2000 –  90–20 W/m², natomiast w  nowoczesnym budownictwie (po  2000 roku) to  zapotrzebowanie jest na  poziomie 60–90 W/m² –  mówił Wojciech Konieczny (szkoleniowiec, zarządca, biegły sądowy), pokazując konieczność podejmowania działań na  rzecz energooszczędności.

W  swoim wykładzie o  rozliczaniu mediów, wskazał  m.in. na  błędy w  montażu i  użytkowaniu grzejników. Wśród nich wymienił źle dobraną moc grzejników, złe ich umieszczenie, niestabilny montaż, niewłaściwe podłączenie do  instalacji, zapowietrzenie instalacji, brak w  wodzie inhibitora korozji, dowolną zmianę ilości i  rodzaju grzejników oraz  brak projektu instalacji grzewczej. Błędy te rzutują oczywiście na  koszty zużycia ciepła.

Wojciech Konieczny zwrócił ponadto uwagę, że  wysokość opłat –  w  myśl art. 45 a  Prawa energetycznego powinna być ustalana w  taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez  odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub  ciepła.

Odnosząc  się do  problemów z  rozliczeniami kosztów mediów, przypomniał także, że  w  związku z  tym, iż w  myśl artykułu 118 Kodeksu cywilnego, rozliczanie mediów jest powiązane z  pobieraniem zaliczek w  okresach miesięcznych, to  podstawowy termin przedawnienia wynosi 10 lat, ale dla  roszczeń o  świadczenia okresowe termin przedawnienia wynosi 3 lata.

Realizacja zamierzeń inwestycyjnych wymaga jednak dostosowania  się do  obowiązującego prawa, które nierzadko stanowi pułapkę.

–  Zgodnie z  art. 36 Prawa budowlanego, wprowadzanie zmian w  projekcie technicznym dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień –  twierdzi Eugenia Śleszyńska (szkoleniowiec, ekspert rynku nieruchomości).

–  Odstąpienie od  projektu technicznego jest dopuszczalne po  dokonaniu przez  projektanta zmian w  tym projekcie oraz  ich sprawdzeniu przez  projektanta. Kierownik budowy okazuje aktualny projekt na  każde żądanie organu nadzoru budowlanego. Należy tu  pamiętać, że  nowelizacją ustawy z  dnia 7.07.2022  r. zmieniono zasady kwalifikacji odstępstwa. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od  projektu PZD lub  projektu PAB lub  innych warunków decyzji o  pozwoleniu na  budowę, a  w  przypadku uznania, że  jest ono nieistotne, dołącza do  dokumentacji budowy odpowiednie informacje (rysunek i  opis) dotyczące tego odstąpienia.

Eugenia Śleszyńska zwróciła uwagę na  pułapki, czyhające przy  odstępstwie. –  Po  pierwsze, każde odstępstwo od  zatwierdzonego projektu i  warunków, wymagające ponownego uzgodnienia, np.  z  PSP jest odstępstwem istotnym, a  zatem wymaga działania ponownego przed  administracją budowlaną –  powiedziała Eugenia Śleszyńska i  dodała: –  A  po  drugie, PINB, po  otrzymaniu od  inwestora zawiadomienia o  zakończeniu budowy lub  wniosku o  udzielenie pozwolenia na  użytkowanie, przystępuje do  kontroli zgodności projektu technicznego z  jego częściami zatwierdzonymi/ostemplowanymi, tj. projektu PAB, PZD.

W  wykładzie tym nie zabrakło także informacji,  m.in. o  warunkach wprowadzenia e-KOB, zmianach norm efektywności energetycznej oraz  norm dotyczących odporności ogniowej i  ich stosowania na  etapie eksploatacji budynku oraz przepisów techniczno-budowlanych dla  regulacji temperatury.

Zwieńczeniem XII Forum był panel dyskusyjny na  temat wykorzystania dostępnych metod oszczędzania ciepła.

Moderatorem panelu był Grzegorz Okoński (prezes MSM Energetyka), a  panelistami byli: Krzysztof Cichowski –  ekspert ds. rozliczania ciepła w  obiektach budowlanych, Marian Banacki –  prezes Patronackiej Spółdzielni Mieszkaniowej w  Gdańsku, Ewa Ciołczyk –  Stowarzyszenie Zarządców i  Administratorów Nieruchomości w  Krakowie; Hanna Kowalkowska –  prezydent Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości, Grzegorz Jakubiec – prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Służew nad Dolinką” oraz  Kazimierz Dudziński – Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii.

Paneliści jednogłośnie stwierdzili, że  już teraz można wiele zrobić dla  oszczędzania ciepła,  m.in. przeprowadzając kontrole urządzeń grzewczych i  likwidując błędy np.  montażowe oraz  edukując mieszkańców na  temat prostych sposobów ograniczania zużycia ciepła w  mieszkaniach.

„Lider rynku nieruchomości –  Zarządca Roku 2022” 

Imprezą towarzyszącą temu wydarzeniu było ogłoszenie wyników konkursu „Lider rynku nieruchomości –  Zarządca Roku 2022”. Tegoroczny konkurs przebiegał pod hasłem: „Liczy  się efekt! Prawo –  Finanse –  Technika w  renowacji budynków”.

Konkurs ma  cztery kategorie, ale w  trzech jury w  składzie: Andrzej Rajkiewicz –  wiceprezes NAPE, Grzegorz Okoński –  prezes MSM Energetyka i  Sabina Augustynowicz –  redaktor naczelna miesięcznika i  portalu „Administrator i  Menadżer Nieruchomości, wyłoniło laureatów.

Kategoria: małe firmy

W  kategorii firmy małe, laureatem została firma AD-BUD z  Warszawy. Na  potwierdzenie wdrażania rozwiązań i  innowacji służących ochronie środowiska naturalnego oraz  optymalizacji kosztów utrzymania wspólnoty firma Ad-bud przygotowała prezentację ze  studium przypadku, czyli opisem zrealizowanych inwestycji  m.in. we  Wspólnocie Mieszkaniowej przy  ul. Bartoka 8 w  Warszawie. Jako jedyna warszawska firma uczestniczyła w  unijnym projekcie „Renesans”, którego celem jest wspieranie i  tworzenie lokalnych społeczności energetycznych.

Drugim laureatem w kategorii małych firm została firma Korner zarządzanie nieruchomościami S.J. z  Bydgoszczy. Ta  mała firma, w  miarę możliwości finansowych mieszkańców, stara  się unowocześniać i  czynić bardziej ekologicznymi budynki, którymi zarządza. Zajęła  się  m.in. małą retencją, montażem energooszczędnego oświetlenia LED diodowego, wyposażonego w  czujniki, montażem systemu SOS w  szlabanach, modernizacją węzłów cieplnych czy  montażem urządzeń do  uzdatniania wody. Najbardziej spektakularną inwestycją 2021 roku był jednak generalny remont zabytkowej kamienicy w  Śródmieściu Bydgoszczy.

Kategoria: duże firmy

W  kategorii firmy duże wyłoniliśmy jednego laureata –  firmę Integrum Management –  z  siedzibą w  Warszawie. W  przypadku tej firmy warto zwrócić uwagę nie tylko na  inwestycje proekologiczne, w  tym montaż fotowoltaiki czy  wykorzystanie systemów retencji wody, ale także na  działalność na  rzecz komfortu i  bezpieczeństwa mieszkańców. Firma wprowadziła wiele udogodnień dla  osób z  niepełnosprawnościami. Na  uwagę zasługuje fakt, że  pracownicy firmy wsłuchują  się w  potrzeby mieszkańców, więc tam, gdzie istnieje taka potrzeba, pojawiają  się np.  komunikaty głosowe w  windach, klawiatura brajlowska na  domofonie, samootwierające  się drzwi wejściowe czy  platformy do  transportu. Podejmują również liczne działania na  rzecz integracji społeczności lokalnej i  samopomocy w  ramach sąsiedzkich grup, czyli wspierają mieszkańców w  budowaniu małych ojczyzn.

Coraz więcej spółdzielni mieszkaniowych, zarządzających również wspólnotami, interesuje  się konkursem „Zarządca Roku”. To  druga edycja konkursu, do  której zgłaszają  się spółdzielnie mieszkaniowe, które chcą upublicznić swoje osiągnięcia w  dziedzinie zarządzania wyodrębnionymi nieruchomościami.

W  tym roku wśród laureatów są  dwie spółdzielnie

Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Zorza” w Myślenicach, która przeprowadziła pełną rewitalizację budynków mieszkalnych na  os. 1000-lecia. Dzięki tej inwestycji wyłączono z  eksploatacji istniejącą węglową kotłownię osiedlową; wybudowano 18 indywidualnych kotłowni gazowych; docieplono 20 tys. m² ścian i  stropodachów, wymieniono wewnętrzną instalację cwu w 15 budynkach. Dzięki temu przedsięwzięciu zredukowano wielkość zanieczyszczeń pyłem, dwutlenkiem siarki i tlenkiem węgla o ponad 90%. Całkowicie wyeliminowano emisję benzoalfapirenu, a efektywność energetyczna wzrosła o 38%. Do zrealizowanego zadania Spółdzielnia uzyskała ponad 1,5 mln złotych dofinansowania ze sprzedaży białych certyfikatów.

Beskidzka Spółdzielnia Mieszkaniowa w  Bielsku-Białej, w  ramach rewitalizacji i  humanizacji budynków wielorodzinnych spółdzielnia od  lat robi wiele. Przeprowadza termomodernizacje, modernizuje oświetlenie. Stawiając na  energooszczędność,  m.in. montuje panele fotowoltaiczne i  powietrzne pompy ciepła. Stara  się przy  tym pozyskiwać fundusze zewnętrzne. Może pochwalić  się białymi certyfikatami, z  których dotychczasowej sprzedaży przychód przekroczył milion złotych.

Gratulujemy wszystkim laureatom i  życzymy dalszych sukcesów!

Forum było transmitowane także online i  zgromadziło ponad 250 zarządców z  całej Polski.

Dziękujemy za  uczestnictwo i  do zobaczenia za  rok, na XIII Forum!